1、2021年房地產行業萬科恒大 碧桂園對標分析報告2021年7月一、歷史沿革11、萬科：城市綜合配套效勞商 12、恒大集團：多元+規模+品牌13、碧桂園：新型城鎮化進程的身體力行者 2二、銷售篇31、銷售成長性比較4(1)銷售規模 4(2)銷售均價 42、銷售區域結構比較 5(1)萬科：區域優化和深耕 6(2)恒大:2021年起向一二線城市轉移 7(3)碧桂園：市場層面挖掘一二線城市潛力 83、銷售產能比較9(1)城市產能比較：深耕與縱深 9(2)單盤產能比較：開發規模的差異 10(3)可售資源比較：貨值與推盤水平 10三、布局篇121、擴張節奏比較12(1 )拿地規模 1 2(2)拿地本錢 1

2、 4(3)擴張節奏感 152、單盤規模比較163、擴張模式的特點 17(1)萬科：聚焦核心城市,加碼 軌道+物業模式 17(2)恒大：轉型核心城市,加碼舊改市場 21(3)碧桂園：城市化進程的力行者 234、海外布局情況24四、業績篇271、結算業績比較27(1)結算規模 27(2)結算均價 282、盈利質量比較29(1)綜合毛利率 29(2)命題一：一二線 VS三四線 31(3)命題二：大盤開發 VS中小盤開發 32(4)命題三：建安本錢背后議價水平的博弈 333、凈利潤比較34(1)永續債隱藏的利潤 354、業績確定性比較 37五、效率篇381、管控費用率比較38(1)本錢限制 38(2)

3、投入產出 392、鼓勵機制的差異413、周轉效率比較42六、杠桿篇 441、負債率比較442、融資結構與融資本錢差異483、龍頭房企的其他負債51(1)經營性杠桿 51(2)永續債券 524、永續債利弊之辯54七、總結：一切的成功都不是偶然 552021年房地產行業進入加速整合周期,一二線城市增速收斂,而 三四線城市依然保持活潑,房地產企業集中度迎來歷史性提升, TOP10房企集中度接近30%,而TOP50房企集中度已經接近 50%, 彰顯龍頭房企的競爭優勢和在調控壓力下的韌性.作為行業多年龍頭, 萬科走出股權爭奪事件的影響,依然保持自身的強大實力,與此同時, 我們看到恒大、碧桂園等企業的迅猛

4、崛起,行業龍頭已經由過去萬科 一超多強的格局演變成如今碧桂園、恒大、萬科的三強爭霸,同時龍 湖、融創等后起之秀也虎視眈眈,意圖彎道超車,實現向更高一級梯 隊跨越.因此在當前環境下,萬科、恒大、碧桂園這三家龍頭房企在 同樣保持高速增長的同時,各自特點在于哪里如何在全國的競爭中 保持持續的突破我們這篇報告的目的就是希望通過比較這三家公司 在盈利、杠桿、擴張等各個方面,來審視當前行業的變遷和未來的可 能性.歷史沿革：萬科成立于1984年,經過多年開展確立了未來城市綜合配套效勞商的定位；恒大成立于 1996年,通過規模+品牌的標準 化戰略不斷做大做強；碧桂園誕生于1992年,伴隨著城鎮化的大潮,從三四

5、線向一二線轉變.銷售篇：過去 4年復合增長率最高的房企是 碧桂園,復合增長率到達58%;同時恒大已經連續3年增速超過30%; 而萬科的銷售均價一直為三家公司當中最高.銷售區域結構來看,萬 科堅持區域優化和深耕；恒大2021年起向一二線城市轉移；碧桂園 那么在市場層面挖掘一二線城市潛力.布局篇：萬恒園三家房企過去 年的復合增長率分別到達35%、62%和122%;從擴張模式的特點比 較,萬科傾向聚焦核心城市,加碼 軌道+物業模式,恒大那么是轉型 核心城市,加碼舊改市場,碧桂園沿著城市化進程的路線展開布局.業績篇：從結算規模來看,萬恒園 2021年分別實現營業收入1530.9 億、2404.8億、2

6、114.4億；結算均價來看,萬科結算均價絕對值最高； 而從毛利率角度來看,恒大毛利水平較萬科和碧桂園更高.而恒大和碧桂園因永續債影響凈利潤有所低估,但三者未來的凈利率水平有望 趨同.效率篇：在經營層面上相對來說萬科以較低的毛利水平創造出 更多的經營利潤,而碧桂園的本錢限制更為出色,但恒大的銷售產出 最為豐厚.而在鼓勵機制的差異上,碧桂園和萬科主導的跟投機制相 對有利有弊,而恒大高薪養廉的方式那么預防了跟投機制下盲目擴張和 保守拿地的風險.杠桿篇：負債率比較來看,三家龍頭房企中萬科的 負債率最低,恒大現金余額最為充裕,而碧桂園的負債結構改善最為 明顯.而在融資本錢層面,三家融資本錢均不斷實現下降

7、,負債結構 也更加健康,其中萬科在融資本錢方面最具有優勢,但恒大在今年連 續引入戰略投資者和積極歸還永續債,未來公司的負債結構有望明顯 改善,同時利潤空間也得到進一步釋放.一切的成功都不是偶然：恒大在 2000億的高基數上依舊實現高 速增長,實現了對萬科王者的挑戰和超越.萬科作為行業引領者,公司的產能效率以及市場化擴張都執牛耳,而碧桂園那么是三家房企中高成長的典范.房地產行業經歷20年風雨,當下正是強者恒強的 時代！一、歷史沿革1、萬科：城市綜合配套效勞商萬科成立于1984年,1991年公司在深交所掛牌上市,開始了全國范圍內擴張的道路,到 2003年萬科進入了包括北京、上海、武漢、 天津等在內

8、的全國11個大中型城市.從2004年開始,公司提出由專 業化到精細化,實現有質量的增長,并走上了高速周轉的擴張道路, 2021年萬科率先越過千億門檻,并開始涉足商業地產,到2021年,面對行業逐步邁入成熟期,公司開始思考傳統地產商的出路,并在 2021年提出了房地產白銀時代的看法,正式確立了未來城市綜合配套 效勞商的定位,商業、物流地產、滑雪度假、長租公寓、教育、養老 等新業務布局初現雛形.2021年萬科在股權事件穩定后引入深圳地鐵 集團成為公司第一大股東,萬科新一屆董事會也順利完成改組.2、恒大集團：多元+規模+品牌成立于1996年的恒大集團,在中國房地產的舞臺上,算得上是起步較晚的房企之一

9、,在2006年以前恒大還只是一個銷售額不到20億,樓盤布局僅集中在廣東的區域型房企,但隨著公司全國化布局的啟動,開始加速成長.2006年,恒大進入第四個三年方案,提 出邁向國際,跨越開展的宏偉藍圖,開始正式實施向全國拓展的戰 略方案；2007年,恒大進入 規模+品牌標準化運營戰略階段,在產 品、運營和治理三個維度上統一標準化,并從廣州向全國拓展.2021年是恒大歷史上重要的轉折點,成功登陸港交所實現上市方案,同時 當年以5498萬平的土儲規模成為全國第一.到 2021年恒大已經在銷 售面積上超越萬科位列全國第一,隨后恒大進入穩步增長期,并在銷 售面積和土儲規模上持續蟬聯全國第一,到 2021年

10、恒大超越萬科首 次榮登全國銷冠.3、碧桂園：新型城鎮化進程的身體力行者碧桂園誕生于1992的鳳城順德,作為中國房地產業內最早的知名房企之一,公司起步之初一直聚焦于廣東省內開展,2007年,公司在香港聯交所實現掛牌上市,并開始實施全國戰略布局,從 2021年開始碧桂園進行了大規模的改革,確立了總部一區域一工程的三級管控模式,并在工程規劃、產品設計、建筑工程、后期裝修一整套開始 模式上進行了標準化的流程改造,不斷縮短開發周期,加快周轉速度, 為未來碧桂園的騰飛奠定了根底.2021年公司開始走出國門,成功進軍馬來西亞市場進行住宅開發,實現跨越式開展.在2021年公司實 現銷售規模1060億,正式躋身

11、千億房企規模.2021年4月,中國平 安以63億港元入股碧桂園,成為碧桂園第二大股東,碧桂園與中國平安從土地投資、營銷、金融及社區效勞等方面進行深度合作.2021 年碧桂園進入爆發期,上半年在銷售金額開始挑戰王者地位2317第曾軍年dQIQ底幅二次.整工出就三角上市開后全國. ,開啟華商 . 肓局戰彈不券桂園集二|板塊I團虛立,二、銷售篇2021年是中國房地產歷史上值得銘記的一年,成交量價皆創下歷 史新高,市場迎來百花齊放,而與此同時,強者恒強的局面愈創造顯, 龍頭房企的市場份額呈現較以往周期更快的提升速度.在這樣的背景 下,全國誕生了 12家千億房企,而其中也出現了歷史上第一次 3家銷售規模

12、超過3000億的房企,恒大、萬科和碧桂園分別以 3733億、3622億和3088億的銷售規模傲視群雄,合計占全市場份額的6.6%,即使進入2021年,這三家企業的業績也一直保持你追我趕,龍頭房企之間的競爭也逐步聚焦在這三家之中.1、銷售成長性比較(1)銷售規模如果以2021年為起點,過去4年復合增長率最高的房企是碧桂園,復合增長率到達58%,完成了 492億至U 3090億的跨越,同時其也是增速波動幅度最大的房企.恒大已經連續3年增速超過30%,近4年復合增長率到達42%, 2021年更是以85%的增速超過萬科,創造歷史.萬科保持著一貫的王者之風,穩健性一如既往,4年復合增長 率27%,已經連

13、續多年保持在20%以上的穩健成長,實屬不易a u萬、恒.威笆金is比較用4萬.恒,圖蛹,面視比較圖,萬,值.因番,金年復合增長率2A12即133142C15 20ft(2)銷售均價從歷年銷售均價絕對值來看,萬科的銷售均價一直都是三家公司 中最高,2021年實現銷售均價13191元/平米,分別是恒大8355元/ 平米、碧桂園8242元/平米的158%和160%,萬科只用了 2765 萬平米就實現了 3648億的金額,而恒大、碧桂園那么分別銷售了4469萬平米和3747萬平米.從銷售均價成長性角度來看,萬科表達出穩健的抗周期特點,保 持每年4-6%左右的均價提升幅度,4年復合增長率到達4.9%,而

14、近 年銷售均價提升幅度最快的房企那么是恒大,已經連續三年均價提升幅 度在6%以上,4年復合增長率到達8.8%,在2021年時期恒大銷售均 價還低于碧桂園,此后已經連續四年超過碧桂園.碧桂園銷售均價在 2021-2021年還一度持平或者下降,但是 2021年那么充分把握住了市場 熱潮,同比提升27%, 4年復合增長率到達6.9%.國時萬、怛.西帕埼價比較限如方,恒,國苴售及9遂百硼RM -刈,為工般四必電m力翔H 茅博 20212、銷售區域結構比較銷售規模和銷售均價的增長,除了房地產市場本身的推動,同時也表達了各大房企布局思路的變遷:(1)萬科：區域優化和深耕萬科作為房地產行業常年的老大哥,較早

15、就完成了全國重點城市的布局,公司在2021年左右根本上覆蓋了全國大多數主流核心城市, 隨后公司在城市數量層面不斷穩中有升,持續優化和深耕城市布局結 構：1、持續保持珠三角區域的優勢地位,從 2021年至今珠三角區域的銷售規模一直穩定在35%以上；2、強化核心區域潛力挖掘,在2021年萬科在上海區域銷售規模不到 30%,銷售面積占整體比重低于20%,隨著公司不斷強化長三角區域的布局力度,到2021年公司在上海區域銷售奉獻已到達43.1%; 3、增加布局廣度,保持區域縱深,從萬科早期的銷售結構來看,其貨值儲藏主要集中在廣深和北京區域,而近年以來公司的推貨結構越發平衡,2021年公司四大區域的銷售面積幾乎各占25%.尤其在今年一二線城市受限之下,三四線城市依然 收益需求外溢帶來的優勢,公司區域縱深有效防范調控風險,降低市 場調控影響.國萬科制,娓模及增速圖1L萬科2*1*年錨結典(2)恒大：2021年起向一二線城市轉移恒大在2021年全國房地產行業調整期,明智避開限購政策密集出臺的主流核心城市,持續挖掘三四線城市潛力