1、房地產(chǎn)估價第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的概念和形成條件第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征第三節(jié) 房地產(chǎn)價值和價格的種類一、房地產(chǎn)價格的概念 房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，在現(xiàn)今社會它通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。 按照勞動價值論的觀點，房地產(chǎn)價格可表述為：在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營的過程中，所耗費的社會必要勞動形成的價值與土地所有權(quán)價格綜合的貨幣表現(xiàn)。 按照效用價值論的觀點，房地產(chǎn)價格可表述為：房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn)。 房地產(chǎn)之所以有價格，與任何其他商品為什么有價格一

2、樣，需要具備3個條件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。 有用性是指能滿足人們的某種需要或欲望，俗話說“有用”，經(jīng)濟學(xué)上稱為使用價值或效用。 房地產(chǎn)的稀缺性是指現(xiàn)存房地產(chǎn)的數(shù)量尚不夠滿足每個人的需要或欲望，是相對稀缺，不是絕對缺乏。稀缺性對價格的作用是很大的。二、房地產(chǎn)價格的形成條件二、房地產(chǎn)價格的形成條件 房地產(chǎn)價格要成為現(xiàn)實不是有價無市，還必須對房地產(chǎn)形成有效需求。分清需要與需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，需求是指有購買能力支持的需要不但愿意購買而且有支付能力。人們把這種有支付能力支持的需要，稱為有效需求。 房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求

3、三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。在現(xiàn)實中，不同房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，歸總起來也是由于這三者的程度不同及其變化引起的。 房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。 房地產(chǎn)價格與一般物品的價格共同之處是： （1）都是價格，用貨幣表示； （2）都有波動，受供求等因素的影響； （3）都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。 地價與一般物品價格的不同表現(xiàn)在6 6個方面： （1 1）生產(chǎn)成本不同。一般物品的價格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價不一定含有生產(chǎn)成本因素。 （2 2）折舊不同。一般物品有折舊；土地不僅無折舊；而且有增值。但是也有例外如開采后未利用的礦山和有限期的出

4、讓土地使用權(quán) 。 （3 3）價格差異不同。一般物品價格較一致；而土地具有獨一無二性，基本上是一宗土地一個價格，不同的土地之間價格差異較大。 （4 4）市場性質(zhì)不同。一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀；而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大。 （5 5）形成時間不同。一般物品價格形成的時間通常較短；而地價形成的時間通常較長。 （6 6）供求變化不同。 1房地產(chǎn)的價格受區(qū)位的影響很大。 2房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。房地產(chǎn)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的，不是其實物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。3房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。房地產(chǎn)由于價值大、

5、壽命長，出現(xiàn)了買賣和租賃兩種方式并存。所以，房地產(chǎn)同時有兩個價格：一是源泉價格，即這里的交換代價的價格(簡稱價格)；另一個是服務(wù)價格，即這里的使用代價的租金(簡稱租金)。4房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。 5房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素（如偏好、討價還價能力、感情沖動）的影響。 一、使用價值和交換價值 一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值是指交換價值，在房地產(chǎn)估價中一 般所說的價值也是指交換價值。 作為商品的

6、房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。 二、投資價值和市場價值 某一房地產(chǎn)的投資價值，是該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費者)的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。而該房地產(chǎn)的市場價值，是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。 投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。如在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率

7、是某個具體的投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。 投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。 三、原始價值、賬面價值和市場價值 原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支出。 賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。 市場價值是該資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格

8、。 原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。 就原始價值、賬面價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。 四、成交、市場、理論價格、公開市場價值和評估價值 (一)成交價格 成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。 成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利

9、害關(guān)系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行 情、壟斷、脅迫等的影響；反之，則為非正常成交價格。 嚴格來說，正常成交價格的形成條件有7個：(1)公開市場。(2)交易對象本身具備市場性。(3)眾多的買者和賣者。 (4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。(5)買者和賣者都具有完全信息。(6)理性的經(jīng)濟行為。(7)適當?shù)钠陂g完成交易。 （二）市場價格 市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。 （三）理論價格 理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。 市場價格和理論價格相比，

10、市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。 一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。 就成交價格、市場價格與理論價格相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格。 （四）公開市場價值 公開市場價值定義為：在公開市場上最可能形成的價格。在本書中，市場價格、市場價值、公開市場價值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。值得注意的是，在現(xiàn)實估價中有時需要評估的不一定是公開市場價值，而是在某些特定條件限制下的正常價格或金額，如征用拆遷補償估價。 (五)評

11、估價值 評估價值又稱評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價或評估額，是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結(jié)果。 評估價值還可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準價格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價格。 但從理論上講，一個良好的評估價值正常成交價格=市場價格。 五、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價 市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。 市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。對于實行市場調(diào)節(jié)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主確定價

12、格，所以，估價應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進行。 政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。對于實行政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度。 政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果應(yīng)以政府定價為準。 政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價。對于最高限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超過其最高限價；對有最低限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得低于其最低限價。 政府對價格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利

13、原則確定。其中經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3以下。對于這類房地產(chǎn)，估價也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進行。 六、基準地價、標定地價和房屋重置價格 基準地價、標定地價和房屋重置價格是中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法提到的三種價格。 基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。 標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價

14、格。 這里的房屋重置價格，應(yīng)是某一基準日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應(yīng)得的利潤。有了這種房屋重置價格之后，實際估價中求取估價對象房屋或建筑物的價格，可以通過這種房屋重置價的比較修正來求取。 基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估價格。 七、土地價格、建筑物價格和房地價格 土地價格、建筑物價格和房地價格是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。 (一)土地價格 土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格，不含建筑物的價格。 有時根據(jù)土地的“生

15、熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格之說。 (二)建筑物價格 建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。 (三)房地價格 房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。 對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：(1)房地價格土地價格+建筑物價格；(2)土地價格房地價格一建筑物價格；(3)建筑物價格房地價土地價格。 八、總價格、單位價格和樓面地價 總價格、單位價格和樓面地價是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。 (一)總價格 總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)

16、的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。 (二)單位價格 單位價格簡稱單價，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。 價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成： 1貨幣：包括幣種和貨幣單位。 2面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。 (三)樓面地價 樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為： 樓面地價=土地總價/總建筑面積 由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即： 樓面地價=土地單價/容積率 在

17、現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。 九、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格是一組按照所交易或評估的房地產(chǎn)權(quán)益來劃分的價格。 (一)所有權(quán)價格 房地產(chǎn)的所有權(quán)價格是指房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)其是否完全再細分。 (二)使用權(quán)價格 房地產(chǎn)的使用權(quán)價格是指房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。以土地為例，中國大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是使用權(quán)價格，土地使用權(quán)又有出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種。 (三)其他權(quán)益的價格 其他權(quán)益的價格在此未具體列明，泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種權(quán)益的價格，如租賃權(quán)價格、典權(quán)價格等

18、。 十、買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、課稅價值和征用價值 買賣價格是以買賣方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價物，簡稱買賣價。 租賃價格常稱租金，在土地場合稱為地租，在房地混合場合稱為房租。中國大陸目前的房租有市場租金(或稱協(xié)議租金，是由市場供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險費、地擔和利潤八項因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成)、準成本租金和福利租金。房租有按使用面積計算的，也有按建筑面積計算的。住宅一般是按使用面積

19、計租，非住宅一般是按建筑面積計租。 抵押價值是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價值。抵押價值的實質(zhì)是當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)，抵押權(quán)人依法以提供擔保的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格或價值折算到設(shè)定抵押權(quán)時的價值。 典價是在設(shè)定典權(quán)時，由典權(quán)人支付給出典人的金額。典價往往低于房地產(chǎn)的實際價值。 保險價值是將房地產(chǎn)投保時，為確定其保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。 課稅價值是為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。 征用價值是政府強制征用房地產(chǎn)時給予的補償金額。 十一、實際價格和名義價格 實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折

20、現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。在實際交易中的付款方式可能有下列幾種： 1要求在成交日期時一次付清。 2如果在成交日期時一次付清，則給予折扣。 3從成交日期時起分期付清。 4約定在未來某個日期一次付清。 5以抵押貸款方式支付。例題：某套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房，總價30萬元。如果實際單價為2928元/平方米，年折現(xiàn)率為5%，則實際交易中的付款方式為（ ） A、在成交日期時一次付清，給予5%的優(yōu)惠； B、從成交日期起分期付清，首付10萬元，余款每隔半年支付10萬元，一年付清； C、一年后付清； D、以抵押方式支付

21、，首付5萬元，余款在10年內(nèi)以抵押方式支付。 十二、現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格 現(xiàn)實中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價格和期貨價格之說。現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達成的同時)進行商品交割的價格。期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。 在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格和期貨價格中，最典型的是現(xiàn)房價格(含土地價格)和期房價格(含土地價格)。 房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標的的價格。為建筑物已建成的房地產(chǎn)時，即為現(xiàn)房價格。 房地產(chǎn)的期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標的的價格，其中最常見的是期房價格。期房價格是指以目前尚未建成

22、而在將來建成的房屋(含土地)為交易標的的價格。 而對于房地產(chǎn)來說，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風險，所以，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有： 期房價格現(xiàn)房價格預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風險補償 但在現(xiàn)實中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象。 十三、起價、標價、成交價和均價 起價、標價、成交價和均價是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。 起價是指所銷售的商品房的最低價格。所以，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。 標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。

23、 成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。 均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。這個價格一般可以反映所銷售商品房的價格水平。 十四、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價 保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價格。房地產(chǎn)拍賣是以公開競價的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。 保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。 起拍價又稱開叫價格，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。 應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。 成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示

24、買定的方式確認后的競買人的最高應(yīng)價。 十五、拍賣價格、招標價格和協(xié)議價格 拍賣價格、招標價格和協(xié)議價格是一組與房地產(chǎn)交易(或出讓)所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。 拍賣價格是指采用拍賣方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價格。 招標價格是指采用招標方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價格。 協(xié)議價格是指采用協(xié)議方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價格。 在通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。 （十六）、補地價 補地價是指需要補交給政府的一筆地價。需要補地價的情形主要有下列四種：（1）更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途；（2）增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率；（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地

25、使用權(quán)；（4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。 對于改變用途來說，補地價的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前的地價的差額，即： 補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價 對于增加容積率來說，補地價的數(shù)額可以用下列公式計算： 補地價（單價）=（增加后容積率-原容積率）原容積率 原容積率下地價 或者 補地價（單價）=（增加后容積率-原容積率）原樓面地價 補地價（總價）=補地價（單價）土地總面積 房地產(chǎn)價格的概念以及形成條件樓面地價的概念實際價格和名義價格的概念補地價的概念以及計算公式 房地產(chǎn)之所以有價格，與任何其他商品為什么有價格一樣，需要具備3個條件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。

26、有用性是指能滿足人們的某種需要或欲望，俗話說“有用”，經(jīng)濟學(xué)上稱為使用價值或效用。 房地產(chǎn)的稀缺性是指現(xiàn)存房地產(chǎn)的數(shù)量尚不夠滿足每個人的需要或欲望，是相對稀缺，不是絕對缺乏。稀缺性對價格的作用是很大的。二、房地產(chǎn)價格的形成條件二、房地產(chǎn)價格的形成條件 一、使用價值和交換價值 一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值是指交換價值，在房地產(chǎn)估價中一 般所說的價值也是指交換價值。 作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。 三、原始價值、賬面價值