1、北京中央空調清洗有限公司機組維護保養作業指導2013 年 01 月 0 日編制：審核：批準：中央空調運行管理制度一、人員的管理制度1、各類人員的崗位職責 各級各類人員的崗位職責是構成中央空調系統運行管理崗位責任制的主體，在確定 各級各類人員的崗位職責時，一定要結合空調系統的規模和特點以及定員定崗情況 來綜合考慮， 要按崗位的層次和工程類別來分解各項任務， 注意避免出現職能不清、 責任不明的情況。有些物業管理企業所管的中央空調系統規模較小，人員配置較少，故不設空調班組 長（領班），有關工作全部由空調工程師（主管）承擔。還有些物業管理企業為了避 免運行和檢修兩個班組扯皮，不利于設備的使用和檢修，將

2、二者合為一體，即運行 人員也是維修人員。這樣不僅節省了人力，又有助于增強其責任心，努力提高自己 的技術水平。因此，崗位設置情況決定了崗位智能與責任的不同。2、業務學習與培訓制度 中央空調系統的運行管理是一項涉及到多學科多專業的綜合性技術管理工作，其中 中央空調系統的操作、維護和檢修水平與相關人員的技術水平密切相關，在實際工 作中需要相關人員 （含運行和維修人員） 熟練的運用調節、 維護和檢修技能， 規范、 正確地操作、保養和檢修系統與設備。因此，對中央空調系統一線運行管理人員的 要求除了有高度的責任感外，還要求有一定的專業知識和專業技能，建立相應的業 務學習與培訓制度，對提高相關人員的專業素質

3、與空調管理水平，使其能適應崗位 的要求有重要意義。二、設備的管理制度1、巡回檢查制度 中央空調系統涉及到的設備種類和數量較多，安裝地點也比較分散，特別是夏 季供冷運行時，對水系統來講，冷水機組。二次泵、冷卻塔、膨脹水箱、空氣處理 裝置等通常分設多處。更有一些超高建筑和多功能公共建筑，由于技術上和使用上 的特殊要求，往往設置多個機房，而人員配備上不是也不需要每個機房都有值班人 員。此時，為了保證系統安全正常的運行，就需要運行維護人員和檢修人員定時或 定期的進行巡回檢查，以預防為主，發現故障和問題及時處理。2、維護和保養制度 中央空調系統和設備自身良好的工作狀態是其安全的工作狀態是其安全經濟運 行

4、、延長使用壽命、保證供冷（供熱）質量的基礎，而有針對性的做好各項維護保 養工作又是中央空調系統和設備保持良好工作狀態的重要條件之一。3、檢測與修理制度不管如何加強維護保養，都只能降低設備的損壞速度，要想完全使設備不出現故 障或不發生部件損壞是不可能的。中央空調系統在運行一定時間后，運動部件都會 出現磨損、疲勞、間隙增大，甚至喪失工作能力；而靜止的部件和管道也會產生堵 塞、腐蝕、結垢、松動等現象，使設備的技術性能、系統的工作狀況發生改變，甚 至發生事故，影響到中央空調系統的正常運行和空調的使用效果。因此，必須定期 對系統和設備進行檢驗和測量，以便根據檢測情況及時采取相應的預防性或恢復性 的修理措

5、施。4、運行與檢修記錄運行與檢修記錄是設備技術檔案的重要組成部分之一，除此之外，他也是原始技 術資料之一。原始技術資料包括空調系統設計、施工、安裝圖紙和說明書，各種設 備的安裝、使用說明書，系統和設備安裝竣工及驗收記錄等，分別由設計、設備制 造、工程安裝單位提供，是在中央空調系統正式投入運行前就形成的。而運行和檢 修記錄則是在中央空調系統投入運行后形成并不斷積累起來的。通過這些記錄，可 以使運行和管理人員掌握系統和設備的運行情況和現狀，一方面可以防止因為情況 不明、盲目使用而發生問題；另一方面還可以從記錄中找出一些規律性的東西，經 過總結、提煉后，再用于工作實際中，便于管理和操作檢修水平不斷提

6、高。三、中央空調系統運行管理程序1、目的規范空調系統運行管理工作， 確保中央空調系統正常運行， 為用戶提供滿意服務2、適用范圍公司所轄物業的中央空調系統運行管理。3、職責3.1 中央空調系統的運行管理由物業工程部統一負責。3.2 日常的空調供應由空調運行班負責。3.3 冷水機組、水泵、風柜、冷卻塔和膨脹水箱等設備與裝置的日常巡檢及制冷機房、空調機房的管理有空調運行班負責。3.4 各設備裝置及風、水管道系統的維護保養和應急搶修由空調維修班負責。3.5 各設備的電動和配電部分的維護保養和應急搶修由電工維修班負責，空調維修班配合。3.6 冷水系統水質處理及冷卻塔和冷水機組冷凝器的清潔工作， 由空調運

7、行班負責。4、工作程序4.1 空調供應程序4.1.1 空調運行值班人員按照冷水機組開停機程序， 在規定的時間開停冷水機組及啟 停相應的冷卻水系統和冷凍水系統；4.1.2 運行值班人員按規定開關集中控制的風柜和各層新風機；4.1.3 中央空調系統運行期間，空調運行值班人員應每隔一小時將冷水機組和水泵、冷卻塔的運行數據記錄在相應的運行記錄表上；4.1.4 如有用戶需要延時空調服務，按有關有償服務規定執行；4.1.5 用戶有空調使用效果方面的投訴時， 由空調維修值班人員去現場了解情況并給 予解決。4.2 空調設備管理程序4.2.1 工程部負責建立各類空調設備的運行、維護保養及檢修檔案；4.2.2 工

8、程部負責對空調設備進行標識，以便統一管理；4.2.3 由空調工程師制訂空調設備及裝置維護保養的規程， 經工程部經理審定后發放到相關班組，并以此制訂和下達相關工作計劃；4.2.4 如用戶裝修涉及到空調設備或裝置的變動，按有關裝修規定執行。4.3 空調設備維修程序4.3.1 在日常運行中，空調運行值班人員應按照有關設備及裝置巡回檢查規定進行巡 檢，發現問題要及時反映，一邊維修人員盡快到位檢修，檢修后要將有關情 況記錄在“檢修記錄表”上；4.3.2 空調維修班和電工維修班人員應按照空調設備及裝置維護保養計劃， 定期對空 調設備及裝置進行維護保養，并將維護保養情況記錄在“設備及裝置維護保 養記錄表”上

9、；4.3.3 用戶有空調設備及裝置方面的投訴時， 由空調維修值班人員到現場檢查， 如屬 一般性維修，不涉及零部件的更換，則及時處理；如需要換零部件等，按有 關維修規定執行。4.4 空調水處理程序4.4.1 空調水處理委托專業水處理公司進行，具體內容參見委托合同；4.4.2 外委單位完成水質處理及冷卻塔或冷水機組冷凝器的清潔工作后， 由空調運行值班人員負責在其工作單上簽署驗收意見，并留一份交工程部存檔；4.4.3 水處理公司出具的水質檢測報告由工程部存檔。5、相關支持性文件和記錄5.1 離心式冷水機組操作規程5.2 離心式冷水機組運行記錄表5.3 水泵、冷卻塔運行記錄表5.4 中央空調系統巡回檢

10、查規程5.5 加時服務申請單5.6 設備技術性能卡片5.7 空調設備及裝置維護保養規程5.8 設備及裝置維護保養記錄表5.9 空調設備或裝置變動申請單5.10 設備（裝置）檢修記錄表5.11 設備（裝置）維修通知單中央空調機組維護保養一、中央空調系統檢修技術：1、空調器、風機盤管檢修；2、空調主機組檢修；3、末端設備檢修服務；4、空調冷卻塔檢修服務。二、中央空調清洗：1、制冷機組、冷卻塔、冷熱水系統、空氣調節系統、循環水系統；2、冷機組內熱交換設備、冷凝器、蒸發器、冷卻水系統、冷媒水系統；3、風機盤管表冷器、凝結水管道設備。三、中央空調保養：1、空調器、風機盤管保養；2、主機系統：壓縮機、真空

11、閥門、視鏡、屏蔽泵、真空泵、傳熱管、冷凝器、蒸 發器、自控元件器；3、冷卻塔：風機、軸承、布水器、過濾器、膜料、塔件等。四、內 容1、制訂全年中央空調運行保養工作計劃書；2、定期對主機及末端設備檢查；3、修理，改造、更換零件及裝配；4、檢驗壓縮機，并提供換油服務；5、隨時處理中央空調出現的緊急故障，在接到報修通知后，及時趕到現場；6、全年調整因季節溫差給系統帶來的參數變化；7、預防性保養小修，包括修理、更換經常磨損的配件；8、逐月逐日完成中央空調設備的日常運行及常規維護清理工作；9、對空調系統的設備、水質、空氣質量進行監測、記錄并存檔，每次檢查維修均 發給詳盡的報告書。1.0 目的 規范中央空

12、調維修保養工作，確保中央空調各項性能完好。2.0 適用范圍 適用于酒店、辦公大樓、各大超市等物業管理公司轄區內各類中央空調的維修保養。3.0 職責3.1 主管經理負責審核中央空調維修保養年度計劃并檢查該計劃的執行情況。3.2 技術部負責組織制定中央空調維修保養年度計劃并組織、監督該計劃實施。4.1 制定中央空調維修保養年度計劃的原則：a) 中央空調使用的頻度；b) 中央空調運行狀況 (故障隱患 )；c) 合理的時間。4.2中央空調維修保養年度計劃應包括如下內容：a) 維修保養項目及內容；b) 具體實施維修保養的時間；c) 備品、備件計劃。4.2.1 對中央空調進行維修保養時應按中央空調維修保養

13、年度計劃進行。4.2.2 制冷技工負責中央空調的日常維修保養、中央空調的大型修理及 PC 中央處 理器的故障處理。4.2.3 冷卻塔維修保養。4.2.4 用 500V 搖表檢測電機絕緣電阻應不低于 0.5M ,否則應干燥處理電機線圈， 干燥處理后仍達不到 0.5M 以上時則應拆修電機線圈。4.2.5 檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現象則應加注潤滑油；如有異常磨 擦聲則應更換同型號規格的軸承。4.2.6 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規格皮帶；檢查皮帶是否太 松，如是則應調整 （每半個月檢查一次 ）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如 是則應整修。4.2.7 檢查布水器是否布水均勻

14、，否則應清潔管道及噴嘴。4.2.8 清洗冷卻塔 （包括填料、集水槽 ），清潔風扇風葉。4.2.9 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復 （不定期 ）。4.3.0 擰緊所有緊固件。4.3.1 清潔整個冷卻塔外表。4.3.2 風機盤管維修保養：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養。4.3.3 每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣 （不定期 ）。4.3.4 檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響 聲則應更換風機軸承。4.4 柜式蒸發器維修保養 ：a）每周清洗一次空氣過濾網；b）清潔蒸發器散熱片；c）清潔接水盤。4.5 水冷式冷凝器、蒸發器維修保養 （清除污垢

15、）：a）配制 10%的鹽酸溶液 （每 1kg 酸溶液里加 0.5g 緩蝕劑）；b）拆開冷凝器、蒸發器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24 小時。也可用酸泵循環清洗，清洗時間為 12 小時；c）酸洗完后用 1%的NaOH 溶液或 5%Na2CO3 溶液清洗 15 分鐘，最后再用清水 沖洗 3 次以上；d）全部清洗完畢后， 檢查是否漏水， 如漏水則申請外委維修； 如不漏水則重新裝好 （如法蘭的密封膠墊已老化則應更換 ）。4.6 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷 凍水泵機組進行一次清潔、保養。4.7.1 電動機維修保養：a）用 500V 搖表檢測

16、電動機線圈絕緣電阻是否在 0.5M ,以上，否則應進行干燥處 理或修復；b) 檢查電動機軸承有無阻滯現象， 如有則應加潤滑油， 如加潤滑油后仍不行則應更 換同型號規格的軸承；c) 檢查電動機風葉有無擦殼現象，如有則應修整處理。4.7.2 水泵維修保養：a) 轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象，如是軸承問題則對軸承加注潤 滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；b) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根 (不定期 )。4.7.3 檢查彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊 (不定期 )。4.7.4 清洗水泵過濾網。4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。4.7.6 清洗水

17、泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養，檢 查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破 損，如是則應重做保溫層。4.9 閥類維修保養：制冷技工每半年對閥類進行一次保養。4.9.1 節制閥與調節閥的維修保養：a) 檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；b) 檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油；c) 如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規格閥門；d) 檢查法蘭連結處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。4.9.2 電磁調節閥、壓差調節閥維修保養：a) 干燥過濾器： 檢查干燥過濾器是否已臟堵

18、或吸潮， 如是則更換同規格的干燥過濾 器；b) 電磁調節閥、壓差調節閥： 通斷電檢查電磁調節閥、壓差調節閥是否動作可靠，如有問題則更換同規 格電磁調節閥，壓差調節閥；對壓差調節閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。4.10 檢測、控制部分維修保養：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養。4.10.1 檢測器件 (溫度計、壓力表、傳感器 )維修保養：a) 對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換；b) 送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；c) 檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換；d) 檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。4.10.2 控制部分維

19、修保養：a) 清潔控制柜內外的灰塵、臟物；b) 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；c) 交流接觸器維修保養：清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物 (但不要修銼觸頭 )，如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規 格交流接觸器；清潔鐵芯上的灰塵及臟物； 擰緊所有緊固螺栓。d) 熱繼電器維修保養： 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后 達不到要求的應更換；檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。e) 自動空氣開頭維修保養：用 500V 搖表測量絕緣電阻應不低于 0.5M ，否則應烘干處理； 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則

20、應更換； 清除觸頭表面上的小金屬顆粒 (不要修銼 )。f) 信號燈、指示儀表維修保養： 檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規格的小燈泡； 檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較 大應更換。g) 中間繼電器、 信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗， 檢 查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、 信號繼電器；h) PC 中央處理器、印刷線路板如出現問題。4.11 壓縮機維修保養 ：每年對壓縮機進行一次檢測、保養。4.11.1 檢查壓縮機油位、 油色。如油位低于觀察鏡的 1/2 位置，則應查明漏油原因 并排除故障后再

21、充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。4.11.2 檢查制冷系統內是否存在空氣，如有則應排放空氣。4.11.3 具體檢查壓縮機如下參數：a） 壓縮機電機絕緣電阻 （正常 0.5M 以上）；b） 壓縮機運行電流 （正常為額定值，三相基本平衡 ）；c）壓縮機油壓 （正常 10 15kgf/Cm2） ；d）壓縮機外殼溫度 （正常 85以下 ）；e）吸氣壓力 （正常值 4.9 5.4kgf/cm2） ；f）排氣壓力 （正常值 12.5kgf/cm2） ；g）檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動；h）檢查壓縮機是否有異常的氣味。 通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機 （外委維修 ）。

22、4.11.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。4.14 中央空調因維修保養等原因需停用時，應由設備部主管填寫停用申請表， 經主管經理批準后通知公共事務部， 由公共事務部提前一周通知有關營業部門 五、中央空調維護保養內容及方案維護保養及檢修內容：一）、空調用冷水機組維護保養及檢修工作內容 （一）維護保養工作內容1. 正常運轉中的維護（每次）1）查壓縮機冷凍油的油壓及油量；2）系統探漏（制冷劑） ，發現漏點及時處理；3）檢查有無不正常的聲響、震動及高溫；4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力；5）檢查各種閥門是否正常6）檢查冷水機出入水的溫度及壓力；7）檢查主電路上接線端子并壓實；8）檢查電氣控制部分；9

23、）檢查機組潤滑系統；10 ）檢查各儀表、控制器的工作狀態；11 ）保持設備處于清潔狀態；2. 年度間停機后的保養（每年一次）1）檢查清洗干燥過濾器，干燥劑吸潮后應進行干燥處理或更換；2）檢查及制冷設備安全保護裝置整定值；3）檢查壓縮機冷凍油的油壓及油量，必要時進行冷凍油更換及補充壓縮機電機絕 緣情況；4）檢查并收緊電路上的各電線接點；5）查電氣控制部分；6）供以上內容檢查報告（每年一次）（二）檢修工作內容維護保養之前如實對原設備及系統根據設備型號、 運行狀態（記錄）、運行時限、 現 場狀態進行系統評估。二）、空氣處理設備維護保養及檢修工作內容（一）年度維護保養工作內容 空氣處理機、風機盤管的檢

24、查（每次） 空氣處理機、風機盤管的保養、加油（每年至少一次） 清理管路、除污（每年至少一次）空氣處理機的清掃、除塵（每年至少兩次）三）、水系統維護保養及檢修工作內容 （一）年度維護保養工作內容（每次） 冷凍水泵及冷卻水泵的檢查、加油 電機、電器絕緣檢測、加油、檢查及更換密封元件 冷卻塔一般保養性檢修。水系統關鍵部位的閥門、過濾器、單向閥、壓力表、溫度計、保溫情況的檢查及更 換修理。六、維護保養方案 1、對中央空調進行維修保養時應按中央空調維修保養年度計劃進行。 2、制冷技工負責中央空調的日常維修保養、 中央空調的大型修理及 PC 中央處理器 的故障處理由外委完成。3、冷卻塔維修保養：制冷技工每

25、半年對冷卻塔進行一次清潔、保養。4、用 500 搖表檢測電機絕緣電阻應不低于 0.5M ,否則應干燥處理電機線圈， 干 燥處理后仍達不到 0.5M 以上時則應拆修電機線圈。5、檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現象則應加注潤滑油；如有異常磨擦 聲則應更換同型號規格的軸承。6、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規格皮帶；檢查皮帶是否太松， 如是則應調整 （每半月檢查一次 ）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。7、檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。8、清洗冷卻塔 （包括填料、集水槽 ），清潔風扇風葉。9、檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復 （不定期 ）。10 、擰

26、緊所有緊固件。11 、清潔整個冷卻塔外表。12 、風機盤管維修保養：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養。13 、每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣 （不定期 ）。14 、檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲 則應更換風機軸承。15、用 500V 搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于 0.5 M ,，否則應整修處 理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規格電容；檢查各接線 頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。16 、清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。17 、用鹽酸溶液 （內加緩蝕劑 ）清除盤管內壁的水垢。18 、擰緊所有緊固件。19 、清潔風機盤管外殼。20 、冷凝器、蒸發器維修保養：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發器進行一次清潔、 保養。檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后 達不到要求的應更換；檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。e）自動空氣開頭維修保養：用 500V 搖表測量絕緣電阻應不低于 0.5M ，否則應烘干處