1、路橋總公司機械化施工處綜合開發項目可 行 性 分 析一、 項目概況：本項目開發用地為 市路橋總公司機械化施工處，位于 市燕泉路與龍泉路交匯處，南北兩向臨燕泉路與龍泉路，東西面接市三建及郴州煙廠家屬區，為市商業中心區域，地理位置優越，城市綜合配套設施良好。該項目占地 ，整個地勢北高南低，呈扇形分布。地面現有建筑物（產權面積）共 （其中房改房、經濟適用房共 0戶計 ，處辦公樓、廠房、車庫、門面等 ），均為單層或多層民用建筑。根據 市城市總體規劃及該地段控規，結合本地塊周邊開發項目現狀，本項目擬開發建設高尚住宅區及高檔商務中心（新建建筑總面積73176，綠化率26%，建筑密度35.4%，容積率4.5

2、，居住戶數306戶）。綜合考慮整個居住小區及商務中心的規劃布局，決定保留該地塊原編號為2#、4#、6#住宅樓（共81戶計8145.66)，其它建筑物全部拆除，共需拆除地面建筑物共計 （其中拆除住宅99戶計 ，拆除處辦公室及門面計 ，拆除廠房、車庫計4320.11)。拆遷后在該地塊西南燕泉路與龍泉路交匯處規劃建設綜合商場、商務酒店與寫字樓（面積約 ），在該地塊北側規劃建設五棟小高層高尚住宅區（面積約 ）。本項目位于城市中心區域，地價較高，拆遷安置難度大，建筑成本高，總投資大。但是，該項目做為舊城改造項目，隨著整個地產業的復蘇與繁榮、隨著城市商業及政務中心的南移，該項目建成后將成為城南區域CBD核

3、心商圈。項目投入后不僅商業效益及開發利潤會有充分的保證，在職工安置就業及企業資產處置等方面也將會取得良好的社會效益（可安置局處下崗人員約300名）。2、 項目開發模式： 本項目用地現均為路橋總公司下屬公路工程機械化施工處劃拔用地（其中 6經房改發證核轉為出讓土地），地面建筑共有 為公路工程機械化施工處自有公產。經與公路工程機械化施工處及其上級行政主管單位協商，該項目以 房地產開發有限公司獨立開發，在完成該項目拆遷戶安置及公產拆遷補償后，由 房地產開發有限公司全權處理該地塊地面附著物，完全實現商業化地產開發經營，自負贏虧。 為了推動該項目建設，郴州市公路局下屬路橋總公司同意協助 房地產開發有限公

4、司處理該項目的拆遷安置工作，配合 房地產開發有限公司完成該項目土地的招拍手續并辦理該項目有關優惠政策。對此 房地產開發有限公司同意路橋總公司以現金 入股該項目開發， 房地產開發有限公司承諾按該入股資金占項目總投入資金比例，分配開發利潤。 三、項目開發成本及利潤分析 1、開發成本（計幣231709419萬元，按建筑面積分攤為3166.47元/） 該項目開發成本主要分為土地成本、建筑成本（含工程勘測設計費用）、拆遷安置成本、各項規費（含前期報建成本、竣工驗收辦證費用）、開發管理及財務成本、附屬工程費用及不可預見費用等。開發總成本約23170.9萬元。 1.1、土地成本（計幣2564.8萬元，按建筑

5、面積分攤為350.5元/）該項目總占地面積為29.19畝，扣減保留建筑物用地4.18畝，掛牌出讓土地約25.01畝。按該地段土地評估基價及目前市場行情，該地塊土地出讓金約100萬元/畝，加上應繳土地交易稅1%，土地契稅2%，合計土地單價103萬元/畝，土地成本約2564.81萬元。1.2、建筑成本（計幣111465.3萬元，按建筑面積分攤為1523.25元/） 該項目新建建筑面積共73176，其中的綜合商場、商務酒店與寫字樓面積約26176.57，小高層住宅約面積約47000。 小高層住宅（17層計算）：47000×1300元/=6110萬元 商場及酒店（15層計算）：26176&#

6、215; 工程勘測設計費用:73176×1.3、拆遷安置成本（計幣3070.37萬元，按建筑面積分攤為419.59元/）該項目地塊現有建筑物分為私產和企業公產，對私產部分按拆一賠一就地安置原則在小高層住宅進行處理，對企業公產部分的商業門面及辦公樓按拆一賠一在商務中心進行安置，對企業公產的廠房、職工宿舍、車庫等按一評估價一次性買斷，以貨幣補償進行處理。××公產(辦公及門面×公產(廠房及車庫×公產(廠房及車庫)拆遷費用:1752×公產(職工宿舍×1.4、建筑規費（計幣1026.25萬元，按建筑面積分攤為140.2元/）考慮當前國

7、家對房地產政策實施優惠政策及該項目均為高層建筑等因素，該項目前期報建費用預計為952.78萬元（73176×130.2元/=952.78萬元）、竣工驗收及辦證費用81萬元（73176×10.02元/=734.69萬元）1.5、開發管理費、稅費及財務費（計幣3808.4萬元，按建筑面積分攤為520.45元/） 該項目拆遷安置任務重，土地成本高，前期費用投入高，建設周期長，其相應的管理費、稅費、財務費用高,加上銷銷售費用等共計3808.4萬元（73176×520.45元/=3808.4萬元）。、附屬工程費用（三通一平、綠化、亮化、安防）（計幣940.31萬元，按建筑面積分攤為128.5元/） 1.7、不可預見費用（計幣614.26萬元，按建筑面積分攤為83.94元/）2、 銷售收入（計幣24570萬.4元，按總建筑面積以均價3358元/計算） 2.1、住