1、 物業管理實務物業管理實務用戶入戶與裝修管理用戶入戶與裝修管理四川省建設廳四川省建設廳物業企業經理部門經理應試培訓物業企業經理部門經理應試培訓2 用戶入伙用戶入伙3用戶入戶的含義用戶入戶的含義4 樓宇入戶是指業主或使用人辦樓宇入戶是指業主或使用人辦 理有關手續并在對房屋驗收后，領理有關手續并在對房屋驗收后，領 取鑰匙，接受房屋入住的過程。取鑰匙，接受房屋入住的過程。5 去入伙！去入伙！寄發寄發入伙通知書入伙通知書入伙手續書入伙手續書收樓須知收樓須知收費通知書收費通知書業主業主6辦理入伙手續程序辦理入伙手續程序7 交驗相關證件或證據交驗相關證件或證據 向業主或租戶向業主或租戶發出收樓入伙函件發出

2、收樓入伙函件 業主租戶驗樓業主租戶驗樓 簽訂管理規約發放簽訂管理規約發放 各種資鑰匙料門卡各種資鑰匙料門卡繳繳費費8 入伙手續辦理區入伙手續辦理區9 休閑區休閑區10 工程質量質詢區工程質量質詢區11 燃氣電話光纖開通燃氣電話光纖開通 現場辦公區現場辦公區12辦理入伙手續的重要文件辦理入伙手續的重要文件13 中 物業服務公司在物業驗收合格后物業服務公司在物業驗收合格后 入伙通知書入伙通知書 通知業主或租戶準予入住，可以通知業主或租戶準予入住，可以 辦理辦理 入伙手續的文件。入伙手續的文件。 物業服務公司為方便業主、對已物業服務公司為方便業主、對已 入伙手續書入伙手續書 具備入住條件的樓宇在辦理

3、手續具備入住條件的樓宇在辦理手續 時的具體程序而制定的文件。時的具體程序而制定的文件。 物業服務公司告知業主收樓時應物業服務公司告知業主收樓時應 收樓須知收樓須知 注意的事項、收樓時的程序，以注意的事項、收樓時的程序，以 及辦理及辦理 入住手續應攜帶的文件。入住手續應攜帶的文件。 物業服務公司通知業主在辦理入物業服務公司通知業主在辦理入交款通知書交款通知書 伙手續時應該繳納的款項及具體伙手續時應該繳納的款項及具體 金額的文件。金額的文件。14 中 樓宇交接書是業主在確認可以接樓宇交接書是業主在確認可以接 樓宇交接書樓宇交接書 收所購樓宇后，與開發商簽訂的收所購樓宇后，與開發商簽訂的 接收樓宇的

4、書面文件。接收樓宇的書面文件。 物業服務公司為了便于日后及時物業服務公司為了便于日后及時 用戶登記表用戶登記表 同用戶保持聯系，提高管理和服同用戶保持聯系，提高管理和服 務效率、質量而制定的文件。務效率、質量而制定的文件。 物業服務公司為使業主和租戶更物業服務公司為使業主和租戶更 住戶手冊住戶手冊 好地了解物業管理的有關規定以好地了解物業管理的有關規定以 便工作的開展而準備的宣傳文件。便工作的開展而準備的宣傳文件。安全及防火責任書書安全及防火責任書書15 二個重要文件二個重要文件樓宇交接書樓宇交接書 臨時管理規約臨時管理規約16辦理入伙手續應注意的問題辦理入伙手續應注意的問題17 寄發入伙通知

5、書 應及時寄發入伙通知書 合理安排交房時間 特殊情況處理18接到入伙通知3個月后不收房繳交逾期金房屋僅代管3年 驗房19驗清業主身份驗清業主身份開發公司開發公司 地產部地產部地產銷售地產銷售 財務部財務部付清購樓余款付清購樓余款物業公司物業公司 財務部財務部交付物業交付物業管理費用管理費用物業公司物業公司 管理處管理處驗收所購物業簽字驗收所購物業簽字簽訂簽訂管理規約管理規約介紹入住有關事項介紹入住有關事項發放發放住戶手冊住戶手冊20裝修的含義裝修的含義21 所謂裝修就是指業主或使用人在辦理完入伙手續所謂裝修就是指業主或使用人在辦理完入伙手續 后，在正式入住之前，根據自己的特點和要求，后，在正式

6、入住之前，根據自己的特點和要求， 對所購（所租）房屋進行重新設計、分隔、裝飾對所購（所租）房屋進行重新設計、分隔、裝飾 、布置等活動過程。、布置等活動過程。22 裝修管理的含義裝修管理的含義23 所謂裝修管理是指所謂裝修管理是指 物業服務企業按照物業服務企業按照 國家和地方相關規國家和地方相關規 定，以物業主體安定，以物業主體安 全、結構完整、合全、結構完整、合 理有序為目的，對理有序為目的，對 業主的裝修工作進業主的裝修工作進 行的指導、規范、行的指導、規范、 監督和管理的一系監督和管理的一系 列活動。列活動。24 裝修管理的流程裝修管理的流程25裝修申請與審批裝修申請與審批簽訂裝管理修協議

7、及交裝修管理等費簽訂裝管理修協議及交裝修管理等費裝修管理裝修管理驗收退證驗收退證26房屋裝飾裝修施工的管理房屋裝飾裝修施工的管理27 施工必選按照物業服務公司審施工必選按照物業服務公司審 批的方案進行不得隨意更改批的方案進行不得隨意更改 裝修期限一般規定為中小工程裝修期限一般規定為中小工程為為20天，較大工程為天，較大工程為30天，最長天，最長不超過不超過50天天28 施工時間一般為施工時間一般為9：0012：00 14：0020：00 裝修施工用電不得超過裝修住裝修施工用電不得超過裝修住 宅單位裝表容量，嚴禁擅自亂接、宅單位裝表容量，嚴禁擅自亂接、 亂拉電源線，超容量用電與物業公亂拉電源線，

8、超容量用電與物業公 司協商后，在物業公司監督下，由司協商后，在物業公司監督下，由 物業人員在指定位置接臨時電源線物業人員在指定位置接臨時電源線 29 管道供氣設施和燃氣用具管道供氣設施和燃氣用具用戶不得自行安裝拆除改裝用戶不得自行安裝拆除改裝 空調機應按照物業公空調機應按照物業公司司 統一規劃的位置安裝統一規劃的位置安裝30 未經物業公司同意電梯不得未經物業公司同意電梯不得 作為運載材料和貨物的工具作為運載材料和貨物的工具 施工工程中要注意垃圾袋裝施工工程中要注意垃圾袋裝 后，每天按指定地點放置后，每天按指定地點放置31巡查裝修情況巡查裝修情況發清場通知書清除發清場通知書清除停工補辦申請手續停

9、工補辦申請手續是否符合裝修規定是否符合裝修規定是否遵循防火規定是否遵循防火規定是否遵循管理規定是否遵循管理規定發現違規口頭警告發現違規口頭警告不聽勸告發整改通知書限期整改不聽勸告發整改通知書限期整改重新開工重新開工是否已辦裝修申請是否已辦裝修申請仍不整改仍不整改整改合格整改合格檢查檢查32裝修管理的相關規定裝修管理的相關規定33住宅室內裝飾裝修管理辦法 2002年5月1日實行住宅室內裝飾裝修應當保證工程質量和安全符合工程建設強制性標準34 笑笑未經原設計單或具有相應資質等級的設計單位提出未經原設計單或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結構設計方案變動建筑主體和承重結構將沒

10、有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間廚房間將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間廚房間擴大承重墻上原有的門窗尺寸拆除擴大承重墻上原有的門窗尺寸拆除連接陽臺的磚混泥土墻體連接陽臺的磚混泥土墻體損壞房屋原有節能設施降低節能效果損壞房屋原有節能設施降低節能效果其它影響建筑結構和使用安全的行為其它影響建筑結構和使用安全的行為禁止行為禁止行為35 笑笑搭建建筑物構筑物搭建建筑物構筑物改變住宅外里面在非承重墻上開門窗改變住宅外里面在非承重墻上開門窗拆除供暖管道和設施拆除供暖管道和設施拆除燃氣管道和設施拆除燃氣管道和設施增加樓面荷載增加樓面荷載須經批準須經批準36物業檔案管理的內容物業檔案管理的內容37產權管

11、理產權管理 指房地產行政管理機構，依據指房地產行政管理機構，依據相關法律、法規，對房產產權進行審查、相關法律、法規，對房產產權進行審查、確認、保障和監督的管理活動。確認、保障和監督的管理活動。產籍管理產籍管理 是對產權登記中所形成的圖、檔、是對產權登記中所形成的圖、檔、卡、冊、證件等資料進行分類、修正、保管、卡、冊、證件等資料進行分類、修正、保管、與提供利用的管理活動。與提供利用的管理活動。有效有效服務服務地籍平面圖地籍平面圖物業檔案物業檔案 物業卡片物業卡片物業登記薄冊物業登記薄冊38圖圖檔檔卡卡冊冊表表根據物業管理工作要求按標準繪制的各類圖紙根據物業管理工作要求按標準繪制的各類圖紙在物業管

12、理各類活動中形成的各類文字材料。在物業管理各類活動中形成的各類文字材料。根據物業管理工作要求制定的目錄卡設備保養卡維修根據物業管理工作要求制定的目錄卡設備保養卡維修記錄卡等。記錄卡等。為了提高工作效率而建立的設備手冊使用手冊等。為了提高工作效率而建立的設備手冊使用手冊等。根據物業管理工作要求設立的各種表格。根據物業管理工作要求設立的各種表格。39 請思考一下1.1.以下物業服務企業對業主房屋裝修進行管理的做法中不正確的是以下物業服務企業對業主房屋裝修進行管理的做法中不正確的是 （ ）。）。 A A 在發給業主的在發給業主的住戶手冊住戶手冊中寫明業主進行房屋裝修時應遵循的有中寫明業主進行房屋裝修

13、時應遵循的有 關規定和程序關規定和程序 B B 與裝修人簽訂房屋裝修管理服務協議與裝修人簽訂房屋裝修管理服務協議 C C 將房屋裝修工程的禁止行為告知裝修人將房屋裝修工程的禁止行為告知裝修人 D D 對違反法律法規和裝飾裝修管理服務協議的，應及時依法進行處罰對違反法律法規和裝飾裝修管理服務協議的，應及時依法進行處罰2.2.住宅室內裝飾裝修管理辦法住宅室內裝飾裝修管理辦法規定，住宅室內裝飾裝修應當保證工規定，住宅室內裝飾裝修應當保證工 程質量和安全，符合（程質量和安全，符合（ ）。）。 A A 業主和使用人的要求業主和使用人的要求 B B 工程建設強制性標準工程建設強制性標準 C C 物業服務企業的要求物業服務企業的要求 D D 施工企業的統一標準施工企業的統一標準 單項選擇題單項選擇題 1D 2B1D 2B40 請思考一下3.3.物業服務企業對業主房屋裝修的管理責任（物業服務企業對業主房屋裝修的管理責任（ ）。）。 A A 發給每位業主發給每位業主住戶手冊住戶手冊，寫明業主或使用人進行房屋裝修時應，寫明業主或使用人進行房屋裝修時應 遵循的有關規定和程序遵