1、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃定位及招商策略漢口商圈分析江漢區(qū)“十一.五”計(jì)劃提出：明確經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間布局和功能定位。在鞏固經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本格局的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，健全體系，提升功能，按照地理空間，自南向北建設(shè)四大經(jīng)濟(jì)功能板塊。1、商貿(mào)旅游板塊。解放大道以南區(qū)域。該區(qū)域主要布局大型商業(yè)圈、專業(yè)市場(chǎng)群、都市旅游帶和休閑娛樂街。以“三個(gè)兩”為主體，構(gòu)建該區(qū)域基本框架。兩個(gè)商業(yè)圈：即以武商摩爾城、SOGO為核心的解放大道商圈，以中百、萬達(dá)、民眾樂園、庫(kù)瑪、中電為主要支撐的中山大道商圈。兩大市場(chǎng)群：即前進(jìn)電子市場(chǎng)群和東漢正街市場(chǎng)群。兩大旅游點(diǎn)：即以龍王廟公園為主體的觀江旅游景點(diǎn)，以孫中山銅像和南洋大樓為標(biāo)志的文化

2、旅游景點(diǎn)。2、金融商務(wù)板塊。解放大道以北、發(fā)展大道以南區(qū)域。該區(qū)域以王家墩中央商務(wù)區(qū)和建設(shè)大道金融一條街為主體，重點(diǎn)建設(shè)新華路、建設(shè)大道、環(huán)CBD三條金融商務(wù)帶，并向周邊輻射，向王家墩CBD核心區(qū)遞進(jìn)開發(fā)，集中建設(shè)高層高檔商務(wù)樓盤，配套建設(shè)公共綠地、停車場(chǎng)、商務(wù)會(huì)所、高級(jí)酒店，營(yíng)造濃厚商務(wù)氛圍，形成以總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)為主的區(qū)域。3、新興商業(yè)板塊。發(fā)展大道及其以北、常青路以東區(qū)域。該區(qū)域重點(diǎn)布局大型賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)群、專業(yè)商貿(mào)城。充分發(fā)揮臨中環(huán)線的交通優(yōu)勢(shì)，在唐家墩地區(qū)至建設(shè)大道周邊新建一批大型賣場(chǎng)、專業(yè)商貿(mào)城，在姑嫂樹路沿線興建一批專業(yè)市場(chǎng)，形成北部地區(qū)新的商圈。適應(yīng)該區(qū)域內(nèi)住宅集中的特點(diǎn)，在

3、新建小區(qū)布局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，建設(shè)一批便利超市、連鎖店。4、高新產(chǎn)業(yè)板塊。發(fā)展大道以北、常青路以西，以江漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體的區(qū)域。實(shí)施兩個(gè)集聚的工業(yè)布局，即工業(yè)經(jīng)濟(jì)主體向開發(fā)區(qū)集聚，工業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)向知識(shí)型、總部型集聚。完善“一主兩翼”規(guī)劃，優(yōu)化江漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)空間架構(gòu)。“一主”即夯實(shí)以江北民營(yíng)科技園為主要載體的核心功能區(qū)，集中布局高科技生產(chǎn)、科技研發(fā)機(jī)構(gòu)、企業(yè)孵化平臺(tái)、大型企業(yè)總部?！皟梢怼奔匆詵|漢正街工業(yè)園和高橋產(chǎn)業(yè)園為主要載體的緊密功能區(qū)，主要布局孵化畢業(yè)的企業(yè)、精深加工項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)鏈延伸項(xiàng)目、配套服務(wù)項(xiàng)目、物流業(yè)基地等。5、傳統(tǒng)老商業(yè)區(qū)的崛起。武漢老建筑中，從武漢關(guān)、花旗銀行到匯豐銀行，都可以窺見

4、早期寫字樓的身影，也記錄下一個(gè)城市在不同時(shí)期的興衰變遷。永清片區(qū)，曾經(jīng)的武漢租界金融中心，商業(yè)和文化底蘊(yùn)可以追溯到漢口開埠之初。但前幾年由于商業(yè)中心的北移，該片區(qū)面貌漸老。 如今，在武漢新一輪舊城改造過程中，聚集了大批政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的永清片區(qū)已逐漸找到自己的最新定位現(xiàn)代高端中央商務(wù)區(qū)。在這個(gè)變遷節(jié)點(diǎn)時(shí)進(jìn)入的武漢天地項(xiàng)目；首期項(xiàng)目工程進(jìn)展順利，一期商業(yè)項(xiàng)目建筑面積為16257平方米，以餐飲、娛樂、零售為主。目前，大部分商鋪已對(duì)外租賃。其加盟品牌有：牙買加藍(lán)咖啡、巴黎吧美國(guó)BR-31冰淇淋、V12是馬來西亞娛樂業(yè)巨頭云頂集團(tuán)在亞太區(qū)域的首家鉆石級(jí)旗艦店、燕之屋武漢天地店是經(jīng)營(yíng)印度尼西亞蘇門答臘

5、燕窩產(chǎn)品的專營(yíng)店、法朵葡園餐廳、御甲堂養(yǎng)生餐廳等。（1） 漢口商圈總結(jié)隨著越來越多新項(xiàng)目的出現(xiàn)，武廣商圈的集聚效應(yīng)會(huì)越來越明顯。隨著越來越多地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及各個(gè)片區(qū)的逐漸成熟，各個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和新的商業(yè)物業(yè)會(huì)逐步完善。從王家墩CBD的規(guī)劃可以看出，該區(qū)域未來會(huì)有不少于20萬建筑面積的商業(yè)面積（寫字樓、酒店除外）供應(yīng)。因此，CBD區(qū)未來將會(huì)形成一個(gè)區(qū)域商圈。隨著武漢消費(fèi)能力的進(jìn)一步升級(jí)，武漢零售商業(yè)將逐步由傳統(tǒng)的百貨業(yè)向購(gòu)物中心業(yè)態(tài)升級(jí)，武廣商圈、江漢路商圈的核心將向偱禮門周邊聚集，形成新的中心商業(yè)區(qū)的核心地帶。新商業(yè)格局正加速演變2007-2008年，武漢商業(yè)地產(chǎn)在新物業(yè)供應(yīng)、新品牌進(jìn)入、

6、新商圈形成等幾方面均有突出表現(xiàn)。l 新增物業(yè)方面，武漢國(guó)際廣場(chǎng)、大洋百貨光谷店均于2007年下半年開業(yè)，新增百貨面積達(dá)9萬平方米，讓武漢百貨業(yè)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)進(jìn)一步升級(jí)。除傳統(tǒng)百貨業(yè)供應(yīng)加大外，新增的銷售型商業(yè)項(xiàng)目也較2008年大幅增加。從零售型的世界城·光谷步行街、到專業(yè)市場(chǎng)型的大武漢家裝、華中建材家居廣場(chǎng)、再到區(qū)域商業(yè)中心型的漢口東部購(gòu)物公園、融僑錦城·福源街等等，總供應(yīng)面積超過30萬平方米，購(gòu)買商鋪成為老百姓投資理財(cái)?shù)挠忠粋€(gè)關(guān)注重點(diǎn)。l 2007-2008年，一茶一座、面包心語(yǔ)等在一線城市成功運(yùn)營(yíng)的知名連鎖品牌紛紛落戶武漢，且開店數(shù)量多在兩家或以上。蘋果、美克美家等高

7、端消費(fèi)產(chǎn)品也紛紛在武漢試水，開設(shè)專賣店。國(guó)際一線品牌方面，Cartier、HugoBoss、Y-3等也在武漢開出其在華中地區(qū)最大規(guī)模的旗艦店；LV、星巴克等也已簽下租約。預(yù)計(jì)在今年，武漢市民在家門口就能體驗(yàn)更多國(guó)際品牌帶來的時(shí)尚感受。由此可見，武漢這個(gè)消費(fèi)型城市對(duì)于各類商業(yè)品牌吸引力越來越大。l 2007年，武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)另一個(gè)突出的特點(diǎn)便是新興商圈的雛形初現(xiàn)。如世界城·光谷步行街以其150萬平方米的巨大體量填補(bǔ)了該區(qū)域商業(yè)的真空，帶動(dòng)了光谷商圈的形成與發(fā)展；香港瑞安在武漢所開發(fā)的新天地其商業(yè)形態(tài)為中高瑞消費(fèi)及效的帶動(dòng)了永清片區(qū)的商業(yè)崛起，因而提高了傳統(tǒng)商圈的生級(jí)；而漢口東部購(gòu)物中

8、心也于2008年初開盤亮相，15萬平方米的商業(yè)體量，讓漢口東部這一傳統(tǒng)的居住密集區(qū)又重新吸引了人們的眼球，二七商圈的形成近在眼前。此外，武漢的中心商業(yè)區(qū)也悄然醞釀著變革。隨著南國(guó)置業(yè)順利取得偱禮門項(xiàng)目土地使用權(quán)、和黃儲(chǔ)備已久的老甫地塊，在軌道交通一號(hào)線與二號(hào)線的換乘站周邊已出現(xiàn)了超過30萬平方米的潛在商業(yè)供應(yīng)。隨著武漢消費(fèi)能力的進(jìn)一步升級(jí)，武漢零售商業(yè)將逐步由傳統(tǒng)的百貨業(yè)向購(gòu)物中心業(yè)態(tài)升級(jí)，武廣商圈、江漢路商圈的核心將向偱禮門周邊聚集，形成新的中心商業(yè)區(qū)的核心地帶。商圈內(nèi)常駐人口統(tǒng)計(jì)（每戶3號(hào)均分）根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在傳統(tǒng)商圈內(nèi)老社區(qū)人口統(tǒng)計(jì)如下表：居民點(diǎn)戶數(shù)（戶）人口（人）延慶小區(qū)7202967

9、 三德社區(qū)9762718 濱江社區(qū)14104591 太平街社區(qū)4321512 三陽(yáng)社區(qū)5001750 麟趾社區(qū)3001050 仁義社區(qū)14134098 黃浦雅苑6202170 統(tǒng)建大江園10003500 酒寶蕩小區(qū)3001050 惠濟(jì)二路社區(qū)150525 亞安花園4141449 紹興社區(qū)100350 中國(guó)電信宿舍80280 六十二中教師宿舍6202170 同關(guān)社區(qū)90315 扶輪大廈80280 名雅居3001050 花惠社區(qū)147515 解放社區(qū)7502625 濟(jì)生社區(qū)160560 銅人像社區(qū)280980 福建街社區(qū)100350 大夾街社區(qū)200700 王家巷商廈120420 長(zhǎng)航職工宿舍30

10、01050 武漢新天地182546三陽(yáng)金城6001800黃埔東宮4181254航天雙城19525856華清苑11953585常陽(yáng)永清城15694707其它7805 合計(jì)1747864578 根據(jù)上表，初步估算項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)常駐人口約萬人。3、商圈內(nèi)主要商店?duì)I業(yè)業(yè)面積統(tǒng)計(jì)主要商場(chǎng)名稱營(yíng)業(yè)面積（M2）業(yè)態(tài)武商量販生活館6000中高端賣場(chǎng)好又多量販店2500倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)武漢新天地商業(yè)街16000品牌店原中南商都底商9000正在招商中三陽(yáng)金城底商總面積：16萬方商業(yè)正在招商中萬達(dá)廣場(chǎng)140000中高端合計(jì)約350000商圈內(nèi)零售業(yè)飽和度分析按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的情況下，才有可能在商

11、圈內(nèi)開設(shè)商場(chǎng)的可能（設(shè)定商圈內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象是主力商店，臨街商鋪不計(jì)入飽和度計(jì)算的營(yíng)業(yè)面積內(nèi)）。其計(jì)算公式如下：零售飽和度 IRSC×RERF式中： IRS商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出； RF商圈內(nèi)主要商店的營(yíng)業(yè)面積。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，該區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者人均年收入高于武漢市平均水平，約萬元，2007-2008年武漢市城市居民人均可支配收入元。人均年消費(fèi)約元左右，人均消費(fèi)支出為45元/人·日。本項(xiàng)目商圈輻射范圍內(nèi)潛在消費(fèi)者數(shù)量包括常駐人口萬人，加上其它流動(dòng)人口（如寫字樓人口、行政機(jī)關(guān)、學(xué)校、幼兒園等）約萬人。5、規(guī)模模型的建立與計(jì)算對(duì)

12、項(xiàng)目規(guī)模的確定，可以按照兩種情況來考慮，如下圖：按此模型計(jì)算的結(jié)果如下：極限規(guī)模測(cè)算表社區(qū)商業(yè)城市商業(yè)社區(qū)常住人口總戶數(shù)（戶）174789.2 商圈總?cè)丝?（萬人）社區(qū)配套的超市面積 (平方米)350000商圈內(nèi)人均消費(fèi)（元/年）社區(qū)人流量 （萬人/日）5.4 偶得性消費(fèi)商業(yè)面積 (平方米)6267.9 10 商圈內(nèi)年總消費(fèi) （億元）中西餐廳、休閑娛樂等目的性消費(fèi)商業(yè)面積 (平方米)15000項(xiàng)目可能的規(guī)模下限(萬平方米)1.6 項(xiàng)目可能的規(guī)模上限(萬平方米)（注：按城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范，社區(qū)商業(yè)建筑面積在9000-17000平方米左右）由此模型計(jì)算出來的商業(yè)極限規(guī)模約在萬平方米之間。三、項(xiàng)目定

13、位分析項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析及開發(fā)策略（一）、項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析及綜合評(píng)價(jià)S優(yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處漢口繁華地段，商業(yè)氣氛較濃，具有較高商業(yè)價(jià)值。交通便利項(xiàng)目地處武漢市城市交通主干道，公交網(wǎng)絡(luò)成熟，交通方便，滿足項(xiàng)目商業(yè)的可達(dá)性要求。 商業(yè)周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì) 目前項(xiàng)目周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好，人口較為集中，還是三陽(yáng)路傳統(tǒng)的老商圈，而案目周邊有幾大商業(yè)群體集中在一起如幾家商業(yè)一起起到相互相成、互補(bǔ)的商業(yè)形式（包括三陽(yáng)金城、華清園、融科天城等商業(yè)群體），也為三陽(yáng)路商圈的崛起及項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。W劣勢(shì) n 地塊項(xiàng)目商業(yè)形象差地塊四周商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次低，經(jīng)營(yíng)品種缺乏統(tǒng)一性與互補(bǔ)性，周邊商業(yè)建筑形象較差，嚴(yán)重影響本

14、項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)、價(jià)格的發(fā)揮。n 地價(jià)成本高地價(jià)綜合成本較高。本項(xiàng)目屬于舊城改造，綜合成本攀高，對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)形態(tài)有較多的限定。n 項(xiàng)目地理位置受到影響項(xiàng)目臨解放大道一面受立交橋及綠化隔離帶影響較大，使部分車流、人流受到影響，臨三陽(yáng)路一邊受三陽(yáng)廣場(chǎng)阻擋影響較大，臨京漢大道一邊受輕軌站臺(tái)的影響使部分車流、人流受到影響。n 受周邊租金價(jià)格影響由于項(xiàng)目周邊商業(yè)檔次影響，租金價(jià)格得不到很好的提高。O機(jī)會(huì)n 經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉武漢市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，人口和收入水平都在不斷增長(zhǎng)，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉。n 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上升到店鋪資源競(jìng)爭(zhēng)外資零售企業(yè)紛紛搶灘武漢，激活武漢商業(yè)

15、環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)使店鋪成為稀缺資源，對(duì)于條件成熟的地塊發(fā)展商業(yè)具有先天優(yōu)勢(shì)。n 政策誘導(dǎo)商業(yè)趨向武漢市政府出臺(tái)了系列商業(yè)優(yōu)惠政策，它們對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義，使本項(xiàng)目引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)潮流具有可能。首個(gè)武漢市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃中，未來武漢商業(yè)布局，將由一個(gè)漢口中心商區(qū)、中南路、鐘家村兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、以及30個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)。n 片區(qū)配套有一定的不足永清片區(qū)和三陽(yáng)片區(qū)生活配套具有一定的不足之處，如超市大賣場(chǎng)、家電大賣場(chǎng)及相關(guān)的一些市區(qū)生活配套。本案如補(bǔ)足這一空白商業(yè)，將會(huì)大大提升該區(qū)域商業(yè)價(jià)值。T威脅n 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量，未來

16、幾年內(nèi)商業(yè)物業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，因此存在的威脅不可避免。 n 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，休量較大，而各個(gè)項(xiàng)目條件優(yōu)勢(shì)相對(duì)本項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越。綜合評(píng)價(jià)：綜上所述,本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)具有地段優(yōu)勢(shì)、交通便利、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境較佳等先天優(yōu)勢(shì),而且武漢整體經(jīng)濟(jì)、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、城市規(guī)劃、政策導(dǎo)向帶來的機(jī)會(huì)，但同時(shí)項(xiàng)目本身現(xiàn)地理有優(yōu)勢(shì)不佳、地價(jià)成本高等因素，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)實(shí)條件下，發(fā)展商業(yè)又具有極大的風(fēng)險(xiǎn)，因此本項(xiàng)目商業(yè)只有在有效的招商戰(zhàn)略支持下取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目雖然核心商圈有10萬人群，但從實(shí)際操作的角度，從招商及經(jīng)營(yíng)的角度看，本項(xiàng)目難度很大。主要原因是：1. 項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，臨三陽(yáng)路上被原三

17、陽(yáng)廣場(chǎng)所檔，使人流不愿上到本項(xiàng)目；而且本項(xiàng)目在解放大道及京漢大道的視線被綠化帶及輕軌高架橋所阻擋，以至于在解放大道路口及京漢大道三陽(yáng)路段口均無法直接看到本項(xiàng)目，大大減少了本項(xiàng)目的自然人流。2. 京漢大道及麟趾路自然人流稀落，項(xiàng)目周圍還遠(yuǎn)沒有形成成熟商業(yè)氛圍，在商業(yè)生地營(yíng)造商業(yè)，難度可想而知。3. 本項(xiàng)目半徑600米以內(nèi)即有武漢新天地商業(yè)群、融科天城商業(yè)群及三陽(yáng)金城綜合商業(yè)群，對(duì)本項(xiàng)目的震懾及影響很大，其項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)勝我公司項(xiàng)目。4. 由于是住宅裙樓，內(nèi)部的承重梁、柱網(wǎng)密且梁柱尺寸極大，既嚴(yán)重阻擋商場(chǎng)內(nèi)部視線，又降低了實(shí)用率，直接負(fù)面影響商家進(jìn)駐意愿。有鑒于此，發(fā)展商必須首先營(yíng)造項(xiàng)目之鮮明定位，

18、必須有一定力度的投入來整治及改造內(nèi)外部營(yíng)商環(huán)境，依托合理的商業(yè)規(guī)劃及商戶組合、以及具吸引力的招商策略，努力實(shí)現(xiàn)招商成功，并且應(yīng)十分重視商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)推廣工作，如此才有可能實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成功，獲取長(zhǎng)期較高的租金收益。項(xiàng)目定位分析：1、定位原則：1. 采取差異化定位競(jìng)爭(zhēng)方式，彰顯項(xiàng)目獨(dú)特個(gè)性；針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)定位，整體經(jīng)營(yíng)路線避免與周邊商業(yè)項(xiàng)目相沖突；2. 直接針對(duì)項(xiàng)目周邊及輻射區(qū)的主力消費(fèi)群進(jìn)行有效定位；3. 結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)進(jìn)行定位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。2、定位分析：1. 由于本項(xiàng)目位于京漢大道永清段，京漢大道周邊商業(yè)環(huán)境差等位置尷尬，因此必須對(duì)整個(gè)“京漢大道”進(jìn)行適當(dāng)改造包裝，然后再對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行招商

19、方能提高有效性。（2）項(xiàng)目離武漢核心商圈較近，武漢核心商圈所售商品主要為基本生活必須品、高端的消費(fèi)品，本項(xiàng)目應(yīng)務(wù)求與核心商圈錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，在滿足周圍商圈人口的基本生活需求之上，應(yīng)創(chuàng)造出一種包含有商檔休閑、娛樂、商檔餐飲等的購(gòu)物氛圍及環(huán)境。如能成功地做出特色及商場(chǎng)個(gè)性，必將搶占市場(chǎng)先機(jī)。（3）由于本項(xiàng)目貫通解放大道、京漢大道兩個(gè)主要道路，本項(xiàng)目?jī)啥吮仨毿纬蓛蓚€(gè)能起到“錨固”人群作用的聚集點(diǎn)，方能使人群在商場(chǎng)里適當(dāng)流動(dòng)。3、目標(biāo)市場(chǎng)定位：核心商圈內(nèi)：步行15-20分鐘范圍內(nèi)，約10萬人群；二級(jí)輻射商圈：整個(gè)漢口消費(fèi)人群；三級(jí)輻射商圈：整個(gè)武漢市消費(fèi)人群。4、商業(yè)消費(fèi)客戶定義：根據(jù)前述消費(fèi)者、投資者、經(jīng)

20、營(yíng)者的調(diào)查，確定本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)客戶包括：1、目標(biāo)消費(fèi)群體主力消費(fèi)群n 主要居住在武漢市所界定的商圈內(nèi)n 武漢政府、企事業(yè)、白領(lǐng)及生意人士。n 收入水平高、消費(fèi)能力強(qiáng)n 以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主n 本項(xiàng)目業(yè)主為其主要消費(fèi)群體之一n 表現(xiàn)為經(jīng)常性消費(fèi)為主次消費(fèi)群n 居住在以上商圈之外的次輻射地帶n 消費(fèi)能力強(qiáng)n 以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主，同時(shí)可能吸引部分外來人口n 間斷性消費(fèi)，可能1個(gè)月來2-3次5、項(xiàng)目定位總體目標(biāo)：對(duì)京漢大道進(jìn)行適當(dāng)改造，營(yíng)造休閑性的購(gòu)物環(huán)境及氛圍，依托合理及有特色的商業(yè)規(guī)劃，以“綜合生活賣場(chǎng)”和“以居家生活配套加特色

21、賣場(chǎng)為主題的綜合中高端商業(yè)群”為兩個(gè)集聚人氣的“錨固”點(diǎn)，輔以特色餐飲和娛樂休閑，加上社區(qū)配套服務(wù)，共同構(gòu)建一個(gè)綜合性、休閑性、娛樂性、社交性等于一體的有獨(dú)特風(fēng)格與吸引力的購(gòu)物場(chǎng)所。四、京漢大道及本項(xiàng)目商業(yè)裙樓周邊環(huán)境改造、商業(yè)裙樓內(nèi)部裝潢的基本思路：（一）京漢大道及本項(xiàng)目商業(yè)裙樓環(huán)境改造的基本思路1.目的：打造一條別具特色風(fēng)格的商業(yè)街區(qū)-布吉爾大街。本項(xiàng)目商業(yè)裙樓臨街面長(zhǎng)達(dá)150米，項(xiàng)目?jī)啥伺R街，具備形成特色商業(yè)街區(qū)條件；以此為基礎(chǔ)，在整個(gè)三陽(yáng)路段營(yíng)造特色、營(yíng)造風(fēng)情，形成新興商業(yè)街區(qū)。2.解放大道、京漢大道兩端加以吸引眼球的雕塑，雕塑應(yīng)做出特色，力求成為三陽(yáng)路段有標(biāo)志性的一個(gè)景觀，使此地成為

22、朋友約會(huì)的醒目地點(diǎn)，不停散發(fā)“布吉爾大街”的魅力。3.對(duì)項(xiàng)目解放大道及京漢大道路邊進(jìn)行燈光布景，渲染商業(yè)熱鬧氛圍，提升品質(zhì)。布置歐式街燈，每隔30米左右布置一個(gè)，另將景觀彩燈布置于街旁樹木上，營(yíng)造休閑性的環(huán)境氛圍，使周圍人群增強(qiáng)來此逛街的意愿性，從而增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力。4.項(xiàng)目商業(yè)裙樓臨街面長(zhǎng)150米，須對(duì)臨街面進(jìn)行充分的利用及改造：豐富立面，營(yíng)造具個(gè)性化的立面風(fēng)格（如立面硬體不能改造，則可考慮用燈光工程豐富立面）；5.把商業(yè)裙樓前臨街廣場(chǎng)空間商業(yè)氛圍和品味營(yíng)造：（1）原則：注重互動(dòng)，使商場(chǎng)與廣場(chǎng)互動(dòng)，多樣化活動(dòng)空間互動(dòng)；以人為本；步行空間流暢；廣場(chǎng)中應(yīng)有景觀小品如雕塑、綠化等創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦

23、點(diǎn)。（2）通過景觀小品與休息座椅的巧妙組合，除美化廣場(chǎng)外，更可凝聚人流；于規(guī)劃中體現(xiàn)自由，營(yíng)造一種休閑、愉快、饒有趣味的購(gòu)物環(huán)境。有關(guān)建議如下：A. 盆栽綠化，自由靈活，使廣場(chǎng)顯得豐富和自然貼近。B. 娛樂性噴泉：噴泉原是一種自然景觀，噴泉可以濕潤(rùn)周圍空氣，減少塵埃，降低氣溫，噴泉的游樂性、參與性極強(qiáng)，如:戲水踏泉、環(huán)形噴泉、跳舞噴泉等。C. 休息座椅：可以背靠綠化樹布置，與綠化樹共同形成小品；布置時(shí)要注意避免過密，不能布置在街鋪一面，忌與垃圾桶相鄰（一般至少相距5-10米）、忌阻礙人流、忌無規(guī)則布置；座椅應(yīng)盡量采用可及性高的設(shè)置，座臥高度以45cm-60cm合適。休憩空間應(yīng)盡量面對(duì)廣場(chǎng)活潑的

24、方向。D. 露天茶座：可以考慮經(jīng)營(yíng)開放式茶座、咖啡廳、酒吧等，綠化配置、簡(jiǎn)潔高雅，以創(chuàng)造一個(gè)休閑、和諧、特色的空間環(huán)境。（二）商業(yè)裙樓內(nèi)部空間設(shè)計(jì)建議1 .中庭設(shè)計(jì)建議：主入口廣場(chǎng)（項(xiàng)目南端）及中庭是空間焦點(diǎn)，也是人流走向的序列點(diǎn)，應(yīng)使空間變化豐富。主入口廣場(chǎng)及中庭是景觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)部分，在地面部分可以布置綠化、水體和雕塑小精品，上部空間也很重要，可以運(yùn)用飛鳥、旗幟、風(fēng)箏、氣球等軟雕塑，以創(chuàng)造有趣的空間效果。2、走道設(shè)計(jì)要點(diǎn)：A、脈絡(luò)清晰：過道設(shè)計(jì)要清晰、過道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對(duì)人流的疏散，也影響商鋪布局。B、與指引標(biāo)志結(jié)合：指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般在過道交叉部分要突出指引

25、標(biāo)志。C、合理設(shè)置寬度：過道的兩大作用是疏散和引導(dǎo)人流，商場(chǎng)過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場(chǎng)人流量、規(guī)模等。3、角落位置及空間使用商場(chǎng)內(nèi)的角落位置，雖然經(jīng)濟(jì)價(jià)值較低，不適合經(jīng)營(yíng)商品，但如果進(jìn)行藝術(shù)處理，不僅可以免去角落冷清的尷尬，而且還能起到美觀、宣傳等效果。如在商場(chǎng)墻邊死角位懸掛廣告條幅，配備公用電話等。4、入戶大堂 可適當(dāng)修改入戶大堂入口設(shè)計(jì)，修改入口方向，增加商用面積及利于人流走向。五、商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃本項(xiàng)目以“布局合理、商品組合優(yōu)化”為商業(yè)規(guī)劃之基本原則。在業(yè)態(tài)上，以“綜合超市”和“以居家為主題的綜合專業(yè)市場(chǎng)”為兩個(gè)集聚人氣的“錨固”點(diǎn)，輔以特色風(fēng)味餐飲和少量娛樂，加上社區(qū)配套服務(wù)，共同構(gòu)建一

26、個(gè)具吸引力的購(gòu)物場(chǎng)所。這主要是為了一個(gè)新的商業(yè)能更快、更好的適應(yīng)市場(chǎng)，盡快使商業(yè)聚集人氣。但市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，以后也要在業(yè)態(tài)上隨之不斷更新變化才能保持長(zhǎng)久的生命力。l 考慮到商業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素，本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃基本思路如下：由于本項(xiàng)目長(zhǎng)達(dá)150米，如何吸引人們?cè)趦啥碎g流動(dòng)是著重要解決的問題，因此，裙樓兩端布置何種業(yè)態(tài)乃項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃之關(guān)鍵，即是說商場(chǎng)兩端必須形成聚集人氣的磁極與錨固點(diǎn)。1、將綜合超市生活劇場(chǎng)等相似的生活超市，布置于京漢大道裙樓地下一層。（1）沒有超市難聚人氣，但純超市必不能抗衡周邊商圈，故需綜合超市生活劇場(chǎng)類似賣場(chǎng)。（2）綜合超市（百貨）的特點(diǎn)是采用開

27、放式的經(jīng)營(yíng)，滿足顧客日常生活一站式購(gòu)物的需要，顧客購(gòu)物頻率高于其它業(yè)態(tài)，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的客流量有非常大的促進(jìn)作用。（3）綜合超市具備隨機(jī)購(gòu)買及定向消費(fèi)的雙重特點(diǎn)，我們建議將其置于京漢大道裙樓地下一層，該位置在京漢大道靠其本身提供的日常生活一站式購(gòu)齊方式來吸引和集聚人氣。2、將“布吉爾大街精品區(qū)”布置于一、二、三層（1）“以居家、購(gòu)物、休閑、特色精品為主”乃是基于項(xiàng)目周邊約10多萬的對(duì)居家、休閑、物質(zhì)、精神生活于一體享受消費(fèi)人群。該綜合商業(yè)將突出品味及休閑性，與端安、融科的休閑商業(yè)環(huán)境布置呼應(yīng)，從而集聚人氣。（2）商場(chǎng)三面臨街設(shè)置人流主入口，從京漢大道及解放大道可以直接看到本項(xiàng)目商業(yè)裙樓的大部分，對(duì)

28、面有一片較成熟居住區(qū)，而且離瑞安新城、融科天城等高端項(xiàng)目很近，因此商場(chǎng)南端易于吸引隨機(jī)消費(fèi)人群，位置上較易聚集人氣，故而將“居家、購(gòu)物、休閑、特色精品為主”布置于此。（3）“布吉爾大街”占三層，面積約萬平方米，其中一層約5000平方米、二層約5000平方米、三層約5000平方米。這部分由若干主題商區(qū)組成，如生活配套區(qū)、臨街精品區(qū)、煙酒商場(chǎng)、時(shí)尚體育休閑商區(qū)、辦公文儀禮品商場(chǎng)、音像圖書商場(chǎng)、手機(jī)、通訊器材商場(chǎng)、皮具箱包鞋類專用店、金融證券專區(qū)、休閑美體專區(qū)、特色餐飲文化專區(qū)等。3、商場(chǎng)一、三層部分安排餐飲及部分社區(qū)配套服務(wù)項(xiàng)目，以此作為兩端主力店之間的銜接：（1）餐飲部分不適合做大型酒樓，而主要

29、考慮中西特色的文化餐飲，主要安排在三樓。（2）社區(qū)配套服務(wù)項(xiàng)目主要有美容美發(fā)、銀行、書店、西餅屋等。（3）臨街鋪位價(jià)值較高，可以租金確定商家，對(duì)業(yè)態(tài)不做過多干涉，可以適當(dāng)鼓勵(lì)一些品牌類、限制某些有異味或形象差的品類。4.人流動(dòng)線安排：商業(yè)裙樓首層內(nèi)外均要連通，以使人們?cè)陧?xiàng)目?jī)?nèi)流動(dòng)。三樓餐飲部分可以與其它部分適當(dāng)隔離。l 經(jīng)營(yíng)檔次定位根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者訪談，均認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升住宅品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)定位為：中高端及高端產(chǎn)品其中以證券交易市場(chǎng)、銀行、目前中國(guó)內(nèi)地的高端超市有韓國(guó)獨(dú)資的喜買得（C-MART）、

30、華潤(rùn)萬家的OLE、武漢中百的生活劇場(chǎng)以及武商量販的超級(jí)生活館等。 有選擇性地發(fā)展適合街區(qū)特點(diǎn)的業(yè)態(tài)，部分業(yè)態(tài)建議不發(fā)展。 已形成良好中高檔居住區(qū)氛圍，地段位置佳。既處于市區(qū)內(nèi)環(huán)線上，又稍偏離城市最繁華商業(yè)中心，成型為中高檔居住區(qū)，地段位置十分良好。 1-3公里內(nèi)配套十分完善與成熟。1公里范圍內(nèi)生活配套齊全，3公里范圍內(nèi)既補(bǔ)足了教育配套的不足，又強(qiáng)化了商業(yè)配套資源。 市場(chǎng)已初步進(jìn)行了中高消費(fèi)引導(dǎo)武漢新天地、融科天城項(xiàng)目在武漢市已是高消費(fèi)引導(dǎo)區(qū)域，從市場(chǎng)反映情況看，市場(chǎng)接受度還比較順暢或預(yù)期較為順暢，為高端消費(fèi)產(chǎn)品在武漢市的中高端消費(fèi)發(fā)展打下了市場(chǎng)基礎(chǔ)。表：目標(biāo)項(xiàng)目業(yè)態(tài)適應(yīng)性分析業(yè)態(tài)適宜度評(píng)價(jià)分析

31、百貨商場(chǎng)不適宜武漢市市百貨商場(chǎng)業(yè)態(tài)對(duì)區(qū)域的選擇性比較強(qiáng)，即便在繁華的市區(qū)商圈，發(fā)展難度都極大，區(qū)域優(yōu)勢(shì)不明顯地塊區(qū)域。超市生活館適宜，但未來潛在的競(jìng)爭(zhēng)性大從消費(fèi)儲(chǔ)量角度考慮比較適宜，但未來可能的競(jìng)爭(zhēng)性較大，超市業(yè)態(tài)是現(xiàn)今武漢市市的熱點(diǎn)業(yè)態(tài)。金融證券適宜金融證券業(yè)態(tài)對(duì)地域的選擇性不強(qiáng)，同時(shí)行業(yè)發(fā)展空隙比較大，常住人口相對(duì)集中等。餐飲娛樂適宜區(qū)域內(nèi)的的商業(yè)文脈已經(jīng)形成如武漢天地內(nèi)的高端餐飲、融科天城內(nèi)的娛樂休閑場(chǎng)所等。其它適宜中小型品牌生活類配套，如服裝、書店、高端禮品、移動(dòng)通訊、醫(yī)療藥店、電信等。區(qū)域人口儲(chǔ)量大，該類業(yè)態(tài)是對(duì)街區(qū)功能的補(bǔ)充與完善。通過強(qiáng)勢(shì)品牌的引導(dǎo)、先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念的引入，迅速改變街

32、區(qū)商業(yè)形象，顛覆武漢市中高端商業(yè)市場(chǎng)。由于街區(qū)商業(yè)發(fā)展的不充分，商業(yè)聯(lián)想的缺失、錯(cuò)位，在目標(biāo)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的問題上，必須依靠“外力”迅速改變街區(qū)商業(yè)形象，進(jìn)行形象引導(dǎo)和市場(chǎng)引導(dǎo)，才能保證項(xiàng)目整體的健康、快速發(fā)展。除對(duì)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念的引入外，“強(qiáng)勢(shì)品牌的引導(dǎo)”是關(guān)鍵，建議最好引入3個(gè)左右的各業(yè)態(tài)強(qiáng)勢(shì)品牌，形成品牌合力，則目標(biāo)項(xiàng)目商業(yè)部分的發(fā)展將極有保障。各區(qū)域功能布局分配表、功能分布圖示意如下：。業(yè)態(tài)分布與面積分割（租賃）各規(guī)劃區(qū)域的業(yè)態(tài)分布與面積分割如下圖所示，下圖只表示大致的位置與排列，區(qū)域大小不代表實(shí)際的面積比例。1餐飲區(qū)編號(hào)總面積（平方米）業(yè)態(tài)家數(shù)面積分割（平方米）層數(shù)2000海鮮城或粵菜館

33、（燕鮑翅）1200032500川菜館、火鍋城125003500西餐15003餐飲區(qū)為裙樓三層，總建筑面積為5600 m2，商家品牌建議中式餐飲建議引進(jìn)大型海鮮城、粵菜館（燕鮑翅）、火鍋城方便快捷川菜館、火鍋城建議引進(jìn)知名火鍋聯(lián)鎖等。西式餐飲建議引進(jìn)一家較有特色的符合中高檔居民消費(fèi)水平的商家裙樓三層餐飲區(qū)示意圖如下：33商務(wù)休閑區(qū)編號(hào)總面積（平方米）業(yè)態(tài)家數(shù)面積分割（平方米）層數(shù)1500-800咖啡休閑1500-80022300-500茶坊、酒吧2300-50022500纖體休閑會(huì)所（健身+SPA）1-250023500證券1500241500足浴休閑養(yǎng)生館115002休閑娛樂區(qū)為裙樓二層總面積

34、5600m2商家品牌建議健身SPA引進(jìn)的品牌為給人以溫馨為主題有家的感覺的商家銀行和證券公司能更好的方便與服務(wù)居民足浴養(yǎng)生希望能引進(jìn)全國(guó)連鎖品牌如“千子蓮”“良子”等咖啡休閑引入知名品牌聯(lián)鎖如：星巴克等品牌。：1、商圈選擇：消費(fèi)者進(jìn)入茶坊、酒吧、咖啡館的動(dòng)機(jī)是休閑或是非正式的輕松談話，這與進(jìn)入其它餐飲業(yè)的動(dòng)機(jī)不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費(fèi)者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費(fèi)對(duì)象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)。2、建筑要求:茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個(gè)性化與藝術(shù)化要求，但對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，裙樓二層休閑生活館示意圖如下：34品牌區(qū)編號(hào)總面積

35、（平方米）業(yè)態(tài)家數(shù)面積分割（平方米）層數(shù)12000各類品牌店(體育動(dòng)感裝備、高檔煙酒、保健品、服裝等)做為展示中心店10-1580-1501層臨街店鋪購(gòu)物品牌區(qū)為1層臨街店鋪引進(jìn)品牌專賣等零售行業(yè)理由：以酒店式公寓和主要入口，加上高檔餐飲、高檔休閑養(yǎng)身會(huì)所等的人氣為依托。商家品牌建議品牌街的引進(jìn)能更好地吸引大量的周邊地區(qū)居民前來消費(fèi),需引進(jìn)知名品牌35配套區(qū)編號(hào)總面積（平方米）業(yè)態(tài)家數(shù)面積分割（平方米）層數(shù)1100票務(wù)中心18012200美容美發(fā)120013200品牌聯(lián)鎖干洗110014400家居家飾180-100161300書店+兒童教育1500-80017200音像制品110018150文

36、具店2-35019200照相彩擴(kuò)2100110100-150眼鏡1100-150111500-1000銀行服務(wù)（包括一家自助銀行）21000112500電信、移動(dòng)服務(wù)15001商家品牌建議 本項(xiàng)目配套區(qū)的設(shè)置是為了本小區(qū)居民及附近居民生活所需而設(shè)定的，要符合大眾需求，切合實(shí)際才能更好地提升本小區(qū)的檔次裙樓一層層精品生活館示意圖如下35超市生活賣場(chǎng)區(qū)編號(hào)總面積（平方米）業(yè)態(tài)家數(shù)面積分割（平方米）層數(shù)13000-4000超市生活館13000-4000地下1層商家品牌建議 武漢中百劇場(chǎng)、武商量販生活館、麥德龍生活館等裙樓地下一層超市生活館示意圖如下現(xiàn)狀差、競(jìng)爭(zhēng)大、潛力大，對(duì)業(yè)態(tài)組合、品牌導(dǎo)入、客群定

37、位提出了極高要求，套用俗話，“機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存”。六、定價(jià)策略 市場(chǎng)比較法 定價(jià)方法 市場(chǎng)意向法1、價(jià)格策略本項(xiàng)目商鋪的價(jià)格實(shí)行“先招主力店，以主力店帶動(dòng)中小商業(yè)”的策略，即：主力店先行，小戶跟進(jìn)。2、商業(yè)租金估算1）、本商圈內(nèi)不同業(yè)態(tài)和不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容下能夠承受的租金通過對(duì)香港路、澳門路、三陽(yáng)路、臺(tái)北路、江漢路、中山大道、建設(shè)大道以及商場(chǎng)及超市等租金的調(diào)查，可知不同業(yè)態(tài)租金和不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容能夠承受的租金具有一定的差別，列表比較如下：業(yè)態(tài)租金范圍（元/M2·月）專業(yè)店50-70專賣店中低檔：60-70 高檔：150-300便利店50-150超市30-60經(jīng)營(yíng)內(nèi)容租金范圍（元/M2·

38、月）休閑娛樂中低檔：70-100 高檔：200-300餐飲中低檔：70-80 高檔：150-200服裝、化妝品、皮具中低檔： 50-70 高檔：150-400郵電、通訊、銀行、中介50-60鮮花、禮品45-65醫(yī)藥50-150家具、電器、五金40-70百貨、日雜30-1002）、不同臨街狀態(tài)下的租金（底層）道路名稱平均租金（元/M2·月）解放大道53京漢大道45 三陽(yáng)路66球場(chǎng)橫街16澳門路85建設(shè)大道48解放大道56中山大道684香港路、大智路50臺(tái)北路48江漢路248從上表可以看出，一般臨街商業(yè)的租金為45-85元/M2·月之間，江漢路商圈中心的租金為240-800元/

39、M2·月之間，租金與地段密切相關(guān)，本地段現(xiàn)有租金水平為45-70元/M2·月。3）、不同樓層租金水平在本項(xiàng)目商圈及江漢路商圈內(nèi)，沿街道路商鋪大多為底層商業(yè)，部分二樓為商業(yè)用房，除百貨商場(chǎng)外，三層以上基本為住宅或其它功能用房。不同樓層地 段江漢路(KFC)澳門路一元路建設(shè)大道三陽(yáng)路（永清段）解放大道1F24055704038602F702060252550二樓/一樓租金比0.34 0.71 0.86 0.63 0.66 0.83 從上表可以看出，二樓租金大約是一樓租金的1/3左右，基本反映了本區(qū)域地段的不同樓層租金比。 4）、本地塊不同區(qū)域未來租金測(cè)算影響本地塊未來租金的因素

40、取決于現(xiàn)有租金、地段條件（包括人流量、交通條件、商業(yè)氣氛等）、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、未來城市規(guī)劃等因素，根據(jù)這些因素估算地塊不同區(qū)域未來租金（以1層為準(zhǔn)）如下表：（單位：元/M2·月）分區(qū)目前租金業(yè)態(tài)定位經(jīng)營(yíng)品種地段條件城市規(guī)劃租金測(cè)算值解放大道536560605558 權(quán)重麟趾路455060555054 權(quán)重京漢大道241001508510085 權(quán)重三陽(yáng)路665065703562 權(quán)重各區(qū)域租金實(shí)際取值如下表：分區(qū)所在道路名稱樓層租金（元/M2·月）平均租金（元/M2·月）金融證券解放大道1-280-10090精品商業(yè)區(qū)麟趾路1（臨街商鋪）一層：100-1301

41、10餐飲休閑區(qū)350-6055超市生活賣場(chǎng)京漢大道負(fù)一層60-7065精品賣場(chǎng)1（臨街商鋪）110-160140商務(wù)休閑區(qū)二層100-130120結(jié)論：整體租金均價(jià)大約在103-110元/平米左右，具體的按招商進(jìn)度而定。七、綜合體招商一、前期正式招商前可進(jìn)行預(yù)招商，針對(duì)項(xiàng)目地下一層生活賣場(chǎng)為主利店時(shí)進(jìn)行招商前的試水性招商，根據(jù)試招商具體情況進(jìn)行整體招商策略調(diào)整。二、對(duì)有針對(duì)性的招同客戶團(tuán)體可對(duì)外借用具有一定實(shí)力及客戶資源的商業(yè)公司進(jìn)行對(duì)外發(fā)包定向招商；可針對(duì)商業(yè)二層商業(yè)布局及招商定位對(duì)外發(fā)包。三、整體招商優(yōu)惠政策：1、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，以本區(qū)域獨(dú)一無二的商業(yè)綜合體為訴求點(diǎn)，吸引商家

42、進(jìn)駐。2、引進(jìn)主力店引進(jìn)核心主力經(jīng)營(yíng)店起到“領(lǐng)頭羊”做用，增強(qiáng)租戶對(duì)未來商業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的信心，達(dá)到吸引市場(chǎng)關(guān)注的目的，規(guī)避市場(chǎng)接受風(fēng)險(xiǎn)。3、商業(yè)氛圍營(yíng)造精裝招商中心，樹立一個(gè)全新的形象。引發(fā)客戶的興趣，增強(qiáng)客戶的進(jìn)駐信心。制作商業(yè)展板、宣傳物料等，烘托現(xiàn)場(chǎng)招商火熱氣氛。將主力店商家的進(jìn)駐進(jìn)行全面宣傳。4、優(yōu)先入住在招商活動(dòng)開始階段對(duì)前幾名規(guī)?；蚱放迫胱∩碳医o予特別的優(yōu)惠（在給予租金價(jià)格優(yōu)惠的同時(shí)在贈(zèng)送開業(yè)的一定額外優(yōu)惠支持）5、大戶政策租用面積在300平米以上的，帶動(dòng)市場(chǎng)人流作用顯著且對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，可一次性免租一定時(shí)間。6、 品牌戶策略租用面積在10005000平米的，對(duì)散戶進(jìn)駐具

43、有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽訂十年租賃合同的可一次性免租一年。7、散戶政策租用面積在100平米以下，一次性簽訂租賃合同在1年以上，可一次性免租兩個(gè)月。 附：招商主要步驟及流程如下：第一階段初步推廣工作 項(xiàng)目定位分析、商業(yè)規(guī)劃及招商方案 制作招商宣傳冊(cè)及籌備法律文件 少量的宣傳公關(guān)工作 直銷大型主力租戶檢討第一階段推廣的市場(chǎng)反應(yīng)，并就推廣策略、目標(biāo)商戶及租賃條款，作出適當(dāng)調(diào)整第二階段全面推廣工作針對(duì)第一類型的租戶進(jìn)行直銷推廣跟進(jìn)所有目標(biāo)商戶 根據(jù)各商戶的質(zhì)素及營(yíng)業(yè)性質(zhì)來商定其位置第三階段落實(shí)商戶進(jìn)駐商場(chǎng)與商戶洽談租賃條款 落實(shí)進(jìn)駐商戶，簽訂正式合約 此階段可借大型主力商家簽約召開新聞發(fā)布會(huì)、東大街命名儀式， 進(jìn)行廣泛的傳媒宣傳，以促進(jìn)次主力店及一般店戶的招商第四階段交付使用及試業(yè)開幕 協(xié)助商戶進(jìn)場(chǎng)，裝修等工程問題 安排新聞發(fā)布會(huì)，記者會(huì)、作廣泛開業(yè)宣傳 開幕活動(dòng)與開街儀式結(jié)合，舉辦宣傳活動(dòng)，打響知名度招商基本推廣方式1、制作招商宣傳冊(cè)招商宣傳冊(cè)以市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，多用數(shù)據(jù)和有關(guān)圖表來說明有關(guān)本項(xiàng)目對(duì)業(yè)態(tài)業(yè)種的需求；歸納總結(jié)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和前景、商業(yè)特征以及合理的定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃，做到商家、消費(fèi)者、發(fā)展商三贏策略