1、七、 評 估 項 目 實 施 方 案鄭州市市國土資源局為了規(guī)范本級協(xié)議土地出讓和劃撥土地宗地評估行為，采 用公開招標(biāo)的方式確定土地評估中介機構(gòu)。我公司擬投標(biāo)，為了規(guī)范入圍后我公司 參與的具體宗地評估項目的評估行為，按時、保質(zhì)完成具體宗地評估業(yè)務(wù)，保證我 公司出具的評估結(jié)果科學(xué)、合理，且符合鄭州市和具體估價對象的實際情況，特制 訂本方案。一、機構(gòu)人員組織、業(yè)務(wù)流程及崗位職責(zé)我公司具備從事河南省范圍內(nèi)的土地評估業(yè)務(wù)的資質(zhì)的機構(gòu)，自公司成立以來 一直從事涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥、企業(yè)改制等地價評估工作。另外，除了 日常的宗地評估外，本公司還承擔(dān)著中原出版?zhèn)髅酵顿Y控股集團有限公司下屬子公 司企業(yè)改

2、制項目等，本公司目前已經(jīng)充分掌握了河南省大部分地區(qū)的土地、房地產(chǎn) 交易資料，對河南省土地市場的現(xiàn)狀特點、發(fā)展規(guī)律有較為全面的了解。本公司具體負責(zé)該項目評估項目的負責(zé)人和土地估價師均是長期從事宗地地價 評估的專職資深注冊土地估價師，從事過大量土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、企業(yè)改制項 目的評估工作，不但理論功底扎實、實踐經(jīng)驗豐富，而且對河南省，尤其是鄭州市 涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥的有關(guān)政策、辦理流程有充分的了解，完全有能力 為委托方提供高質(zhì)量、高效率的服務(wù)。根據(jù)項目特點，本公司擬安排公司總經(jīng)理徐進蘭為總負責(zé)人，孫建偉作為項目 負責(zé)人，組織、協(xié)調(diào)具體評估工作。另抽調(diào)多名豐富經(jīng)驗的土地估價師成立兩個項

3、目小組，負責(zé)具體項目的組織實施（詳見下表）。項目實施主要人員情況職責(zé)姓名學(xué)歷執(zhí)業(yè)資格從業(yè)時 間總負責(zé)人徐進XL本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師6項目負責(zé) 人孫建 偉本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師6第一組項目負責(zé)人鄭占 蕊本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師5第一組工 作人員名單秦利 軍專科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師3張紅娜本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師4程超峰本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師3第二組項目負責(zé)人趙新 偉本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師3第二組工 作人員名單C孟令 華本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師8王得 位本科注冊土地估價師、注冊

4、房地產(chǎn)估 價師¥3張德恩專科土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師3本公司宗地評估項目依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB / T185082001）.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（CB / T18507 2001）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類（GB / T 21010-2007）.協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部第21號）、劃撥土地使用權(quán)管理 暫行辦法（國家土地管理局第1號）及委托方提供的有關(guān)估價對象的資料（包括 規(guī)劃設(shè)計資料、宗地圖及出讓前置條件和配套保障性住房的文件、委托評估約定書 等）受理業(yè)務(wù)，之后進入估價程序到完成估價報告，主要經(jīng)過以下步驟

5、：1、明確評估的基本事項。內(nèi)容主要包括估價對象（權(quán)屬、用途、面積等）、估價目的、基準(zhǔn)日、價格類型、估價日期等。2、擬定估價作業(yè)計劃;3、收集資料，實地踏勘，分析整理相關(guān)資料，商討估價技術(shù)方法；4、選擇合適的估價方法，確定相關(guān)的技術(shù)參數(shù)，確定試算價格；5、初算結(jié)果項目負責(zé)人自檢，并將自檢結(jié)果交于項目經(jīng)理會議討論；6、項目經(jīng)理會議討論結(jié)果報技術(shù)總負責(zé)人審核，總估價師審核評估報告書是 否符合合法性原則，委托方的委托依據(jù)、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及 評估過程是否符合城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，評估結(jié)果是否客觀、公正、科學(xué)、 可行，審核通過的技術(shù)總負責(zé)人簽署審核意見；7、確定估價結(jié)果；8、撰寫估價

6、技術(shù)報告及估價結(jié)果報告初稿；9、報告初稿提交審核小組審核；10、經(jīng)審核過的報告提交委托方。二、項目工作進度安排鄭州市國土資源局委托的協(xié)議土地出讓評估、劃撥土地評估項目的完成日期按 照正常情況，承諾5個工作日完成，如果委托方有其他特殊情況需要加快進度的，在保證成果質(zhì)量的前提下，我方承諾全力配合保證不影響委托方需求。一般情況 下，具體工作進度安排如下：收到委托方作業(yè)通知后：第1天明確估價基本事項、擬定作業(yè)計劃、完成現(xiàn)場踏勘、估價對象資料收 集、周邊房地產(chǎn)市場情況和上地利用情況調(diào)查；第2天分析整理相關(guān)資料，選定適合方法試算價格；第3天土地評估公司內(nèi)部進行三級審核，確定測算價格；第4天撰寫估價報告并自

7、審；第5天審核報告，裝訂成果，提供成果給委托方。三、項目實施技術(shù)路線根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，宗地地價評估的技術(shù)途徑是利用調(diào)查的有關(guān)資料， 采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗 地地價。估價方法的選擇要根據(jù)估價目的、估價對象所在的區(qū)域條件和估價對象的 具體利用條件，選擇合適的估價方法進行評估。根據(jù)鄭州市城市資源保障能力、當(dāng) 前社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及房產(chǎn)、地產(chǎn)市場的發(fā)育水平，考慮到估價目的，對于不同用途估價對象的首選估價方法按以順序進行:1、商服用地采用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估;2、城鎮(zhèn)住宅用地可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價系數(shù)

8、修正法評 估；3、工業(yè)用地采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、成本逼近法評估；4、其他地類采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、成本法評估。以上方法為通常情況所用的測算方法，在具體項目評估中，根據(jù)宗地具體狀 況、估價目的對各估價方法進行適用性分析，總體原則就是方法要適合估價對象的 客觀存在情況。按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程要求，每個估價項目應(yīng)當(dāng)至少選擇兩種以上方法， 考慮到涉及政府收益評估的復(fù)雜性，具體評估項目要根據(jù)估價對象的具體利用方式 選擇適合的方法。四、確保工程質(zhì)量、工期的技術(shù)和組織措施我公司自成立以來，一直從事地價評估工作，并多次作為牽頭機構(gòu)，參與全省 范圍內(nèi)的各種類型宗地評估項目，積累了豐富的

9、地價資料和地價評估經(jīng)驗，具有較 強的組織協(xié)調(diào)能力和較高的專業(yè)技術(shù)水平，能夠保證高效率、高質(zhì)量完成委托方的 宗地評估業(yè)務(wù)；并且能夠充分應(yīng)用各項基礎(chǔ)業(yè)務(wù)成果，保證估價結(jié)果的客觀、真實。（一）質(zhì)量方針質(zhì)量方針：遵守規(guī)范、質(zhì)量為先、精誠團結(jié)、改革創(chuàng)新。（二）質(zhì)量保證體系公司為確保本項目以順利的完成，實現(xiàn)宗地評估項目成果達到優(yōu)良等級的總目 標(biāo)，公司決定建立一套完整的質(zhì)量保證體系，組織一支技術(shù)精湛、經(jīng)驗豐富的質(zhì)量 管理隊伍。公司總經(jīng)理對工程質(zhì)量總負責(zé)。公司技術(shù)負責(zé)人在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下具體地對 宗地評估工作負責(zé)組織指導(dǎo)、定期定時檢查，對薄弱環(huán)節(jié)和重大技術(shù)問題組織攻關(guān) 活動，運用經(jīng)濟手段獎優(yōu)罰劣。項目經(jīng)理對宗

10、地評估項目負責(zé)。公司和評估部設(shè)立 專職審核部門，設(shè)立兼職審核員，形成質(zhì)量控制網(wǎng)，一層抓一層，層層抓質(zhì)量。It1、項目組質(zhì)量管理職責(zé)規(guī)定（1）項目總經(jīng)理是本評估項目質(zhì)量的第一責(zé)任人。負責(zé)組織貫徹公司的質(zhì)量方針目標(biāo)，保證整 體質(zhì)量體系的有效運行。評估部評估部對項目總經(jīng)理和公司技術(shù)負責(zé)人負責(zé)。負責(zé)具體宗地評估的評估方法、 計算參數(shù)和方案方法的貫徹實施；負責(zé)日常的技術(shù)管理工作；做好具體項目的組織 設(shè)計、方案、進度計劃的必要修改和報審；填寫項目日志；處理解決技術(shù)問題。(3)審核部審核部對公司技術(shù)負責(zé)人和技術(shù)組負責(zé)。負責(zé)編制項目質(zhì)量計劃，認真按照 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中規(guī)定的合格評審要求，對評估部出具的數(shù)據(jù)及

11、其文本文件 進行檢查，做好檢驗記錄，保證內(nèi)容齊全、數(shù)字準(zhǔn)確、情況真實；制定質(zhì)量不合格 項目的糾正和預(yù)防措施，并監(jiān)督實施。2、質(zhì)量獎罰制度*按照各崗位職責(zé)分工，能夠圓滿完成各自職責(zé)的，公司酌情給予物資獎勵和精 神鼓勵。對于不能堅守崗位、玩忽職守，給公司形象造成不良影響的，并造成評估 項目不能按照約定時間交付的，將給予扣減獎金處罰；情節(jié)較重的，將酌情扣減基 本工資。3、評估結(jié)果一票否決制度在對宗地評估項目的各個階段堅持“三級檢查制度”的同時，公司堅決支持各 級審核人員的工作，賦予其“一票否決”的權(quán)力，在公司內(nèi)部三級檢查過程中，無論哪一級審核人員認定該分項質(zhì)量達不到合格等級，都不再向上一級審核部門申

12、報檢驗，待完全達到合格標(biāo)準(zhǔn)后，方可向上一級審驗，直到每一級都達到合格評審要 求為止。4、質(zhì)量控制程序(1)文件和資料的控制針對管理性文件，由項目總經(jīng)理負責(zé)與委托方進行溝通并索要管理性文件。現(xiàn) 場勘查土地估價師負責(zé)具體宗地評估項目有關(guān)文件的收集、整理和歸檔。(2)技術(shù)控制嚴格執(zhí)行中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB / T18508-200D、 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程(CB/T18507-2001)、中華 人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類(GB/T 210102007)及其他國家和河 南省及鄭州市的相關(guān)規(guī)定，保證估價結(jié)果獨立、客觀、公正、公平。(3)質(zhì)量記錄的控制宗

13、地評估項目文件保存時間為二十年，在檔案室專人保留存放。文字記錄、照 片及其他資料應(yīng)注意保存環(huán)境條件，不能使之霉變，針對電子文件資料專門進行可 移動硬盤備份并定期檢查，審批存放和失效銷毀由公司技術(shù)負責(zé)人負責(zé)。5、質(zhì)量保證措施一般要求(D認真貫徹質(zhì)量方針，建立以項目總經(jīng)理為質(zhì)量第一責(zé)任者的崗位責(zé)任制。實行三級質(zhì)量檢查制，嚴格控制分部分項工程的質(zhì)量。加強人員培訓(xùn)，提高技術(shù)素質(zhì)。對質(zhì)量事故處理堅持“三不放過”的原則。(三)保證措施!1、工期保證措施為了保證按時、保質(zhì)的完成鄭州市協(xié)議土地出讓評估、劃撥土地評估工作，我 公司制定了以下措施：(1)對于涉及政府土地收益的宗地評估項目不同于一般的抵押、核定資產(chǎn)

14、、企 業(yè)改制等市場類評估項目，不但要求評估結(jié)果客觀、公正，估價中所采用的各種參 數(shù)的確定也必須依據(jù)充分，估價報告經(jīng)得起檢驗。因此，對于這類項目的評估不能 僅靠加班加點來縮短工期，要嚴格按照規(guī)定的程序進行，把需要做的工作分解到日 常工作中，以此提高工作效率。(2)我公司自成立以來，已經(jīng)完成多項土地出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥土地評估項目， 了解土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥的辦理程序，知道這類項目評估的要點。我公司有專人 負責(zé)搜集鄭州市土地出讓、轉(zhuǎn)讓等交易資料，并對資料進行錄入、上傳、分析工 作，同時，我們建立了資料定期收集制度，每一位土地估價師每年采集一定數(shù)量的 土地交易數(shù)據(jù)，是公司考核的一項重要指標(biāo)。目前我們不但

15、有豐富的交易信息，而且有歷年來社會經(jīng)濟發(fā)展資料、規(guī)劃資料、基準(zhǔn)地價資料、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè) 施資料、環(huán)境條件資料等影響地價的資料。因此，估價師在做該類項目評估時，只 需要結(jié)合現(xiàn)場踏勘，收集、調(diào)查估價對象的現(xiàn)狀和規(guī)劃利用資料、估價對象所在區(qū) 域土地利用情況。不需要再花費大量的時間收集影響地價的其他信息。可大大節(jié)約 時間，提高工作效率。(3)項目負責(zé)人和參加人員都是經(jīng)過公司反復(fù)研究抽調(diào)的業(yè)務(wù)骨干，有豐富的 工作經(jīng)驗，他們可根據(jù)具體估價項目的特點，快速做出科學(xué)判斷，選擇合適的估價 方法和技術(shù)路線，利用公司豐富的地價信息，合理測算地價。(4)由于我們每年都在做土地出讓項目評估工作，可利用已有的評估案

16、例，提 高報告撰寫的工作效率。(5)目前評估部每2天召開一次評估交流會，重點檢查評估項目的執(zhí)行情況， 并針對估價技術(shù)問題，由技術(shù)小組提出解決的措施，限期解決，確保工期的按時和 提前完成。(6)評估項目承包制，各小組要按下達的評估項目準(zhǔn)時完成任務(wù)，對提前完成 的予以獎勵，對拖延工期的給予懲罰。積極組織技術(shù)人員，根據(jù)工期和項目需求， 隨時增加技術(shù)人員。2、質(zhì)量保證措施建立評估項目質(zhì)量管理體系，由項目總經(jīng)理擔(dān)任該評估項目的總負責(zé)人,落實評估項目各級人員的職責(zé)，責(zé)任到人。堅持：“以人為本”的管理理念，嚴格要求評估項目成員的資格，在項目開展中對項目成員進行考核。(3)編制明確細致的質(zhì)量計劃，在項目實施的

17、過程中采取適宜的質(zhì)量保證措 施，抓好質(zhì)量流程各環(huán)節(jié)的工作，明確每個崗位的質(zhì)量責(zé)任。(4)嚴格按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)及省廳的技術(shù)規(guī)程進行操作。(5)對出現(xiàn)質(zhì)量問題的小組，查明原因，嚴重者調(diào)出本項目。(6)堅持自檢、互檢、復(fù)檢的三級檢查制度，保證項目質(zhì)量。3、人員保證措施項目主要人員情況表職責(zé)姓名學(xué)歷執(zhí)業(yè)資格從業(yè)時 間總負責(zé)人徐進XL本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師6項目負責(zé) 人孫建 偉本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師6第一組項目負責(zé)人鄭占 蕊本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師5第一組工 作人員名單秦利 軍專科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師3張紅娜本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估

18、價師4程超 峰本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師3第二組項目負責(zé)人趙新 偉本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師.3第二組工 作人員名單孟令 華本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師8王得 位本科注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估 價師3張德恩專科土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師34、資金保證措施為了使評估工作不因資金問題而影響工作進度和參加人員的工作積極性，使大 家始終保持高昂的斗志和工作熱情，公司決定會針對此次評估項目設(shè)立專項資金， 專門用于外業(yè)勘查的交通、就餐、外業(yè)補助，內(nèi)業(yè)用于評估項目設(shè)計等工作的需 要。總之土地評估公司在資金需求方面一定會大力支持評估人員的需要。5、資料保障地價評估實質(zhì)上是

19、在對大量資料分析基礎(chǔ)上，對地價水平的科學(xué)判斷。占有資 料的多少以及對資料分析的深度直接影響估價師對地價形成機制、土地市場發(fā)展現(xiàn) 狀和發(fā)展規(guī)律的把握，進而影響方法選擇、估價參數(shù)確定及估價結(jié)果的客觀、公 正。6、組織保障考慮到鄭州市國土資源局采用招標(biāo)方式確定協(xié)議土地出讓評估、劃撥土地評估 項目評估機構(gòu)，為了做好該項目，公司領(lǐng)導(dǎo)多次開會研究，根據(jù)估價師的特點和專 長，成立了兩個項目組，為該項目提供專職服務(wù)。可從組織上保障項目的順利實施。7、嚴把質(zhì)量關(guān)、確保報告高質(zhì)量的措施為確保估價質(zhì)量及工期的技術(shù)措施，在接受委托后，我公司將確定該項目總負 責(zé)人，由總負責(zé)人安排車輛、人員、資金，然后安排一個工作組進行實地勘察，及 收集資料，資料收集完成后，在實地踏勘基礎(chǔ)上成立一個由多名估價師成立的專項 小組，對土地評估方法的選取，并試算估