1、目錄項目定位分析一、 核心定位語二、案名推薦三、備選案名推薦 銷售預測一、總體銷售策略 二、銷售價格策略 三、付款方式策略 四、銷售趨勢預測 工作進度安排都江堰項目營銷策劃執行案廣告推廣渠道一、預算二、渠道分解費用執筆人：朱禮為了實現本項目熱銷和快速回款， 順利完成銷售任務，需要把握好銷售節奏和銷售控制， 利用條件和創造 機會刺激客戶購買欲望，高效攔截有效客戶，蓄水造勢，分批次分階段放出房源，限量推出，給客戶營造熱銷 的銷售氛圍，更加突出產品的緊俏性，為順利開盤、迅速清盤創造條件，以達到資金運行的快速化、收益和利 潤的最大化，為本項目和開發商樹立形象，提高知名度和美譽度。在銷售批次上，建議先推

2、出位置稍偏的房源，價格能夠得到充分保證的前提下適當提高， 緊隨其后推出景 觀較好的房源，使價格得到最大的有效提升，既實現了利潤，又體現了增值，而且增加客戶信心，為順利開盤 和銷售打下良好基礎。項目定位分析一、核心定位語都市品位生活特區二、案名推薦我們依據別墅和湯的內在聯系，項目的特征，案名定位明確，旗幟鮮明：麗江人家三、備選案名推薦水岸名居/ 古堰名園/ 水岸人家項目SWO分析s優勢1、位置優越2、現房優勢3、配套完善4、戶型經典W-劣勢 1、交通不便2、離市中心遠 3、土地性質及產權4、未取得銷售許可證0機會1、前期推出接受度高2、存量已去化大部分3、知名度已樹立T威脅1、周期長2、剩余房源

3、存在不足 3、淡季推出4、廣告費用受限制銷售預測一、總體銷售策略低價入市，中開高走，實現利潤最大化。二、銷售價格策略根據附近樓盤價格和市場預期分析，初步確定本項目基準價格為：入市期均價1980元/平方米熱銷期均價2180元/平方米持續期均價2280元/平方米尾盤期均價2380元/平方米三、付款方式策略根據市場情況和其他樓盤慣例，建議本項目:一次性付款優惠5%按揭優惠3%分期優惠1%四、銷售趨勢預測1、首批次：75套2、2批次55套營銷節點的設置根據項目情況，預計工程進度:階段營銷節點設置（項目準備工作進度表見附件一）升溫期（2006年10月11月）排號：2006年10月11月沸騰期（2006年

4、12月2007年2月）開盤：首批次限量推出75套，2006年12月8日二批次限量推出55套，2007年2月8日1、各階段銷售收益預計2007年1月： 銷售產值1600萬元2007年4月： 銷售產值1300萬元（項目回款表見附件二）2、項目銷售總產值項目銷售總額：2900萬元活動營銷廣告投入預算 1、廣告投入總費用：銷售總額的0.1%-0.3%，約3萬元2、一期各階段性投放費用比例（媒體投放計劃見附件三）（一）開盤活動1、活動時間：2006 年 12 月 8 日2、活動線索安排（ 1）開盤儀式開盤儀式需由開發公司代表致辭。慶典活動中計劃穿插抽獎活動、特色表演、特色游樂園等，活躍現場氣氛。（ 2）

5、開盤慶典活動司儀主持開盤活動全過程，由主持人來穿針引線，使會場和準業主的選房都井然有序。（ 3）排號、選號活動開盤儀式結束后，由司儀宣布邀請前期排號的客戶到選房區域選房，并進行下一步的營銷活動。3、活動時間安排8: 00和眾聯衡、禮儀公司、開發公司參與開盤活動的工作人員到場8: 30所有道具準備就緒，人員就位9: 00音響播放歡慶音樂，禮儀小姐及現場接待人員開始迎賓，協助來賓簽到，將貴賓及嘉賓引領至休息處稍作休息等候儀式開始9: 20主持人介紹到場嘉賓，感謝到場媒體，并宣布“開盤慶典正式開始”9: 25嘉賓致辭9: 35主持人邀請客戶到售樓部排隊選房，客戶抽獎重點：主持人每次通知10個號到售樓

6、處排隊，每隔10分鐘左右通知一次，同時設一次抽獎！ ！ 9: 3512: 00精彩的節目演出，現場問答及游戲重點：主持人在表演間隙，不斷介紹項目概況及活動盛況4、人員安排總協調銷售組演藝組接待組做秀組財務組后勤組保安組5、其他配合物料準備：DM 單、嘉賓邀請函、購房合同、價格體系表、銷售政策、銷控表、活動流程安排表、價格銷控表、小訂單、大定單、證件等。物 品：簽到用具、瓶裝礦泉水、飲水機、車輛、獎品、抽獎道具。場地準備：車位的安排、場地清潔、桌椅等物料堆放整齊、軟帶隔離標志、指示牌、展板等。售樓部現場：客戶休息區、車展區、選號區、新客戶接待區。6、媒體配合（ 1）媒體硬廣告：已提前安排，并確認

7、。（ 2）新聞炒作手段記者采訪活動、記者評論，具體的時間、內容安排跟媒體記者直接溝通后確定。記者通稿內容7、場外布置設計舞臺，后安排高精度噴繪背景一座作為主會場。售樓部正門鋪紅色地毯，兩側放置西式二層花籃球8 個，形成一條迎賓道售樓部一側設嘉賓及記者簽到處，放置簽到本、筆等，禮儀小姐迎接來賓會場前方空地擺放桌椅、飲水機、茶點、小吃等。8、現場區域劃分（ 1）各功能區域分布活動區銷售中心外場宣傳區包括：包括：包括：1 、節目區1、迎接區1、宣傳區2、觀賞區2、解說區2、解說區3、抽獎區4、休息區3、排號區4、收款區3、選房區4、簽約區5、審核區6、收款區7、銷控區9、費用預算項目規格數量單價總價

8、主席臺8.5*3.6m鋼架結構+紅色地毯1座煙霧機專業舞臺效果1套背景板高精度噴繪+航架（約120m2）2面音響三對音箱配DJ1套花籃西式二層8個地毯紅色、纖維100平米主持人電視臺主播1人鮮花舞臺周圍100盆胸花50朵放飛小氣球韓國進口 6號球1000 個升空氣球直徑2.5米，含條幅18個攝像專業攝像師及電視臺專用攝像機1場充氣拱門二龍戲珠15米2座簽到本、筆1套桌布簽到區使用1塊軟帶隔離標志隔離演藝區與選房區15根標志牌簽到處、收款處等10個X展架五證樣本、大定流程、活動流程3幅登記處指7K牌1座記者邀請費報媒，電視臺6人茶點300份工作人員午餐盒飯80盒飲用水20件游戲獎品200份準客戶

9、禮品抽獎用不可預計費用用為準。說明：以上活動費用為我司根據成都市場情況所預估的費用，實際費用以開發商與廣告公司簽訂的合同費銷售道具制作類別預計制作份數預計制作單價（元/本）總價夾報50000份DM單1萬份紙杯10000個手提袋5000 個贈送禮品5000 份該項費用預估合計為:萬元以上活動費用為我司根據成都市場情況所預估的費用，實際費用以開發商與制作公司簽訂的合同費用為附件一準備工作進度表附件二項目回款進度表附件三推廣策略案附件四排號方案附件五開盤細案附件六銷控方案附件七2007都江堰房交會參展方案附件八項目統一說辭附件九樓盤調查情況表附件十客戶來電接聽登記表附件十一新客戶來訪登記表附件十二老客戶回訪登記表附件十三每周工作總結計劃表附件十四項目銷售情況周報表附件十五銷售臺帳附件十六特殊優惠付款申請表附件十七延期付款申請表附件十八工程變更申請表附件十九更名申請表附件二十價格表附