1、蘇州市人民政府蘇府200691號(hào)蘇州市人民政府印發(fā)關(guān)于蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法的通知各市、區(qū)人民政府，蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)管委會(huì)；市各委辦局（公司），各直屬單位：蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法已經(jīng)市政府第60次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。                            

2、     蘇州市人民政府二六年七月二十六日蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第一條為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例和國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，省物價(jià)局、建設(shè)廳江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)具有國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，對(duì)各類物業(yè)提供社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化服務(wù)的收費(fèi)行為。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域

3、內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四條政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。第五條市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和管理工作。市（縣）、區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的實(shí)施和監(jiān)督管理工作。第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、合理以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括公共服務(wù)費(fèi)和代收代辦服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)的不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)

4、價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的公共服務(wù)收費(fèi)及住宅區(qū)停車服務(wù)等專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。高檔住宅(含各類別墅、高級(jí)公寓和裝修商品住房等)及各類非住宅物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第八條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行等級(jí)收費(fèi)管理制度。各等級(jí)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可上、下浮動(dòng)20%。住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以參照省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)未實(shí)施等級(jí)收費(fèi)的物業(yè)，要按照物業(yè)管理規(guī)范要求，逐步實(shí)施等級(jí)服務(wù)收費(fèi)。對(duì)少數(shù)公建配套完善、設(shè)施設(shè)備先進(jìn)、運(yùn)行成本高、服務(wù)內(nèi)容超出七級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)，公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可

5、由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。第九條業(yè)主大會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（水平）、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間，并同時(shí)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，涉及物業(yè)買賣人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)水平應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定，并在房屋銷售前報(bào)經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)規(guī)范的招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)，價(jià)格主管部門和物業(yè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適用條件的管理。以招投標(biāo)方式確定的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在簽訂前期物業(yè)管理委托合同后十天內(nèi)將中標(biāo)價(jià)格報(bào)價(jià)格主管部門

6、備案。價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門對(duì)招投標(biāo)過(guò)程中的價(jià)格行為實(shí)施監(jiān)督管理，及時(shí)糾正和依法查處招投標(biāo)中的違法違規(guī)行為。第十條已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的普通住宅公共服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十一條實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人（使用人）在物業(yè)服務(wù)合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。各級(jí)價(jià)格、物業(yè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的引導(dǎo)與規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)相關(guān)各方合理約定物

7、業(yè)收費(fèi)及有關(guān)事項(xiàng)。第十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制等形式約定。具體方式由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第十三條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)

8、資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外支出。第十四條物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成因素為：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；（八）物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（九）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用；（十）合理利潤(rùn)（普通住宅不超過(guò)8%）；（十一）法定稅費(fèi)。物業(yè)共用部

9、位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第十五條業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算（車庫(kù)除外）；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取公共服務(wù)費(fèi)。第十六條物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)列賬，合理、公開(kāi)分?jǐn)?。具體分?jǐn)傓k法：在業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人在房屋買賣合同、前期物業(yè)管

10、理服務(wù)協(xié)議中約定；業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)書(shū)面告知，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，物業(yè)服務(wù)合同中約定超過(guò)70%的，從其約定。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終責(zé)任。第十八條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因分期開(kāi)發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，業(yè)主交納的物業(yè)管

11、理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的15%30%，具體范圍、比例可在前期物業(yè)管理委托合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中約定，差額部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)。第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托實(shí)施專人管理的機(jī)動(dòng)車停車服務(wù)收費(fèi)，區(qū)別不同情況按照當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門制定的政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。業(yè)主（使用人）已擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)的，停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用原則制定；業(yè)主（使用人）不擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)、并在確保區(qū)內(nèi)道路安全通暢條件下占用小區(qū)公共設(shè)施或場(chǎng)地的，按低于社會(huì)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用并考慮占用公共設(shè)施應(yīng)予以合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t制定。進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域執(zhí)行公務(wù)的公安、消防、搶

12、險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛及業(yè)主的搬家車輛，不得收取停車費(fèi)。第二十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或降低物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第二十二條物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、使用人同意，一次性預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)不得超過(guò)六個(gè)月，也不得擅自

13、向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。第二十三條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。第二十四條物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布，每半年（或一年）向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施營(yíng)業(yè)收益的支出狀況，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人和價(jià)格主管部門的監(jiān)督。第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本、收支約束。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制

14、的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)實(shí)施管理的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建賬，定期公布財(cái)務(wù)狀況，接受監(jiān)督。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用的承擔(dān)，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二十七條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的法律法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第二十八條各級(jí)政府價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法和價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定等法律法規(guī)予以處罰。第二十九條各市（縣）及工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)可依據(jù)本辦法制定本地區(qū)具體實(shí)施細(xì)則。第三十條