1、地產資本運營及主要融資模式(核心)2013年1月2022-1-17一、房地產金融的內涵 房地產金融是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。 廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。 狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行代券；成立住房儲蓄機構；安排房地產企業和基金上市；成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產金融也可以進一步分為房產金融和地產金融。 房地產金融的特點 資金來源的短期性欲資金運用的長期性 資金來源的固定性和資金運用的特定性 房地產金融有很強的政策性，風險和收益受宏觀

2、經濟環境影響2022-1-17 房地產融資方式 房產融資與土地融資 直接融資與間接融資 權益性融資與債務性融資按融資對象分權益性融資債務性融資房地產企業股票房地產權益信托房地產權益合資直接融資間接融資商業信用債券租賃信用貸款抵押貸款融資者以出讓一部分利潤為條件向出資者融資的行為融資者以還本付息為條件向出資者融資的行為2022-1-174證券市場資金盈余單位政府部門公司企業金融企業家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業金融企業家庭個人資本形成（不動產、資產、勞力消費增加（住房等）直接信貸購買房地產證券出售房地產證券直接融資就是資金的供求雙方在房地產金融過程中直接進行票據和證券的買賣和貨幣借

3、貸。如圖。2022-1-175資金盈余單位政府部門公司企業金融企業家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業金融企業家庭個人房地產中介機構 銀行保險信托投資公司互助基金出售房地產證券出售房地產證券購買房地產證券購買房地產證券存款貸款資本形成（不動產、資產、勞力）消費增加（住房等）間接融資是指由資金供應者將資金交給房地產金融機構，而再由房地產金融機構以一定的方式，將資金提供給房地產開發經營企業，房地產金融機構起著中介人的作用。2022-1-17二、房地產金融市場 房地產金融市場在房地產市場體系中的地位：傳導和融通 房地產金融市場的客體：在房地產金融市場上可以同貨幣交易的各種金融契約，如股票、債

4、券等有價證券。 房地產金融市場的主體： 政府 銀行與非銀行金融機構 房地產開發經營企業 居民個人 房地產金融市場的劃分 房地產抵押貸款市場 房地產有價證券市場 房地產保險市場 房地產信托投資市場2022-1-17三、利率及其分類 概念：指借貸期內所形成的利息額與所貸資金額的比率。 基準利率與主導利率 實際利率與名義利率 固定利率與浮動利率 市場利率、官定利率與公定利率 一般利率與優惠利率 年率、月率與日率 長期利率與短期利率2022-1-17一、住房儲蓄體系 建房互助儲蓄信貸社 儲蓄銀行二、房地產抵押貸款 概念：是金融機構要求借款人提供以房地產及相關權益憑證為抵押品作為擔保而發放的貸款。 抵押

5、貸款價格的確定 房屋抵押貸款的運作過程 2022-1-17抵抵押押房房屋屋實實物物認認定定產產權權證證書書的的驗驗證證售房公司資質審定售房公司資質審定所有權驗證所有權驗證產權證書產權證書 同實物的核驗同實物的核驗所有權歷史變化所有權歷史變化共有人、租賃人調查共有人、租賃人調查其他產權調查其他產權調查土地使用證、土地使用證、 規劃許可證、規劃許可證、 銷售許可證銷售許可證房房屋屋價價值值評評估估確確定定抵抵押押價價值值2022-1-17填填寫寫抵抵押押房房屋屋清清單單簽簽訂訂抵抵押押貸貸款款合合同同辦辦理理房房屋屋抵抵押押登登記記合合同同終終止止抵押物建設抵押物建設抵押物使用抵押物使用房房屋屋產

6、產權權登登記記 按約還款按約還款歸還抵押房屋產權證歸還抵押房屋產權證違約處置違約處置拍賣抵押物清償拍賣抵押物清償2022-1-17抵押貸款的方式和選擇 抵押貸款的程序 固定利率抵押貸款 分期償還固定本金式抵押貸款 充分攤銷、分期償還固定金額式抵押貸款 累進還款式抵押貸款 可變利率抵押貸款：隨價格水平調整的抵押貸款(price level adjusted mortgage, PLAM；或可調整利率抵押貸款(adjustable rate mortgage, ARM) PLAM: 借貸雙方只確定一筆貸款的初始利率(不考慮通貨膨脹)，約定在一段時間后按照市場價格指數比如消費價格指數)對貸款余額進行

7、調整。 ARM: 首先根據抵押貸款時的市場利率確定初始利率，以后每隔一段時間調整一次，以某個確定的利率指標加一個固定的利率附加值方式進行調整。2022-1-17本金等額償還抵押貸款(constant amortization mortgage, CAM) 整個貸款期內，本金部分按月等額償還，利息按本金的實際余額和合同利率計算支付。 缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民的收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。在貸款初期，月還款額大，使得許多借款人的月收入難以償還貸款，不利于吸引貸款，影響抵押貸款業務的拓展。2022-1-17 -每月償還的本金額； -第t月償還的利息額；

8、-第t月本息償還總額。 本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。mmNPP mmtRtPPI)1(tmtIPPI2022-1-17mN時間利息本金月還款額線mP2022-1-17等額償還抵押貸款（constant payment mortgage, CPM） 即每月還貸本息合計金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。2022-1-1716月還款額：式中： 每月等額償還貸款本息額； P貸款本金； 月利率； 貸款總月數通常將貸款本金為1元時計算出來的每月等額償還貸款本息額稱為抵押常數因子，用M表示，即有： 且有：將貸款本金與抵押常數因子相乘即可得到每月償還額。也可

9、計算一年的還貸額抵押常數因子。mPTMmR1)1 ()1 (1)1 (mmmNmNmmNmmmmRRRPRRPRPPMT1)1 ()1 (mmNmNmmRRRMmNPMPMTm2022-1-17tNmmtNmmNmtNmtmtmmmmRRRPMTRRRPP)1 ( 1)1(1)1 (1)1 ()1 (2022-1-17逐年遞增償還抵押貸款（graduated payment mortgage, GPM) 即在最初的5年或10年里，月還貸額低于等額償還方式，每年內的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。漂浮式抵押貸款(ballon mortgage) 指貸款期內的每期償還額都低于等額償還，因而最后

10、一次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。反向年金式抵押貸款(reverse annuity mortgage, RAM) 按照所抵押房屋價值的一定百分比，來計算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。雙周還貸式抵押貸款(biweekly mortgage 即每兩周償還一次貸款，一年26個還貸期的抵押貸款方式。2022-1-17是一種強制性的公益籌資政策。政府通過強制儲蓄幫助居民積累購買住房的資金。制度起源于新加坡，且已經超出社會保障的范圍。2022-1-1720雇主交納雇員交納中央公積金局政府投資局住房發展局購房雇員銀行住宅貸款公積金（儲蓄）發行債券資金貸款償還貸款提取、用于養老支付房價款

11、=首期付款+貸款沖減個人公積金儲蓄支付首期款動用公積金分期償還貸款出售 建房住房貸款2022-1-17住房公積金的這一定義包含以下五個方面的涵義： （1）住房公積金只在城鎮建立，農村不建立住房公積金制度。 （2）只有在職職工才建立住房公積金制度。無工作的城鎮居民不實行住房公積金制度，離退休職工也不實行住房公積金制度。 （3）住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個人繳存，職工個人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個人帳戶內。 （4）住房公積金繳存的長期性。住房公積金制度一經建立，職工在職期間必須不間斷地按規定繳存，除職工離退休或發生住房公積金管

12、理條例規定的其他情形外，不得中止和中斷。體現了住房公積金的穩定性、統一性、規范性和強制性。 （5）住房公積金是職工按規定存儲起來的專項用于住房消費支出的個人住房儲金，具有兩個特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現金形式發放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設的專戶內，實行專戶管理。二是專用性。住房公積金實行?？顚Ｓ茫鎯ζ陂g只能按規定用于購、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系或戶口遷出原居住城市時，才可提取本人帳戶內的住房公積金。 黨政機關、事業單位及國有大中型企業等國家財政或國家直接支持的公有制企業

13、是住房公積金繳納的“主力軍”，即便如此，在一些大型國有企業或事業單位也采取區別政策：對正式編制內員工繳納公積金，而對聘用員工不繳納公積金；至于絕大部分私營企業、民營企業等非公有制企業則一直沒有建立住房公積金。一些發達地區、效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業，以及一些效益好的單位有意將一些應稅福利，如各類補貼、津貼打入“住房公積金”賬戶，作為福利發放并進行逃稅。有些人甚至還把住房公積金當作第二份工資，因為每月繳存數額比普通員工當月拿到手的工資還多。而與此形成鮮明對比的是，絕大多數真正需要購買住房的普通百姓的單位歸集比例低于國家最低標準。住房公積金制度建立的初衷和目的是為一次性支付購房資金有困難的

14、廣大群眾提供購房資金和購房貸款。但是，隨著我國經濟的快速發展和國民收入差距的拉大，住房公積金管理制度已經暴露出“窮人要么繳的少用不起，要么就是沒有住房公積金，而富人繳的多用的多”的問題，中國青年報社會調查中心近日的一項調查顯示，僅.的人認為按工資比例繳存公積金“公平”，.的人認為“收入低的不會因公積金買得起房，收入高的不用公積金也能買”。 （見月日中國青年報）2022-1-17湖南省郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪涉嫌貪污、挪用上億元住房公積金案。由于該案涉案金額巨大，關系當地萬城鎮職工切身利益。 據郴州市檢察院指控，李樹彪利用職務便利以虛假的單位名稱、私刻的公章、偽造的資料，伙同他人從年

15、月日至月日，先后騙取住房公積金萬元；從年月日至年月日，李樹彪用單位的存款作抵押、質押或者以委托貸款的方式，挪用公款萬元，用于自己進行營利性活動，或者通過珠海的地下錢莊非法兌換港幣轉往澳門進行賭博；在還有大量挪用款尚未歸還的情況下，李樹彪以他人的名義在廣州等地購買房產、車輛，價值萬余元。2022-1-17一、房地產股票 房地產股票是股份制房地產企業為籌集資金，發給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價證券。 房地產股票的特點： 與一般工商企業股票的共性特點：收益性、風險性、流動性 股本總額大 房地產股票收益較高，升值較快 房地產股票資信較高，市場穩定2022-1-17一、房地產股票

16、融資 特點 方式二、債券融資 政府債券 金融債券 公司債券2022-1-17房地產股票的類別： 按股東權益與承擔風險程度的不同 1.普通股：普通的權利，真正的股東。收益不固定，風險較大 2.優先股：優先分配和受償，收益有保證，但無普通權利。如可轉換，可優惠認購普通股。 按是否記名：記名股票和不記名股 票； 按有無票面金額，分為有面值股票和無面值股票； 按股票是 否帶有表決權，分為多權股票和無權股票 根據發行范圍和對象：國有股、法人股、A股（社會公眾股，向社會公開發行的普通記名股票）、B股（以外幣計價的面向外資發行的普通記名式普通股票）和H股（在香港上市發行的以港幣計價的記名式普通股票）2022

17、-1-17房地產股票的發行1.發行房地產股票的情形（1）設立公司時籌集開業資金 包裝上市：集團公司將內部多個未上市企業部分或全部效益好有發展前途的資產重新組合,組成具有一定經濟規模的經濟實體, 組建成股份有限公司,申請上市. 買殼上市 ：集團公司出資購買，控股一家上市公司成為大股東, 從而達到間接上市,擴張資本的目的. 借殼上市：集團公司先以其下屬部分資產改造后上市,然后將其資產注入上市公司,獲得整個集團公司上市的效果.（2）股份公司為擴大經營規模，追加投資而發行新股股票（3）在企業法定公積金轉作資本配股，股票派息分紅，股票分割時發行新股票（4）把企業債券轉化為企業股票時要發行新股票2022-

18、1-172.房地產股票的發行方式 直接發行：由房地產公司本身直接辦理一切股票發行事宜，承擔股票發行風險。 間接發行：公司委托證券公司、商業銀行等金融機構代理發行，并支付發行費用。代銷或包銷 公開發行：向社會公開招股。必須委托進入機構代理發行 內部發行：可直接發行，也可委托發行2022-1-173.發行價格 面額發行：按股票面值發行 市價發行：按照或接近股票市場已發行的同種股票的買賣價格。一般高于面值。 中間價：按照面值與市價的中間值 貼水價：按照低于股票票面價格的價格。少用。2022-1-17（一）房地產債券的分類 為了籌措房地產資金而發行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權向發行人取得預期收

19、入和到期收回本金的一種證書。按發行主體不同： 房地產政府債券： 指政府為發展房地產業而向社會發行的債券，也稱公債。 房地產金融債券：指由銀行或其他非銀行金融機構發行的債券。 房地產企業債券：即公司債券，指房地產企業為籌集長期資金而發行的債券。我國房地產企業債券主要有住房建設債券、土地開發債券、房地產投資債券、危房改造債券、小區開發債券、住房有獎債券等。 2022-1-17（二）房地產債券的特點 1.發行總額大、票面利率較高 2.期限長 3.可與購房相結合 4.房地產債券較安全，風險小 2022-1-171.發行市場主體的構成 債券發行者 債券認購者 債券承銷者。2.債券的發行要素 發行額 票面

20、利率 發行價格 券面金額 計息方法和還本方式 償還期限 2022-1-17直接發行：發行者自身承擔和辦理債券發行過程中的一切業務。發行成本低，社會影響面小，發行風險大。適用于發行范圍有限，發行量較小的房地產債券。間接發行：發行者委托證券中介機構公開發售債券，由承銷商負責辦理債券發行的有關業務。根據承銷商承擔責任的不同又可分為代銷與包銷兩種。私募發行：面向少數特定投資人發售的債券，如對金融機構、往來密切的工商企業、單位內部職工等。費用低，風險小，集資迅速，但難以轉讓。多采用自銷方式。公募發行：面向市場上大量的非特定投資人發售債券。 發行費用較高，發行風險大，工作量大，但比較容易上市轉讓。大多采用

21、間接發行方式。 2022-1-17信用評級是對發行者在一定時期內或發行某期證券時的還本付息能力作評估，用以衡量投資風險，信用評級是確定債券發行價格的重要參考。根據債券風險程度的大小，債券的級別由高到低可 分為十個等級，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D 十級。2022-1-17三、房地產抵押貸款證券化（MBS） 基本含義 住房抵押貸款證券化（RMBS） 商業房地產抵押貸款證券化（CMBS）2022-1-17四、房地產投資信托（REITs） 基本含義 種類 資金投向：權益型、抵押型、混合型 組織形態：公司型、契約型 屬性 與房地產信托的關系 風險 收益構造與業績評價主要類

22、型：一、主要類型：一、信用貸款信用貸款 1 1、普通限額貸款、普通限額貸款 2 2、透支放款、透支放款 3 3、備用貸款承諾、備用貸款承諾 4 4、票據貼現貸款、票據貼現貸款 5 5、企業并購貸款、企業并購貸款 二、二、擔保抵押貸款擔保抵押貸款 1 1、擔保品貸款、擔保品貸款 2 2、保證書擔保貸款、保證書擔保貸款優勢：貸款利率成本低；保證資金到位期。優勢：貸款利率成本低；保證資金到位期。劣勢：資質、信用等級要求高；風控嚴格；審批時間長。劣勢：資質、信用等級要求高；風控嚴格；審批時間長。主要類型：一、主要類型：一、外國政府貸款外國政府貸款 二、二、國際金融組織國際金融組織 三、三、國際商業貸款

23、國際商業貸款優勢：資金規模大。優勢：資金規模大。劣勢：國內政策及法律風險高；劣勢：國內政策及法律風險高； 對開發企業股權結構、財務制度透明度要求高；對開發企業股權結構、財務制度透明度要求高； 風險控制嚴格；審批程序繁瑣、時間長。風險控制嚴格；審批程序繁瑣、時間長。主要類型：一、主要類型：一、民間貨幣和實物借貸民間貨幣和實物借貸 二、二、民間商業信用借貸民間商業信用借貸 三、三、民間民間“合會合會” 四、四、民間集資民間集資 五、五、私人錢莊私人錢莊優勢：資信要求低；交易方式高效、操作靈活。優勢：資信要求低；交易方式高效、操作靈活。劣勢：融資成本高、期限短、規模??；劣勢：融資成本高、期限短、規模

24、??； 法律風險大；信息不對稱。法律風險大；信息不對稱。主要類型：一、主要類型：一、按揭按揭 抵押貸款抵押貸款 二、二、在建工程抵押貸款在建工程抵押貸款 三、三、預售房屋抵押預售房屋抵押 優勢：原始啟動資金要求低，適宜項目滾動開發。優勢：原始啟動資金要求低，適宜項目滾動開發。劣勢：對資金回收時間要求嚴格；劣勢：對資金回收時間要求嚴格； 需保證后續資金的跟進速度。需保證后續資金的跟進速度。主要流程：主要流程： 一、一、審當審當 二、二、驗當驗當 三、三、收當收當 四、四、保管保管 五、五、贖當贖當優勢：資信要求低；融資速度快；資金用途不限。優勢：資信要求低；融資速度快；資金用途不限。劣勢：回贖期限

25、短；融資成本高；配套政策及服務不到位；劣勢：回贖期限短；融資成本高；配套政策及服務不到位； 當金發放受典當行注冊資金限制。當金發放受典當行注冊資金限制。參加方：一、項目發起人參加方：一、項目發起人 | | 融資模式：融資模式： 二、項目公司二、項目公司 | A| A、直接安排、直接安排 三、融資方三、融資方 | B| B、項目公司安排、項目公司安排 四、承建商四、承建商 | C| C、承銷合同為基礎、承銷合同為基礎 五、購買者五、購買者 | D| D、產品支付為基礎、產品支付為基礎 六、融資顧問六、融資顧問 | | 七、法律顧問七、法律顧問 | |優勢：資信要求低；不影響資產負債表；分散項目投

26、資風險優勢：資信要求低；不影響資產負債表；分散項目投資風險。劣勢：融資成本高、耗時長；對開發項目收益要求高。劣勢：融資成本高、耗時長；對開發項目收益要求高。主要類型：一、主要類型：一、應付賬款融資應付賬款融資 二、二、預收貨款融資預收貨款融資 三、三、商業票據融資商業票據融資 優勢：辦理手續簡單；資金用途靈活；籌資成本低。優勢：辦理手續簡單；資金用途靈活；籌資成本低。劣勢：誠信依賴度高；資金使用期限短；融資成功率低。劣勢：誠信依賴度高；資金使用期限短；融資成功率低。主要類型：一、主要類型：一、房地產政府債券房地產政府債券 二、二、房地產金融債券房地產金融債券 三、三、房地產企業債券房地產企業債

27、券 優勢：有合理避稅、財務杠桿、優化企業資本結構的功能優勢：有合理避稅、財務杠桿、優化企業資本結構的功能。劣勢：國家政策風險性高；債券投資交易不活躍。劣勢：國家政策風險性高；債券投資交易不活躍。 主要類型：一、主要類型：一、直接融資租賃直接融資租賃 二、二、經營租賃經營租賃 三、三、出售回租出售回租 優勢：資信要求低；全額融資；無需額外擔保品；有避稅功能優勢：資信要求低；全額融資；無需額外擔保品；有避稅功能。劣勢：項目盈利能力要求高；租賃標的物限制嚴格。劣勢：項目盈利能力要求高；租賃標的物限制嚴格。 主要類型：一、主要類型：一、抵押貸款類信托抵押貸款類信托 二、二、股權投資類信托股權投資類信托

28、 三、三、股權證券化信托股權證券化信托 四、四、權益轉讓模式權益轉讓模式 五、五、混合型信托混合型信托 優勢：模式設計靈活；創新空間大；信托財產獨立性強。優勢：模式設計靈活；創新空間大；信托財產獨立性強。劣勢：風險控制嚴格；對項目盈利能力要求高。劣勢：風險控制嚴格；對項目盈利能力要求高。主要類型：一、主要類型：一、現金投資現金投資 二、二、實物投資實物投資 三、三、工業產權投資工業產權投資 四、四、場地使用權投資場地使用權投資 優勢：提高公司資信及借款能力；分散經營風險。優勢：提高公司資信及借款能力；分散經營風險。劣勢：資金成本較高；分散公司控制權。劣勢：資金成本較高；分散公司控制權。主要類型

29、：一、主要類型：一、現金投資現金投資 二、二、實物投資實物投資 三、三、工業產權投資工業產權投資 四、四、場地使用權投資場地使用權投資 優勢：風險分散化；收益最大化。優勢：風險分散化；收益最大化。劣勢：在體制、法律法規、市場、技術、信用等層面受限劣勢：在體制、法律法規、市場、技術、信用等層面受限。主要類型：一、主要類型：一、權益權益型型REIT 二、二、抵押型抵押型REIT 三、三、混合型混合型REIT 四、四、有限期、自我償付式有限期、自我償付式REIT 優勢：流動性強；有稅收優惠；管理專業化、集中化。優勢：流動性強；有稅收優惠；管理專業化、集中化。劣勢：對財務透明度要求高；法律規定嚴格。劣

30、勢：對財務透明度要求高；法律規定嚴格。主要類型：一、主要類型：一、現金投資現金投資 二、二、實物投資實物投資 三、三、工業產權投資工業產權投資 四、四、場地使用權投資場地使用權投資 優勢：降低資產負債率；融資成本低；分散投資風險。優勢：降低資產負債率；融資成本低；分散投資風險。劣勢：受政策、人民幣兌換、信用評級等限制；。劣勢：受政策、人民幣兌換、信用評級等限制；。主要類型：一、主要類型：一、含轉股權的次級債含轉股權的次級債 二、二、可轉換債可轉換債 三、三、可贖回優先股可贖回優先股 優勢：靈活性高；回報和風險適中。優勢：靈活性高；回報和風險適中。劣勢：法律環境不成熟；退出機制不完善。劣勢：法律環境不成熟；退出機制不完善。主要類型：一、主要類型：一、股權融資的增發股權融資的增發 二、二、股權融資的配股股權融資的配股 三、三、可轉換債券可轉換債券 優勢：融資規模大；運作成本低。優勢：融資規模大；運作成本低。劣勢：有償還風險；對控制權可能產生影響。劣勢：有償還風險；對控制權可能產生影響。主要類型：一、主要類型：一、境內企業在境外