1、20210607_北京_東湖灣_保利中央公園市場監測 保利 .公園 市場監測播報 （ 20210401- - 20210606 ） 一、 項目基礎信息 1 1 、 物業地址：朝陽區阜安路與宏泰東街交匯處 2 2 、 建筑類別：高層板樓 3 3 、 容積率：2.5 4 4 、 綠化率：35% 5 5 、 建筑面積： 總建筑面積 40 萬平米，地上 28 萬平米，其中住宅部分占 15 萬平米。 6 6 、 項目規劃：項目分三期開發，含住宅14棟，獨立商業4棟，獨立寫字樓3棟。住宅總規劃戶數為902。 7 7 、 項目四至：東側為望京外環路、西為望京中環路、北為大望京街、南為大望京6號地。 8 8

2、、 裝修情況：5000元/平米標準精裝修。 9 9 、 入住時間：2021年。 10 、物業公司：保利物業管理（北京）有限公司 11 、臨時售樓處地址：朝陽區望京南湖中園316思源大廈五層 二、項目介紹 1. 項目規劃圖： 2. 產品介紹： 項目共分為三個組團，14棟住宅（18層/25層）、4棟商業、3棟寫字樓。 外立面：優質石材干掛，以米黃色為主。 梯戶比：三梯兩戶、兩梯兩戶。 3. 戶型配比 ： 原計劃戶型配比圖： 戶型 面積 套數 所占比例 二居 90-120 約180 約20% 三居 127-260 約360 約40% 四居 218-260 約270 約30% 五居 317 約90 約

3、10% 調整后戶型配比圖： 戶型 面積 套數 所占比例 產品線價格 兩居 89 66 11.3% 38000 兩居 105 33 5.6% 38500 兩居 116 66 11.3% 38500 三居 133 288 49.2% 39000 三居 147 66 11.3% 39000 四居 167 66 11.3% 41000 后期該項目考慮望京片區市場戶型意向情況，將大戶型進行了大規模調整，調整后的戶型配比情況主要以小戶型為主，其中有一定比例的戶型將與東湖灣三期臨河三棟構成直接競爭。 4. 戶型分析 ： 89二居 133三居 147三居 167四居 優勢： u 采光面多，戶型緊湊； u 有贈

4、送面積。 劣勢： u 衛生間為暗衛，采光和三期均有影響。 優勢： u 采光面多，戶型緊湊； u 雙臥朝南，采光較好； u 廚房透氣性強。 劣勢： u 主臥衛生間為暗衛，采光和散氣有影響。 優勢： u 戶型方正、緊湊； u 采光面多，雙臥朝南。 劣勢： u 廚房朝北無陽臺，從風水學來看是晦氣朝內。 優勢： u 多面采光，戶型方正； u 雙臥朝南，有贈送面積： 劣勢： u 主臥衛生間為暗衛； u 無玄關設計，無私密性 5. 推售情況 ： 項目份兩期開發，一期開組團一、二的小戶型樓棟。 開盤時間預計在今年8月，具體時間未定。 具體開盤均價待定，目前 銷售員口徑為 38000 0- - 40000 元

5、/ / 平米以上，含5000元/平米精裝修標準。 三、 推廣情況 項目從2021年1月底進入蓄客階段，2月底臨時售樓處開放。4月起大規模推廣動作持續展開，大多數推廣動作采用與保利東郡項目捆綁式進行推廣。主要動作如下：大量報廣、網絡、短信的推廣；紅領巾橋交通指示牌；與保利旗下其他項目共同參加各類巡展等推廣活動；臨時售樓處周末暖場活動等。 l 報廣類 精品購物指南 項目白皮書 l 網絡類 網絡過渡頁 網絡通欄 網絡軟文 l 戶外、活動類 2021年5月7日, "和樂中國 青少年高爾夫體驗之旅'活動在北京七棵樹高爾夫球訓練場舉行, 本次比賽由保利東郡、保利.公園項目組及精品購物指南

6、共同打造,保利地產高端項目的客戶和精品購物指南的資源客戶參與了本次活動。 四 、 蓄客情況 Ø 3月底開始辦卡，優惠條件為：從辦卡之日到開盤，每天500元房款總價優惠； Ø 4月底優惠停止，繼續接受辦卡，辦卡享受1萬元房款總價優惠； Ø 截止5月底，該項目已辦卡1000多張；其中，客戶主要關注89兩居和133三居產品。 Ø 由于規劃許可證尚未取得，目前蓄客及辦卡工作暫停。 五 、 現場展示 Ø 正式售樓處預計6月底開放； Ø 樣板間配在售樓處內，計劃于7月完工； Ø 由于尚未取得規劃許可證，目前該項目僅有售樓處于施工狀態。

7、臨時售樓處洽談區 六、競品戶型點對點分析 類別 東湖灣 保利.公園 本項目優勢 競品項目優勢 對應說辭 3 3 室2 2廳2 2衛 3 3 室2 2廳2 2衛 2 2 室2 2廳2 2衛 2 2 室2 2廳2 2衛 2 2 室2 2 廳1 1 衛 3 3 室2 2 廳2 2 衛 3 3 室2 2 廳3 3 衛 4 4 室2 2 廳3 3 衛 總建面 175 165 125 125 89 133 147 167 總面寬 11.7m 11.7m 12.3m 12.3m 10m 11.1m 11.7m 12m 大面寬 面寬大，落地窗，采光好，亮堂，尊顯品質。 客廳面寬 4.5m (客） 4.5m 4

8、.9m 4.9m 4m 4.2m 4.4m 4.6m 客廳面寬大 大面寬，采光好，尊貴舒適。 客廳面積 61 (客+餐） 38.3 32.5 (客+餐） 32.5 28.4 （客+玄關） 28 27.3 26 客廳大 活動空間大，讓您和家人能進行很多娛樂活動。 主臥面 3.9m 3.9 3.8m 3.8m 3.5m 3.3m 3.8m 3.9m 臥室面寬大 臥室舒適，采光通風好，尊貴品質 寬 主臥面積 25.1 25.1 21.3 21.3 15.8 30 22.4 32 主臥大 主臥大，主人身份感突顯，生活品質好 總進深 16.4m 16.4m 12.3m 12.3m 10.8m 15.4m

9、 15.8m 15.6m 凈深短 房間數 3 3 3 3 2 3 3 4 三居為主 兩居為主 125三居，功能性更強，均設2衛，使用率更高。 南向房間 3 3 2 2 3 3 3 3 四居南向房間多，多景觀視角 本項目朝南房間大多為客廳和臥室，南向資源無浪費。 陽臺數 1 1 0 0 0 0 0 0 餐廳部分設有陽臺 廚房均設有陽臺，保證油煙不往室內流通，147三居廚房朝北，無陽臺，從風水角度來說是晦氣朝內。 特殊房間 0 0 0 0 1 1 1 1 部分有 附送花園庭院 6米挑高空間，享受更多實用空間，給予生活更多創意空間。而競品項目附送空間密閉，實用性不大。 對比小結： 通過東湖灣項目與保利.公園的競品戶型點對點分析，保利.公園戶型大多方正緊湊、且有12左右的贈送花園面積；但大多戶型廚房位于正北方位，且均不是南北通透戶型。 七、總結 Ø 保利.公園項目 2 月針對原戶型配比進行一定的整改，將原方案中的大戶 型產品進行分割調整，調整后的戶型配比情況主要以小戶型為主，其中有一定比例的戶型將與東湖灣三期臨河三棟構成直接競爭。 Ø 近階段該項目線上、線下推廣力度加大，目前已辦卡 1