1、全壽命管理在物業(yè)管理中的應(yīng)用全壽命管理在物業(yè)管理中的應(yīng)用前言 進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，人們生活質(zhì)量不斷提升，對(duì)生活環(huán)境的要求也越來越高。從而開始對(duì)物業(yè)如何管理的問題越來越關(guān)注。在生活中，面對(duì)越來越多的物業(yè)糾紛應(yīng)如何解決呢？ 全壽命管理的觀念引入全壽命管理的觀念引入物業(yè)管理物業(yè)管理主要內(nèi)容主要內(nèi)容一、全壽命物業(yè)管理的內(nèi)涵二、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施原則三、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施方法引言 從表面上看物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。能否讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè)，在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未

2、竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開始介入,從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。一、全壽命物業(yè)管理的內(nèi)涵1、全壽命管理概念 是指對(duì)建設(shè)項(xiàng)目從前期策劃、建設(shè)，到使用的整個(gè)壽命周期進(jìn)行的項(xiàng)目管理。 其中，為業(yè)主服務(wù)的稱為業(yè)主方的項(xiàng)目管理（ OPM ），是項(xiàng)目管理的主要形式。一、全壽命物業(yè)管理的內(nèi)涵而由于市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需要，項(xiàng)目管理出現(xiàn)了向前、向后不斷延伸的趨勢(shì)。項(xiàng)目管理越來越多地介入了項(xiàng)目前期策劃過程（即開發(fā)管理， DM ），以及其后的物業(yè)管理（ FM ），并逐漸發(fā)展成為項(xiàng)目全壽命管理的思想。 項(xiàng)目全壽命管項(xiàng)目全壽命管 理理是對(duì)開是對(duì)開 發(fā)管理（發(fā)管理

3、（ DM DM ）、業(yè)）、業(yè)主方項(xiàng)目管理（主方項(xiàng)目管理（ OPM OPM ）和物業(yè)管理（）和物業(yè)管理（ FM FM ）的系統(tǒng)集成。的系統(tǒng)集成。一、全壽命物業(yè)管理的內(nèi)涵2、全壽命物業(yè)管理的內(nèi)涵 全壽命物業(yè)管理：即指廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。 隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，全壽命物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。二、二、國外物業(yè)管理模式的介紹國外物業(yè)管理模式的介紹香港香港 物業(yè)管理物業(yè)管理 專業(yè)化的法團(tuán)式管理模式專業(yè)化的法團(tuán)式管理模式香港的物業(yè)管

4、理模式對(duì)目前大陸物業(yè)管理有著直接的影響，經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，香港的物業(yè)管理形成了自己的獨(dú)特的模式和完善的運(yùn)行體制機(jī)制，具有自身鮮明的特色。（1）香港地狹人稠，通過健全的法律體系來規(guī)范物業(yè)管理各相關(guān)主體之間的關(guān)系是其物業(yè)管理的一大特色。在香港有關(guān)物業(yè)管理的問題皆有章可循。有關(guān)物業(yè)管理的法律涉及到業(yè)主法團(tuán)（業(yè)主委員會(huì)）、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或住戶、欠費(fèi)問題等，具有很強(qiáng)的操作性和法律執(zhí)行的強(qiáng)制性，比如法律規(guī)定不繳納物業(yè)管理費(fèi)是違法的。（2）香港物業(yè)管理企業(yè)注重服務(wù)品質(zhì)的提升，將業(yè)主的利益當(dāng)成自身的利益，盡力將每一項(xiàng)服務(wù)工作做到盡善盡美，努力為業(yè)主提供最優(yōu)的服務(wù)。3香港的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)也有很好的認(rèn)識(shí)，

5、支持和理解物業(yè)管理服務(wù)工作，很少發(fā)生拖欠物業(yè)管理費(fèi)的情況。（3）香港市民有著良好的法律意識(shí)，業(yè)主委員會(huì)在法律的框架下具有很強(qiáng)的維護(hù)自身利益的能力，對(duì)于物業(yè)公司的選聘，乃至日常材料的采購，均廣泛采用招投標(biāo)的方式，促進(jìn)了物業(yè)管理市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)。二、二、國外物業(yè)管理模式的介紹國外物業(yè)管理模式的介紹 新加坡物業(yè)管理新加坡物業(yè)管理 法制化的共管式管理模式法制化的共管式管理模式 新加坡物業(yè)管理以其環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)細(xì)致、生活便利而享譽(yù)世界，尤其是對(duì)住屋（住宅小新加坡的法制健全，并且十分嚴(yán)厲，通常會(huì)在公共場(chǎng)所或大型社區(qū)貼有罰款警示標(biāo)志，罰款數(shù)額成百上千不等。其中最為著名的要數(shù)鞭刑了，足以令犯罪分子聞風(fēng)喪膽，不敢

6、再犯。因此，新加波的社會(huì)治安良好。這位物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了一個(gè)有利的大環(huán)境。新加坡住宅物業(yè)的類型主要分為兩大類， 一類是政府開發(fā)的組屋，另一類是私人開發(fā)的高級(jí)住宅，當(dāng)?shù)胤Q為共管式公寓。它是指將小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施交由全體業(yè)主共同管理、共同所有、共同使用，物業(yè)管理公司僅代表業(yè)主行使權(quán)力，這種方式較受業(yè)主們的歡迎，對(duì)于提高服務(wù)質(zhì)量是一個(gè)很好的途徑，當(dāng)然這也離不開政府的法律法規(guī)的約束。新加坡建屋發(fā)展局在物業(yè)管理的這個(gè)過程中的監(jiān)管工作做的很到位， 他們針對(duì)居民住宅及物業(yè)管理制定了細(xì)致的規(guī)章制度， 明確了各方的權(quán)利和義務(wù)，不管是物業(yè)公司還是居民都必須遵守，如果有違反規(guī)章制度， 則會(huì)按照相應(yīng)的程度給予懲罰

7、。 對(duì)于物業(yè)公司，輕則給與處罰，重則吊銷公司營業(yè)執(zhí)照。 物業(yè)管理從業(yè)人員要求必須接受專業(yè)培訓(xùn)，通過專業(yè)考試才能上崗。物業(yè)管理合同一年一簽，因此，物業(yè)公司會(huì)十分注重同業(yè)主間的聯(lián)系，認(rèn)真聽取業(yè)主意見并改善服務(wù)細(xì)節(jié)， 以期望爭(zhēng)取長期的管理合同， 而業(yè)主也期望通過物業(yè)公司創(chuàng)造一個(gè)良好的甚至是引以為傲的生活環(huán)境，提升自身的生活質(zhì)量。三、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施原則1、用戶至上、服務(wù)第一的原則 物業(yè)管理者在管理過程中，要始終如一地堅(jiān)持用戶至上、服務(wù)第一的原則，盡心盡職地提供盡善盡美的服務(wù)， 努力營造舒適、方便、安全、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境。三、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施原則2、統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理的原則 住宅小區(qū)的這種

8、整體特性，決定了只能通過統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理，才能使各種物業(yè)和工作、居住環(huán)境相協(xié)調(diào)，發(fā)揮整體作用。三、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施原則3、信息共享原則 通過有效的信息管理，使工程前期及實(shí)施期產(chǎn)生的大量信息為物業(yè)管理提供支持，同時(shí)物業(yè)管理階段產(chǎn)生的信息又可以指導(dǎo)同類項(xiàng)目前期決策及項(xiàng)目具體實(shí)施，極大地提高工程項(xiàng)目的運(yùn)作效率。四、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施方法 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)復(fù)雜、 技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。 為了對(duì)一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理， 保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要將物業(yè)管理介入項(xiàng)目管理各個(gè)階段，進(jìn)行全壽命物業(yè)管理。四、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施方法 第一 從項(xiàng)目決策階段開始提前介入， 參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的決策并

9、優(yōu)化設(shè)計(jì)，為完善物業(yè)建設(shè)提出意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。x四、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施方法 物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮得十分全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。四、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施方法 第二 積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。四、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施方法 開發(fā)商因素 在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期

10、，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量， 使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視了對(duì)工 程質(zhì)量的 全面監(jiān)控。四、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施方法 物業(yè)管理公司 選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。 有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便， 也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè)主滿意、物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。四、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施方法 第三 提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。四、全壽命物業(yè)管理的實(shí)施方法 有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。 物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，促使