1、望海山公館公寓營銷策劃方案目錄第一章：項目屬性分析第二章：項目定位第三章：營銷策略（一）第四章：營銷策略（二）第五章：推廣方式策劃 第六章：銷售與施工的配合 第七章：銷售實施第一章：項目屬性分析項目屬性：項目原定位精裝公寓，酒店式公寓。項目目前面臨豐富定位階段。目前面臨市場上大量競爭項目優勢不突出。本項目需要迅速回籠資金， 滾動開發。項目概述：1.建筑總面積：5403.83平方米。2.層數：共計7層。1層為公寓、原酒店大堂及食堂等門市商鋪結合。2-7層為公寓共計111戶，已售3戶。可出售108戶3.由望海集團開發，為山公館項目的公寓部分。位于環翠區孫家 疃鎮覲益路13號。周邊配套分析：1.位于

2、環翠旅游度假區， 與市中心僅有一山之隔， 對外交通方便， 開車僅用7分鐘到達市中心。公交3路、14路、20路公交， 到市中心僅4-5站。2.距離家家悅超市僅有200米距離，農貿市場僅有300米距離， 基礎生活購物方便。3.與孫家疃醫院僅有300米距離，與市立醫院、二院、404醫院 等三甲級醫院僅有7-10鐘車程，醫療配套完善，為健康生活 提供保障。4.依山傍海，距離葡萄灘海水浴場僅有850米，親海但不近海， 游泳、洗海藻、釣魚、沙灘浴等盡情的享受大海的遼闊。5.公立幼兒園、小學、重點中學實驗中學，均在800米之內，步 行3-5分鐘均可到達， 純正的學區公寓， 濃濃的文化藝術氛圍。 景觀分析：

3、依山傍海，南向觀山，萬畝黑松林，常年青綠，天然氧吧。 北向觀海，日出日落盡收眼底。本案戶型分析：本項目，主力戶型有40m2左右和60m2兩個主力戶型，滿足不 同面積客戶需求。層高均為4.5米和4.9米，朝向為南北向。戶型方正。可作為復式結構，使用率和感官價值優于市場上大量平層公寓。項目優勢分析：1.景觀別致，依山傍海。清凈怡然。無論是旅游度假還是養 生養老都是最佳的選擇。2.基礎設施配套完善，日常生活購物、居住環境住、交通、教育、醫療等配套完善。3.現房出售，即買即用，無需等待。4.層高均為4.5米和4.9米，可做復式，贈送面積大，提升 居住品味。5.物業管理等服務完善，5星級酒店式物業管理與

4、服務。6.設立基礎停車場，不收費。為使用業主提供停車便利。7.開發商為本地專業開發商，專業地產20多年，口碑好，質 量管理優秀。山公館住宅小區品質好，入住率高。項目劣勢分析：1.市場上相似產品數量龐大種類繁多，競爭激烈。2.項目位置決定，大部分為旅游度假類投資客戶群體，大多 數想做日常出租投資的客戶不容易接受。3.價格定位屬于目前市場上高端公寓價格，低價公寓對本項 目沖擊力大。第二章：項目定位項目定位：因地處北海旅游度假區內，依山傍水，環境優美，周圍基礎設 施配套齊全所以可以定位為：1.個人所有的旅游度假公寓。2.針對旅游人群的家庭式公寓投資公寓。3.針對周圍教育主題街的員工店主居公寓。4.針

5、對商業性質的辦公用房。5.針對年輕人的長期居住、租賃公寓。價格定位：周邊住宅價格分析:項目名稱山公館山海城維多利亞藍山海岸陽光海寓怡海山莊項目性質住宅住宅住宅住宅住宅住宅價元 m27000 左右 5700 左右5300 起價5500 起價5000 左右5500 左右消費人群咼端中高端中低端中低端低端中低端建議定價分析:層數1-3層4-5層6-7層建議定價消費人群公寓辦公類自住、投資類投資家庭式公寓類營銷策略項目詳細銷售分層:1-3層，毛坯交房。低總價，針對辦公式形式，購買后，可以 注冊公司，為一些對位置沒有特殊要求的公司提供辦公場所， 交通方便，環境優美，周圍基礎設施配套齊全。4-5層，毛坯交

6、房。針對自住，旅游度假自用的用戶，南向觀 山，北向觀海。環境優美怡然，低總價，可以按照個人喜好自 主裝修。6-7層，精裝交房。高總價。統一裝修標準，精裝交房。主要 針對做家庭式公寓投資的用戶。省心省力。購買即可開始收房 租，拿回報。層數交房標準主要定位方向1-3層毛坯注冊辦公4-5層毛坯自主居住、出租6-7層精裝修家庭式、酒店式公寓投資第三章：營銷策略（一）傳統式銷售模式1-3層，毛坯交房，設立低價格。4-5層，毛坯交房，設立中價格。6-7層，精裝交房，設立高價格。采用低開高走模式，根據市場行情合理制定銷售價格。逐步推 廣直接銷售。設立低首付5-6萬優惠活動模式第四章：營銷策略（二）投資式銷售

7、策略：1-3層；毛坯交房，低總價，高回報，每年返祖房款4%，返祖5年，共計房款20%。返租期間，自主使用，業主雙重收益。4-5層：毛坯交房，總價中等，高回報，每年返祖房款3%，返祖5年，共計房款15%。返租期間，自主使用，業主雙重收益。6-7層：精裝交房。總價稍高，每年返祖房款3%，返祖5年，共計房款15%。返租期間，自主使用，業主雙重收益。設立交2萬抵5萬等活動。 第五章：推廣方式策劃1.自有電話部門推廣營銷。利用我公司現有電話銷售部門，對本地客戶進行主動式推廣 營銷，主要營銷方向為，投資方向。2.與分銷商進行合作營銷。 設立高于市場普通傭金，與分銷商進行合作營銷， 主要針對 分銷商的外地客

8、戶資源， 及分銷商的網絡客戶資源進行合作 式推廣營銷。3.與地方性網絡APP進行合作，如“八爪團” “愛威海網” “搜 狐房產”“安居客”等地方性網絡合作，設立線上線下同時 賣房，設立團購。4.與各大旅行社、專業接待旅游團的酒店等進行合作宣傳， 設 立駐點易拉寶，宣傳樓書等宣傳模式。5.利用現有資源， 如與現有教育主題街的業主不定期舉行宣傳 活動，因為現有教育主題街業主多為藝術類培訓，所以，可 以利用現有資源，旅游旺季期間在海邊進行藝術類匯演等， 我們與業主雙方都可以達到宣傳的效果。第六章：銷售與施工的配合1.毛坯公寓為現房出售，即買即住。2.精裝修交房客戶，設立60天裝修期。定金6萬，不可退

9、，交 定金即可開始裝修。3.確立精裝修方案。設立4個裝修方案，供業主自選。4.設立裝修樣板間，重點采用體驗式推廣。第七章：銷售實施一.樓盤包裝 ：1.樓體廣告，正式開售之前就制作完畢，利用樓體廣告對周邊的 流動車輛和居住人群進行“零距離宣傳” 。在公寓樓西面樓體 制作大型噴繪廣告。 根據銷售的不同階段，逐步更換主題賣點2.燈桿旗廣告制作。 在附近路段及海邊等旅游人流量大的位置設 立，主要突出項目的賣點及銷售中心號碼。并且根據不同銷售 階段更換銷售主題。3.宣傳單頁、樓書、易拉寶等宣傳材料制作，重點圍繞 “精致、雙倍、高回報”等賣點進行宣傳制作。4.售樓處包裝，設立銷控看板。戶型圖模型等，圍繞銷

10、售主題， 設立售樓處內部廣告重點，看房路線包裝等。二. 人員設立：售樓處設立銷售人員。統一進行相關知識培訓，提升整體銷售人 員銷售素質。三. 分銷大會召開一切銷售準備就緒后，設立高于市場的傭金制度，簽訂分銷協議，互惠惠利。四. 其他合作商洽談與網絡APR旅行社、度假酒店等進行詳細合作洽談，確保合作 事宜。五. 設立階段性銷售計劃根據開盤期（30天）-初期銷售（80天）-熱銷期（90天） 等階段性，根據不同階段，計劃不同推廣活動。每個階段總結銷 售問題。及時更改調節。銷售工作計劃表時間銷售策略工作要點預期效果2016.10.01-201開盤期各個廣告投放，分銷大會召開，旅游酒店等合作。加大各個廣告推廣力度， 與分銷合作盡快實施，抓 住 10月黃金銷售期。讓本地客戶群體，對這個 項目有最起碼的認知。初期銷期針對本地投資客戶群，加 大電銷推廣力度，利用開 盤期