1、高校商業街市場調查報告1 4以班級摘 要：高校商業街已成為高校建設中一個很重要的組成部分，而高校商業街是一個以學生作為消費者的市場，除具有一般市場 的特點外，也具有其自身的特點。根據對天津理工大學 實地考察和對商家、學生、學校的問卷調查的結果，分析了商業 街現狀并建立其經濟學模型，對此進彳T評價，以此得出商業街發展中的問題 ，并就此提出解決方案。關鍵詞：高校、；商業街、一、研究背景隨著全國高校的大規模擴招，各高校學生數量大幅度增長，一個很典型的消費群體備受關注大學生消費群體。這個消費群體有著人數眾多，消費需求巨大等特點。而高校商業街作為這個群體進行消費活動最直接、最密切的場所，其經營模式和生存

2、狀況正越來越受到人們的關注和重視。與此同時，一些不和諧的聲音卻在全國的一些高校中時有發生。商業街商品定價過高，服務態度不盡人意等問題一直存在。如何正確地處理商家、學生和學校三者的關系，使整個商業街市場和諧健康的運行和發展，是大家 都很關心的問題。因此，充分調查和研究校園內商業街的運營現狀，并從中得出這些現狀的原因 ，已經十分必要而 迫切。在這種大背景下，我們針對天津理工大學各商家進行了問卷調查，并且進行了實地訪問，了解了理工大學內部商業現狀。同時對校園內各年級學生進行了有關校園商業街問題的問卷調查，了解學生在“轉門”商圈的消費現狀和對目前商業街存在的問 題的看法和 建議。在調查數據分析的基礎上

3、總結出目前天津理工大學“轉門”運營模式的 現狀以及目前校園商業街的市場特征，指出目前商業街存在的優勢與不足，并提出改進的意見和方案。二、假設前提 高校商業街不同于一般意義上的市場，在具有一般市 場的特點的同時，還具有其獨特性高校商業街處于高校的大環境下，不僅遵循市場白一般規律 ，而且也受到學校各方面的影響。我們試圖從經濟學、管理學和市場營銷學的角度對其進行初步的研 究。考慮到這些特點，我們提 出如下假設前提：把高校商業街市場作為一個相對獨立、相對封閉的微 觀市場來研究。所謂市場，從一般意義上講，就是指商品交易關系的 總和，主要包括買方和賣方之間的關系，同時也包括由買賣關系引發出來的賣方與賣方之

4、間的關系以及買方與買方之間的關系，它由人口、購買力和購買欲望三要素構成的。高校商業街從其基礎設施、人員構成、組織結構上來 看，都具備一個市場所應有的買方賣方、商品交易活動、經濟關系的特點，同時滿足了市場的三要素構成，所以高校商業街可以看作一個嚴格意義上的市場。在這個市場上，所包含的主體是商家、學生和學校，它們之間存在著相互 關系。由于只對高校商業街的內部情況進行研究，因而將高 校商業街作為一個相對獨立、相對封閉的微觀環境來進行研究是合理的。三、高校商業街市場的經濟學分析1、商業街市場現狀 我們選取天津理工大學轉門作為研究樣本，對其進 行了調查。對部分家商店進行問卷調查，發出40份問 卷，回收2

5、4份，有效問卷24份。調查問卷主要涉及了營業面積、競爭對手主要來源、經營優勢、競爭壓力來源、消費 者組成、消費時間、對學校管理的意見等內容。 向學生隨機 發放問卷60份，回 收48份，有效問卷46份。調查問卷主 要涉及月生活費、月商業街消費、滿意度、消費 頻率等內容。從回收有效調查 問卷中，分析了這些資料，初步得到了商業街的市場狀況 ，表 現為以下幾個方面：（1）商家規模小。校園商家經營規模小,其中營60%業主無固定攤位，32% 有20平米以下固定攤位，可以看出，商業街絕大多數商家的面積小于20平方米，經營規模小。（2）管理寬松，衛生可靠度低。（3）消費潛力巨大，臨近南門，生活區，商業街中每日

6、客流量在50人以上的商家數占 88%。四、數據顯示，74%的學生月生活費 在400800元，同時,70%的學生在商業街的月平均消費金 額在100以下，即對大多數學生來說，商業街消費額在他 們每月總消費額中所占的比例不 到1/4。另外，還有53%的學生主要購物方式選擇的是校外購買，而他們所購買的商 品大 多數是可以在商業街獲得的。消費者滿意度低調查數據顯示，學生對商業街的總體滿意度較好，50%都選擇了比較滿意。 但是，選擇非 常滿意的學生數量為零、非常不滿意的達到了5%。從總體 上看，商業街還需要更多做出更多努力來提高學生滿意度。A學生對于商業街的各個指標的評定大部分集中在“一般”，可以理解為，

7、學生對商業街現狀表現出一種較冷 漠態度。在所有指標中，“不滿意”比例最大的是“價格” ，說明價 格的不合理最容易導致學生的不滿。B學生對價格的不滿體現在學校商品價格偏高、同類商家同種商品存在價格差距等方面。同時對于各項指標表示非常滿意的學生數量都很少，也符合學生對商業街的總體滿意度情況。表1消費者各項滿意度（1）商家內部競爭對手少、競爭不夠充分。（2）學校對商業街的管理現狀。對學校管理部門的調查問卷顯示，學校對商業街的管理主要是結合學校的現狀和規劃進行常規管理，主要管理內容制定商業街政策、服務監管、接收學生投訴、食品衛生監管、商品真假監管、治 安管理等。其管理存在一定的不均衡，對從事的行業、商

8、家 數量等管理比治安、衛生等更加嚴格。當然也存在一些空缺，比如價格的信息公開，這也是一些問題產生的原因之一 （1）高校商業街市場滿足寡頭壟斷從上面的現狀，可以概括出北區商業街市場的幾個特點：第一商家數量少，新的商家加入進入該商業街有困難；第二，商品同質化程度高；第三，商家之間相互依存；第四，商家行為具有不確定性。在經濟學中，市場可分為四類：完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭和寡頭壟斷。寡頭壟斷是同時包含壟斷因素和競爭因素而更接近于完全壟斷的一種市場結構。政府法定的行政壟斷，即政府通過法律法規賦予行業中的某個企業以壟斷權力，同時對其進行一定的管制，以改善效率。這種市場形態主要出現在一些具有自然壟斷屬性

9、的行業當中，比如供水、管道煤氣等。在我們研究的商業街市場中，學校通過政策限制商家的經營范圍和同類商品的商 家數量，同時對其進行一定的管制，從這個層面上來看，商業街市場滿 足寡頭壟斷市場存在的一個條件。現在從寡頭壟斷的特點上來分析高校商業街市場。寡頭壟斷的市場既包含壟斷因素 ，也包含競爭因素。但相對 而言，它更接近于壟斷的市場結構 ， 因為少數幾個企業在 市場中占有很大的份額，使這些企業具有相當強的壟斷勢力。在商業街市場的現狀分析中，數據也顯示，校園商業街 中的每個行業都只被幾家商家占據，這進一步說明，商業街市場滿足寡頭壟斷的市場結構。由于寡頭壟斷企業之間存在很強的相互依存性，使其在經營上有著與

10、其它類型的企業不同的重要特點，即寡頭壟斷者的某項決策會產生什么結果取決于其對手的反應。因此，寡頭壟斷者的競爭結果具有很大的不確定性。這一點在現狀分析中也已經體現出來。最后，有必要指出一點，商業街寡頭壟斷是特殊條件 下形成的寡頭壟斷，與嚴格意義上的寡頭壟斷之間存在著一定的差異。下面就來比較這種差異性。 第一，對于高校商業街，不能簡單的看成一個行業來研究，因為其中包括多種商品種類，也就是存在多個行業，在分析寡頭壟斷時，必須將商品分類，再進行逐個討論， 也 就是說，在這個市場中，同時存在著多個寡頭壟斷的模式。這是后面進行經濟學分析的基礎。 第二，在寡頭壟斷市場下，寡頭廠商可以通過各種方式達成共謀或協

11、作。而在高校商業街市場中，由于受到學 校政策、店鋪地理位置的影響 ，商家行為的影響力減弱，而共 謀或協作也可能通過學校這一主體間接實現。第三，寡頭壟斷的市場存在明顯的進入障礙。其中最 重要也是最基本的因素是這些行業存在較明顯的規模經濟性。而在商業街這種市場下，規模經濟不明顯，而更多的 是政策帶來的進入障礙。2、對商業街寡頭壟斷的評價商業街寡頭壟斷的形成有其合理性 ，也有不足之處：（1）商業街寡頭壟斷有其合理性市場的產生具有其客觀條件，寡頭壟斷作為市場的一 種形式，必定具有其存在的價值。 商業街市場以寡頭壟斷 的形式存在，依賴于其特殊的背景及特點，校園商業街是 校園整體的一部分，其發展必須受到校

12、園整體規劃的影響，也必須被學校所管理和限制，因此，校園商業街市場的寡頭壟斷現象是也存在其合理性：首先，校園商業街的規模有限，它必須依賴于校園的整體規劃，其地理位置、面積大小、市場大小、商品種類等都不能完全以一般的市場方式進行運作，學校的管理和限 制是不可避免的，這也是造成其寡頭壟斷的一個重要原因。其次,調查顯示，學校的商家分布比較合理 ，滲透到消 費者需求的方方面面，基本能夠滿足消費 者的日常需求，如果學校對商業街不進行任何管制和限制，勢必導致某些 行業的過度擁擠現象發生 ，這無疑是對店鋪這一稀缺資源的不合理利用，也無法達到資源的優化配置。（2）商業街寡頭壟斷的不足由于寡頭壟斷，導致了商品的價

13、格普遍高于均衡價格、商家的服務態度不盡人意等問題的存在。從現狀分析中也可以看出這一點，消費者滿意度低、商家服務態度差等都已成為商業街不得不面對的問題，改善其狀況迫在眉 睫。如何解決這些問題成為商業街研究 的一個重要方面。考慮到商業街市場的模式更多的是因為政策原因而形成，這一模式目前無法改變，而且還將繼續存在很長一段時間。對商業街進行改善不是改變寡頭壟斷這一模式，而是優化商業街機制，盡可能減少寡頭壟斷產生的不利影響，構建一個商家、學生、學校三方和諧有序、健康發展的市場。四、改善高校商業街的方案研究1、高校商業街市場上商品的經濟學分類 必須注意，在商業街這一市場上存在多種商品，不同 的商品也具有其

14、各自的特點。因此，在改善商業街的研究中，難以提出一個全面的研究手段來同時闡釋它們的共同特點。筆者找到了一個方法來避免這個問題，考慮到學生更關注商品的價格這一因 素，因此將商業街市場上的商品按需求的價格彈性分類后 ，針對分類后的商品進行不同的研究并提出不同的解決方案。需求的價格彈性通常被簡稱為需求彈性，它是指一種商品的需求量對其價格變動的反應程度。根據這一定義，容易得出影響需求的價格彈性的因素7：（1）消費者對商品的需求程度。一般而言，消費者對生 活必需品的需求強度大且比較穩定，受價格變化的影響較 小，因而需求彈性小；反之。（2）商品的替代品數目和可替代程度。一 般說來，一種 商品的替代品越多，

15、可替代程度越高，其需求彈性就越大；反之。（3）商品用 途的廣泛性。一般而言，一種商品的用途越 多，其需求彈性就越大；反之。 從以上因素來 看，商業街的商品是可以按需求彈性進行分類的，筆者在這里籠統地將其分成需求彈性較小和需 求彈性較大兩類。在商業街上，其商品種類包括日常生活用品、飲食休閑類商品、文體商品、數碼產品、服飾等。其中日常生活用品、飲食類商品等需求強度大 ，替代商品少，用途單一，需 求彈性也相對較小。而數碼產品、休閑娛樂、服飾、文體用 品等需求強 度小，替代商品較多，用途廣泛，需求彈性相對 較大。按這種方式分類后，有以下幾個好處： 需求彈性較小的商品，受價格變化影響較小，研究改 進方案

16、時，其重心就不必放在價格因 素上，因為在一定范 圍內，不管價格如何改變學生都會消費。因此討論的問題就可以簡化為如何提高消費者的滿意度，即如何使消費者 從“不滿意”到“滿意”。在這種情況下，這 個市場上的供需 曲線是無法改變，筆者更多的采用管理學和市場營銷學中的相關原理來改善現狀。需求彈性較大的商品，受價格變化影響較大，研究改進方案時，其重心應放在價格因素上 因為學生可以選擇 是否消費、多消費還是少消費，所要解決的問題就是如何使消費者從“不消費”到“消費”，從“少消費”到“多消費”。在這種#況下，我們的方案重點是如何刺激需求，改變市場供需，同時減小價格因素對消費者購買決策的影響。2、根據不同類商

17、品提出高校商業街的改善方案（1）讓消費者從“不滿意”到“滿意”如日常生活用品、飲食類商品等，此類商品的需求量 隨價格變動的反應程度小，即在一定的定價范圍以內商家即使抬高價格，在一定范圍內，學生仍然會選擇在校園 商業街內進行購買。筆者提出以下幾點方法來改善運營狀況：A.此類商家不應該將改善運營狀況的努力集中在價格競爭上，而更應注重提升商家的外部形象和內部素質，從 改善服務態度，營造優良的服務環境，樹立商家信譽等著 手。在這一點上，通過人員推銷策略、廣告策略、公共關系策略8等方 法來提高自身的外部形象，如海報或網絡宣傳的廣告策略、贊助學生社團的公共關系策略。 至于內部，提高員工職業素質、采取激勵方

18、式改善服務態度，如培訓、服務與工資掛鉤。B. 針對學生選擇商家這一點，應努力增加顧客和留住顧客。在這一點上，可以通過人員推銷策略、提高顧客讓渡 價值9、強化顧客的習慣消費心理、利用感情因素拉進顧客與商家的距離等方式增加和留住顧客。感情因素在顧客購買中也起重要作用，商家可通過很多方法拉進顧客，增 進顧客與商家間的感情，已降低其他影響購買因素對顧客購買選擇的影響，來最大可能地留住現有顧客。（2）讓消費者從“不消費”到“消費”和“少消費”到“多 消費”如數碼產品、服飾等，此類商品的需求量隨價格變動的反應程度大，即在一定的定價范圍以內，商家抬高或者 降低價格，對學生做出是否在校園商業街內進行購買活動的

19、決策影響很大。筆者提出以下幾點方法來改善運營狀況：此類商家應將競爭的重點放在學生較為敏感的價格上，采用促銷與促銷組合9的市場營銷策略。如選擇在學生消費活動相對集 中的下午和晚上在進行各類促銷活動。就商品的可替代性，商家應首先在這類商品上做好市場細分和市場定位，只有成功的定位才能為后來的決策提供依據。如，飾品類可細分為女生飾品、男生飾品、禮品等。積極努力打造自身店鋪特色 ，運用品牌策略，并針對 學生群體追求個性化的特點，銷售個性化商品，進行品牌化戰略經營。如商家根據學生提供的意 見，增加學生需要 的商品種類，滿足學生對不同形式和外觀商品的需求。3、高校商業街的整體改進方案在提出各類商品白改進方案

20、后，我們再來提出商業街的整體改進方案。這里 我們把校園商業街看作一個整體，從學生、商家、學校三個主體出發來考慮，目的是為了讓學生得到更好的服務，讓商家更好的運作和發展，讓學校更 有效地管理，我們有以下解決 萬案:第一，建立學生、商家、學校三者之間的信息交流反饋體系，加大三者間的溝通與交流 （如圖6）。具體操作可由代 表學生的組織、代表商家的商會和學校資產公司的專門部門具體實行。 第二，在調查訪問中了解到，因為信息的不對稱性，使學生經常無法在學校購買到他們所 需要的商品，而往往這 種商品可以在校園商業街某一商家即可購得。基于這一現象，我們提出在學校公共媒體（如校園網）建立一個可以讓商家公布其商品種類和價格等信息的平臺，如建立一條網絡商業街，使商家從單純的實體店向實體店與網店相結合的新型商店過渡，充分發揮網絡在信息交流反饋上的優勢。第三，引入評比機制，可由上面提及的代表學生的組織來組織全校學生按照一定的標準對校園商業街的各個商家進行評比，選出最滿意商店和最不滿意商店，由學校資產管理公司和代表學生的組織在全校公布，促使商家提高服務質量，降低產品價格，豐富產品種類。 第四，針對學生對商業街整體服務滿意程度不高 的現狀，可以看出商店員工業務素質有待提高，因此有必要進 行相關業務培訓，提