1、4-2、重點競爭樓盤的選取樓盤名優勢劣勢我的家園現房、環境基本成形、形象包裝與銷售物料較好、社區 規模較大、戶型較全（90-300平方米）、物業公司較好（錦 江物業管理）學校與周邊配套不全、周邊樓盤素質低影響項目形象、 客廳小、衛 生間有的無窗、北側臥室多、樓間距 30米擋光、小高層有一樓3 戶、電梯裝修時不允許用、有些戶型陽臺多浪費面積萬科花園伊通河邊、離開發區較近、周邊配套較全、園內配套齊 全、工程進度較快、品牌效應、2.9層咼、適合中價配制、 客廳面積合理、高層北面三層玻璃周邊50米舊房多環境差、樓間距近25米、客廳與書房近門在客廳 里、動靜不分區、外立面涂料、有北側臥室鴻城國際依伊通河

2、、河也有綠化帶、多層有電梯、3米層咼、客廳 開間4.5與4.8米、價格便宜、規模大戶型一般、外立面與側立面不是很美觀、工程質量一般、一期別墅 八層外表看三層、價位低、無小學周邊配套不全、周邊居民素質低、 多層為磚混、電梯小、裝修時電梯不讓用太陽現代居市中心、智能配套全、空氣差價位高、樓體為刀型風水不好、得房率低、有部隊有一定影響（有 晨練）富宛華城全明、小高層有一個共公大堂、北面帶窗較好、南側入 門、綠化率61% 60米景觀大道400米長立面適合南方、不適合北方、顏色較差、別墅頂是圓的、外立面效 果較差、動物園氣味對環境有損、小咼層一梯四戶、交通不便、富豪花園社區規模成形（92年開始開發）、配

3、套完善、交通方便、 現房、品牌已受大眾認可（長春第一個花園小區）、距電 影城較近、周邊配套齊全、園區內配套齊全（智能）、物業較好（0.42元/米月）、入住率高、戶型范圍大適合各 種消費人群容積率高、樓間距小、離汽車廠近受煙塵污染、周邊樓盤素質較低、 車位小道路窄、一期房舊、幾期規劃不協調、位置較偏、常塞車、 六期是最后一期、物業后期是有保障、居民層次不一、有廂房、綠 化率低、園區內無大景觀威尼斯花園景觀好、綠化率咼、靠南湖、有網球場、戶外游泳池、 學校多、周邊人員素質高、建筑造型好、現房、園區已入住率低、施工質量差、物業管理差、硬地多、夏天熱、插座扶手成型、小品多、車位比高、視野好、樓間距大質

4、量差、交通不便（154路）、戶型一般、富苑花園靠南湖、周邊景觀好、距市區近、周邊配套全、建材建 筑質量好、七層框架結構、交通方便規模小、綠化低、園區配套少、景觀少、價位高、鬧事區維多利亞南湖周邊規模小、外觀差、質量差、磚混結構、未形成規模星于名豕售樓處有二棟現房、規模大、周邊配套全、交通方便周邊舊房多、戶型大、價位高長春明珠規模大、配套全、周邊景觀好、品牌宣傳到位、周邊交 通通暢、現房建筑質量差、環境差、地勢低、離高速近比較鬧、十項承諾做不到亞泰規模大、配套全、交通方便、現房、大堂式管理、有裝 修房有回遷戶、周邊人員較亂、裝修房施工質量一般4-3、“天安第一城”與競爭市場類比分析表（綜合素質）

5、序號競爭樓盤優勢劣勢差異點分析購買利益點分 析傳播概念分析銷售組織1我的家園 個體戶型優 勢 總體規劃優 勢 品牌優勢 環境未成型 未有現房 地段 建筑規劃 品牌 個體戶型 環境 社區化 戶型 成型環境和 現房 形象已深入人心（親 切、溫馨） 主力傳播概念為社 區 反攤行動 般 售樓員隊伍較好 推廣混亂 銷售引導沒做2萬科花園總體規劃優 勢 品牌 水景 低價 地段 產品 品牌 產品 物業管理 水景 品牌 水景 較好 推廣一般 銷售隊伍一般3鴻城國際 個體產品優 勢 品牌優勢 現房 水景 品牌 產品 社區化 水景未有深刻印象 差 推廣較弱4富苑華城 品牌優勢 產品優勢 交通優勢 社區化地段 產品

6、 品牌環境互動“富苑花園”反 而影響較大推廣較弱，后封盤5富苑花園 品牌 社區化 價格 地段 南湖 品牌 產品 南湖 地段南湖不錯6威尼斯花園 品牌 價格 南湖 成型 地段 品牌 銷售 價格 產品 南湖 社區化 地段南湖一般7星于名豕 品牌 產品 社區化地段 品牌 銷售 地段 部分現房 實用率咼 外形包裝尚可銷售員素質般8富豪花園 規劃 周邊社區人員素質 建筑類別現房 規劃 品牌 社區化 周邊配套 地段 社區 入住率咼一般4-4、從以上八個競爭樓盤的比較來看:差異性表現為購買利益差異傳播概念差異銷售組織差異1、其優勢差異 品牌 產品2、劣勢差異 地段 景觀 期房1、其優勢差異 品牌 產品2、劣

7、勢差異 地段 景觀 期房1、其優勢差異 品牌 產品2、劣勢差異 地段 景觀 期房1、其優勢差異 銷售隊伍 銷售手段 宣傳推廣 社區化2、劣勢差異推廣定位對市場的促 動能力較弱總結：1、主體傳播為品牌產品2、說明性傳播地段、景觀、期房總結：本項目所欠缺的為能更促動市場的產品傳播概念，品牌太虛客戶購買的實際利益應落實到產品上。即:1、客戶購買的實際利益點為產品本身。2、客戶購買的實際障礙為：地段、景觀、期房。 地段、景觀、期房中，地段的影響最大，即地段不能滿足3800元/每平方米。 景觀、期房可包含在產品概念中。3、 產品傳播概念的設計必須滿足以下幾個條件：A、表現產品與市場產品的差異B、引發目標

8、市場對項目價格功能比的理解。C、解決銷售障礙，特別是市場地段的傳統認識。4-5、天安第一城產品與競爭樓盤比較表（現有）序號競爭樓盤區域環境形象周邊配套建筑建筑質量朝向面積層咼自身配套物管父通周邊環 境1我的家園-+-+-+-O-+42萬科花園-+-+-+-13鴻城車際-OO-+O-+O-+14富苑華城+-OOO-+OO-O-35富苑花園+-+OO+-56威尼斯-O+-+O-87星于名豕-+-+O+-+28富豪花園-+-+O+OO-6-20+8-5-14+6+8+5-6+9+6+5-8-12共-174-6、天安第一城產品與競爭樓盤比較表（建成后）序號競爭樓盤區域環境形象周邊配套建筑建筑質量朝向面積層咼自身配套物管父通周邊環 境1我的家園-+-+-2萬科花園-+-+-+OO+3鴻城國際+O-+O+4富苑華城+O+O-+O-5富苑花園+-+OO+-6威尼斯O+-+O-+O-7星于名豕-+O+O+OO8富豪花園-+-+O+OOO-20+14+15-1+11+9+5-5+9+16+60-3+56說明:1按重要因素分類評分：建筑因素占8分、周邊環境9分、形象10分、內環境11分、區域12分、質量7分、朝向7分、面積6分、層高5分、自身配套5