1、投資聯i斕請報告1、項目名稱：2、建設單位：3、項目法人代表:4、項目聯系人：5、建設單位地址:6、聯系電話：7、編制單位：8、編制時間：9、通訊地址：10、聯系電話：第一章總論一、項目背景（一）項目名稱：泰州市中逸御景閣項目（二）承辦單位概況泰州中逸置業有限公司是為在泰州市實施泰州市中逸御 景閣項目而成立的一家房地產開發公司，該公司成立于2007年4月，專門從事房地產開發經營、銷售，公司擁有房地產開發二 級資質，注冊資金2000萬元。公司現有職工總數 23人，其中： 高、中級技術人員10人，初級13人。公司下設經理室、 策劃部、 財務部、工程部、經營部等職能部門。（三）可行性研究報告編制依據

2、1、泰州市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要2、泰州市城市發展總體規劃（1996-2010年）3、住宅設計規范（GB50096-1999）4、江蘇省民用建筑熱環境與節能設計標準(DB32/478-2001 )5、中國地震動參數區劃圖(GB18306-2001)6、建筑物防雷設計規范(GB50057-94)7、建筑設計防火規范 (GB50016-2006)8、高層民用建筑設計防火規范GB5004-20059、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-9710、火災自動報警系統設計規范GB50116-9811、中華人民共和國國家發展計劃委員會第九號令關于建設項目可行性研究報告增加招標投

3、標內容以及核準招標事項暫 行規定12、國家頒布的其它有關法規和規范要求13、項目單位提供的基礎數據和相關資料(四)項目提由的理由與過程1、項目提由的理由(1)擬建泰州市中逸御景閣工程項目是適應新一輪城市 建設，加快舊城改造步伐，迅速提升城市形象的需要根據市、區兩級政府的要求，今后三年舊城改造的總體目 標是：“一年打基礎，二年見成效，三年生形象”，經過近幾年的城市改造，原西倉路兩側的其他地塊都相繼進行了改造， 面貌喚然一新，但該地塊由于種種原因至今未能得到實施，破 舊不堪的房屋與周圍的環境極不相稱，嚴重影響著該地段的城 市景觀。因此，擬建泰州市中逸御景閣工程項目是適應新一 輪城市建設，加快舊城改

4、造步伐，迅速提升城市形象的需要。(2)擬建泰州市中逸御景閣工程項目符合城市整體規劃 的要求泰州市中逸御景閣的擬建項目東靠交通銀行泰州分行、 南沿西城河、西接住宅區、北與九州商廈隔路相望。項目按照城市規劃的要求，并結合擬建區的周圍環境進行布局，在擬建 區的北側設有一定規模的商業用房，使周圍的商業圈得到了延 伸，并形成一個整體；在擬建區的東、南側布置的高層住宅， 與西面的住宅群連成一片，為目前城市的最繁華地段增添了一 個新的亮點，同時也為西城河的沿河綠化提供了足夠的空間。 因此，擬建泰州市中逸御景閣工程項目符合城市整體規劃的 要求。(3)擬建泰州市中逸御景閣工程項目是滿足不同消費群 體消費需求的需

5、要據有關資料表明：市區部分較高收入家庭人均可支配收入 已達一定程度，對好區位、高品位商品房的潛在需求正因此變 為現實的購買力，中高檔商品房的建設也正成為新的經濟熱點， 該項目地理位置優越，環境優美，建設的中高檔公寓房和住宅 樓適合于有一定經濟實力的中高收入群體。因此，擬建泰州市 中逸御景閣工程項目可以滿足中高檔消費群體的消費需求。(4)擬建中逸御景閣工程項目是合理使用城市土地資源 的需要良好的城市形象對內可增加凝聚力，對外可增加競爭力， 能夠創造巨大的對外開放形式。因此，利用存量土地資源，彩 化、綠化、是我國城市發展的目標。人多地少，建設用地不足 是泰州市的基本行情，擬建該項目對于加強土地市場

6、的宏觀調 控，優化配置土地資源，盤活土地資產，增加城市景觀，優化 環境有極其重要的意義。2、項目提出的過程為了積極參與泰州市房地產市場的競爭，在競爭中求生存，求發展，泰州市中逸置業有限公司根據自身的實際情況，經過 市場調研，決定參與交通銀行西側地塊土地使用權的競拍，并 于2006年12月27日以3000萬元的凈地由讓價從市土地儲備中心 通過競價獲得由讓土地面積 5101平方米，(合同編號2006第 13-7號)用于房地產開發，因此，提由了泰州市中逸御景閣工程的建設項目。二、項目概況1、地理位置擬建的泰州市中逸御景閣項目位于泰州市主城區，東至交通銀行，南至城河，西至西倉南小街，北至西倉路。2、建

7、設規模與目標擬建1幢15層的公寓樓，1幢17層的住宅樓，2層的裙樓。總 用地面積5101平方米，總建筑面積16262平方米，其中：住宅面 積11800平方米（住宅樓6880平方米、公寓樓4920平方米），商 業面積4462平方米，地下建筑面積 3940平方米，工程總投資約 為7,850.24萬元。目標建成一個具有時代氣息和鮮明個性集住宅、公寓、商業為一體的綜合性建筑。第二章市場需求預測一、房地產市場發展趨勢總體分析近年來，隨著泰州市國民經濟和社會的持續、快速發展， 在拉大城市框架，搞好舊城改造，優化投資居住環境，加快城 市化進程及建設區域性中心城市的步伐，泰州房地產業抓住機 遇、加快發展，進入

8、了新一輪快速發展時期。從宏觀經濟形勢看，目前泰州乃至全國的經濟發展處于經 濟周期性波動的上升期，旺盛的經濟增長勢頭不可能在短期內 逆轉。且從經濟社會穩定發展的大局由發，政府也不可能有急 剎車的政策選擇。國家對房地產市場調控的目的就是使其健康 穩定發展，不期望其由現大起大落的局面。因此，泰州房地產 業將在國家宏觀政策的指導下，健康穩定發展，并呈持續上升 趨勢。二、房地產需求依然旺盛1、市民購房觀念改變，消費升級。隨著城市化進程的加快 和人民生活水平的不斷提高，人均一間住房，戶均一套住宅已 成為多數城鎮居民生活消費的第一需求。房地產行情依然旺盛 的主要因素歸結于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居

9、民 從沒有住房升級到有住房；從經濟性小住房升級到舒適性大住 房，加之城鎮化進程加快和中國經濟多年積累成果帶來的住房 升級換代需求將城市的房地產市場推向縱深發展。2、舊城改造帶來被動需求。拆遷目前在全國城市非常普遍， 盡管我們目前無法取得這方面比較權威的全國性數據，但從近 年來的拆遷情況可見一斑?？紤]到拆遷面積帶來的住宅需求乘 數一般在2-3，那么拆遷因素對各地房地產市場的刺激作用是世 界其他各國根本無法比擬的。3、投資性需求日益膨脹投資性房地產需求存在的根本原因，是由于社會保障體系改革的滯后，醫療、教育、養老保險 覆蓋面極小，導致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深 存擔憂；而醫療、教育等價

10、格大幅上漲以及即將進行的電煤水 氣等資源產品的價格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔 心，因此很多居民將房地產作為重要的保值增值手段。4、高品質商品房供給不足。 由于原來大量的低品質存量房 屋的存在，所以內生性大和被動性的住房消費升級帶來的需求 數量巨大，遠遠超過現有的高品質商品房供應量。如果再考慮 到投資性需求也往往青睞于高品質的商品房，那么提供高品質 住房的空間就非常客觀。三、2007年的政策取向與市場走勢2007年，為實現房地產市場供求總量基本平衡、結構基本 合理、價格基本穩定”的宏觀調控目標，推動房地產市場的發展 切實轉入科學發展的軌道，并以建設和諧社會、節約型社會和 著力解決關系人

11、民群眾切身利益的問題為由發點：鞏固宏觀調 控成果，促進房地產行業健康發展；調整住房供應結構，解決 關系人民群眾切身利益的問題；健全住房保障體系，保障中低 收入家庭住房需求；大力規范房地產市場秩序；大力發展二級 市場和租賃市場；發展完善房地產金融，鞏固宏觀調控成果； 建設節約型社會，推動節地節能建筑。四、泰州市區房地產業發展趨勢地級泰州市組建以來，市區已從建市初的22.4平方公里擴大到目前的40.2平方公里，市區常住人口從建市初的21萬人，擴大到目前的53.6萬人。市區的城市建設發生了翻天覆地的變 化，城市面貌煥然一新。根據有關資料，前五年（1999-2003 ）房地產施工面積逐年 遞增，年遞增

12、率達25.7%,其中住宅年遞增率為25.6%;房屋竣 工面積年遞增率達12.9%,其中住宅年遞增率為13.9%;空置商 品房的增長率為3.9%; 2004年施工面積遞增率20.4%,房屋竣工 面積下降2.1%;空置房下降12.9%。其增長幅度遠遠低于房地產 建筑面積增長幅度， 究其原因：早期（1999年-2001年）空置房 主要是由于購買能力及房價等因素造成的空置房，近幾年（2002年-2005年）的空置房，主要是相當部分的房地產開發商考慮到 房價上升因素、追逐高額利潤而人為造成的空置房，2005年-2006年由于房價的迅速上升而使空置房面積不斷減少。近幾年來，房產價格受全國大氣候的影響呈上升

13、趨勢。房 價平均水平從1999年每平方米800多元上升至2004年的每平方 米2000多元，增長了 1.5倍，年均遞增率為25.7%; 2005年至2006 的房屋銷售價已近每平方米 4000元，部分地區已突破 4000元， 2006年金通桃園的預定房價已達 4500元以上。五、市區范圍內商居消費分析根據房地產有關數據可推測，泰州市今后幾年內的住宅需 求量將持續增加，其原因主要有三方面，一是隨著市區經濟的 不斷發展、人們生活水平的不斷提高，對住宅面積及環境的要 求也將越來越高；二是在外地的從業人員、成功人士，回鄉購 房的人數預計增幅較大；三是由于新一輪城市建設的啟動，舊 城改造的進程將會加快，

14、拆遷地塊將會越來越多，拆遷居民戶 購置商品房的需求也將會不斷增大。從目前泰州市人均住房面積看，還不到全省平均水平，市區居民人均住房建筑面積約在 18平方米左右，低于全省平均水 平。根據泰州市 十一五”規劃綱要，泰州市的城鎮人均住房建 筑面積達到38平方米，因此，在 十一五”期間，住房將有一個 快速增長階段，在2010年前，預計城區住房面積年需求量約在 20-30萬平方米，城區的住房市場前景較好。六、市區經濟狀況分析根據有關資料表明：市區各項經濟指標均高于全國平均水 平，制造業在經濟規模的優勢得到了更快的發展，社會商品連 續幾年平均增幅達10蛆上，表現由良好的發展勢頭。1、從海陵區經濟發展水平來

15、看， 2006年，全年實現地區生 產總值60.8億元，增長16.3%,其中，第一產業增加值1.7億元, 與上年基本持平；第二產業增加值32億元，增長20%第三產業 增加值27.1億元，增長15.5%。完成財政收入10.02億元，其中 地方一般預算收入4.65億元，分別增長40.1%和32.5%。全社會 固定資產投資36.5億元，增長30%2006年規模以上工業完成現價產值91.9億元、銷售收入87.6億元、利稅3.3億元、利潤1.5億元，分別增長25.3%、26% 31噴口 32%完成工業技改財務發生數 14.9億元，增長35%這是 園區基礎設施加大投入，創造良好投資環境的促進因素，為本 項目

16、的發展提供了堅實的基礎。2、人民生活水平不斷提高，2006年預計城鎮居民人均可支 配收入12680元，比上年同期增長13.9%;人均消費性支由7556 元，比上年同期增長19.6%。農民人均純收入6613元，比上年同 期增長10.8%。由此可見，居民的生活質量進一步提高，市民的消費能力 不斷增強。七、營銷策略（一）房地產促銷策略隨著房地產市場競爭的日趨激烈，越來越多的企業發現僅 靠降低價格是很難取勝的，講究促銷策略也關系到營銷的成敗。 在國內外興起的房地產預售方式得以成功全靠廣告促銷的配 合，使得房地產能在較短的時問內銷售由去，徹底改變了傳統 先建后售的零星營銷方式，根據我國實際情況，可采取以

17、下各 種促銷策略。1、設置戶外廣告房地產推由時機確定后，先豎立大型圍墻型宣傳牌，預告 房地產即將推由，誘導消費者購房欲望。戶外廣告還包括霓虹 燈塔、指示路標、氣球等。2、郵遞說明書針對目標市場，郵寄具有說服力、激發好奇心的說明書， 吸引潛在購買者到公司或工地參觀。預售說明書的制作應附有 平面配置圖、透視圖，將產品格局、面積標示清楚、取信于消 費者。3、以報紙、電視為主媒體、以本地市場為目標，廣為宣傳, 制造聲勢，塑造產品獨特形象。4、布置精致樣品屋由于預售房地產的產品還沒存在，消費者很難從一片荒蕪 的空地上激起美麗的幻想，平面圖上的幾何圖形也不具空間感， 房地產企業可先設計樣品屋，表現完美格局

18、和完善生活機能， 并加強裝修與施工，讓消費者產生具體的臨場感。消費者很容 易被美麗精致樣品屋所吸引，根據房地產銷售成功的經驗，看 了樣品屋而產生購買決策的人數很多。5、采取海報張貼方式海報是房地產眾多廣告媒體費用較低廉且最重要的媒體。 房地產海報印制精致美觀才能引起消費者購買欲望。海報除張 貼于特定目標外，也可選擇特定地區，作挨家挨戶的密集派送， 很能配合房屋產品區域性的市場需要。（二）房地產銷售方法1、設置接待中心展廳接待中心展廳是購房者與銷售人員接洽的第一現場。布置 舒適氣派，且設置模型、圖表說明的接待中心，可以讓顧客產 生良好的印象，得到詳實的信息。接待中心也象征房地產公司 的企業形象，

19、應講求穩重、整潔和高格調。并選擇能力強、反 應機智、經驗豐富、服務熱情、熟悉市場行情及居民習性的銷 售人員留守現場，進行產品說明與銷售。2、建立直銷點直銷點應設立在交通便利地點，方便區域內顧客上門。3、派員銷售由公司銷售人員到市場主動尋找開發，采取人海戰術，主 動由擊。推銷人員攜帶產品說明書、廣告傳單上門推銷。（三）價格定位目前商品住宅房的市場價格已進入一個高價位的區域。2005-2006年市區中心地段東進東路正在開發的鵬欣麗都的住 宅銷售均價為3638元/m2 ,上浮后的價格已達 3820元/m2,營業 房一層為33000元/m2二層為10000元/m2三層為5000元/m2;通 海公寓住宅

20、均價達3600元/ m2,營業用房均價為13000元/m2,桃 園的擬定銷售均價為4500元/m2。從泰州市中逸御景閣工程項目特殊的地理位置來看，該項目位于泰州市主城區，附近的超市、銀行、醫院、學校等配 套設施齊全，交通十分便捷，地理位置十分優越，將會激發市 民對泰州市中逸御景閣商住樓的購買需求。根據市場調研及同類型地段項目的銷售價格比較，初步擬 定：住宅樓的銷售均價為5100元/m2,公寓房的銷售均價為5000 元/m2,商業用房的銷售均價為10000元/m2 （本報告的銷售價只 作為參考價，具體銷售價以物價部門的核準價為準）。第三章建設條件一、場地地形地貌擬建區位于泰州市城區北部，地貌上處

21、于長江三角洲平原 的北側，類型屬長江三角洲沖積平原，次級地貌單元為長江高 漫灘平原。境內地勢平坦，自然坡度很小。地面高程在4.0m（黃 海高程）左右，近地表廣泛分布全新統粉質粘土和粉細砂，局部淤泥質土發育。二、地層巖性（一）前第四紀地層泰州地區前第四紀地層屬揚子地層區下揚子地層分區。區 內第四系廣泛分布，無基巖由露。據區域地質資料，評估區附 近鉆孔揭示的前第四紀地層主要有上白堊統浦口組（K2p）、下第三系泰州組（Elt）、阜寧組（Elf）、戴南組（E2d）、三垛組（E2-3s） 及上第三系鹽城組（Ni-2y） o（二）第四紀地層大斷裂通過，基底構造主要為殘留背斜顯示的構造斷塊， 但近期無活動跡

22、象，處于相對穩定狀態。即評估區屬區域地質 構造活動相對穩定地區。三、場地工程地質條件擬建區位于長江三角洲沖積平原的北部邊緣地區，廣泛堆積了厚度較大、粗細迭置的松散土體。根據區域鉆孔資料及鄰 近建筑物工程地質勘察資料分析，區內3oma淺土體自上而下大致可劃分為五個工程地質層。各層特征如下：第一層：素填土，灰色，成分以松散狀粉土、粉質粘土為 主，場區普遍分布，厚度 0.8-2.7m ,結構松散，工程地質條件 較差。第二層：粉土，飽和，稍密-中密，水平層理發育，含云母 片和貝殼碎片，頂界埋深 0.8-2.7m ,層厚0.8-5.3m ,為中壓縮性土，工程地質條件一般。第三層：淤泥質粉質粘土，灰、灰黃

23、色，局部夾薄層粉土 水平層理發育。頂界埋深 1.5-4.Om ,層厚2.5-11.Om ,呈飽和、 流塑狀態，壓縮模量為3.72Mpa,具高壓縮性，為不良工程地質 層組。第四層：粉土夾粉砂，灰黃色。稍密-中密，粉土與粉砂互 層，層理清晰。具中等壓縮性，工程地質性質一般。第五層：粉砂，灰色飽和，稍-中密，含云母碎片，層理清 晰。頂界埋深一般在11.8-13.3m ,厚度1.9-26.0m ,具中偏低壓 縮性，工程地質性質較好。四、水文地質條件泰州市地處古長江沉積中心地帶，第四系沉積厚度最大， 一般為250-300米，其中含水砂層厚達150-220米，由西向東逐 步增厚。評估區內總體上含水砂層發育

24、，補給條件良好，屬地 下水資源豐富地區。區內地下水以松散巖類孔隙水為主，根據 地下水在含水介質中的賦存條件、形成時代、水力特征，將區 內松散巖類孔隙水分為五個含水層組，即潛水、第一、二、三、四承壓水，評估區內第一、二、三承壓水相互連通， 連為一體， 局部地段與潛水之間也無隔水層相隔?？梢灾苯咏邮艽髿饨邓?的補給，在沿江地段，在開采條件下，還可得到長江水的側向 補給。各含水層水力聯系密切，補給條件好，富水性好，單井 涌水量均超過2000m7d。含水層由南向北逐步變為多層結構， 層次增多，而厚度變薄，逐步向里下河沉積區過渡。泰州市承 壓水大多為淡水，水質較好。五、場地地震效應根據中國地震動參數區劃

25、圖 GB18306-2001該工程的特征周期為1區。根據場地條件判定土類型為中軟場地土，場地類別為田類建筑場地，為可進行建設的一般場地地段。地震動反應譜特征周期值為0.45s ;地震動峰值加速度取0.1g。六、結論與建議（一）結論1、評估區地形平坦，地貌類型單一，屬長江三角洲沖積平 原，區域地質構造穩定，水文地質條件較好，工程地質條件一 般，地質災害發育較弱，地震設防烈度為七度，地質環境條件 復雜程度中等；擬建工程屬一般建設項目，地質災害危險性評 估級別為三級。2、評估區地質災害類型主要為地面沉降及特殊類巖土（軟土）災害，現狀評估認為其危險性小。 預測評估認為工程建設引 發或加劇地面沉降及特殊

26、類巖土 軟土）災害的危險性小，遭受 特殊類巖土（軟土）災害危險性中等，遭受地面沉降災害危險性 小。3、綜合評估認為：評估區地質災害危險性中等適宜。（二）建議1、工程建設前應加強場地工程地質勘察，了解軟土層的分布發育情況，設計合理的基礎結構，并對淺部存在的砂性土進 行液化判別。2、建議重要建筑物采用樁基施工，一般建筑物要對軟土進 行必要的工程處理，滿足：工程建設對地基承載力的要求。3、如進行基坑開挖時，必須采取護壁和防滲等有效工程措 施，以免發生基坑壁坍塌災害。4、工程施工中須加強環保意識；商業、居住區建成后須做 好生活廢水、污水的排放工作，防止污染地下水源及污染環境。七、公共設施條件1、供水：

27、區域內有自來水公司城市供水干管，其供水能力能滿足本項目生活及消防用水。2、供電：區域附近有110KVI市供電網絡，本項目可以從此接入3、排污：區域內市政污水系統已形成，項目污水可通過地下市政管網排放。4、郵電：泰州市海陵區已全部開通國際國內長途直撥程控 電話，電話系統靈活暢通，能為該項目電話系統接入提供方便， 并能提供Internet寬帶網絡接入服務。5、有線電視：泰州市海陵區區已建成 CAT源統，自有有線 電視點播節目，并已并入全國有線電視網絡。6、環衛：環衛部門能提供該項目化糞池疏通及垃圾清運。第四章設計方案一、方案設計理念1、本項目采取因地制宜， 在現代思維與傳統觀念上兼籌并 顧，力求使

28、該區達到高質量、高層次、高品位要求。2、通過對家庭發展趨勢的關注， 以及人們的生活習慣變化, 同時結合“親近自然，以人為本”的基本理念。設計定位于每 個人及每個家庭，提供具有優美環境和溫馨氛圍的居住家園。3、方案設計在分析地理位置、人員流向、周邊道路關系、 景觀構成、空間體系等諸多因素時，努力營造流暢、快捷的道 路交通系統。二、設計原則1、合理原則該區設計能夠與本地房地產產業的開發建設相結合，符合 更高層次的設計要求，從而使規劃區能與周邊地區有機結合并與城市發展相協調。綜合地區城市化進程，協調周邊城市道路 的相關交通功能，合理確定功能布局。2、特色原則空間環境與建筑單體設計充分體現面向二十一世

29、紀的居住 區高起點、高標準、高水平的特點。通過建筑空間組織、步行 環境創造、綠化休閑空間的設計，著重營造寬松、溫馨、綠色 的生活空間意境。3、整合原則加強生活區與商業區的聯系，以及周邊其他功能區域的溝 通，促進功能互補，延續景觀界面和生態系統，塑造和諧、便 捷的整體關系。創造由滿足住宅功能要求的實體空間、開放空 間和人文空間。4、以人為本原則貫徹以人為本的理念，以建設生態居住環境為設計目標。 注重居住地的生態環境和居住的生活質量，合理分配和使用各 項資源，全面體現可持續發展思想，把提高人居環境質量作為 建筑設計的基本由發點和最終目的。綠化系統的設計及綠化覆 蓋率的提高，是現階段改善居住地生態環

30、境的有效手段。完善 的配套設施，方便的交通系統、良好的河流景觀，將有助于居 民生活質量的提高。三、總體布局擬建區設一集住宅、公寓、商業活動為一體的綜合性建筑O擬建區南臨護城河，東側與泰州市交通銀行相鄰，西側為西倉 南小街，北側沿西倉路。在擬建區的南側布置一幢17層的住宅樓，東側布置一幢15層的公寓樓，裙樓為3層，沿西倉路布置2 層的商業用房，其功能由商業賣場、餐飲等構成，并于17層的住宅樓和15層的公寓樓連通，住宅樓及公寓樓3層為商業、辦公 用房。4層以上為住宅和公寓用房，住宅樓部分每層有兩個單元， 四戶組成，面積范圍為120-130m2,均為三室兩廳二衛，戶戶朝 南，每單元設兩部電梯，一座樓

31、梯；公寓住宅樓部分，采用外 廊式的形式，將6戶小戶型連在一起， 同時配套兩部電梯，一座 樓梯；裙樓的一、二層為商業用房，除高層部分位置采用上部 剪力墻延續以外，其余部分采用框架結構的形式，盡量創造連 續空間以滿足一、二層各種商業類型的使用， 另外，為改善一、 二層商業空間的環境質量，提升空間品位，在一、二層的合適 部分設置一個空庭空間來改善一、二層的通風、采光的條件， 同時也營造由豐富的商業空間。 整個建筑底部位置均為地下室， 其功能為地下停車庫及部分設備附房。地下車庫的汽車、摩托 車、自行車庫均設可直接對外的由入口。建筑物各由入口的設 置及消防間距均按消防的有關規范設計。四、戶型設計1、主樓

32、住宅部分以三室二廳二衛為設計主打戶型。面積控制在120-130m2之間，戶型設計時，以明廳、明廚、明臥為原則，同時保證一 衛為明衛，以舒適的尺度來進行平面組合，從而營造優質的居 住空間。2、公寓部分針對不同的客戶群及投資理念，將每套公寓的面積控制在90ml以下，按50 m2、70 m2、85 m2左右的三個檔次進行設計，通 過平面功能的組合做到：功能房間均能開窗，并通過戶型與走 廊的組合來達到戶戶能通風換氣，為住戶創造良好的居住環境。五、交通組織設計基地北側直接臨西倉路，同時西側現有的西倉南小街與之 相接，這一特殊的地理條件為本案的交通組織提供了便利。因 此，本案的機動車的由入口就設在臨西倉南

33、小街一側，這樣既 便于車輛的由入，同時又緩減了西倉路的交通壓力。結合消防規范的要求，在大樓主體四周設環行消防通道， 并在地塊東、西兩側直接與西倉路相接。既解決住戶的生入問 題，又滿足了消防疏散功能的要求。停車：停車主要以地下停車為主，充分利用有限土地，滿 做地下室。地下汽車庫，可停汽車 69輛，地上采取綠化和停車 相結合，既保證綠化率，又要考慮部分的臨時地面停車，地上 停車14輛，地下車庫進由入口為雙向車道。地下室摩托車和自 行車的停車場與汽車停車場分開，方便于住戶。配套設施：由于用地較緊，為了少占地，將變電所布置在 擬建區南側，物業用房等配套設施布置在公寓樓的下層。六、景觀設計本案臨水而建，

34、自然條件無可比擬。其景觀部分由三部分 組成：(1)沿河岸退讓后的集中綠地達 1100多平米：(2)北側在沿路設置了高大的景觀植物，既為行人擋去了烈日，又為人們帶來了綠意：(3)商業頂層屋頂綠化的布置， 又為本案位于三層的部分 商業及以上各層的住戶的戶外環境錦上添花。七、結構設計十七層和十五層高層住宅采用剪力墻結構，商業用房為框 架結構，高層住宅基礎采用樁基礎，商業用房部分盡量采用淺 基礎。八、防雷與接地本工程為高層住宅均按二類防雷建筑物設置防雷保護，屋 頂設避雷網，利用柱內主筋作為引下線， 接地體利用結構基礎。 屋面所有外露金屬物均與避雷帶連通。進由建筑物的金屬管道、電纜金屬外皮等均與基礎接地

35、體作總等電位聯結電氣工作接地、防雷接地合用接地體，接地電阻不大于4Q有弱電接地時接地電阻不大于 1Q。低壓系統接地形式為 TN-S, 配電支線均為三相五線。九、人防工程建設建設人民防空工程的用途和根本目的，是為戰時掩蔽人員、物資提供安全的場所，必須按照國家規定的防護標準和防護要 求進行建設，保證戰時的使用效能。同時，在和平時期應當充 分開發利用人民防空工程，為經濟建設和群眾的生產、生活服 務。該項目擬建地下室面積3940平方米(含人防)，平時作為地 下機動車庫及設備用房。(1)設計。設計單位必須具備人民防空工程設計資質條件， 嚴格按照國家規定的標準設計。建設單位必須按照國家規定的 人民防空工程

36、建設程序，報經人民防空主管部門審核批準。(2)施工。嚴格按照技術標準和施工規范施工，搞好質 量監督，保證施工質量。(3)竣工驗收。人民防空工程建成后， 必須按照國家人民 防空主管部門的規定， 組織工程竣工驗收，評定工程質量等級。十、技術經濟指標序號名稱數量單位備注1總用地面積51012 m2建筑占地面積20332 m3總建筑卸積162622 m不含地下室部分面積其中住宅樓面積118002 m其中住宅（90 m2以上）68802 m90南以上戶型56戶，面積所 占比例58.4%公寓（90 m2以下）49202 m90耐以下戶型72戶，面積所 占比例41.6%商業用房44622 m裙房2層，主樓3

37、層以下部分 為商業（其中社區用房230 m,物業用房50 m2）地下建筑面積39402 m4建筑密度39.86%5容積率3.196綠地率24.91%綠地面積為1270 m27機動車總停車位83輛其中住宅輛按每戶輛考慮 商業輛按每力平方米輛考 慮其中地面停車14輛地下停車69輛8非機動車停車位591輛其中住宅256輛，按每戶2輛 考慮；商業335輛，按每萬平 方米750輛考慮9總居住戶數128戶按土地由讓合同的規定：建筑面積90平方米以下比重達到41.6%,項目公寓樓建筑面積4920平方米，每層布置55平方米一 室一廳的小戶型3戶，80平方米兩室一廳的小戶型 3戶，十二層 小戶型共72戶。第五章

38、內部配套設施、給水排水設計1、給水多層住宅及商業用房采用直接供水。高層住宅采用變頻供 水。住宅戶數按128戶計，每戶按3.5人計。水源由市政供水管網提供，分別引入二條管徑為 DN20聯水 管；供住宅生活和消防用。住宅水表由戶，公建按單位分別設 表。毛胚房住宅套內冷水管設計到位，管道架空明敷。每戶住 宅預留天燃氣、熱水器、冷水管接口。2、排水室內排水采用污廢分流(陽臺排水和空調凝結水)。室外 排水采用雨、污分流。雨水按當地暴雨強度計算，設計重現期 取1年。有組織排入市政雨水管網，最終排由管管徑De70Oo污廢水排入市政污水管網，最終排由管管徑De250o3、消防供水(1)商業用房設有消火栓。消防

39、用水量：消火栓室內10L/S,室外30L/S,合計用水量40L/S。消防水源由二路管徑 DN20曲政管網供給。(2)消火栓系統室外管網環網布置，設有室外消火栓。商業用房內設置消火栓箱，箱內配置消火栓、水帶、水槍及按鈕，箱下部設置滅火器。商業用房部分按A 類火災輕危險級配置滅火器。 滅火器選用 磷酸鏤鹽干粉型，設置在消防箱內。二、燃氣設計本工程采用城市管道天燃氣，天燃氣由城市供氣管網引至 區內，然后將管道天燃氣供至各用戶點，每戶設2.5m3/h天燃氣表一只，可配雙眼煤氣灶一只，10L煤氣熱水器一只，燃氣報警三、電氣設計（一）供配電系統住宅每戶容量按10K卅算，設單相15A （60A）四倍表計量,

40、 一戶一表，住宅電表箱底層集中設置；店面房均一戶一表，集 中設置在公共部位。車庫及公共照明等公共用電單獨裝表計量。 商店及配套用房用電容量按 80W/m計算，商店采用三相供電。（二）照明及動力1、住宅照明起居室、雙人臥室和主臥室設單相兩極和單相三極組合插 座三只，單相三極壁掛卜式空調插座一只；單人臥室設單相兩極 和單相三極組合插座二只，單相三極壁掛卜式空調插座一只；廚 房設單相組合插座兩只及單三極帶開關插座一只，并在排油煙機高度附近設單相組合插座一只；衛生間設單相組合插座一只 及單相三極電熱水器插座一只；洗衣機位置設單相三極帶開關 插座一只，衛生間插座選用防濺式。起居室、餐廳、臥室及陽 臺預留

41、軟線吊燈頭，衛生間及廚房預留瓷燈座；樓梯采用吸頂 燈。2、其它照明走道及樓梯，配電間等處設有應急備用照明（平時作為正常照明的一部分）。應急照明燈具采用雙電源供電 （不帶電池） 室外主干道路照明采用金屬鹵化物燈，景觀照明采用緊湊型熒 光燈。室外照明由物業管理中心集中控制。3、照度標準樓梯及走道：15Lx;配電間：100 Lx。4、照明及動力供電住宅正常照明電力采用 YJV22電纜直埋或經電纜排管敷設 至各單元電表箱，電表箱內設300mAg電開關；商店、車庫照明 電源采用放射式和樹干式相結合的方式供電。動力設備電源采用放射式和樹干式相結合的方式供電，消 防設備等重要負荷采用雙電源末端自動切換。消防

42、用電采用NH-YJV1電纜，室內配電支線采用 BVt線穿 PVC1暗敷，消防設備采用 NH-BXS導線穿鐵管敷設。四、通信系統1、區內設總電信及CATW線箱。每幢樓設分箱。2、每住戶設一弱電配線箱 DDT根據要求接由1-4個電話終 端，2-3個數據通信終端，2-4個CAT股端及其它專用功能終端。3、各樓設置訪客對講系統，電話、數據通信系統及CATV系統。4、商業建筑按要求設火災報警及聯動系統裝置。五、安全防范系統根據業主需要在以下系統中選擇1、周界入侵測報系統。2、公共區域安全防范系統： 警衛照明、巡更系統、視頻監 控系統。3、家庭安全系統：緊急支援系統、訪客對講系統、入侵報警系統。4、安防監

43、控中心：管理主機、通信工具。六、有線電視本工程內住宅樓的電視信號源引自本地有線電視網。樓內 信號采用分配、分支方式傳輸網絡，每戶終端插座按設計方案 要求布置。七、消防設計1、總圖防火設計本項目建筑的耐火等級為一、二級，與周圍建筑的距離均滿足規范的要求A 6 m。擬建區周圍主要道路作為消防車道。單體考慮消防登高面及云梯架設所需的登高操作場地，滿足不小于1/4周邊長度的消防登高面要求。防火防煙及安全疏散，住宅與商業用房均按規范要求設防火 分區，地下部分按停車場與人防的要求設立防火分區。2、消防用水室外消火栓系統采用低壓給水系統，室外市政給水管在地 塊內呈環狀布置，按照規范要求設置室外消防栓。區內集

44、中消 防給水設計，在屋頂設置集中的消防水池，水泵房設于地下室，其中消防水池儲存火災延續時間內的室內外消防用水，水泵房 內設兩臺消火栓水泵一用一備。本工程住宅按消防水量最大的一棟建筑考慮，消防水量為 室內10L/S,室外30L/S;商業用房室內消火栓用水量最大為 40L/s ,水槍充實水柱不小于13m,每股水柱水量為5L/s ,火災 延續2小時。3、電氣消防(1)本工程消防水泵、防排煙風機、地下汽車庫的應急照 明、消防中心等消防設施電源為一級負荷。高層住宅的電梯、 應急照明等為二級負荷。(2)供電電源：采用兩路互為獨立的10KVfe源同時供電，保證兩路電源不同時發生故障。(3)消防設備的電源由取

45、自不同變壓器母線的兩路電源末端自切保證可靠性。(4)消防用電設備配電回路采用阻燃電纜或耐熱導線， 路敷設方式考慮防火要求。(5)地下室、走道、前室、樓梯、配電間、消防設備機房 等處設應急照明。地下自行車庫設疏散照明。應急燈和疏散指 示燈自帶電池且應急時間不小于 90分鐘。(6)火災自動報警及控制線路按防火要求進行敷設。(7)消防中心設外線直通電話便于聯系消防部門，火災 報警系統包括消防對講電話供消防人員使用。第六章建筑與電氣節能現在的社會是一個提倡節約型的社會。我省是一個經濟大 省，也是一個耗能大省，同時又是一個資源和能源比較匱乏的 省份,有80%勺能源要依靠省外輸入， 經濟發展與能源供應緊張

46、 的問題十分突生，這是今后制約我省經濟可持續發展的瓶頸。 因此，大力推進建筑節能和電氣節能工作，對于促進能源資源 節約和合理利用，緩解我省能源資源供應與經濟社會發展的矛 盾，加快發展循環經濟，實現經濟社會的可持續發展，有著舉 足輕重的作用，同時也是保障國家能源安全、保護環境、提高 人民群眾生活質量、貫徹落實科學發展觀的一項重要舉措。該項目的設計與實施應嚴格按照民用建筑節能管理規定 和江蘇省民用建筑熱環境與節能設計標準的要求，城市（含縣城）新建住宅必須全部達到國家和地方標準規定的節能50%的標準，采用節能型建筑結構、材料、器具和產品，提高保溫 隔熱性能和采暖、制冷 、照明、動力、炊事等設備的能源

47、利用率。根據建設地區氣候特點，本項目從建筑物隔熱、保溫、通 風和排濕以及電氣等方面來綜合考慮。泰州地處長江下游，冬季濕冷，夏季悶熱，熱環境條件差。 故項目場地選擇和總體設計應考慮有良好的光照和自然通風條 件。按照建筑節能標準，建筑物可降低使用能耗 50%在不采用 空調措施的情況下，冬天的室溫能提高5度左右，夏天能降低2-3 度，住宅房及商業用房的用水、用電、用氣量將大大減少，產 生的生活污染也大幅度降低，這有利于充分利用好有限的資源 和能源，有效地提高住宅用房和商業用房的質量，也有利于提 高住戶的生活水平，減少不必要的消費支由，還能提高商業用 房銷售的競爭力。建筑物節能設計要重點控制建筑物的體

48、形系數；東、南、 西向窗應設置外遮陽設施；外圍護結構的屋面，墻體的傳熱應 考慮冬季采暖能耗、夏季空調能耗、冬季被動采暖效果及夏季 自然通風外圍護結構的表面溫度要求；嚴格墻體冷橋的保溫隔 熱構造設計，其傳熱應達到標準要求；各朝向門窗的選型充分 考慮窗、墻面積比，體形系數的大小對門窗性能的要求；采暖 空調的設計遵循高效率、低能耗、無污染的原則。一、節能規劃項目規劃場地具有良好的光照和自然通風條件。根據泰州 地區的氣候情況，在規劃中注意合理布置不同高度的建筑物與樹木植被，為在建筑群內夏季有陰影遮蔽效果，并疏導通風氣 流，冬季寒風則為后排高大建筑物所遮擋，又有足夠的日照與 陽光輻射采暖。朝向盡可能大體

49、朝南，避免東西向。二、節能措施1、圍護結構建筑設計采用合理的平面布局，不采用過多的凹凸面，減 少外表面積。建筑的體形系數控制在0.35以下。南、東、西向窗均應設置外遮陽設施，遮陽率應達到80%屋面設計為平屋面o 不同朝向的窗墻面積比及其相應的門窗傳熱阻應符合下表要 求。不同朝向的窗墻面積比、傳熱阻值窗朝向窗墻面積比傳熱阻R (m2.K/W)北北0.25>1/3東、西南北朝向建筑0.15>1/4.7東西朝向建筑0.30>1/2.7南0.35>1/4.7總面積比0.23各方向的熱阻值同上圍護結構采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少 外墻面吸收熱量。建筑外墻采用外保溫隔

50、熱的構造措施，提高 熱阻，高效保溫隔熱材料高于主體結構外側，可減緩熱量進入 墻體，墻內設置空氣間層或通風間層也有良好的保溫隔熱效果。2、材料本項目建議使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好 力學性能、使用壽命長的節能型中空雙玻塑鋼門窗，提高門窗 的氣密性。積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的粘土多孔磚, 減輕墻體自重，并有利抗震。3、照明。各樓梯間、樓道都設計明窗以盡可能充分利用自 然光；采用高效照明光源及燈具，居住區室外采用節能型鋼光 源照明。公共樓梯安裝人體感應照明燈。4、廚房、衛生設施。在公寓樓設計中可能依據市場需求進 行精裝修，并充分考慮住戶的節能設計。住宅樓樹立廚房、衛 生間整體設計

51、觀念，在完善、提高廚房、衛生間功能的基礎上, 推行廚房、衛生間裝備系列化、多檔次的定型設計，確保產品與產品、建筑與產品之間合理的連接與配合。管材和衛生潔具 均采用塑料管材和節水衛生潔具。5、電力。本著節約能源和長期運行效果最佳化的原則，變電所的設計、計算及設備選型力求合理，選用節能型變壓器， 電力電纜以最短線路敷設，并考慮合理的配線截面，以減少電 力損耗。6、方案的節能考慮(1)商業部分在頂層中間開約 200平方米的采光頂中庭， 以充分利用自然光，減少商業樓對照明用電、 空調用電的需求。(2)商業屋頂部分考慮實施綠化屋頂，可以降低商業樓的傳熱系數，并可吸收室內 CO的排放。(3)建筑布局充分考

52、慮居住空間的緊湊性，最大限度保證各戶自然通風和采光，減少住戶對照明和空調的依賴。第七章環境影響評價及治理一、建設項目工程分析1、施工期主要污染工序：(1)場地平整：產生的揚塵；(2)回填土方：引起水土流失、生態破壞、產生揚塵;(3)建房工程：施工時產生揚塵、噪聲；(4)施工營地：施工人員產生一定數量的生活污水、生活垃圾等；(5)施工機械及運輸車輛：產生噪聲、揚塵、汽車尾氣。2、營運期主要污染工序：生活污水、生活垃圾。二、施工期的主要環境污染1 、噪聲本次環境影響評價的重點為施工期產生的環境噪聲，主要 的噪聲源為施工作業機械和施工車輛，不同施工機械噪聲水平 相差很大。重型和中型載重車在加速狀態下

53、的噪聲級范圍分別 可達88-93dB(A)和82-90dB(A)。項目所處位置為城市區域環境 噪聲的1類區，因此施工場界外應執行城市區域環境噪聲標準 (GB3096-93)的1類標準，即晝間55dB(A)、夜間45dB(A)。為 最大程度的減輕噪聲污染，施工單位應做到：(1)盡量選用先進的低噪聲設備，在高噪聲設備周圍適當 設置屏障以減輕器材對周圍環境的影響，控制施工場界噪聲不 超過建筑施工場界噪聲標準限值(GB1223-90)的要求。(2)精心安排，減小施工噪聲對外界的影響，因工程需要 確需夜間施工的，須按有關規定報批，以免對周圍環境產生不 良的影響。(3)加強對施工機械的維護保養，避免由于設

54、備性能差而 增加機械噪聲的現象發生。2 、建筑廢水建筑施工期間的建筑廢水主要包括沖洗施工機械、工具、地面等產生的廢水以及水泥砂漿、石灰漿廢液。為最大程度的減輕廢水污染，施工單位應做到：(1)該項目地處內城河邊，施工現場因地制宜，建筑沉淀 池、隔油池等污水臨時處理設施，對含油量較高的施工機械沖 洗水或懸浮物含量高的其它施工廢水需經處理后排放，不得將 未經處理的廢水直排于內城河。(2)砂漿和石灰漿等廢液應集中沉淀處理，干燥后與固體 廢物一起處置，不得傾倒于內城河。3 、揚塵該項目地處市中心交通要道，場地平整、施工材料裝卸和 運輸、混凝土水泥砂漿的配制等施工過程會產生大量的粉塵， 施工場地道路與砂石

55、堆場遇風亦會產生揚塵。為最大程度的減 輕揚塵污染，施工單位應貫徹“清潔生產”的要求，做到：(1)裝運土方時控制車內土方低于車廂擋板，減少途中撒落，對施工現場拋灑的砂石、水泥等物料應及時清掃，砂石堆 場應有相應的遮蓋措施，施工道路應定時灑水抑塵。(2)攪拌水泥砂漿應在臨時工棚內進行，加水泥時，盡量 靠近攪拌機料口，加料速度宜緩慢，以減少水泥粉塵外溢。三、營運期污水、污物的治理該項目建成后的主要污染為生活污水，經生化處理裝置處 理達標后排入城市下水道。 生活垃圾實行袋裝處理， 集中堆放, 由環衛部門清運處理。四、環境影響分析1 、施工期環境影響分析：項目施工期間主要的環境影響是建筑噪聲，有可能對周

56、圍住宅區居民產生一定的影響。由于該項目噪聲本底較高，而且建筑施工噪聲具有暫時性的特點，施工結束后即恢復正常。項 目應在施工期間加強施工現場管理，盡量不在夜間施工，需要 夜間施工時，必須率領施工證并嚴格控制施工時間，避免施工 造成不良環境影響。2 、營運期環境影響分析：項目的生活污水建議采用新型生活污水處理裝置處理達到國家污水綜合排放標準(GB8978-1996) 一級排放標準(COD 排放濃度小于100mg/1)后排入城市污水管網， 預計對周圍環境 無明顯不良現象。根據上述分析：1 、項目周圍環境較好，施工過程貫徹“清潔生產”的要求， 施工噪聲、廢水、揚塵等得到有效控制的情況下，預計施工期 對周圍環境無明顯不良影響。2、在保證各項環保措施與主體工程同步實施并加強管理的情況下，項目投入營運后，產生的生活污水能得到有效治理的情況下，預計營運期對周圍環境無明顯不良影響。3、本項目沿西倉路的營業房有可能從事餐飲和娛樂等經營 項目。如果從事餐飲和娛樂等經營項目，建設單位應在施工時 預留排油煙管道，并及時與環保等部門購通聯系。第八章勞動安全與衛生防疫一、勞動安全安全生產關系到人民生命財產安全