1、學(xué)習(xí)文檔 僅供參考房屋買賣合同糾紛案的前后委托人茆某在購買房屋中，與賣方趙某因買賣的房屋預(yù)留物品發(fā)生糾紛，經(jīng)雙方調(diào)解無效，茆某向法院提起訴訟。并全權(quán)委托筆者擔(dān)任代理人參加訴訟。原告起訴稱，2006年5月18日，原告經(jīng)被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司分公司居間介紹，查看了被告趙某擬轉(zhuǎn)讓的位于深圳市福田區(qū)某房屋，當(dāng)時(shí)雙方商定房中的家私，電器留下，具體物品由清單注明。之后，原告與被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司分公司，被告趙某的代理人盧某簽訂了一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約，該合約備注欄中注明：“房內(nèi)物品預(yù)留(見家私清單)”。被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司分公司的業(yè)務(wù)員彭某向原告提供了一份家私清單的復(fù)印件，但該清單上面買方的名字是其他人，彭某解

2、釋說該房屋經(jīng)交易過，但沒有成功，所以買方寫的是別人的名字，只要賣方在清單上面簽名就行。此后，原告又與被告趙某的代理人賴某簽訂了深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)。2006年7月19日，被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司分公司的業(yè)務(wù)員彭某打 通知原告前去交接房屋，當(dāng)原告打開房門后，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)所有的家私和電器都已經(jīng)搬走。原告隨即找到被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司分公司及公司交涉，在公司的調(diào)解下，原告與被告趙某進(jìn)行了協(xié)商，但被告趙某拒絕全部賠償，雙方未能達(dá)成一致意見。據(jù)此，訴請法院依法判令被告趙某賠償原告經(jīng)濟(jì)損失14757元;由被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司分公司及公司同致行公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任;三被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。被告答辯為

3、：被告趙某對原告起訴主張的雙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約和深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)，其將屋內(nèi)的全部家私和電器搬走的事實(shí)沒有異議，但認(rèn)為其從未承諾過將屋內(nèi)的全部家私和電器留歸原告所有，原告手中持有的家私清單復(fù)印件是其與另一買家所簽，不知道怎么會(huì)到原告手上，該清單對原告并不適用;雙方對房屋已經(jīng)交接清楚，原告無權(quán)在提起訴訟。被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司對原告起訴主張的其為買賣雙方提供居間服務(wù)，三方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約，被告趙某將屋內(nèi)的全部家私和電器搬走的事實(shí)沒有異議，但認(rèn)為其并非房屋買賣的當(dāng)事人，對原告不負(fù)有房屋交付義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)因交付不適當(dāng)產(chǎn)生的賠償責(zé)任;原告在房屋交接過程中沒有對房屋現(xiàn)狀提出任何異議，

4、現(xiàn)在無權(quán)再提起訴訟。延伸閱讀：法律風(fēng)險(xiǎn) href=" :/news.9ask /fcjf/goufang/hetong/200904/170473.html" target=_blank>房屋買賣合同的法律風(fēng)險(xiǎn)                房屋買賣合同糾紛舉證要點(diǎn)             &

5、#160;   無效的房屋買賣合同列舉               房屋買賣“黑白合同”的簽訂 【一審查明】對當(dāng)事人無爭議的事實(shí)予以確認(rèn)。對雙方爭議的被告趙某是否曾經(jīng)承諾將屋內(nèi)的家私，電器留歸原告所有的問題，原審查明，原告與被告趙某，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分公司在交易磋商階段曾經(jīng)簽訂了一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約，該合同備注欄規(guī)定：“房內(nèi)物品預(yù)留(見家私清單)”，根據(jù)一般人對該段文字的理解，結(jié)合原告和被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分公司的當(dāng)庭陳述以及房地產(chǎn)的交

6、易習(xí)慣，可以認(rèn)定被告趙某當(dāng)初曾經(jīng)同意將屋內(nèi)的物品留給原告所有，具體物品以清單為準(zhǔn)，但雙方事后未制作清單。原告手中持有的家私清單是一份復(fù)印件，其形成時(shí)間早于雙方的簽約時(shí)間，所針對的對象也不是原告，并且，該清單復(fù)印件是由被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分公司的業(yè)務(wù)員彭某提供應(yīng)原告，彭某作為中介公司的業(yè)務(wù)員，無權(quán)代表被告趙某對屋內(nèi)物品進(jìn)行處分，其向原告提供清單復(fù)印件的行為對被告趙某不發(fā)生法律效力。綜上所述，原告不能證明被告趙某承諾將清單復(fù)印件記在的物品留歸其所有，對該事實(shí)本院不予確定。另查明，2006年7月25日，原告與被告趙某簽署了一份交樓確認(rèn)書，確認(rèn)被告趙某于同月19日正式將涉案房屋交付原告使用，原告簽收的屋內(nèi)

7、設(shè)施與買賣合約相符，雙方對房屋現(xiàn)狀無異議。【一審認(rèn)為】原告與被告趙某，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。雖然買賣雙方在該合約備注欄中約定將屋內(nèi)物品留歸原告所有，但同時(shí)約定具體物品要以清單為準(zhǔn)，從合約的上述內(nèi)容分析，雙方關(guān)于將屋內(nèi)物品留歸原告所有的約定只是一種概括性的規(guī)定，必須輔以清單才構(gòu)成明確，具體的合同條款，才具有可操作性，由于雙方事后沒有制作清單，原告僅憑合約不能向被告趙某主張實(shí)際權(quán)利。并且，原告此后在雙方交接房屋的過程中，確認(rèn)屋內(nèi)設(shè)施與合約相符，其對房屋現(xiàn)狀沒有異議，應(yīng)視為被告趙某交付的房屋符合雙方約定。另外，原告為證明發(fā)生實(shí)際損失提供的證據(jù)不充分，部分證據(jù)僅

8、為送貨單，對其真實(shí)性難以認(rèn)定。給予以上事實(shí)和理由，原告要求被告趙某賠償違約的訴訟請求不能成立，本院不予支持。涉案的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約是一份混合合同，包含了房地產(chǎn)買賣和居間兩種合同關(guān)系，被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司僅是其中的居間合同的締約當(dāng)事人，而不是房地產(chǎn)買賣合同的締約當(dāng)事人，不應(yīng)該承擔(dān)房地產(chǎn)買賣合同的房屋交付義務(wù)，被告趙某交付的房屋是否合格與被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司無關(guān)，被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司無須對此承擔(dān)民事責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司作為中介方只是為交易雙方提供媒介服務(wù)，促使雙方交易成功，對交易雙方的資信不負(fù)擔(dān)保義務(wù)，即使被告趙某交付的房屋不合格，被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

9、公司及分公司也無須承擔(dān)連帶民事責(zé)任。【一審判決】依照中華人民共和國合同法第八條，第一百零七條，第一百二十五條，第一百五十七條，第一百五十八條第一款，第四百二十四條，第四百二十五條第二款之規(guī)定，判決如下：一，原告茆某與被告趙某，深圳市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約有效;二，駁回原告茆某要求被告趙某賠償違約損失14757元的訴訟請求;三，駁回原告茆某要求被告深圳市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的訴訟請求。案件受理費(fèi)600元，由原告茆某承擔(dān)。【上訴意見】一審法院判決后，原告不服，仍聘請筆者代理上訴，擔(dān)任二審的訴訟代理人。請求：依法撤銷原審判決，并在查清事實(shí)后予以改判，支持上訴

10、人原審訴訟請求。代理律師為原告撰寫了上訴狀，認(rèn)為原審法院對本案的基本領(lǐng)實(shí)沒有查明和認(rèn)定，沒有綜合全案進(jìn)行分析判斷認(rèn)定，致使判決明顯不公。具體理由如下：一，原審查明的情況與事實(shí)不符，且認(rèn)定的基本領(lǐng)實(shí)有遺漏。1、原審法院查明“原告與被告趙某，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分公司在交易磋商階段曾經(jīng)簽訂了一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約，該合同備注欄規(guī)定：“房內(nèi)物品預(yù)留(見家私清單)”，根據(jù)一般人對該段文字的理解，結(jié)合原告和被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分公司的當(dāng)庭陳述以及房地產(chǎn)的交易習(xí)慣，可以認(rèn)定被告趙某當(dāng)初曾經(jīng)同意將屋內(nèi)的物品留歸原告所有，具體物品以清單為準(zhǔn)，但雙方事后未制作清單。原告手中持有的家私清單是一份復(fù)印件，其形成時(shí)間早于雙方的簽約時(shí)

11、間，所針對的對象也不是原告，并且，該清單復(fù)印件是由被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分公司的業(yè)務(wù)員彭某提供應(yīng)原告，彭某作為中介公司的業(yè)務(wù)員，無權(quán)代表被告趙某對屋內(nèi)物品進(jìn)行處分，其向原告提供清單復(fù)印件的行為對被告趙某不發(fā)生法律效力。”上訴人認(rèn)為“雙方未制作清單”和“彭某作為中介公司的業(yè)務(wù)員，無權(quán)代表被告趙某對屋內(nèi)物品進(jìn)行處分，其向原告提供清單復(fù)印件的行為對被告趙某不發(fā)生法律效力”不符合客觀事實(shí)。因?yàn)椋皇潜簧显V人承認(rèn)這一份清單的真實(shí)性;二是該份清單上是被上訴人趙某的簽名;三是根據(jù)該房交易的情況，在這之前有人購買未成而由上訴人繼續(xù)購買，其清單具有延續(xù)性，實(shí)際上就是一份新的清單;四是在辦理房屋買賣過程中，上訴人從未見

12、過被上訴人趙某，全都由被上訴人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司工作人員代辦，清單也是某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司工作人員彭某交給上訴人的，當(dāng)時(shí)上訴人問：這是賣方與上一個(gè)買方的合同，我要不要與賣方重新簽一份呢?他們說：不用了，按照這一份清單沒問題的。手續(xù)辦完當(dāng)晚，上訴人就交了三萬元定金給被上訴人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司工作人員張某;五是庭審中被上訴人趙某承認(rèn)全部房屋買賣手續(xù)委托被上訴人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司予以辦理。這一事實(shí)為什么原審法院不予認(rèn)可，顯然錯(cuò)誤;六是沒有第二份異同的清單;其實(shí)這份清單的約定是雙方在格式合同的手寫約定，顯然效力高于打印的文字約定;八是該清單是合同的附件，按照常理一定會(huì)有一份清單;

13、九是在雙方發(fā)生爭議后的調(diào)節(jié)的全過程，被上訴人也承認(rèn)曾經(jīng)答應(yīng)支付一些賠償款。綜合全案和全部證據(jù)資料，無論從證據(jù)關(guān)系上看，還是對合同的文義和清單的理解，以及整個(gè)交易環(huán)節(jié)，完全可以證實(shí)被告趙某承諾將屋內(nèi)的家私，電器留歸上訴人所有。原審法院支離證據(jù)鏈條，故意曲解其證據(jù)的真實(shí)含義顯然是不妥的。請二審法院實(shí)事求是的予以分析認(rèn)定。二、原審法院的認(rèn)定明顯主觀臆斷，對上訴人顯然不公。1、原審法院認(rèn)為“雖然買賣雙方在該合約備注欄約定將屋內(nèi)物品留歸原告所有，但同時(shí)約定具體物品要以清單為準(zhǔn)。”這一認(rèn)為和合同約定不符，合同約定是“(見家私清單)”而不是“以清單為準(zhǔn)”，顯然看出原審法院明顯偏袒被上訴人。這一改動(dòng)顯然加重了

14、清單的分量。合同上著重注明“房內(nèi)物品預(yù)留”給賣方上訴人這是一個(gè)鐵的事實(shí)，到底是些什么，賣方被上訴人有義務(wù)列有清單，實(shí)際上清單已經(jīng)提供。本案上訴人舉出大量證據(jù)也證明房屋內(nèi)的物品，且被上訴人也是認(rèn)可的。2、原審法院認(rèn)為“從合約的上述內(nèi)容分析，雙方關(guān)于將屋內(nèi)物品留歸原告所有的約定只是一種概括性的規(guī)定，必須輔以清單才構(gòu)成明確、具體的合同條款，才具有可操作性，由于雙方事后沒有制作清單，原告僅憑合約不能向被告趙磊主張實(shí)際權(quán)利。”既不符合事實(shí)，也不符合合約約定及相關(guān)客觀事實(shí)。一是上訴人認(rèn)為清單客觀存在，這一點(diǎn)在的一點(diǎn)中上訴人已經(jīng)全面闡述。二是上訴人為了證明房內(nèi)物品的存在也舉出大量證據(jù)，而且被上訴人也是認(rèn)可的

15、，并不是被上訴人的狡辯就使法院不能分辨。三是合同已經(jīng)清楚地約定，并不是必須輔以清單才構(gòu)成明確、具體的合同條款，才具有可操作性。清單也不是構(gòu)成合同約定的唯一證據(jù)。這只是原審法院錯(cuò)誤的主觀臆斷。四是原審法院認(rèn)為雙方事后沒有制作清單，原告僅憑合約不能向被告趙某主張實(shí)際權(quán)利，也是和事實(shí)不符，更是對合同約定的曲解。3、原審法院認(rèn)為“原告此后在雙方交接房屋的過程中，確認(rèn)屋內(nèi)設(shè)施于合約相符，其對房屋現(xiàn)狀沒有異議，應(yīng)視為被告趙某交付的房屋符合雙方約定。”上訴人認(rèn)為上訴人對房屋本身的設(shè)施，現(xiàn)狀沒有異議，并不代表對房屋內(nèi)的預(yù)留物品予以驗(yàn)收，實(shí)際上當(dāng)時(shí)上訴人在接受房屋時(shí)對被上訴人趙某違背約定將房屋內(nèi)預(yù)留物品擅自搬走

16、就提出異議，因?yàn)榻粯鞘侵薪楣颈簧显V人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司代辦的，被上訴人趙某也不在場，所以被上訴人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司工作人員告訴上訴人，交接房屋和家私電器等物品沒有關(guān)系，我們幫你找他，事后被上訴人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司同致行公司確實(shí)出面調(diào)解此事，這一點(diǎn)在庭審中也得到證實(shí)。原審法院怎能無視本案事實(shí)，憑主觀臆斷而偏袒被上訴人呢。4，原審法院認(rèn)為“原告為了證明發(fā)生實(shí)際損失提供的證據(jù)不充分，部分證據(jù)僅為送貨清單，對其真實(shí)性難以認(rèn)定。”這一認(rèn)為，上訴人感覺到原審法院已經(jīng)充當(dāng)了被上訴人的代言人，實(shí)屬不妥。一是在庭審中被上訴人對上訴人提交的證據(jù)真實(shí)性沒有提出異議。二是原審法院混淆了事實(shí)和法律憑

17、證的關(guān)系。5、至于原審法院認(rèn)為被上訴人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司無須對次承擔(dān)民事責(zé)任。是因?yàn)闆]有實(shí)事求是認(rèn)定被上訴人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司在這一起房屋買賣合同履行中所處的地位和所起的作用。一是所有交易都是其代辦的;二是上訴人所取的手續(xù)都是其交給的;三是幾被上訴人不能相互串通而欺騙上訴人，損害上訴人的利益，這樣對上訴人也是不公正的。綜上所述，原審法院對事實(shí)認(rèn)定不清，對合同約定理解有失偏頗，得出的結(jié)論是錯(cuò)誤的。請二審法院查明事實(shí)，根據(jù)老實(shí)信用，公平公正的原則，實(shí)事求是的作出改判。【被上訴人答辯】趙某稱，上訴人所說的家私清單是之前與準(zhǔn)備購買我房屋的人簽署的，我并不知道中介公司的業(yè)務(wù)員彭某將該清單提供

18、應(yīng)了上訴人。雙方簽訂交樓確認(rèn)書后，上訴人就家私家電問題與中介公司交涉過，并未與我交涉，中介公司又找到我與上訴人就家私家電問題進(jìn)行協(xié)商，當(dāng)時(shí)中介公司同意賠償2000元給上訴人，因我和中介公司的經(jīng)理比較熟，我當(dāng)時(shí)愿意承擔(dān)其中的100元。被上訴人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司答辯稱，雙方簽訂了交樓協(xié)議書后，趙某在2006年7月19日將房屋交付上訴人使用，上訴人收樓時(shí)并沒有提出任何異議，我方作為中介方不承擔(dān)房屋交付的義務(wù)，不應(yīng)在本案中承擔(dān)連帶責(zé)任。【二審查明】訴訟中，上訴人、被上訴人趙某以及被上訴人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司均確認(rèn)涉案的“家私電器清單表”是通被上訴人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分公司的業(yè)務(wù)員彭某提供應(yīng)上訴人的

19、，并確認(rèn)彭某系負(fù)責(zé)本案房屋買賣中介的業(yè)務(wù)員。在上訴人提供的“家私電器清單表”中，共列有如下家私電器：床及床墊一套，衣柜兩個(gè)，電腦臺(tái)一個(gè)，窗簾三幅，空調(diào)一臺(tái)，熱水器一臺(tái)，煤氣爐一個(gè)，抽油煙機(jī)一臺(tái)，廚具一套。被上訴人趙某在交付房屋給上訴人時(shí)，搬走了部分物品，只留下櫥柜，抽油煙機(jī)，煤氣爐，衣柜，燈具。訴訟中，上訴人提供了其重新購買如下家私電器的訂貨單及發(fā)票，用以證明其因趙某搬走清單上所列之部分物品而受到的損失：熱水器一個(gè)2380元，空調(diào)一部1990元，電腦臺(tái)1880元，床架及床墊一套2350元，窗簾三幅3167元。對原審查明的其余事實(shí)，本院予以確認(rèn)。【二審認(rèn)為】上訴人，被上訴人趙某以及被上訴人某房地

20、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司三方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反國家法律，行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效合同，各方應(yīng)遵照履行。上述合同備注中約定了買賣的房屋內(nèi)有預(yù)留物品，具體物品見家私清單。之后，雖然趙某和茆某之間未就房內(nèi)預(yù)留物品另行列出清單，但中介方(即某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分公司)業(yè)務(wù)員將一份趙某與之前欲購買涉案房屋的人簽署的家私電器清單表提供應(yīng)上訴人，足以使上訴人相信其行為是代理賣方所為之行為，并相信該家私電器清單表就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約備注所注定之清單，從而履行了自己在房屋買賣中的全部義務(wù)。在房屋買賣成功后，兩被上訴人又否認(rèn)有物品預(yù)留協(xié)議和物品清單，顯然有違老實(shí)信用原則。根據(jù)老實(shí)信用原則，本院認(rèn)定三方之間有物品預(yù)留協(xié)議，由中介方業(yè)務(wù)員提供應(yīng)上訴人的“家私電器清單表”構(gòu)成三方合同的組成部分。被上訴人趙某搬走清單上所列的部分物品的行為，違反了三方合同，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，賠償上訴人因重新購買相應(yīng)家私電器所受到的損失。根據(jù)上訴人提供的發(fā)票和訂單，本原認(rèn)定上訴人共花費(fèi)了人民幣11767元重新購置相應(yīng)家私，電器;考慮到折舊問題，由被上訴人趙某按照重新購置價(jià)的80%即人民幣9414賠償上訴人為宜。綜上，上訴人的上訴理由和請求部分成立，本院予以支持。被上訴人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及分公司是房屋交易的中介