1、租賃合同的違約責任租賃合同中的違約責任【一】 某公司與一建筑公司簽訂機械設備租賃合同約定某公司提供機械設備給建筑公司使用某公司應在 XX年9月20日之前將租賃設拆卸、備交付到建筑公司指定地點建筑公司應支付某公司設備進場費、 安裝、運輸費等費用共計 1萬元設備租賃費用為每月 3 萬元經安裝驗 收合格后開始計算費用計算截至到某公司收到建筑公司要求歸還設 備的書面通知為止且以建筑公司與施工方簽訂的開停工單為準租賃 費按月支付每月 10日前支付上個月的租賃費機械設備租賃合同還約定建筑公司逾期繳納租金應當按每日萬分之二支付違約金建筑公司逾期不支付租賃費用超過 20天某公司有權停止設備運轉建筑公司逾期支付

2、租金超過 50天某公司有權解除合同自行收回設備并要求建筑公司另外支付與月租金相同的費用 作為違約金根據合同約定不足一個月的租賃費用按照每月28天折算某公司起訴稱自己已按照合同約定履行了自己的合同義務但建筑公司尚欠 * 萬元租賃費未付且超過合同約定的 50天還應支付違約金一個月租金請求判令建筑公司給付租賃費 11萬元、相應違約金承擔本案訴訟費建筑公司應訴稱己方已在設備使用結束后及時向某公司發出結算通知某公司提交的證據亦表明其已經收到通知因此己方不存在違 約某公司如對結算金額有異議應該先行結算并可對結算后的爭議部分提出主張但某公司拒絕結算因此逾期結算的責任應該由其承擔己 方并不違約請求判定己方并無

3、違約行為駁回某公司訴訟請求法院判決： 根據法院審理經歷一審及二審后法院依法作出終審判決 某公司與建筑公司簽訂的機械設備租賃合同系雙方當事人意思表示未違反法律、 行政法規的強制性規定為有效合同雙方當事人 均應依照合同約定行使權利、履行義務依照機械設備租賃合同之 約定租賃費應按月支付每月 10 日前支付上個月的租賃費而在本案中 雙方是否結算并非建筑公司支付租賃費之前提條件建筑公司至今尚 欠某公司租賃費 * 元尚未支付其未能依照上述約定及時向利亞達 公司支付租賃費其行為構成違約應承擔相應的違約責任判決建筑公司給付某公司租賃費 * 元;建筑公司給付某公司自 * 年* 月*日起至實際給付之日止的違約金（

4、 以欠付的租賃費 * 元為基數按日萬分之二的標準計算 ）;解析： 違約責任只能產生于有效合同有效合同使雙方當事人之間產生了能為法律所承認和保護的權利與義務任何一方當事人如果違反了 合同中約定的能為法律所承認與保障的義務即構成違約責任如果合 同無效、未成立或被撤銷則合同當事人預先約定的權利義務并未為法 律確認與保護則在此情形下當事人違反尚未產生履行效力的合同并 不構成違約因此合同是否有效是法院判決首先要確認的法律關系在 合同合法有效的前提下再確認合同是否約定違約條款雙方當事人是 否有違約行為是否應該承擔違約責任本案合同已經約定建筑公司支付上一月租金的義務要在每月 10日前履行在此雙方并未針對租金

5、的實際履行再附加任何其他條件尤 其是建筑公司在訴訟中主張的 “結算”行為更無體現因此建筑公司擅 自添加“結算”過程即是要單方面修改合同在對方不接受的情況下此 修改行為無效不能作為約束合同雙方的有效條款某公司完全可以依 據合同約定要求建筑公司適時支付租金由此可見簽訂租賃合同時雙方主體要充分考慮租賃物、租賃期間、租賃場地、 工程變化等方面的具體情況對合同中涉及的各個要素 進行全面、細致的規劃和協商以免出現不必要的糾紛根據我國合同法第一百一十四條規定：當事人可以約定方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金也可以約 定因違約產生的損失賠償額的計算方法約定的違約金低于造成的損 失的當事人可以請

6、求人民法院或者仲裁機構予以增加 ; 約定的違約金 過分高于造成的損失的當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以 適當減少當事人就遲延履行約定違約金的違約方支付違約金后還應 當履行債務違約責任具有一定的任意性當事人可以預先或事后約定承擔違約責任的方式和幅度但這種約定不得顯失公平違約金過高或低于違 約所造成的實際損失的法院可以依據當事人的請求予以降低或提高 以體現法律公平性的要求本案中合同對于違約金的約定出現了兩種情況某公司要求的違約金數額是依據“與月租金相同的費用作為違約金”這一條款 ; 以此 計算的違約金數額較大而建筑公司請求依據 “按每日萬分之二支付違 約金”來計算違約金這屬于當事人“請求人民

7、法院予以適當減少”的 情形法院最后酌情判定依照雙方在合同中達成的另一合意即 “按每日 萬分之二支付違約金” 來計算違約金以較少的比例支持了違約金的支租賃合同中的違約責任【二】 一、租賃合同中的違約責任 問：我承租了別人一居室按合同是押一付三租期半年房東已收租金和押金共計 8000 但由于客觀原因三個月后我不得不搬出但未按 合同提前 15 天通知房東現在我已搬出還需要續交十五天的房租 ?按違約直接從押金里扣除可以 ?合同里寫的租賃期內提前十五日提出交違約金月租的 10%這部分違約金也從定金里扣除可以 ?律師解答： 你沒有按照合同所說的提前十五天通知房東當然需要續交十五天房租這些是從押金里扣除的另

8、外再看看你手里的合同盡量找些對你有利的條款出來說實話對房東而言你沒有提前十五天通知到給他造成的損失可不止是十五 天的房租違約的 10%也會從押金里扣除不過你可以盡量爭取跟房東和平終止合同找出一個好的對策來很多情況下合同在簽署的時候沒有特別注意等事情臨頭的時候才發現對自己不利的地方太多了簽署的時候一定注意了二、出租人的義務及違約責任出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同未經承租人同意出租人不得變更與承租人有關的合同內容” ( 合同法 第二百四十一條 ) 因擅自變更合同內容給承租人造成損失出租人應承 擔賠償責任“租賃物不符合約定或者不符合使用目的出租人不承擔責 任但承租人依賴出租人的

9、技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃 物的除外” ( 合同法第二百四十四條 )出租人應按買賣合同約定的期限、方式支付價款若因價款不能支付或支付不及時造成租賃物不能交貨或延期交貨出租人又不能提 供與買賣合同約定相符的租賃物對違約做出補救措施承租人有權拒 收租賃物或終止融資租賃合同或對延遲交貨合同約定提出賠償請求出租人應當保證承租人對租賃物的占有和使用” ( 合同法第二百四十五條 ) 出租人把租賃物的所有權轉讓給第三人時融資租賃合同 對第三人仍然有效出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬” ( 合同法第二百五十條 ) 融資租賃合同約定合同執行完畢租賃物所有權轉讓 給承租人的應及時按合同約定

10、辦理租賃物所有權的轉移手續 ; 若合同 約定返還租賃物出租人應及時接受承租人返還的租賃物訂立融資租賃合同時出租人收取租賃保證金或接受其他形式擔保的在合同履行完畢時出租人應將抵扣租金后剩余的租賃保證金返 還承租人或解除擔保三、承租人的義務及違約責任承租人應當按照約定支付租金” （ 合同法第二百四十八條 ）這個義務是承租人最基本的義務而且應當是絕對支付租金的義務出租 人一旦按照承租人對租賃物和出賣人的選擇及確認的條件向出賣人 支付了貨款它就完成了對承租人承擔的最主要的責任承租人不能以 任何理由拒付租金國際融資租賃公約第十二條第六款也明確規定 租人不應因為不交貨、 交貨延遲或交貨不符而享有對出租人的

11、其他請 求權除非這些是由出租人的行為或不行為所造成的” “承租人經催告 后在合理期限內仍不支付租金的出租人可以要求支付全部租金 ; 也可 以解除合同收回租賃物” （ 合同法第二百四十八條 ）“當事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有承租人已經支付大部分租金但無力支 付剩余租金出租人因此解除合同收回租賃物的收回租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的承租人可以要求部分返還”（ 合 同法第二百四十九條 ） 不足部分出租人可以以債權人身份向承租人追承租人應按買賣合同約定接受并檢驗租賃物“承租人享有與領受租賃物有關的買受人的權利” （ 合同法第二百三十九條 ） 但承租人未 經出租人同意無權終止撤

12、消買賣合同因承租人未及時行使接受租賃 物的義務造成的損失出租人不負任何責任承租人按融資租賃約定占有和使用租賃物未經出租人同意不能有租賃物轉讓、抵押、拍賣等侵害出租人對租賃物的所有權的行為承租人應當妥善保管、使用租賃物承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務” （合同法第二百四十七條 ） 因承租人使用保管不當 致使租賃物滅失的應負賠償責任合同約定承租人應保險而未投保的 承租人應就應保未保而未能獲得的賠償額負賠償責任賠償額不足抵 償應付租金額的出租人有權追償超出部分承租人可請求返還未經出 租人同意擅自拆改租賃物并因此給出租人造成損失承租人應負賠償 責任“承租人占有租賃物期間租賃物造成第三人的人身或者

13、財產損害 的出租人不承擔任何責任” （合同法第二百四十六條 ） 承租人利用租賃 物從事非法活動出租人不負責任并有權終止合同收回租賃物并要求 賠償損失出租人享有租賃物的所有權承租人破產的租賃物不屬于破產財產”（合同法第二百四十二條 ） 承租人有義務并在向法院申明的同時 妥善保管租賃物并及時通知出租人承租人應承擔占有使用租賃物而負擔的義務如關稅、增值稅、營業稅、所得稅等除非國家法律法規或當事人另有約定的除外房屋租賃合同違約責任【三】 租房合同未約定違約金的辦 違約金是指當事人一方違反合同時應當向對方支付的一定數量的金錢或財物違約責任是違反合同的民事責任的簡稱是指合同當事人一方不履行合同義務或履行合

14、同義務不符合合同約定所應承擔的 民事責任一、租房合同未約定違約金的辦 租房雙方簽訂房屋租賃合同有了租房約定需要嚴格實行約定對于租金的支付也是需要執行合同的約定的沒有約定的可以協商補充 約定另外對方退租的是屬于違約的可以要求對方承擔違約金以及實 際損失賠償與對方協商不成的情況下可以到法院起訴二、租房違約如何賠付 法律規定租房超過 3 個月以上的應當簽訂合同合同簽訂后如當事人一方違約該如何追求對方違約責任呢 ?律師 365 為您解答1 、發生一方違約后、 守約方要求違約方承擔違約責任時如果約 定的違約金“低于”實際發生的損失守約方可以起訴到法院請求增加 違約金; 如果約定的違約金“過分”高于實際損

15、失違約方可以起訴到 法院請求減少違約金房屋租賃違約金也是如此2 、租房合同違約金的計算根據合同的相關約定違約金來計算定 金和違約金以及損害賠償金不能重復計算租房合同解除后各種違約 金的計算又因情況的不同二不同三、房屋租賃合同違約金的確定(1) 違約金由雙方協商確定沒有數額的限制一般是根據雙方預 測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的(2) 發生一方違約后、 守約方要求違約方承擔違約責任時如果約 定的違約金“低于”實際發生的損失守約方可以起訴到法院請求增加違約金; 如果約定的違約金“過分”高于實際損失違約方可以起訴到 法院請求減少違約金四、違約金依不同標準違約金可分為：(1)法定違約金和約定違約金 ;(2)懲罰性違約金和補償性 （賠償性 ） 違約金合同法施行之前中國的違約金制度兼容以上各種形態合同法則做了全新的規定、根據現行合同法的規定違約金具有以下法律特征：(1)是在合同中預先約定的 （ 合同條款之