1、土地登記代理實務-9（總分：82.50 ,做題時間：90分鐘）一、B單項選擇題/B（總題數：10,分數：10.00）1. U /U是關于農民集體內部成員之間的宅基地變更的錯誤說法。A.由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應向所在的村民小組申請，經村民大會討論通過，村民 委員會審核同意，報鄉鎮人民政府批準«B.農村村民岀賣、岀租住房后，不得再申請宅基地C.農村村民岀租、岀賣住房后，一般可以再申請宅基地D.岀賣或岀租建房用地的，限期將土地退回集體，沒收全部所得款項，并處以罰款（分數：1.00）A.B.C. VD.解析：2. 因處分抵押財產涉及國有土地使用權轉讓的，申請人不包括U /U。*

2、A.抵押人«B. 土地所有者* C.抵押權人* D.受讓人（分數：1.00 ）A.B. VC.D.解析：解析土地使用權變更登記的申請人為轉讓人和受讓人，其中因處分抵押財產涉及土地使用權轉讓 的，申請人為抵押人、抵押權人和受讓人。3. 某企業原屬國有企業，經國家劃撥取得一宗土地的使用權，后因企業改制，原劃撥土地以作價入股方式 重新進入企業，則該宗土地U /U 抵押。* A.不允許 B.允許依法* C.要經人民政府批準后方可 D.只能由土地部門決定是否可以（分數：1.00 ）A.B. VC.D.解析：解析國有企業改革中以作價出資（入股）方式處置的，國有建設用地使用權在使用年期內可依法轉

3、讓、作價岀資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地岀讓金差價。4. 查詢申請人查詢到有關的土地登記信息后，如果希望將此作為證明某一事實的證據以向有關方面提供，要求查詢機構在查詢結果上蓋印鑒章，這種查詢方式稱為U /U。«A.簽證«B.鑒證«C.蓋章查詢«D.批準（分數：1.00 ）A.B. VC.D.解析：解析當查詢申請人查詢到有關的土地登記信息后，如果希望將此作為證明某一事實的證據以向有 關方面提供，要求查詢機構在查詢結果上蓋印鑒章，這種查詢方式稱為鑒證。鑒證是要查詢機構岀具有關 土地權利情況或變動情況的證明，說明查詢結果的來源，表明查詢結果的權

4、威性。5. 承租國有建設用地使用權期滿，承租人可以申請續期，但出現下列U /U情況時，受讓權不予以批準。* A.承租人欲繼續享有該土地的受讓權B.原土地使用權人把土地租賃給其他權利主體* C.承租人未按合同約定開發建設* D.根據社會公共利益的需要收回該幅土地（分數：1.00 ）A.B.C.D. V解析：解析承租土地在使用年期內改為出讓方式的，承租人有優先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續后，終止租賃關系。承租國有建設用地使用權期滿，承租人可以申請續期，除根據社會公共利益的需要收回該 幅土地的，應予以批準。C項屬于提前收回承租土地的情況。6. 初始土地登記公告期限一般為U /U 天。«A

5、.40* B.60* C.20* D.30（分數：1.00 ）A.B.C.解析：7. U /U不屬于土地初始土地登記的特點。« A.隨機性« B.集中性« C.全域性« D.階段性（分數：1.00 ）A. VB.C.D.解析：8. 某企業A原屬國有企業，經國家劃撥取得一宗土地的使用權，企業改制后，原劃撥土地以作價入股方式重新進入企業，該企業以土地使用權作為抵押向銀行貸款，后企業破產，銀行得到土地使用權后意圖改變 使用用途，U /U。«A.應重新繳納土地出讓金«B.應補繳不同用途的土地岀讓金差價«C.只需向土地管理部門申請后直

6、接使用即可«D.不能改變土地的用途（分數：1.00 ）A.B. VC.D.解析：解析國有企業改革中以作價出資（入股）方式處置的，國有建設用地使用權在使用年期內可依法轉 讓、作價岀資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地岀讓金差價。9. 關于土地登記中，以下U /U 是不可能發生的。* A. 土地登記人員審查疏忽或書寫錯誤B.登記申請人的弄虛作假、偽造證件等欺騙手段獲準土地登記引發的錯誤* C.原始登記文件可能岀錯* D.原始登記文件不會岀錯（分數：1.00 ）A.B.C.D. V解析：10. 土地登記代理的基本原則不包括U /U« A.平等自愿原則«B.合法

7、和保密原則«C.無償原則D.公平公正原則（分數:1.00 ）A.B.C. VD.解析：二、B多項選擇題/B（總題數：10,分數：20.00）11. 下列情形中，需要進行土地總登記的有U /U。* A.從未進行過土地登記的地區* B. 土地抵押過程中需要設定抵押權C.集體土地使用權權利人發生變更D.國有土地租賃時需要設定租賃權* E.原有登記需要全面更新（分數：2.00 ）A. VB.C.D.B. V解析：解析需要進行土地總登記的主要有兩種情況：從未進行過土地登記的地區；原有登記需要全 面更新的，如土地整理或國家法律、政策發生重大變化等需要對原已登記過的區域進行全面的重新登記。12.

8、在土地登記查詢中，U /U是對查詢人的要求。* A.根據資料的重要程序交納相關查詢費B.未經土地登記機關的批準，不得將土地登記資料攜帶岀指定的場所* C.不得非法使用查詢結果* D.對涉密登記資料負保密義務* E.查詢時保持土地登記資料的完好，不得在登記資料上圈點、劃線、注記、涂改或折頁（分數：2.00 ）A.B.VC.VD.VE.V解析:A. 承擔局部后果的義務B. 承擔處理事務費用的義務C. 支付代理傭金的義務D. 提供相關資料的義務E. 對代理人的監督管理A.B.VC.VD.VE.解析:解（分數：2.00 ）土地登記代理合同中，委托人的義務有：承擔后果的義務；承擔處理事務費用的義務; 支

9、付代理傭金的義務；提供相關資料的義務；確保提供資料真實性的義務。14. U /U是初始土地登記公告的意義所在。A.便于土地登記機關合理地管理土地B. 對土地登記機關在行政作業與審核中的不足施予救濟，追求登記效力的公平性C. 保證登記的公信力D. 在一定時間內，征詢利害關系人的異議E. 讓土地權利人及時了解其土地權利是否得到保護（分數:2.00 ）A.B.VC.VD.VE.V解析:15. 下列關于土地登記代理成果的敘述中，正確的有 U /U* A.代理辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地權利證書的成果內容應該是向委托方提供 的辦理土地登記后規范的分析報告B.代理收集、整理土地權屬來源證明資

10、料等與土地登記相關的資料的成果應該是對土地權屬來源 情況的推斷分析報告* C.代理查詢土地登記資料的成果應該為土地登記資料的查詢結果* D.代理查證土地產權的成果為查證土地產權的分析報告及為此收集的有關權屬資料E.幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續的成果就是為權利人收集、查詢有關資料（分數:2.00 ）A.B.VC.VD.VE.解析：解析A項，對于代理辦理地籍調查、土地登記申請、領取土地權利證書的情況，其成果內容應是 向委托方提供的辦理土地登記后規范的土地權利證書；E項，幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續，土地登記代理的成果除為權利人收集、查詢有關資料外，還包括為委托人提供

11、解決權屬糾紛的具 體解決方案以及為解決土地權屬糾紛需要提供的相關資料。16. U /U是國家作價出資（入股）國有土地使用權設定登記的法律特征。«A.國有土地使用權作價出資（入股）前必須進行地價評估«B. 土地行政主管部門應與國有股權持股單位簽訂委托持股合同«C.國有土地使用權作價出資（入股）方式受范圍限制（入股）必須依法審批« E.國有土地使用權作價出資（入股）取得的土地使用權不能轉讓、租賃和抵押«D.國有土地使用權作價出資（分數：2.00 ）A. VB. VC. VD. VE.解析：17. 按照民法立法的思想，土地登記所產生的一般效力主要有U

12、 /U* A.采用權利主義的立法«B.采用意思主義的立法«C.采取實質審查主義的立法«D.采取形式審查主義的立法E.采用形式主義的立法（分數：2.00 ）A.B. VC.D.C. V解析：18. 土地登記代理的基本原則有 U /U。* A.無償* B.保密* C.公平公正* D.平等自愿* E.誠實信用（分數：2.00 ）A.B. VD. VE. V解析：解析土地登記代理的基本原則包括：合法原則；平等自愿原則；公平公正原則；等價有 償原則；誠實信用原則；保密原則。19. U /U 是初始土地登記程序的特殊性。A.增加了地籍調查工作« B.增加了準備工作&

13、#171; C.增加了通告D.增加了公告« E.增加了權屬審核工作（分數：2.00）A.B.VC.VD.VE.解析:20. U /U是我國土地登記權利客體的內容。* A. 土地的權利人«B. 土地的使用條件* C. 土地的界址«D. 土地的坐落«E. 土地的面積（分數：2.00）A.B.VC.VD.VE.V解析:三、B綜合分析題/B（總題數：4,分數：52.50）21. 某市M企業，以劃撥方式擁有三宗國有土地使用權，用途為工業。現M企業進行企業改制，擬組建N股份有限公司，現經土地權屬界定、地價評估，擬定了土地資產處置方案，并經有批準權的機關批準，同意 以

14、國家入股的方式處置該三宗國有土地使用權。問題1 土地資產處置后，該辦理什么手續？ 2 權屬審核應該注意哪些問題？（分數：17.50 ） 正確答案：（1 土地資產處置后，該辦理的手續是：（1）三宗土地應該分別辦理土地使用權變更登記手續。權利人由M企業變更為N股份有限公司；土地使用權類型由劃撥變更為作價入股。應該注意以下問題：1）變更登記申請期限：簽訂入股合同之日起30日內；2）申請人為N股份有限公司的法人及法人代表；3）三宗地分別申請土地使用權變更登記。（2）應該提交的材料：1） 土地使用權變更登記申請表；2）N股份有限公司法人證明、土地登記法人代表人身份證明和法定代表人身份證明； 3)公司審批

15、機關的批準文 件、土地使用權處置方案批準文件及土地管理部門與N股份有限公司簽定的委托合同；4) 土地估價備案材料； 5) 原國有土地使用證； 6) 房屋所有權證及其他地上附著物證明； 7) 委托代理的應該提交土地登 記委托書及代理身份證明等。 2 權屬審核要注意的問題： (1) 對申請人的審核。要注意申請人是新設的 N股份有限公司，且申請人必須與公司審批機關的批準文件、土地使用權處置方案批復文件土地使用者一致。 (2) 對土地權屬來源文件的審核。要著重對公司審批機關的批準文件、土地使用權處置方案批準文件以及土地管理部門與N股份有限公司簽訂的委托持股合同進行審核。 年限是否符合土地使用權最高使用

16、期限。)解析：'(3)對使用期限的審核。要注意出讓22. 某公司通過協議出讓的方式取得一宗地，批準用途為營業用地，限為 50 年。當該公司領取土地證書時發現，土地面積一欄錯登為土地面積的測量結果為 4000卅，出讓年4oom對此，該公司申請更正登記。問題1土地登記錯誤或遺漏的原因主要有哪些？2更正登記的方式有哪些？ 3更正登記的法律特征有哪些？4若錯誤登記在尚未進行更正登記之前已經對該公司的利益造成了損害，應當如何賠償？ (分數： 17.50 )正確答案： (1土地登記錯誤或遺漏的原因主要有： (1) 原始登記文件錯誤； (2) 登記申請人弄虛作假、 偽造證件和文件，采取欺騙手段行為；

17、 (3) 土地登記人員審查疏忽或書寫錯誤。2更正登記有兩種方式：(1) 土地權利人和利害關系人發現土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，依照法定程序以書面形式向國土資源行政主管部門申請更正登記。經國土資源行政主管部門審核，申請屬實的，應當予以更正。(2) 國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，如審查疏忽造成錯登、漏登的，國土資源行政 主管部門可依職權，根據事實，在報經人民政府批準后進行更正登記。3更正登記的法律特征主要有： (1)申請更正的宗地應已完成總登記、初始登記或變更登記；(2) 經土地權利人 ( 包括登記上的權利人和事實上的權利人 )以及利害關系人申請的更正登記須申請人

18、提出書面申請，國土資源行政主管部門自己發現錯誤后作出的更正登記由國土資源行政主管部門報經人民政府批準后進行，無須申請；(3) 更正登記內容涉及土地權利歸屬時，更正登記結果應當公告。即無論是土地權利人和利害關系人中請或國土資源行政主管部門 主動進行的更正登記，只要該更正登記涉及土地權利歸屬，均應當對更正登記結果進行公告；(4) 國土資源行政主管部門主動進行更正登記后，當事人未在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書手續的， 原土地權利證書在報經人民政府批準并公告后廢止；(5) 利害關系人申請更正登記的，應取得土地登記簿記載的土地權利人同意更正的書面證明； (6) 更正登記的內容不應妨礙第三者的

19、利害關系，否則應經其同 意。 4首先應當對引起錯誤的原因進行分析，對原來提交的申請材料再進行審核。根據物權法第二 十一條規定：“當事人提供虛假材料申請登汜，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給 他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。 登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。 ” 因此， 若是國土資源行政主管部門工作人員疏忽、過失等原因造成錯誤就由國土資源行政主管部門進行賠償。若 是由于第三人的過錯造成的，比如登記申請人和登記人員惡意串通欺詐，或者登記申請人假冒他人名義申 請登記給他人造成損害的， 登記機關承擔賠償責任后， 可以對第三人或登記工作人員等終局責任人追償。 )

20、解析： 23.本宗土地為國有土地，江都市長安股份有限公司于 2002年4月20日，按照國有土地使用權租賃合同 ， 以租賃方式取得國有土地使用權，批準用途為工業，地價確認結果為175萬元。租賃期限為 20 年，年租金為 17.50 萬元，租金支付方式為每年支付一次。根據地籍調查并經初步審查，該宗地實際界址清楚，土地 面積與批準面積一致，為 3500m2，國有土地使用權國家租賃手續符合法律規定。根據土地登記有關規定， 建議為江都市長安股份有限公司辦理國家入股國有土地使用權登記。問題1國有土地的租賃是如何規定的 ? 2國家租賃國有土地使用權設定登記的要點包括哪些?正確答案： (1 國有土地租賃可以根

21、據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建 筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過 5 年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長 期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同 類用途土地出讓最高年期。 2 國家租賃國有土地使用權設定登記的要點包括： (1) 申請人。國家租賃國 有土地使用權設定登記的申請人為承租人。 (2) 申請時限。根據土地登記規則第 28 條規定，依法向國 家承租國有土地的，承租人應當在簽訂租賃合同之日起 30 日內，申請國家租賃國有土地使用權設定登記。(3) 申請人應提交以下土地權屬證明文件：

22、1) 國有土地租賃批準文件。 2) 國有土地租賃合同。 3) 建設用 地批準書。 4) 原國有土地使用證。 5) 其他證明文件。 ) 解析：24. 張某原是某市某區某鎮某村村民，在村中有宅基地一處。張某后轉為非農業戶口，但一直在該村居住。 現在張某以非農業戶口為由，根據原國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見“農民集體經 濟組織將原農民集體所有土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮非農業人口 居民的， 其用地屬于國家所有”的規定， 申請辦理國有土地登記。 該村村委會認為該宗地為集體所有土地， 由此引發雙方土地權屬爭議。經調查，張某的宅基地在該鎮該村范圍內，土地改革時期，該宅基地曾辦理 了土地房產所有權證；張某的宅基地也未被國家征用(收)；198