1、武漢房地產開發有限公司C B 項目項目評價報告姓名蘇澤達學號2015026329（ 11）專業班級稅收 15-1班完成時間2018 年 7月選題一： 編制財務評價報告（一）項目地塊基本情況地塊面積 197 畝；綜合容積率 1.8 ，土地價格為 240 萬元 / 畝，土地用途為住宅用地。開發建設期5 年。（二）基本計算數據序號項目名稱單價計算單位1 基礎設施建設費1.1供排水工程費用15元 /m21.2排水工程費30元 /m21.3供電工程費用45元 /m21.4公共綠化費80元 /m21.5小區安防智能化20元 /m22 建筑安裝工程費2.1多層框架住宅1000元 /m22.2小高層住宅120

2、0元 /m23 工程建設其他費3.1土地使用費3.2建設單位管理費3.3工程設計費3.4工程勘察費3.5前期工作費3.6工程建設監理費3.7質量監督費3.8竣工圖編制費3.9標的編制及招標管理費3.10工程保險費3.11施工圖預算編制費4 基本預備費5 折現系數6 資金來源備注按總建筑面積計算按總建筑面積計算按總建筑面積計算按總建筑面積計算按總建筑面積計算含電梯及安裝按建安造價的5%計算建安工程費用的2%綜合估算，設計費的 15% 工程費用的 0.8% 工程費用的 1%工程費用的0.2%工程設計費的5%工程費用的0.1%工程費用的0.2%工程設計費的10%按 (1+2+3) 項和的 3%計算按

3、 6%計算自有資金40%，銀行貸款40%說明：1、本項目不考慮流動資金、漲價預備費。（三）報告要求1、報告外觀形式封面：報告名稱、編制單位、日期；2、報告內容1）報告中主要表格構成：（1）基礎設施建設費估算表（2）建筑安裝工程費估算表（3）工程建設其他費用估算表（4）項目投資估算匯總表（5）投資計劃與資金籌措表（6）銷售計劃表（7）銷售收入、經營稅金與附加估算表（8）總成本費用估算表（9）現金流量表（全部投資）（10）現金流量表（資本金）（11）利潤和利潤分配表（12）敏感性分析計算表一項目建設指標及實施進度（一）項目建設指標1、總用地面積： 1060 畝22、總建筑面積： 71.2 萬 M3

4、、容積率（綜合）： 1.00表 1項目分期開發容積率表占地面分期物業類型比例容積率積（畝）一期多層2000.18871.5二期別墅及聯排3000.28300.5三期多層，小高層2600.24531.8四期別墅及聯排，復式3000.28300.5（二）建設周期根據同類項目實際建設周期和本項目實際工期需要，以及對項目建設、 銷售周期的預測，項目建設開發周期確定為7 年，其中建設期6 年。自 2005 年元正式開工建設開始，至2011 年 12 月止。項目的工程建設和市場銷售重疊進行。主要的里程碑事件的相應時間為：2005 年 1 月正式動工建設； 2005 年 7 月1 日開始銷售； 2011 年

5、 12 月底前銷售完畢。（三）項目實施進度安排由于項目的建設期和銷售期會重疊進行，項目建設需要配合樓盤銷售工作，宜采取統一組織、統一規劃設計、分頭實施的辦法。項目一期建設可分為十個階段： A、獲取土地使用權、前期論證和立項審批階段； B、規劃設計、報建和施工準備階段； C、基礎工程施工階段； D、主體土建工程階段； E、設備安裝工程階段； F、外裝飾工程階段； G、室內安裝和裝修階段； H、室外工程和收尾階段； I 、樓盤開盤預售階段； J、銷售階段。項目二、三、四期的部分工作可以在第一期建設階段完成。考慮項目實施的任務組織形式， 可能存在分單項承包情況， 各自的實施進度安排應控制在項目總體實

6、施進度以內。 并相應制定各單項更為詳盡的施工組織計劃以保證項目進度計劃安排的實現。（四）項目實施進度表見項目實施進度表（表2）。表 2項目實施進度表20042005200620072008項目412341234123412343前期一期二期三期二項目投資估算與資金安排（一）建設投資估算1、投資估算范圍本項目建設投資估算范圍包括多層、小高層住宅、別墅、聯排別墅、復式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期準備工程費用和工程建設其他費用等。2、投資估算編制依據1）國家、湖北省、武漢市相關的政策法規和基本建設收費標準；2）全國統一建筑工程預算定額湖北省統一基價表及類似工程經濟指標；3）全國統一市政工程

7、預算定額湖北省統一基價表及類似工程經濟指標；4）全國統一安裝工程預算定額湖北省單位估價表及類似工程經濟指標；5）湖北省建筑安裝工程費用定額 ；6）項目開發協議書 。3、投資估算說明1）建筑工程費估算建筑工程費估算主要為房屋建筑物工程，主要采用單位建筑工程投資估算法，以單位建筑工程量投資乘以建筑工程總量計算。一般建筑設計包含的建筑裝飾工程部分包括在房屋建筑物工程造價之內，不再單獨估算。2）基礎設施建設費估算基礎設施主要包括供水、供電、道路、綠化等工程。3）工程建設其他費用估算工程建設其他費用按各項費用科目的費率或者取費標準估算。4）基本預備費估算基本預備費以建筑工程費、 設備及工器具購置費、 安

8、裝工程費及工程建設其他費用之和為計算基數，基本預備費費率為5%。5）建設期利息估算項目債務資金的各項建設借款均假定在每年的年中支用，建設期利息的計算公式為：各年應計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款額 /2 ）×年利率（二）項目投入總資金及分年投入計劃經測算，本項目建設投資總額為：141563.80 萬元。其中，靜態部分為：138279.72 萬元；動態部分為： 3284.08 萬元。本項目不考慮流動資金。項目投入總資金合計為： 141563.80 萬元。項目建設期為 6 年，建設投資（不含建設期利息）第一年投入22.82%，第二年投入 21.46%，第三年投入 19.15%，第

9、四年投入 17.88%，第五年投入 11.21%，第六年投入 7.47%。三項目融資方案（一）項目融資主體項目融資組織形式為新設項目法人融資形式。項目融資主體為武漢C 房地產開發有限公司 。注冊資本 3000 萬元。（二）項目資金來源1、項目資本金籌措項目資本金籌措主要通過項目法人自籌解決。 資金來源主要有自有資金， 項目預售資金（銷售收入轉用于建設投資） 。為保證銷售收入能順利足額到位，需申請銀行能為顧客提供按揭服務。2、項目債務資金籌措項目債務資金主要通過向銀行貸款的形式解決。貸款總額為：24000 萬元；其中，貸款本金為： 24000.00 萬元；建設期利息： 3284.08 萬元。申請

10、銀行貸款的方式有兩種選擇： 一是提供足夠數量的優質抵押物， 通過辦理抵押獲得貸款；二是以項目法人已經投入的自有資金和項目未來取得的銷售收入及經營利潤作為擔保，通過項目自身獲得貸款。鑒于國內普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。銀行貸款在建設期內逐年足額付息， 視還款資金來源情況按最大還款能力償還貸款本金。 項目進入現房銷售期后主要是償還貸款 （包括計入本金的建設期利息）本金。還款期內的利息作為財務費用計入項目經營的總成本當中。 建設期內的利息為： 3284.08 萬元。償還貸款及建設期內利息的資金來源主要是兩個部分， 一是項目可用于還本的銷售收入， 即銷售收入扣除應納稅金、銷售成本后的余額，除掉轉

11、作為項目投資后的部分。 這部分資金按最大額度優先用于償還貸款本息。 二是企業可用于還款的其他資金。當自有資金籌措和取得預售收入困難時， 可適當考慮讓項目承包商和供應商帶資或墊資。但只可作為應對未來風險的措施，且比例不可偏大。（三）融資方案分析1、資本金來源可靠性分析本項目融資方案中屬于項目法人自有資金的份額不高， 項目法人武漢 C 房地產開發有限公司，自籌資金的能力可以得到保證。項目建設期內對應年份的預售和現房銷售收入的預測值遠高于作為項目自籌資金的來源部分，使自籌資金來源的可靠性進一步提高。雖然，銀行對房地產開發商的貸款控制較嚴， 但由于銀行貸款在總投資中比例不高，項目承辦方擁有足夠數量的優

12、質資產， 以及所取得的開發地塊的土地使用權證，可以滿足銀行的抵押要求， 項目自身獲利能力強， 市場風險相比較而言并不大，因此，獲得銀行支持是可能的。就目前國內金融市場的形勢而言， 銀行對于按揭的形式是比較歡迎的。 相應的，銷售資金的及時回籠亦能得到保證。2、融資結構分析在項目投入總資金中，項目法人自籌：34.45%，銷售收入： 46.28%。債務資金占： 19.27%。融資結構合理3、融資成本分析和利用債券、 招股、商業貸款等相比，本項目使用的銀行資金因當前的利率水平不高，借款期限較短， 需由開發商承擔的利息總額占比較低，資金成本率要明顯的低于項目的收益率水平。可能利用應付賬款而發生的利息成本

13、，也因銀行利率較低，資本金的融資成本也大為降低。四項目財務評價（一）財務評價基礎數據與參數選擇1、財務價格項目財務評價對未來的償債收入和建設投資進行分析時所采用的價格是預測價格。由于項目未來的償債收入和建設投資支出等會受到政策的調控，故在整個計算期內都使用預測的固定價格。2、利率根據本項目的融資方案和融資特點， 考慮商業銀行長期貸款利率和融資成本費率的水平，項目債務資金的借款利率確定為： 5.5%。3、項目計算期選取根據本報告其它部分， 項目的建設期為6 年。因此類項目包括銷售在內，預計項目在 7 年內可以銷售完畢。建設期和銷售期套在一起共需7 年時間。4、財務基準收益率（ Ic ）設定根據國

14、家此類項目建設標準和同類項目的情況，財務基準收益率（Ic ）設定為 8%。（二）營業收入與成本費用估算1、銷售收入估算本項目建設階段，可以根據規定開展樓盤預售工作。項目整個銷售期需要7年時間。項目一期、二期的銷售價格根據本報告其它部分確定為：營業稅按銷售收入總額的5%計算；城鄉維護建設稅按營業稅稅額的7%計算；教育費附加按營業稅稅額的3%計算。2、成本費用估算項目銷售成本費用主要是銷售期間的銷售成本，包括：管理費1%，廣告宣傳代理費等各項雜費5%。三項費用的計算基數均為當期銷售收入。（三）項目利潤估算與財務評價表（四）盈利能力分析1、財務內部收益率1）全部投資內部收益率項目財務內部收益率為：20.67%。2）資本金內部收益率項目資本金收益率為： 17.16%2、財務凈現值財務凈現值為： 18107.09 萬元。所得稅后財務凈現值為：10575.76 萬元。3、投資回收期靜態投資回收期為： 4.34 年。所得稅后靜態投資回收期為：4.76 年。動態投資回收期為： 4.62 年。所得稅后動態投資回收期為：5.29 年。4、投資利潤率本項目的投資利潤率為21.69%；投資利稅率為29.26% 。（五）不確定性分析本項目分別就項目容積率、 銷售