1、南寧市為民服務中心房地產可行性研究報告xxxxx2014-5-20摘 要作為發展中的省會城市，南寧正在加快建設，吸引各類人才來邕發展，使南寧市成為中國和東盟國家客商投資置業、經貿合作的熱點城市。根據南寧市城市總體規劃（2006-2020），到2020年，南寧市中心城人口將新增80萬人，總人口數達到290萬人。根據中央指示黨要走群眾路線的指示精神，從南寧實際出發，隨著南寧市的不斷發展，城市建設加快，南寧市急需建設更完善、便捷的服務，也關乎南寧市政府的形象、南寧市的整體形象。本項目的建設將給辦事群眾提供一個舒適、快捷的辦事環境，進一步提升南寧市的整體形象，使之與當前南寧市構建廣西“首善之區”、區域

2、性國際城市和北部灣經濟區核心城市的形象相協調。關鍵詞：群眾路線；舒適、快捷的辦事環境；南寧市政府的形象AbstractAs the capital city development in Nanning, accelerating construction, attract talents to harmonious development, the city has become a hot investment in Nanning City Chinese and ASEAN businessmen home, economic and trade cooperation. Accord

3、ing to the "Nanning City Master Plan (2006-2020)", to 2020, Nanning city center city population will add 800000 people, the total population reached 2900000 people. According to the instructions of the directives of the Central Committee to carry out the mass line of the party, from Nannin

4、g reality, along with the continuous development of Nanning City, city to speed up the construction of urgent construction of Nanning City, more perfect, convenient service，The overall image is also a matter of Nanning City Hall image, Nanning city. The construction of this project will provide a co

5、mfortable environment, fast service to the masses, to further enhance the overall image of Nanning City, to the current construction of Nanning City, Guangxi "national capital", the regional international city and the Beibu Gulf Economic Zone in the core city image coordinate.Keyword ：The

6、mass line; comfortable, fast service environment; Nanning City Hall image引言該項目位置優勢明顯，景觀突出、配套完善，社區文化氛圍濃厚。項目具有的突出優勢有較好的周邊環境以及所處地塊的發展前景較好。該本項目屬大面積、大規模開發、無拆遷負擔，土地開發使用權取得費用相對較低，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，就能達到預期效果。1.1項目概況：本項目建設用地為1000000平方米，折合1500畝，凈用地面積為1000畝，由100棟綜合樓組成，建成后將相關政府機關及企事業單位全部遷入。根據估算項目的總投資約為1000億元1.1.

7、1項目名稱：南寧市為民服務中心1.1.2項目性質：新建1.1.3建設地點：新建項目地址位于南寧市五象新區核心板塊。1.1.4項目市政府：南寧市政府1.1.5可行性研究報告編制依據：1、國家計委、建設部計投資1993530號文建設項目經濟評價方法。 2、涉及行業的參數及資料3、財政部、中國人民銀行總行、國家稅務局和原國家國有資產管理局制定的有關財務、會計、金融、稅收和資產管理方面的政策、法規。4、南寧市城市總體規劃（2011-2020）5、城市用地分類與規劃建設用地標準GBJ137-906、廣西壯族自治區國土資源廳、發展和改革委員會關于印發廣西壯族自治區建設用地控制指標（試行）的通知（桂國土資發

8、【2010】13號7、有關法律法規：中華人民共和國建筑法中華人民共和國城鄉規劃法（2008年）中華人民共和國土地管理法（2004年）中華人民共和國環境保護法（2002年）中華人民共和國消防法（1998年）建設項目環境保護管理條例（1998）中華人民共和國環境影響評價法（2003）中華人民共和國固體廢物污染防治法（2004）中華人民共和國環境噪聲污染防治法（1997）中華人民共和國水污染防治法（修正）（2008）中華人民共和國水污染防治法實施細則（2000）1.1.6項目提出的理由和過程：走群從路線，為市民與政府間搭建互動平臺，建立一站式服務機制，讓人民群眾辦事容易，加強各個政府部門間的協調，加

9、快信息化建設等，讓人民群眾足不出戶即可辦理各項事項。為加快項目的建設工作，推進南寧市為民服務中心的落成使用，編制南寧市為民服務中心項目可行性研究報告。1.1.7 項目可研報告研究范圍：遵照國家有關法律、法規、法令，貫徹執行國家和行市政府管的有關方針、政策，依據現行的有關建設項目的可行性研究報告編制內容深度的規定。1.2項目建設內容與建設目標：1.2.1 建設內容：本項目建設用地為1000000平方米，折合1500畝，凈用地面積為1000畝，由100棟綜合樓組成，建成后將相關政府機關及企事業單位全部遷入。根據估算項目的總投資約為1000億元。1.2.2 項目建設目標：南寧市為民服務中心擬十次規劃

10、建設。項目擬建設100棟中心大樓，南寧市為民服務中心綜合大樓集全南寧政府機關及事業單位。項目（以下稱本項目）主要建設100棟多功能綜合服務大樓、綠化工程、水電工程及相關配套工程等。1.2.3項目投入總資金：根據投資估算結果顯示項目的總投資為1000億元，其中建筑工程費用為800億元，工程建設其他費用為150億元，工程預備費為50億元。1.2.4 建設資金籌措：本項目的建設資金來源為由市政府多渠道籌集資金。1.3項目建設主要結論：本項目從建設背景出發，通過對所在地基礎條件分析、建設方案評價、公用工程布置、節能減排、環境影響評價、項目實施進度計劃、招投標方案、投資估算及資金籌措、項目建設組織與管理

11、、風險分析及對策、社會評價等綜合分析得出結論，本項目在以上方面均為可行。并且考慮到項目所在地區的經濟和教育狀況，以及國家擴大內需和大力加強民生建設等政策方針，本項目的建設不僅具有必要性，而且具有迫切性。2.1.建設地經濟發展概況：南寧市作為廣西壯族自治區的首府城市，是廣西的政治、經濟、文化中心，也是中國東盟開放合作的區域性國際城市、廣西北部灣經濟區的核心城市和廣西的“首善之區”。南寧市轄興寧區、江南區、青秀區、西鄉塘區、邕寧區、良慶區6城區和武鳴、橫縣、賓陽、上林、馬山、隆安6縣。居住著壯、苗、回、瑤等36個少數民族。經歷改革開放和經濟高速發展時期以后，南寧的社會經濟水平得到了極大的提高。南寧

12、成為中國東盟博覽會永久會址以后，國內、國際社會地位顯著提高，為城市的全面發展帶來了前所未有的機遇。南寧為穩步發展社會經濟，應積極抓住機遇，不斷提高開放意識，合理利用有效資源。實現國內生產總值比上年穩步增長；農業結構調整步伐加快，呈現全面發展態勢；工業經濟堅持以市場為導向，積極轉換經營機制，經濟運行質量提高；三產發展日益活躍，產生了以旅游、房產、會展、餐飲等為主的新經濟增長點；對外開放進一步擴大，吸引來自美國、德國、新加坡、泰國、臺灣、香港等近30多個國家和地區的投資商到南寧投資發展，外資投向范圍涉及制造業、房地產業、建筑業、服務業等多個領域。據統計，南寧市2011年生產總值首破2000億，達2

13、211.51億元，其中，第一產業增加值306.31億元，增長5.7%；第二產業增加值846.34億元，增長19.7%，其中工業增加值629.33億元，增長20.0%；第三產業增加值突破千億，達1058.85億元，增長11.1%。另外，2011年全市財政收入完成363.52億元，同比增長20.82%。與此同時，全市工業發展勢頭強勁，工業經濟總量大幅提升；縣域經濟發展提速，新農村建設扎實推進；服務業快速發展，城市服務功能進一步增強；“城鄉清潔工程”成效顯著，城市建設步伐加快；節能減排取得突破，榮獲“聯合國人居獎”；承接東部產業轉移取得重大進展，對外開放出現新局面；各項社會事業全面協調發展，精神文明

14、建設進一步加強。2.2 項目建設的必要性：2.2.1 項目建設是南寧市社會經濟發展的需要：根據南寧市城市總體規劃（2011-2020），南寧市的城市職能定位為廣西壯族自治區首府，面向中國與東盟合作的區域性國際城市，西南出海大通道的綜合交通樞紐，廣西北部灣經濟區中心城市，泛珠三角經濟圈西部區域性中心城市。市域總人口2010年690-710萬人，2020年780-800萬人。中心城區人口2010年210萬人，2020年控300萬人。隨著南寧市的不斷發展，城市建設加快，南寧市急需建設更完善、便捷的服務中心，因此，本項目的建設將為此提供有力的基礎保障。2.2.2 項目建設是提高南寧市首府形象的需要：本

15、項目的建設將給辦事群眾提供一個舒適、快捷的辦事環境，進一步提升南寧市的整體形象，使之與當前南寧市構建廣西“首善之區”、區域性國際城市和北部灣經濟區核心城市的形象相協調，提高服務效率，促進社會經濟發展，提升南寧市整體形象的重要工程，項目建設意義重大。3.1.1需求分析作為發展中的省會城市，南寧正在加快建設，吸引各類人才來邕發展，使南寧市成為中國和東盟國家客商投資置業、經貿合作的熱點城市。根據南寧市城市總體規劃（2006-2020），到2020年，南寧市中心城人口將新增80萬人，總人口數達到290萬人。隨著南寧市的不斷發展，城市建設加快，南寧市急需建設更完善、便捷的服務，也關乎南寧市政府的形象、南

16、寧市的整體形象。本項目的建設將給辦事群眾提供一個舒適、快捷的辦事環境，進一步提升南寧市的整體形象，使之與當前南寧市構建廣西“首善之區”、區域性國際城市和北部灣經濟區核心城市的形象相協調。3.2.1建設建筑規模確定根據南寧市各個部門進行數據統計測算。4.1項目選址及建設條件4.1.1 項目選址基本原則 1、符合國家、地區城鄉規劃要求； 2、滿足對材料、能源、水和人力的供應； 3、滿足建設單位生產工藝相關要求； 4、節約項目用地，盡力降低建設投資，節約運費，減少成本，以便達到節約資源和提高效益的要求； 5、安全原則，防火、防地質災害； 6、有利于環境保護，以人為本，減少對生態和環境的影響。4.1.

17、2 項目選址依據 1、中華人民共和國城市規劃法； 2、廣西壯族自治區實施<中華人民共和國城市規劃法>辦法； 3、批準的南寧市總體規劃、詳細規劃。4、南寧市五象新區總部基地修建性詳細規劃5、五象新區總部基地項目分布圖4.1.3 項目選址結果根據南寧市總體規劃和相關規范的要求，本著節約利用土地，堅持以人為本，預防地質災害的原則，結合南寧市的發展規劃。并由南寧市五象新區總部基地修建性詳細規劃中的土地利用規劃，本項目用地屬于公共服務設施用地，結合五象新區總部基地項目分布圖，項目選址在新建項目地址位于南寧市五象新區建南寧市為民服務中心項目用地。該用地不是地震危險地段、地下采空區、洪澇或泥石流

18、多發區、滑坡地、雷暴區、颶風口、未處理的含氡土壤地、電磁波輻射區等不安全地段，場地周圍也沒有傳染病院、醫院太平間、殯儀館等不利于身心健康的設施，場地周圍也沒有甲、乙、丙類液體、氣體儲罐（區）及可燃材料堆場、加油站等存在安全隱患的場所，場地滿足項目建設用地要求。4.2 場址條件4.2.1 地形、地貌條件南寧市地形是以邕江廣大河谷為中心的盆地形態。這個盆地向東開口，南、北、西三面均為山地圍繞，北為高峰嶺低山，南有七坡高丘陵，西有鳳凰山（西大明山東部山地），形成了西起鳳凰山，東至青秀山的長形河谷盆地。盆地中央為各河流集中地點，右江從西北來，左江從西南來，良鳳江從南來，心圩江從北來，組成向心水系。盆地

19、的中部，即左、右江匯口處，南北兩邊丘陵靠近河岸，形成一條天然的界線，把長形河谷盆地分割成兩個小盆地，一是以南寧市區為中心的邕江河谷盆地；二是以壇洛鎮為中心的侵蝕溶蝕盆地。南寧市地處于華南加里東地槽褶皺系西部地區。由第三系組成的向斜盆地，是本區的主要構造形跡。巖層傾角較平緩，一般5-20度。大的斷裂構造多沿盆地兩側分布，其中西鄉塘斷裂和右江深大斷裂（延伸進南寧盆地西南）是直接影響南寧盆地區域穩定性的兩大斷裂。總體上，南寧區域地質構造較為穩定。本項目擬建地址位于南寧市五象新區。4.2.2 氣候條件南寧市屬亞熱帶氣候，氣候溫和，干濕季節分明，夏季高溫多雨，年平均氣溫21.7，最冷月平均溫度12.8,

20、最熱月平均溫度28.3，年平均降雨量1300.6mm，年最大降雨量1970.6mm(1982年)，年最少降雨量952.9mm(1909年)。南寧市陽光充足，日照充分，全年平均日照時數為1827小時。全年主導風為東風及東南風，夏季為東南風、平均風速1.9m/S，歷年最大風速15.7m/S。每年7、8月份受臺風影響，降水較豐富。秋冬兩季氣候溫和干燥，是項目施工建設的黃金季節。4.2.3 水文條件南寧邕江正常水位一般在61.1764.67m（南寧市大坑口水位，下同）。目前，南寧市邕江的洪水警戒水位為72.00m，歷史最高水位記錄是79.65m，而南寧市邕江設防十年一遇、二十年一遇、五十年一遇及百年一

21、遇的洪水警戒水位分別是76.51m、77.92m、79.6m和80.89m。而南寧市邕江防洪大壩的建設標準是五十年一遇的洪水。因此本項目不存在防洪問題。4.2.4場地地質災害性評估本項目位于南寧市五象新區達到建設條件，但仍需在建設施工過程中做好防治措施及相關注意事項。4.2.5 地震防治根據建筑抗震設計規范（GB500112010）和中國地震動參數區劃圖（GB18306-2001），擬建場地內及附近無全新活動斷裂構造帶通過。場地穩定性較好，可以興建建筑物。4.2.6 基礎設施及市政配套條件擬建地區內已有道路通車，水、電、電信、網絡等管線和管網均可通至項目建設地點，完全可以滿足項目要求。給水：項

22、目建設擬建項目用水由市政供水管網直接供應，滿足生活用水、澆灑用水和消防用水。室外給水管布置成環狀管網以保證本項目的用水安全。排水：項目建設場址附近的體強路排水設施基本完整，可滿足本項目建設后的污水和雨水排放需要，項目的生活污水經化糞池處理達標后排入市政污水管網，雨水匯集后排入市政雨水管網。供電：南寧電網擁有500千伏變電站2座，變電容量1750兆伏安。擁有220千伏公用變電站7座，變電容量1980兆伏安；擁有110千伏變電站31座，變電容量2153.5兆伏安。電網建設的發展，保證了經濟社會發展的用電需要。可以滿足本項目的建設要求。通訊：項目建設固定電話線路、電視、寬帶及移動電話信號已覆蓋，有很

23、好的通訊條件。項目建設時可向電信部門申請接入通訊設施。4.2.7施工條件項目建設地塊內可進行各種施工準備，以當前的施工技術，場地完全能符合進行各項施工的要求，目前尚未發現場地的地質、地形地貌等方面缺陷會對施工造成不利影響。項目的給水、排水系統可就近引接市政供水管網系統，供電由城市高壓電網引至，變電所降壓后供用電設備使用。項目所在地已開通市話、長話網、國際互聯網，可就近接駁；移動、聯通通訊信號覆蓋良好，通訊暢通，外部信息交換方便。綜上，本項目的施工條件較好。5.1項目對社會影響分析由于項目建設為社會公共服務設施建設，受益群體為全社會人群，項目社會效益良好。1、項目的建設與營運，是實行一體化辦公、

24、一站式服務與便民利民服務相統一，實現社會和經濟效益的同步增長。2、項目對所在地區居民的影響。為全市人民群眾提供了一個新的服務窗口和平臺，人性化服務環境不斷優化, 為當地居民帶來快捷、透明、高效的服務。3、項目建設及營運，可以提高中心管理水平，提升服務質量，使交易中心行政審批效率大大提高，提前辦結率也將會大幅度提升，有利于政府效能不斷提高。4、項目對弱勢群體的影響。項目建設和營運將使全市弱勢群眾受益。，對到辦事的弱勢群體全程實行上門服務。5、本項目的建設和營運，符合國家政策，將建立健全各項規章制度,改善服務環境,規范行政行為,簡化辦事程序,提高辦事效率,使為民服務的窗口、傳播文明的窗口,推動全市有序健康發展!5.2 項目與所在地區互適性分析本項目的建設能為當地的社會環境、人文條件所接納，當地政府、居民均支持本項目的建設與發展。1、本項目的建設是在市