1、不動產租賃營改增逐條解讀！第一部分：不動產租賃營改增概念一、基本概念與納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告 2016年 14 號）的介紹相同，在納稅人提 供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法（國家稅 務總局公告 2016 年 16 號）中，重復出現了單位、個體工商 戶、其他個人，不動產、住房等等概念。為準確理解文件， 避免出現偏差，首先簡單回顧以下幾個基本概念：（一）納稅人1、單位與個人單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社 會團體及其他單位。單位，也就是企業和非企業性單位之和。個人，是指

2、個體工商戶和其他個人。其他個人，也就是 自然人。個人，也就是個體工商戶和自然人之和。企業、非企業性單位、個體工商戶、自然人，共同構成 了全部增值稅、營業稅納稅人范圍，也可以說，單位、個體 工商戶和其他個人，共同組成了所有的增值稅、營業稅納稅 人。2、增值稅一般納稅人和小規模納稅人 從納稅人類別來分，增值稅分為一般納稅人和小規模納稅人。對照“單位和個人”： 企業：可以是增值稅一般納稅人或者小規模納稅人。 非企業性單位：也可以是增值稅一般納稅人和小規模納稅人。個體工商戶：同上，個體工商戶也可以是增值稅一般納 稅人和小規模納稅人。在實際業務中，個體工商戶以小規模 納稅人居多，而且大多數都為

3、雙定戶。其他個人：自然人，都是小規模納稅人。 接下來，我們看一個例子，以更好的理解：3、舉例試點有關事項的規定規定：個人出租住房，應按照 5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。如何理解這條規定呢？按照剛才的解釋，應理解如下：1、自然人出租住房，按照5%征收率減按 1.5%計算應納稅額；2、屬于小規模納稅人的個體工商戶，出租住房，按照5%征收率減按1.5%計算應納稅額；3、屬于一般納稅人的個 體工商戶，出租住房，也應該按照 5%征收率減按1.5%計算 應納稅額。最后這一點是大家容易忽視的地方，提醒大家注 意。（二）標的物1、不動產 不動產范圍廣泛，不僅包括

4、房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等。2、房屋房屋，即建筑物，包括住宅、商業用房、辦公樓、廠房 等等。房屋僅僅是建筑物的概念，比不動產的概念要小。3、住房住房，是指住宅、居民用房。 不動產的概念大于房屋，房屋概念大于住房。 還是舉例說明，以便于更好理解：納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行 辦法（國家稅務總局公告 2016 年 16 號）規定：其他個人 出租不動產（不含住房），按照 5%的征收率計算應納稅額； 其他個人出租住房，按照 5%的征收率減按1.5%計算應納稅 額。這條規定的含義包括：1、其他個人

5、，即自然人出租一個商鋪等非住宅，應按照租金和 5%征收率計算增值稅；2、自然人出租住宅，則按照5%的征收率減按 1.5%計算增值稅。這里不動產和住宅是適用不同的計算方法。二、遵循的原則與轉讓不動產業務相同，在納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告 2016年 16號）中，納稅地點、征收機關等遵循一些共同的規律 和原則。（一）納稅地點前面已經說到，納稅人（除自然人以外）應在不動產所在地預繳，機構所在地申報納稅。自然人出租不動產，只需 在不動產所在地繳納稅款即可。（二）征收機關根據前面的說明，其他個人出租不動產業務，委托地方稅務

6、局代為征收增值稅，請注意，僅僅是自然人出租不動產， 由地方稅務局代為征收，單位和個體工商戶出租不動產，仍 由國家稅務局征收。請大家思考以下例子： 北京西城區的一個個體工商戶，在河北省石家莊擁有一個商鋪，個體工商戶將河北的不動產出租，請問，這個個體 工商戶是不是需要預繳稅款？如果需要，應向不動產所在地 的主管國稅機關應還是地稅機關預繳呢？根據前面的介紹，納稅人提供不動產經營租賃服務，不動產與機構所在地不在同一縣（市、區）的，應在不動產所在地預繳稅款。由于我們只是將其他個人，即自然人出租不 動產的增值稅，委托地方稅務局代為征收，而個體工商戶出 租不動產業務，并未委托地稅代征，因此，該個體工商戶應

7、在河北預繳稅款，應向河北的國稅機關預繳。（三）對改革前取得的不動產給予過渡政策 與轉讓不動產業務相同，納稅人提供不動產經營租賃服務，對老項目均給予過渡政策。老項目是指納稅人在改革前， 即 4 月 30 日前取得的不動產，在改革后即5 月 1 日以后出 租的業務。（四）過渡政策中增值稅征收率為原營業稅稅率 納稅人提供不動產經營租賃服務，在原營業稅政策下，適用 5%營業稅稅率。與轉讓不動產業務相同，統籌考慮各方 面因素后，我們對提供不動產經營租賃服務，設置 5%增值稅 征收率。納稅人出租老

8、項目、老房產，都可以按照過渡政策， 采取簡易計稅方法依征收率計稅。前已說明。5%的增值稅征收率，較原 5%營業稅時的稅負 相比，已是下降。第二部分：不動產租賃征管逐條解讀 第一條 根據財政部 國家稅務總局關于全面推開營業 稅改征增值稅試點的通知（財稅201636 號）及現行增 值稅有關規定，制定本辦法。辦法作為 36號文件的配套文件，目的是在現行增值稅有關規定的總體框架下，將 36 號文件的相關內容進行細化，在實際操作層面上，對 36 號文件中確立的基本原則和 制度作出進一步明確和細化，區分不同情況，做出便于稅務

9、機關和納稅人更好地理解和執行的規定，以增強政策文件的 可操作性。第二條 納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱出租不動產），適用本辦法。 取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。 納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。【政策解讀】本條明確了該辦法的適用范圍。一是，本辦法明確 的是經營租賃方式出租不動產征收管理規定，不包括融資租 賃方式出租不動產業務。融資租賃與經營租賃兩者性質完全 不同，融資租賃的目的是取得租賃標的物的所有權，而經營 租賃的目的僅僅是獲得租賃標的物一段時間內的使用權；融 資租賃一般以融資額來計算租金，經營性租賃以租賃標的

10、物 占用的時間長短來計算租金；融資租入的不動產，在租入方 進行會計核算，經營租賃方式租入的不動產，不在租入方核 算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經營租賃兩者性質 完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規范了經營性 租賃業務。二是，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐 贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。 三是，納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。試點實施 辦法規定，道路通行服務按照不動產經營租賃服務繳納增 值稅。但如果納稅人提供道路通行服務，也要實行不動產所 在地預繳稅款，機構所在地申報繳納的方法，將給納稅人帶 來極大的辦稅難度。因為公路很長，可能跨好幾個縣（市、 區）

11、甚至跨省，納稅人每個縣（市、區）都去預繳稅款，是 不可能實現的。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務 排除在外。這樣就是說，納稅人提供道路通行服務，在機構所在地直接申報納稅即可，不需要預繳稅款。第三條 一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增 值稅：（一）一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不 動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5%的征收率計算應 納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的， 納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關 預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

12、不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納 稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。【政策解讀】二是，前面已經說過，出租不動產應在不動產所在地納稅。 當增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地不在同一縣（市、區）的，則應在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構 所在地在同一縣（市、區）的，納稅人在機構所在地繳納的 稅款，滿足不動產所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負 擔，文件規定，在此情況下納稅人不需要預繳，直接在機構 所在地申報繳納出租不動產的收入，計算納稅即可。三是， 僅就“其他個人（即自然人）”出租不動產業務委托地稅代 征，因而除其他個人以

13、外的納稅人出租不動產應預繳的稅 款，仍在國稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動產，在不 動產所在地國稅機關預繳稅款，回機構所在地后向主管國稅 機關申報納稅。舉例說明：例 1：北京西城區某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2013 年購買了河北一座寫字樓用于出租。如果納稅人對出租該不動產業務選擇簡易計稅方法。請問，自 2016 年 5月 1 日起，納稅人出租該寫字樓，應如何計算納稅？如何預 繳稅款？分析：納稅人機構所在地在北京西城區，不動產在河北， 不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區），因此納 稅人應向不動

14、產所在地預繳稅款。納稅人為增值稅一般納稅 人，不是自然人，納稅人出租不動產，則應向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款。納稅人選擇簡易計稅方法后，按照規定，應以收取的租金按照 5%的征收率計算應納稅額，向不 動產所在地主管國稅機關預繳稅款，而后回機構所在地，以 同樣的計稅方法向主管國稅機關申報納稅。例 2：北京西城區某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2013 年購買了西城區兩層寫字樓用于出租，其中一層 自用，另一層出租。如果納稅人對出租該不動產業務實行簡 易計稅方法。請問，自 2016 年 5 月 1&

15、#160;日起，納稅人出租該 寫字樓，應如何計算納稅？如何預繳稅款？分析：納稅人機構所在地在北京西城區，不動產也在北 京西城區，不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）， 因此納稅人不需要預繳稅款。納稅人以收取的租金按照 5%的征收率計算應納稅額，向機構所在地主管國稅機關申報納 稅即可。（二）一般納稅人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不動 產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的， 納稅人應按照 3的預征率向不動產所在地主管國稅機關預 繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申

16、報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產適 用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。【政策解讀】 本款明確了一般納稅人出租不動產適用一般計稅方法的相關政策規定。一是，此處將預征率定為 3%，比小規模納 稅人的征收率 5%小。主要考慮是，稅負測算顯示，增值稅納 稅人適用一般計算方法出租不動產，稅負較原來營業稅是降 低的。出租不動產原屬于營業稅下的“服務業租賃”，營 業稅稅率為 5%

17、。為避免在不動產所在地產生多預繳的稅款， 因而對于納稅人適用一般計算方法出租不動產的，在不動產 所在地的預征率定為 3%，低于5%原營業稅稅率。二是，納 稅地點問題，前面已經講過，出租不動產應在不動產所在地 納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地不 在同一縣（市、區）的，則應在不動產所在地預繳稅款，回 機構所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產與其 機構所在地在同一縣（市、區）的，為減輕納稅人的辦稅負 擔，則納稅人不需要預繳，直接在申報期申報繳納出租不動 產的收入，計算納稅即可。三是，委托地稅代征的出租業務 僅為“其他個人（即自然人）”出租不動產業務，除其他個 人以

18、外的納稅人，也就是單位和個體工商戶出租不動產，仍在國稅局預繳稅款，回機構所在地后向主管國稅機關申報納稅。四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動產，也 可以適用一般計算法，按照該條規定計算預繳稅款或應納 稅額。也就是說，過渡政策給予納稅人自由選擇權，對于改 革前取得的不動產，納稅人可以自行選擇簡易計稅辦法，或 者一般計稅方法，納稅人可根據自身實際情況，做出最有于 企業的選擇。同樣舉例說明更為清晰：例 3：北京西城區某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2016 年 6 月購入河北一座寫字樓用于出租。請問，自2016 年 

19、7 月 1 日起，納稅人出租該寫字樓，應如何計算納稅？ 如何預繳稅款？分析：納稅人機構所在地在北京西城區，不動產在河北， 不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市 區），因此納稅 人應向不動產所在地預繳稅款。納稅人為增值稅一般納稅 人，其出租不動產，應向不動產所在地主管國稅機關預繳稅 款。在此題中，增值稅一般納稅人出租營改增試點后取得的 不動產，應適用一般計稅方法，則應以收取的租金按照 3%的預征率計算應預繳稅額，向不動產所在地，河北的國稅機 關預繳稅款，而后回機構所在地，按照銷項稅額減去進項稅 額的方法計算應納稅額，向主管稅務機關申報納稅。例 

20、4：接例3，如果納稅人購買的是北京西城區一層寫字樓用于出租，請問，自 2016 年 5 月 1 日起，納稅人出租 該寫字樓，應如何計算納稅？如何預繳稅款？分析：納稅人機構所在地在北京西城區，不動產也在北 京西城區，不動產所在地與機構所在地在同一縣（市 區）， 因此納稅人不需要預繳稅款。增值稅一般納稅人出租改革后 取得的不動產，適用一般計稅方法。即應按照銷項減去進項 的方法計算應納稅額，向主管國稅機關申報納稅。第四條 小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納 增值稅：（一）單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶 出租住房），按照&#

21、160;5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出 租住房，按照 5%的征收率減按 1.5%計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的， 納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關 預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納 稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。（二）其他個人出租不動產（不含住房），按照 5%的征收 率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按 1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。【政策解讀】本條

22、明確了小規模納稅人出租不動產的相關政策規定。三是， 36 號文件規定“個人出租住房，應按照 5%的征收率 減按 1.5%計算應納稅額”。個人包括個體工商戶和其他個人。 因此，在第一款小規模納稅人中“單位和個體工商戶”出租 不動產業務中，需要排除括號內的內容，即個體工商戶出租 住房。接著，這款中接著明確，個體工商戶出租住房，按照 5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。四是，出租不動產應在 不動產所在地納稅，當單位和個體工商戶出租的不動產與其 機構所在地不在同一縣（市、區）的，則應在不動產所在地 預繳稅款，回機構所在地申報納稅。單位和個體工商戶出租

23、 的不動產與其機構所在地在同一縣（市、區）的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預繳，直接申報納稅即可。五是，前已敘及，不動產范圍遠大于住房。個人減按 1.5% 計算應納稅額政策僅針對“住房”，因此，在第二款規定中， 分其他個人出租不動產（不含住房），和其他個人出租住房 兩部分來規定。前已提到，其他個人出租不動產，由地稅代 征。因此第二款中規定，其他個人出租不動產，包括住房， 都向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。還是來看看例子：例 5：北京市西城區某個體工商戶 2013 年購買河南商鋪 一套，一直用于出租。請問，自 2016年&

24、#160;5 月 1 日起，納稅 人出租該商鋪，應如何計算納稅？如何預繳稅款？分析：個體工商戶機構所在地在北京西城區，不動產在 河南，不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市 區），因 此納稅人應向不動產所在地預繳增值稅。納稅人為個體工商 戶，不是自然人，應向不動產所在地主管國稅機關預繳增值 稅。在此題中，納稅人出租商鋪，不是住房，按照規定應以 收取的租金按照 5%的征收率計算應預繳稅額，向不動產所在 地，河南的國稅機關預繳稅款，而后回機構所在地，按照同 樣的計稅方法，向主管國稅機關申報納稅。例 6：接例 5，如果該個體工商戶購買的是河

25、南的住房 一套（住房登記在該個體工商戶名下），自 2016 年 5 月 1 日起，納稅人出租該住房，應如何計算納稅？如何預繳稅款？分析：同上，該個體工商戶應以收取的租金減按照 1.5% 征收率計算應預繳稅額，向不動產所在地，河南的國稅機關 預繳稅款，而后回機構所在地，按照同樣的計稅方法，向主 管國稅機關申報納稅。例 7：張三為北京市居民，2013 年購買河南商鋪一套， 一直用于出租。請問，自 2016 年 5 月 1 日起，張三出租該

26、商鋪，應如何計算納稅？如何預繳稅款？分析：試點實施辦法明確，“其他個人出租不動產” 委托地方稅務局代為征收。自然人出租不動產，應向不動產 所在地主管地稅機關申報納稅。在此題中，納稅人出租商鋪， 不是住房，按照規定應以收取的租金按照 5%的征收率計算應 納稅額，向不動產所在地，河南的地稅機關申報納稅。例 8：接例 7，如果張三購買的是河南的住房一套，自 2016 年 5 月 1 日起，張三出租該住房，應如何計算納稅？如 何預繳稅款？分析：因張三出租的是住房，個人出租住房可以按照 5%&#

27、160;的征收率減按1.5%計算應納稅額，因此，張三應以收取的租 金，按照 5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所 在地，河南的地稅機關申報納稅。第五條 納稅人出租的不動產所在地與其機構所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區）的，由直 轄市或計劃單列市國家稅務局決定是否在不動產所在地預 繳稅款。【政策解讀】本條明確了預繳稅款的特殊規定。一是，本條中納稅人，不包括其他個人。原因是其他個人出租不動產，不需要預繳 稅款，直接在不動產所在地申報納稅即可。二是，納稅人所 出租的不動產，與其機構所在地不在同一縣（市、區）的， 需要在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報繳納

28、。三 是，為減輕納稅人負擔，減少辦稅環節，對于不動產所在地 與其機構所在地不在同一縣（市、區）但在同一直轄市或計 劃單列市的，可由直轄市或計劃單列市國家稅務局決定是否 需要預繳稅款。注意，只能是直轄市或計劃單列市內能進行 特殊處理。第六條 納稅人出租不動產，按照本辦法規定需要預繳 稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主 管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。【政策解讀】本條明確了出租不動產業務的納稅申報期。預繳稅款的時間，也可以由不動產所在地主管國稅機關 核定。試點實施辦法第四十七條規定，增值稅的納稅期 限分別為1 日、3 日、5 日、10日、15

29、60;日、1 個月或者1 個 季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務機關根據納稅人 應納稅額的大小分別核定。以 1 個季度為納稅期限的規定適 用于小規模納稅人、銀行、財務公司、信托投資公司、信用 社，以及財政部和國家稅務總局規定的其他納稅人。不能按 照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以 1 個月或者1個季度為 1 個納稅期的，自期滿之日起 15 日內申報納稅； 以 1 日、3 日、5 日、10日或者 15 日為1 個納稅期

30、的，自期 滿之日起 5 日內預繳稅款，于次月1 日起 15日內申報納稅 并結清上月應納稅款。主管國稅機關可按照該規定核定納稅 人出租不動產的納稅期限。第七條 預繳稅款的計算（一）納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按 照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款含稅銷售額÷（1+11%）×3%（二）納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除 個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款含稅銷售額÷（1+5%）×5%（三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳 稅款：應預繳稅款含稅銷售額÷（1+5

31、%）×1.5%【政策解讀】本條明確了預繳稅款的計算方法。一是，本條中“納稅人”仍不包括其他個人。二是，納稅人出租不動產適用一般 計稅方法計稅的，適用稅率為 11%，并按照3%預征率預征， 因此，應預繳稅款含稅銷售額÷（1+11%）×3%；簡易計 稅方法征收率為 5%，按照 5%征收率預征，因此，應預繳稅 款含稅銷售額÷（1+5%）×5%；個人出租住房，減按1.5% 計算應納稅額，因此個體工商戶出租住房，應預繳稅款含 稅銷售額÷（1+5%）×1.5%。此計算方法較銷售不動產管理 辦法中的

32、預繳稅款計算方法更為準確，主要原因是：國稅部 門信息系統已經實現聯網，在國稅局預繳稅款時，納稅人通過填寫增值稅預繳稅款表，可向不動產所在地主管國稅機關報告其是否屬于一般納稅人，是否按照一般計稅方法計 稅，相關的信息、表格數據，經過信息系統開發，可以傳遞 到其機構所在地主管國稅機關，因此可以采取更為準確的方 法計算預繳稅款。舉例進行計算的詳細說明：例 9：北京市西城區某納稅人（增值稅一般納稅人）2013 年購買河南商鋪10 套，全部用于出租。每月租金收入 20 萬元。請問，自 2016年 5 月 1 日起，納稅人出租該商鋪，應 如何計算預繳稅款？

33、分析：納稅人機構所在地在北京西城區，不動產在河南， 不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市 區），因此納稅 人應向不動產所在地國稅預繳稅款。該納稅人為增值稅一般 納稅人，如果納稅人選擇一般計稅方法，按照本條第一款的 規定，預繳稅款=20÷（1+11%）×3%=0.54 萬元。如果納稅人選擇簡易計稅方法，則按照本條第二款的規 定，預繳稅款=20÷（1+5%）×5%=0.95 萬元。例10：接例 9，如果納稅人為個體工商戶，購買的不是 商鋪，而是河南的住房一套（住房登記在該個體工商戶名 下），每月租金 3.5 萬元，自2016 年 5 月

34、 1 日起，納稅人出 租該住房，應如何計算預繳稅款？分析：同上，試點過渡政策的規定規定，個人出租住房，按照 5%的征收率減按 1.5%計算應納稅額。按照本條 第三款的規定，此題中，個體工商戶應以收取的租金減按 1.5%征收率計算應預繳稅額。預繳稅款=3.5÷（1+5%）×1.5%=0.05 萬元。第八條 其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納 稅款：（一）出租住房： 應納稅款含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（二）出租非住房： 應納稅款含稅銷售額÷（1+5%）×5%【政策解讀】本條對其他個人出

35、租不動產的應納稅額計算進行了明確。一是，前已敘及，其他個人出租不動產，不需要預繳， 直接在不動產所在地地稅機關申報納稅。二是，試點過渡 政策的規定規定，個人出租住房，按照 5%的征收率減按 1.5%計算應納稅額。因此，其他個人出租不動產，應區分住 房和非住房，分別適用不同公式計算應納稅額。如果其他個 人出租的是住房，則應將租金轉換為不含稅價后，按 1.5%計算應納稅額；如果其他個人出租的是非住房，則應將租金轉換為不含稅價后，按 5%計算應納稅額。其他個人出租不動產，統一按照 5%征收率對含稅價格進行換算。 舉例說明：例 11：張三為北

36、京居民，擁有北京東城區住房三套，其 將兩套住房出租，每月租金合計達 3.3 萬元，張三應如何計 算應納稅額？應向哪里的稅務機關申報納稅？分析：張三為個人，個人出租不動產業務，由地方稅務 部門代為征收。個人出租住房，可以依 5%的征收率減按1.5% 計算應納稅額。則按照本條的規定，應納稅款3.3÷（1+5%）×1.5%=0.05 萬元。張三應向住房所在地的主管地稅機關，即北京東城區的地稅機關申報納稅 0.05 萬元。例 12：接例 11，如果張三出租的不是住房，而是商鋪， 商鋪也在北京市

37、東城區。假設每月租金仍為 3.3 萬元，張三 應如何計算應納稅額？應向哪里的稅務機關申報納稅？分析：同上，張三為個人，個人出租不動產業務，由地 方稅務部門代為征收。個人出租不動產（不含住房），直接 按照 5%的征收率計算應納稅額。則按照本條的規定，應納稅 款3.3÷（1+5%）×5%=0.16萬元。張三應向商鋪所在地的 主管地稅機關，即北京東城區的地稅機關申報納稅 0.16萬 元。第九條 單位和個體工商戶出租不動產，按照本辦法規定向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款時，應填寫增值 稅預繳稅款表。【政策解讀】本條是對預繳稅款的操作規定。一

38、是，本條中僅針對“單位和個體工商戶”，不包括“其他個人”，因為其他個人出租 不動產，不需要預繳稅款。二是，單位和個體工商戶在不動 產所在地主管國稅機關預繳稅款時，需要填寫增值稅預繳 稅款表“預征項目和欄次”中的第三行“出租不動產”。增 值稅預繳稅款表中還需要填寫納稅人名稱、納稅人識別號 等信息。我們已經在稅收征管信息系統中進行開發，納稅人 填報的增值稅預繳稅款表錄入信息系統后，可在各地區 信息實現互換，后續可以通過納稅人識別號，統一查詢納稅 人在異地出租不動產、提供建筑服務（納稅人異地提供建筑 服務，也需要預繳稅款，也需要填報增值稅預繳稅款表） 的詳細信息，便于主管稅務機關后續跟蹤檢查。通過增

39、值 稅預繳稅款表，我們可以實現納稅人異地經營業務的信息 傳遞，全面掌握納稅人的經營信息。第十條 單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在 地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合 法有效憑證。【政策解讀】區分納稅人身份，是一般納稅人還是小規模納稅人，區 分不動產的取得時間，是改革前取得還是改革后取得，還區 分不動產是否是住房，我們分別來舉幾個例子，全流程分析 納稅人提供不動產經營租賃服務如何繳納增值稅。例 13：北京海淀區某納稅人為增值稅一般納稅人，該納 稅人 2013 年購買了天津商鋪一層用于

40、出租，購買時價格為500 萬元，取得不動產銷售統一發票。納稅人每月收到的租金為 10萬元。假設該納稅人 2016 年 5 月份其他業務的增值稅應納稅額為 25 萬元。請問，2016 年 6 月申報期，納稅人應如何計算 5 月所屬期的增值稅應納稅額？應如何申報納 稅？分析：（一）假設該納稅人對出租商鋪業務選擇簡易計稅方法計稅根據規定，納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市 區）的不動產，需在不動產所在地預繳稅款，則該納稅人應 在天津國稅部門預繳的稅款為：預繳稅款=10÷（1+5%）×5%=0.48萬元。 納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。 納稅人回機構所在地后，計算

41、0;5 月份的增值稅應納稅額： 應納稅額=10÷（1+5%）×5%（出租業務）+25（其他業務）=25.48萬元。納稅人 6 月 15日前向主管國稅機關申報 5 月份應納稅額25.48 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在天津預繳的 0.48萬元，即納稅人應繳納增值稅 25 萬元。（二）假設該納稅人對出租商鋪業務選擇一般計稅方法 計稅同上，納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市 區） 的不動產，需在不動產所在地預繳稅款，該納稅人應在天津 國稅部門預繳的稅款為：預繳稅款

42、=10÷（1+11%）×3%=0.27 萬元。納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。 納稅人回機構所在地后，計算 5 月份的增值稅應納稅額： 應納稅額=10÷（1+11%）×11%（出租務）+25（其他業務）=25.99萬元。由于納稅人在 2013年購買不動產，2016 年 5 月，則沒 有相應的不動產進項稅額抵扣。納稅人 6 月 15日前向主管國稅機關申報 5 月份應納稅額25.99 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減

43、已經在天津預繳的 0.27萬元，即納稅人應繳納增值稅 25.72 萬 元。例 14：與例 13類似，但納稅人出租的不動產為改革后 取得的不動產。北京海淀區某納稅人 2016年 5 月 1 日購買了天津商鋪一層用于出租，購買時價格為 555 萬元，取得增值稅專用發票，注明增值稅款 55 萬元。納稅人立即將該商鋪出租，每月租金為 10 萬元，自2016 年 5 月開始收取租金。假設該納稅人 2016年 5 月份其他業務的增值稅應納稅額為25 

44、;萬元。請問，2016 年 6 月申報期，納稅人應如何計算 5 月所屬期的增值稅應納稅額？應如何申報納稅？分析：（一）假設該納稅人為增值稅一般納稅人 增值稅一般納稅人出租改革后取得的不動產，適用一般計稅方法，其應在天津國稅部門預繳稅款：預繳稅款=10÷（1+11%）×3%=0.27萬元。 納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。 納稅人回機構所在地后，計算 5 月份的增值稅應納稅額： 應納稅額=10÷（1+11%）×11%（出租業務）55×60%（購入不動產分兩年抵扣，購進當月抵扣 60%）+25（其他業 務）=-7.01 萬元。納稅人 5 月份的增值稅留抵稅額為