1、房屋租賃合同 20 個常見問題 房屋租賃在生活中尤為常見，很多人在簽訂房屋租賃合 同的時候，由于對合同一知半解常常會在合同履行過程中產 生糾紛。最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應有法律若干問題的解釋（以下簡稱解釋）于XX年9月 1 日起實施生效，房屋租賃合同糾紛的審理有了更加明確 司法解釋依據。根據解釋的精神整理出以下問題類型，以供 在解決此類糾紛時有所參考。1. 房屋租賃合同是否必須采取書面形式 ?合同法第 215 條規定，“租賃期限六個月以上的， 應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期 租賃”。因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同 或者書面租賃合同

2、 ;房屋租賃期限在半年 （6 個月）以上應當 采取書面形式租賃合同。【提示】 口頭房屋租賃合同風險較大。 當事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發生爭議時要有 其他證據證明。 法律對長期房屋租賃合同 （6 個月以上 ）要求采取書面 形式。租賃期限 6 個月以上的口頭房屋租賃合同，視為不定期 房屋租賃合同。2. 什么是定期房屋租賃合同 ? 定期房屋租賃合同是指當事人明確約定了租賃期限的 房屋租賃合同。定期房屋租賃合同包括以下形式：(1) 口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿 6 個月的 ;(2) 書面約定房屋租賃期限在 6 個月以上的。3. 什么是不定期房屋租賃合同 ? 不定期房屋租賃合同是指當事人

3、沒有約定租賃期限或 者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同。不定期房屋租賃合同包括以下形式：(1) 非書面形式不定期租賃合同： 租賃期限 6 個月以上， 當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。【提示】當事人約定租賃期限在 6 個月以上而未采用書 面形式的， 不論是否有證據證明， 一律視為不定期租賃合同。(2) 約定不明確不定期租賃合同：當事人對租賃期限沒 有約定或者約定不明確，不能達成補充協議的，并且按照合 同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，視為不定期租賃。【提示】當事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租 賃合同。(3) 事實不定期租賃合同：租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物， 出租人沒有提出

4、異議的， 原租賃合同繼續有效， 但租賃期限為不定期。【提示】事實租賃合同推定為不定期租賃合同。 承租人可以隨時通知出租人解除不定期租賃合同 ;出租人也可以隨時解除不定期租賃合同，但應當在合 理期限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期 限。4. 房屋租賃合同最長期限是多少年 ?合同法 第 214 條規定，“租賃期限不得超過二十年。 超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以 續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二 十年。”因此，房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限 均為 20 年。【提示】 房屋租賃合同期限最長 20 年，是指當事人每次簽訂 的租賃合同所約

5、定租賃期限不得超過 20 年; 并非指數次簽訂 租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過 20 年。 房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃 期限自續訂之日起不得超過 20 年。 房屋租賃期限超過 20 年，并非整個租賃合同無效 ; 而 是超過 20 年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按 20 年計5. 房屋出租人有哪些義務 ?(1) 交付出租房屋的義務：出租人應當按照約定將出租 房屋交付承租人占有、使用和受益。(2) 出租房屋保持義務：出租人應當保持出租房屋符合 約定的用途。(3) 出租房屋維修義務：出租人應當履行出租房屋的維 修義務，但當事人另有約定的除外。a. 承租人在出租房

6、屋需要維修時可以要求出租人在合 理期限內維修：b. 出租人未履行出租房屋維修義務的，承租人可以自行 維修，維修費用由出租人負擔 ;c. 因維修出租房屋影響承租人使用的，應當相應減少租 金或者延長租期。【提示】 房屋出租人承擔維修出租房屋義務需要具備以下條件： 以租賃期間承租人履行了通知義務為前提條件; 以出租房屋有維修必要、維修可能為基本條件； 租賃房屋毀損必須是因不可歸責于承租人的事由造 成的； 當事人沒有約定出租人不承擔出租房屋維修義務。(4) 、出租房屋權利瑕疵擔保義務 .出租房屋權利瑕疵擔保義務是指承租人在訂立合同時 不知道出租房屋存在權利瑕疵的，出租人應當保證出租房屋 交付后不因第三

7、人主張對出租房屋享有權利而導致承租人 不能對出租房屋使用、收益的義務。 因第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。 因第三人主張權利，致使承租人不能對出租房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。【提示】 出租房屋權利瑕疵擔保義務的范圍為出租房屋交付 前即存在的權利瑕疵，且為承租人不知情的權利瑕疵。 出租房屋交付后才存在的權利瑕疵，以及出租房屋交 付前即存在且承租人知情的權利瑕疵，則不構成出租房屋權 利瑕疵擔保義務。【提示】 出租方違反出租房屋權利瑕疵擔保義務，承租人可采取 以下補救辦法：根據合同法，出租人違反出租房屋權利瑕疵擔保義務的， 承租人享有減付、不付租金的權利 ;

8、根據解釋第八條規 定，因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求 解除合同的，人民法院應予支持： 租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的; 租賃房屋權屬有爭議的 ; 租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件 強制性規定情況的。(4) 、出租方對出租房屋的安全擔保義務 ;(5) 、法律規定的其他義務。出租房屋安全擔保義務是指出租房屋危及承租人的安 全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該出租房屋質量 不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。【提示】 違反出租房屋安全擔保義務產生承租人絕對解除權，該 解除權不因任何事由受到影響。6. 承租人對出租房屋的使用有哪些義務 ?承租人有正當使用出

9、租房屋的義務，即應當按照約定方 法或者出租房屋性質使用出租房屋。(1) 承租人應當按照約定的方法使用出租房屋 ;(2) 對出租房屋的使用方法沒有約定或者約定不明確， 可以協議補充 ; 不能達成補充協議的，按照合同有關條款或 者交易習慣確定 ;(3) 按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，應 當按照出租房屋的性質使用。【提示 1】承租人使用出租房屋租的方法標準有兩個：約定使用方法 ( 首要標準 )：a. 房屋租賃合同約定的使用方法 ;b. 雙方補充協議約定的使用方法 ;c. 按照合同有關條款或者交易習慣確定使用方法。出租房屋性質確定使用方法 （次要標準 ） ：只有沒有約 定出租房屋使用方法的

10、，才能按照出租房屋的性質確定使用 方法。【提示 2】 承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出 租房屋，出租人有權解除合同和要求賠償損失。合同法第 219 條規定，承租人未按照約定的方法或 者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租 人可以解除合同并要求賠償損失。因此，承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使 用出租房屋，致使出租房屋受到損失的，出租人可以解除合 同并要求賠償損失。解釋第 7 條規定，承租人擅自變動房屋建筑主體和 承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復 原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依 照合同法第 219 條的規定處理。【提示

11、 3】 承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租 房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔損害賠償責任。(4) 、承租人對出租房屋承擔保管義務。 承租人應當妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房 屋毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。【提示】 承租人已盡妥善保管義務，承租人不承擔損害賠償責任。(5) 、承租人能否對出租房屋進行轉租應當經出租人同 意。合同法第 224 條第二款規定， “承租人經出租人同 意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與 出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失 的，承租人應當賠償損失。 ”解釋第 15 條規定，“承租人經出租人同意將租賃房

12、 屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的， 人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人 另有約定的除外。 ”【提示】房屋轉租存在兩個房屋租賃合同：a. 原租賃合同：繼續有效。b. 次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人需要對次 房屋租賃合同的轉租第三人造成租賃物損失行為負責。提示】合同法第 224 條第二款規定， “承租人未經出租人 同意轉租的，出租人可以解除合同。解釋第 16 條規定，“出租人知道或者應當知道承租 人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為 由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支 持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承

13、租 人作為第三人參加訴訟。 ”【提示】出租人自知道或者應當知道承租人轉租后 6 個月內未提 出異議，視為出租人同意轉租。(6) 、房屋承租人有何支付租金的義務。承租人應當按照約定的期限支付租金。 對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以補充協議 無法達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣。 按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，按照 法定期限支付：a. 租賃期間不滿 1 年的 : 應當在租賃期間屆滿時支付 ;b. 租賃期間 1年以上的 :應當在每屆滿一年時支付 ; 剩余 期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。【提示 1】承租人延付租金，出租人有以下補救辦法：(1) 承租人無正當理由

14、未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付 ; 承租人逾期不支付 的，出租人可以解除合同。(2) 民法通則第 136 條規定，“下列的訴訟時效期間 為一年：(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人 支付租金的訴訟時效期限為 1 年。 出租人以延付租金為由解除租賃，必須給出租人合理 期限。也就是說，出租人不得因承租人延付租金而直接解除 租賃合同。 出租人要求承租人支付租金的訴訟時效為1 年而非 2年。【提示 2】因拖延支付租金導致出租人解除房屋租賃合同，次承租 人有以下救濟權利：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金，在出租人 要求的合理期限內仍逾期不支付的，出租人可以解

15、除房屋租 賃合同。解釋第十七條規定， “因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但 轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除權受到次 承租人代付租金抗辯權的限制。7. 承租人、次承租人返還房屋租賃物的義務各有哪 些?(1) 租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租 賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。(2) 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除：a. 出租人有權請求次承租人騰房 ;b. 負有

16、騰房義務的次承租人逾期騰房的，出租人有權請 求次承租人支付逾期騰房占有使用費。8. 未經整體驗收合格的城鎮房屋，當事人訂立的房 屋租賃合同是否無效 ?建筑法第 61 條第二款規定，建筑工程竣工經驗收 合格后，方可交付使用 ; 未經驗收或者驗收不合格的，不得 交付使用。消防法第 10 條按照國家工程建設消防技術標準需 要進行消防設計的建設工程，除本法第十一條另有規定的外， 建設單位應當自依法取得施工許可之日起七個工作日內，將 消防設計文件報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構 應當進行抽查。消防法第 11 條國務院公安部門規定的大型的人員 密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文

17、件報送公安機關消防機構審核。公安機關消防機構依法對審 核的結果負責。出租未經整體驗收合格的城鎮房屋，違反建筑法第61 條、消防法第 10 條的強制性規定，但是不論是合同法 還是解釋均未將此種情形規定為合同無效情形。因此， 不應當認定房屋租賃合同無效。【提示】 城鎮房屋是指城市、鎮規劃區內的房屋。 未經整體驗收合格的城鎮房屋，當事人簽訂的房屋租 賃合同不因此無效。但是，解釋第 2 條規定，“出租人就未取得建設工程 規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的 城鎮房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯 論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建 設的，人民法院應當認定有效

18、。 ”【提示】違反建設工程規劃的城鎮房屋簽訂的房屋租賃合同無效; 但在一審辯論終結前取得審批的依法有效。9. 違反建設工程規劃的農村房屋，當事人簽訂的房 屋租賃合同不因此無效。農村房屋是指鄉、村規劃區內的房屋。 解釋第 1 條 第二款規定，“鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件， 可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定” 。法律、法規對農村居民住宅設計、建設、驗收方面的規 定，至今適用的仍然是 1993 年 6 月 29 日國務院第 116 號令 發布的村莊和集鎮規劃建設管理條例 ，農村居民房屋的 設計、施工、驗收均缺少具體和嚴格的標準。因此，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設

19、工程 規劃許可證的規定建設的農村房屋租賃合同，不因此無效。10. 臨時建筑物房屋租賃合同，是否有效 ? 解釋第 3 條規定，“出租人就未經批準或者未按照 批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。 但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院 應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但 在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人 民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。 ”【提示】 非法的臨時建筑物房屋租賃合同除了在一審辯論終結 前取得批準有效以外，均為無效房屋租賃合同。11. 房屋租賃合同未經備案是否有效 ?房地產管理法第 54 條規定，“

20、房屋租賃，出租人和 承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房產管理部門登記備案”解釋第 4 條規定，“當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同 無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效 條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方 接受的除外。”【提示】房屋租賃合同登記備案不是法定有效要件，而是約定生效要件。12. 房屋租賃合同無效，產生哪些法律后果 ?房屋租賃合同無效，當事人不得請求支付租金 ; 但是可以請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。房屋租賃合同無效，當事人可以請求賠償損失。【提示】 房屋租賃合同無效的，

21、出租人可以請求支付房屋占有使 用費。13. “一房數租”情況下，如何確定承租人 ?解釋第六條規定， “出租人就同一房屋訂立數份租 賃合同， 在合同均有效的情況下， 承租人均主張履行合同的， 人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（ 一 ） 已經合法占有租賃房屋的( 二 ) 已經辦理登記備案手續的( 三 ) 合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的， 依照合同法的有關規定處理。 ”【提示】“一房數租”占有人優先T登記備案人優先T先成立合 同優先。14. 因房屋租賃而發生的裝飾裝修處理辦法：(1) 租賃合同無效時，裝飾裝修如何處理 ? 承租人經出租人同意裝飾裝修，未形

22、成附合的裝飾裝 修物：a. 出租人同意利用的，可折價歸出租人所有 ;b. 不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀 損的，承租人應當恢復原狀。 承租人經出租人同意裝飾裝修，已形成附合的裝飾裝 修物：a. 出租人同意利用的，可折價歸出租人所有 ;b. 不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯 分擔現值損失。(2) 租賃期間屆滿時，裝飾裝修如何處理 ? 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，未 形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租 人不得請求出租人補償附合裝飾裝修費用。 承租人經出租人同意裝

23、飾裝修，租賃期間屆滿時，當 事人另有約定的按照約定處理。綜上述，經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，除 另有約定或者可以拆除以外，承租人不得要求賠償裝飾裝修 費用。(3) 、合同解除時，裝飾裝修如何處理 ? 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，未形成 附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損 的，承租人應當恢復原狀。 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對 已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形 分別處理：a. 因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人 賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。b. 因承租人違約導致合同解除，承租人不得請求出租人 賠償剩余

24、租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的， 應在利用價值范圍內予以適當補償。c. 因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。d. 因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律 另有規定的，適用其規定。 當事人另有約定的，按照約定處理。15. 什么是共同租賃權 ?（1）共同居住戶的共同租賃權 （ 共同居住權 ）。最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通 則若干問題的意見 （ 試行） 119 條第一款規定，承租戶以 一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共 同居住人要求按原租

25、約履行的，應當準許。（2）共同經營人的共同租賃權。解釋第 19 條規定，承租人租賃房屋用于以個體工 商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死 亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人 有權請求按照原租賃合同租賃該房屋。【提示】 共同租賃權限于共同居住戶、個體工商戶共同經營人或 者個人合伙其他合伙人。16. 什么是“買賣不破租賃” ?最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則 若干問題的意見 （試行）第 119 條第二款規定，私有房屋在 租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效合同法第 229 條規定，租賃物在租賃期間發生所

26、有 權變動的，不影響租賃合同的效力。解釋第 20 條規定，“租賃房屋在租賃期間發生所有 權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人 民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有 約定的除外：（ 一 ） 房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押 權發生所有權變動的 ;（ 二 ） 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 ” 根據上述規定， “買賣不破租賃”是指租賃房屋在租賃 期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合 同對承租人和新房主繼續有效，承租人有權請求房屋受讓人 繼續履行原租賃合同。但是，“買賣不破租賃”受到約定限制和法定限制： 當事人另有約定除外： “買賣不

27、破租賃”受當事人另 有約定限制 ; 事先抵押權限制：受房屋在出租前已設立抵押權，因 抵押權人實現抵押權發生所有權變動的， “買賣不破租賃” 受限制 ; 事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“買賣不破租賃”受限制【提示】“買賣不破租賃”受到事先抵押權、事前查封和當事人 約定的限制。17. 什么是承租人的優先購買權 ?合同法第 230 條規定，出租人出賣租賃房屋的，應 當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等 條件優先購買的權利。解釋第 22 條規定，出租人與抵押權人協議折價、 變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承 租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法

28、院應予支持。根據上述規定，承租人的優先購買權是指出租人出賣租 賃房屋，或者協議折價、變賣抵押的租賃房屋償還債務時， 承租人享有在同等條件下優先購買的權利。【提示】 在承租人享有優先購買權時，出租人負有在合理期限 通知承租人的義務。23 “合理期限”沒有明確規定。目前只有解釋第 條“拍賣租賃房屋，應當在拍賣 5 日前通知承租人”規定民通意見第 118 條規定的“前 3 個月通知”已作廢。18. 哪些情形承租人不得主張優先購買權 ?解釋第 23 條規定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣 5 日前通知承租人。承租人未參加拍賣的， 人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。解釋第 24 條 具有下列情形之一，承租人主張優先 購買房屋的，人民法院不予支持：（ 一 ） 房屋共有人行使優先購買權的 ;（ 二 ） 出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子 女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的 ;（ 三 ） 出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確 表示購買的 ;（ 四 ） 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手