1、一基準地價系數修正法1、基準地價系數修正法的根本原理和公式 基準地價系數修正法，是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數 表等評估成果，按照替代原那么，就待估宗地的區域條件和個別條件 等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修 正系數對基準地價進展修正，進而求取得待估宗地在估價期日價格的 方法。其公式為：地價=基準地價X 1士綜合修正系數X期日修正系數X年期修 正系數X容積率修正系數士開發程度修正2、市基準地價成果 ?市人民政府關于公布我市市區土地級別與基準地價的通知?政文 202137 號于 2021 年 8 月 29 日公布實施，文件中附的?市 市區土地基準地價表? 適用圍為

2、市市區圍的國有土地， 基準地價的涵 如下： 1基準地價是指不同級別區域的平均地價，是由征地與有關 費用、土地開發費、根底設施配套費、公共事業建設配套費、利息、 利潤、管理費、級差地價等局部構成，即由土地取得費、出讓金、開 發費等局部構成； 2基準地價估價期日為 2021 年 1 月 1 日； 3土地用途劃分：分為商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、 公共管理與公共效勞用地不含旅游、娛樂 、公共管理與公共效勞 用地旅游、娛樂 、特殊用地、交通運輸用地、水域與水利設施用 地八種用途； 4土地等級劃分：商服用地、住宅用地九個級別，工礦倉儲 用地、公共管理與公共效勞用地、交通運輸用五個級別，特殊用地、

3、水域與水利設施用地三個級別； 5土地使用年限：均為法定最高出讓年限即商服用地 40 年、工礦倉儲用地50年、住宅用地70年、公共管理與公共效勞用 地不含旅游、娛樂50年、公共管理與公共效勞用地旅游、娛 樂40年、特殊用地50年、交通運輸用地50年、水域與水利設施 用地50年；6土地開發程度：宗地外部“七通即供電、供水、排水、 通訊、通路、通氣、通暖，部土地平整；7市市區土地基準地價成果。市市區土地基準地價表單位：元/平方米類型商服用地住宅用地工礦倉儲用地公共管理與公 共效勞用地 不含旅游、 娛樂公共管理與公共效勞用 地旅游、娛 樂交通運輸用地特殊用地水域與水利設施用地一級90008400112

4、530005100270016501050二級75006750915232537501800975675三級63005550720172527001200450420四級5250465054012001950825五級435039003847501275525六級35253300七級28502700八級21752100九級150018003、測算過程1確定估價對象土地級別與基準地價待估宗地位于天軒街東、綠城路南，規劃用途為二類居住用地(R2)。根據市基準地價文件與?市市區住宅用地土地級別與基準地價 圖?，估價對象不在市現行的城鎮住宅用地基準地價級別圍，本次評估 參照市城鎮住宅基準地價九級，即基

5、準地價為城鎮住宅 1800元/平方 米。根據市基準地價更新成果，其用地影響因素指標說明表和修正系數 表如下：市城區九級住宅用地宗地地價影響因素指標說明表影響因素影響因子優較優一般較劣劣商服繁華條件距商服中心距離距小區級商服 中心小于距小區級商服中心小于距小區級商服中心小于距小區級商服 中心小于距小區級商服中心500m500 1000m1000 1500m1500 2000m大于2000m混合型主干:街道等級生活型主干道道交通主干道生活次干道支路1500 1200 距主干道距離>2000m2000m1500m800 1200m<1000m有1路以交通條距公共交通設有4路以上路有3-4

6、路公有2-3路公有1-2路公交下公交車件施距離公交車通交車通交車通車通通2500 3000 3500 距汽車站距離<2500m3000m3500m4000m>4000m供水條件保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低根底設排水條件排水暢通排水較暢排水一般排水較差排水不暢施條件供氣保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低供暖保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低1000 1500 2000 距中學距離<1000m1500m2000m2500m>2500m1000 1500 2000 距小學距離<1000m1500m2000m2500m>25

7、00m距幼兒園距離<300m300 600m600 900m900 1300m>1300m公用設1000 1500 2000 距醫院距離<1000m1500m2000m2500m>2500m施條件8001300 1800 距菜市場距離<800m1300m1800m2500m>2500m1000 1500 2000 距公園距離<1000m1500m2000m2500m>2500m距文化設施距<1500m1500 2000 2500 >3000m離2000m2500m3000m自然環工程地質條件工程地質條工程地質條臨近存在地質災害隱患的區

8、位于地質自然環境優劣災害易發境優劣度優越無災害影件較好無災件一般，無災域，工程地質較區，工程地度響害影響害影響差質條件差環境質大氣環境好較好一般較差差量條件聲環境無污染輕微污染一般污染較重污染嚴重污染綠地覆綠地覆蓋度綠地率高，環境綠地率較高，綠地率一般，綠地率較低，環綠地率低，蓋度好環境較好環境一般境較差環境差生活型主干生活型次干臨近道路類型混合型主干道道道交通型主干道支路宗地自臨街狀況十字路口丁字路口臨主街臨次街臨支路身條件宗地形狀矩形規那么多邊較規那么不規那么極不規那形么宗地面積無影響略有影響有一定影響影響較重嚴重影響市城區九級住宅用地基準地價修正系數表影響因素影響因子優較優一般較劣劣商服

9、繁華條件距商服中心距離0.02170.01080-0.0158-0.0317街道等級0.00870.00430-0.0063-0.0127交通條件距主干道距離0.00650.00330-0.0048-0.0095距公共交通設施距離0.01520.00760-0.0111-0.0222距汽車站距離0.01080.00540-0.0079-0.0158根底設施條件供水條件0.00430.00220-0.0032-0.0063排水條件0.00430.00220-0.0032-0.0063供氣0.00430.00220-0.0032-0.0063供暖0.00430.00220-0.0032-0.006

10、3公用設施條件距中學距離0.00870.00430-0.0063-0.0127距小學距離0.00650.00330-0.0048-0.0095距幼兒園距離0.00430.00220-0.0032-0.0063距醫院距離0.00870.00430-0.0063-0.0127距菜市場距離0.00650.00330-0.0048-0.0095距公園距離0.00430.00220-0.0032-0.0063距文化設施距離0.00430.00220-0.0032-0.0063自然環境優劣度自然環境優劣度0.0130.00650-0.0095-0.019環境質量條件大氣環境0.01730.00870-0.

11、0127-0.0253聲環境0.01520.00760-0.0111-0.0222綠地覆蓋度綠地覆蓋度0.0130.00650-0.0095-0.019宗地自身條件臨近道路類型0.00430.00220-0.0032-0.0063臨街狀況0.00650.00330-0.0048-0.0095宗地形狀0.00650.00330-0.0048-0.0095宗地面積0.00430.00220-0.0032-0.0063規劃限制條件規劃限制條件0.0130.00650-0.0095-0.019規劃限制條件規劃限制條件對土地的利用類型利用強度無限制對利用類型無限制，利用強度有一定限制對利用類型根本無限制

12、，利用強度限制較大改變了利用類型2綜合修正系數確實定根據城鎮住宅用地地價影響因素指標說明表和地價修正系數表，針對影響本次評估地塊的區域因素和個別因素分析， 并對其影響幅度進展評估，編制待估宗地地價修正系數表。最終確定待估價宗地綜合修正系數如下表:待估宗地地價影響因素條件說明表和修正系數表住宅條件描述評定等級修正系數商服繁華條件距商服中心距離距小區級商服中心小于 500 1000m較優0.0108街道等級生活次干道較劣-0.0063交通條件距主干道距離<1000m劣-0.0095距公共交通設施距離有1路以下公交車通劣-0.0222距汽車站距離>4000m劣-0.0158根底設施條件供

13、水條件保證率高優0.0043排水條件排水暢通優0.0043供氣保證率高優0.0043供暖保證率低劣-0.0063公用設施條件距中學距離>2500m劣-0.0127距小學距離<1000m優0.0065距幼兒園距離<300m優0.0043距醫院距離2000 2500m較劣-0.0063距菜市場距離<800m優0.0065距公園距離1000 1500m較優0.0022距文化設施距離>3000m劣-0.0063自然環境優劣度自然環境優劣度工程地質條件優越無災害影響優0.0130環境質量條件大氣環境好優0.0173聲環境無污染優0.0152綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地率高，環境

14、好優0.0130宗地自身條件臨近道路類型生活型次干道一般0.0000臨街狀況十字路口優0.0065宗地形狀規那么多邊形較優0.0033宗地面積無影響優0.0043規劃限制條件規劃限制條件對土地的利用類型利用強度無限制優0.0130綜合修正系數0.04343確定期日修正系數本次估價期日為2021年7月14日，與基準地價涵不一致，需 要進展期日修正。市屬于地價監測城市，本次評估參考中國城市地價 動態監測相關數據進展修正。經分析待估宗地所處區域地價成交情 況，其地價變化情況與市整體地價變化情況一致，故采用市地價指數對估價對象進展期日修正。根據地價動態監測成果，市2021年12月31日的居住用地地價指

15、 數為253 , 2021年6月30日的居住用地地價指數為338, 2021年6月 30日至估價期日，地價根本無變化，那么估價期日的地價指數為338。 那么：居住用地期日修正系數=338/253=1.3360市居住用地地價指數表年度2007年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年二季 度居住用地1731782022402482532712933223384確定土地使用年期修正系數年期修正系數=1-1/ 1+rm/1-1/ 1+rn式中：r- 土地復原率確定方法采用平安利率加風險調整值法。 平安利率根據中國人民銀行公布的估價期日一年期銀行定期存

16、款利率 確定，即1.5%。風險調整值根據市社會經濟開展情況與土地市場情況 確定為6%。最終確定土地復原率為1.5%+6%=7.5%，詳見特殊事項 的說明；m-評估設定年期；n-基準地價對應年期。待估宗地評估設定年限為城鎮住宅用地70年，與基準地價涵一致，故年期修正系數為1。5容積率修正本次評估容積率設定為2.0，根據市基準地價更新成果，本次評 估確定估價對象城鎮住宅用地容積率修正系數為0.8563。市住宅用地容積率修正系數表容積率修正系數容積率修正系數容積率修正系數10.68572.70.9734.41.38211.10.6992.80.9764.51.4121.20.7162.90.9894

17、.61.43651.30.733314.71.45331.40.75143.11.0144.81.46981.50.76193.21.0364.91.49681.60.77813.31.06151.521.70.79623.41.0865.11.53521.80.8193.51.11485.21.54981.90.83463.61.14165.31.555520.85633.71.16855.41.56252.10.87233.81.19795.51.5742.20.89023.91.2335.61.58222.30.906141.2635.71.59042.40.92884.11.29365.81.5942.50.94124.21.32435.91.59852.60.95674.31.352661.60126確定估價設定開發程度修正待估宗地開發程度為宗地外部“六通通電、供水、排水、通訊、通路、通氣、部“場地平整，與基準地價涵宗地外部“七 通通電、供水、排水、通訊、通路、