1、物業公司維修員管理模式物業公司維修人員管理模式一、管理理念：為了加強物業公司車場運營管理，提高管理人員綜合素質，力爭做到制度化、程序化、規范化、科學化。特制定相關流程 及管理辦法。二、管理內容：包括：維修人員維修流程；維修人員崗位職責；維修人員 管理制度；維修人員工具管理制度；維修人員日常工作規范； 維修人員招聘標準；設施設備操作規范；維修人員培訓；設備 間進出管理制度；監督檢查細則。維修人員維修流程認真傾聽報修情況，并判別屬有償或義務一真記錄報修單位、 報修設施、聯系方式一派工維修 一驗收結果一電話回訪，并 對維修情況進行了解 維修人員崗位職責1、負責完成對物業水電暖系統、空調、電梯等設施設

2、備的 巡查、報修、操作等工作。2、熟悉物業轄區內樓宇的結構、水施、電施等管線走向， 并完成基礎的繪圖工作。3、負責房屋建設公用部分的養護、維修和管理工作。4、負責配套建筑、設施設備的養護、維修和管理工作。5、負責做好對資產及配套設施的修整、完善的監督工作。6、負責配合做好與相關部門對房屋、設備等的驗收工作。7、負責編排公共區域資產、設施設備、水電暖的保養、維 護計劃。8、負責做好租戶提出的各種報修工作。9、負責制定維護維修用品以及設備工具的采購計劃。10、負責做好水電表的巡查及查表工作，針對核算結果進 行分析并采取相應措施。11、負責日常維護工作日志記錄工作。12、負責物業維修工具、設備及各種

3、材料的準備、存放、 領用、使用、核對工作。13、按月做好報修、維修記錄的匯總工作。14、積極為租戶提供維修服務，并做到服務周到、熱情、 規范，無投訴。15、配合公司其他各項工作的開展。維修人員管理制度1、在維修過程中物品輕拿輕放，維修作業符合規范，不拖 拉。2、 嚴格按照日常工作規范執行，不得利用工作之便謀取私 利，堅決杜絕不良現象發生。3、當班人員應提前10分鐘到達工作場所，并進行設施、 設備的檢查工作。4、 嚴格按照時間節點進行巡查，在巡查過程發現重大問題 或更換貴重物件，及時與相關負責人進行反饋。5、做好巡查記錄，由巡查人員簽字予以確認，嚴禁虛報、瞞報等現象6、當班人員應做好維修室環境衛

4、生的清掃及日常保潔工作，符合三項調查具體要求7、不得擅自離崗、睡崗，嚴格按照公司要求著裝維修人員工具管理制度1、設備，維修主管根據維修需要支領備品配件，負責對備品配件使用情況跟蹤監督2、備品配件嚴格按照交舊領新原則，不得隨意丟棄，好壞 混放，杜絕損壞和浪費備品配件情況發生。3、 各維修工段現場暫存備品配件必須嚴格使用制度，做好 使用登記。4、 維修工根據工作需要配備個人常用工具，個人工具由本 人負責保管，公用工具由專人負責保管。5、所有的工具必須正確使用，特別是電動工具正確，合理 使用，發現問題必須立即停止使用。要嚴格遵守安全操作規程， 不得違章使用。6、建立工具管理檔案，建立工具報損制度，按

5、照報損原因申請，所有工具依據交舊領新的原則，在領用新工具時必須交 回舊的工具，交回的工具統一處理，不準外流。維修人員日常工作規范一、勞動紀律1、遵守考勤制度，上班前必須在北門崗亭簽到，不得漏簽、 代簽。2、周一至周五（上午 7:50 12:00 ;下午 13:55 18:00）周六（上午 8:50 12:00 ;下午 13:55 18:00）周日（上午 8:00 12:00 ;下午 15:00 18:00 ）3、遵守公司的作息時間，不遲到、不早退、不曠工。4、物業公司實行周日值班時間制，做好值班記錄，零修、 報修及突發事件的處理工作。5、因病、因事不能到崗，應在事前履行請假手續。工作時 間如需

6、外出或離開辦公室，須向相關領導請示或向同事說明去 向。6、如有開會提前10分鐘到達會議場所，準時參加會議。7、班前、班中不得飲酒，在進行樓宇后，任何場所不得吸 煙。8、工作時間，有事離開工作崗位時，要將辦公桌上的文件 資料擺放整齊，椅子歸位；下班后，應按定置圖將各類物品擺 放整齊。9、不準往座椅靠背上搭衣物等任何物品。10、對于公共用品（如清潔工具），取用完后要進行清潔， 有序歸位。11、工作時間，不得吃零食、打瞌睡。12、不得串崗和聚集在一起談論與工作無關的事。13、不得在工作時間干私活或看與工作無關的書籍、 報刊雜 志或上網看手機。14、在巡檢時嚴禁乘坐電梯。15、下班離開辦公場所， 要檢

7、查電器設備電源是否切斷， 門窗是否關好、服務行為規范項目r規范不允許要領儀容儀表1、工作時間內著本崗位規定制服及相關飾物，并 保持制服干凈、平整，無明顯油污、破損、褶皺。 正確佩帶工牌。2、工具包統一挎在右肩處，并保持整潔。3、工作期間應保持積極良好的精神面貌。1、制服骯臟。2、滿臉疲倦，不時打呵 欠，一副無精打米的樣 子。3、冷淡，過分嚴肅或者 是木訥的表情。規范著裝，整潔大 方，身體健康，狀 態良好，工具齊 全。敲門進入租賃單位，敲門三聲（敲門聲音應適中），若 沒有應答，應等候5-10秒鐘左右進行第二次按 敲門。1、尢人開門時，在門口 大聲喊叫。2、敲了一次門，無人開 門便離開。3、等待時

8、，在走廊走來 走去。聲音適中，禮貌等 候。問候客戶開門后，應表現主動，態度熱情，向好、客戶點頭問好，自我介紹，確認用戶，出示工作牌， 向客戶表明身份，得到客戶許可后，方可進入。1、語言不規范，隨便， 比如：“我是搞維修的” 等。2、探頭探腦，顧客還沒 說話就往屋里張望。“我是金邦物業 的維修人員，請問 是您預約了維修 嗎？ ”。進入 客戶 房間1、得 始嗎2、得房間1到客戶確認后，主動說：“請問現在可以開 ? ”。壬到客戶的許可后，說“謝謝”后，進入客戶。在客戶房間東張西 望，亂摸客戶房間物品。“請問現在可以 開始嗎？”“謝謝”開始 服務1、進入客戶房間后，主動詢問：已知的服務事項。2、在客戶

9、交待完工作內容后，重復一遍服務內容， 客戶認為無誤后說：“謝謝，我會盡快做完”。3、把工具袋放在不礙事的地方，開始服務。1、不清楚要服務的內容。2、主動伸手和客戶握手。3、接聽私人電話。4、忘記帶必要的維修工 具。“請問您需要我 做些什么？”或重 復已知的服務事 項。“謝謝，我會 盡快做完”。快捷， 專業，謹慎。服務 完畢1、服務完畢后，先收拾好服務工具及清理現場。 然后找到客戶說：“您安排的工作我已經完成，麻 煩您檢杳一下。”同時做操作演示并介紹使用時應 注意事項。2、客戶確認后若滿意，應說：“謝謝，麻煩您確 認一下。”請簽下維修單。3、若客戶有異議，服務人員應盡量滿足客戶意見， 并主動道歉

10、：“對不起，我馬上處理好。”4、客戶簽完單后，主動說：“謝謝，請冋還有其 他事情需要幫忙嗎？ ”。1、請客戶簽單時，沒有 帶筆。2、對客戶提出的不滿意 進行辯解。3、損壞客戶物品刻意進 行隱瞞。4、服務工具沒有收拾好。清理現場，“您安 排的工作我已經 完成，麻煩您檢查 一下。”“謝謝，麻煩您確認一 下。”雙手遞上簽 字單。“謝謝，請 問還有其他事情 需要幫忙嗎？ ”。告別1、客戶應答沒有后，主動講“再見。”2、拿起工具出門，關門時，應面向客戶主動講： “打擾您了，再見！”并點頭致意。替客戶關好門后（注意關門聲響）。1、沒有幫客戶關門。2、剛出客戶家門就開始 打電話或大聲喧嘩。3、遺漏物品在客戶

11、房間。主動關門，禮貌道 別三、維修人員日時間節點內工作安排時間范圍內容早上7: 50到崗配電室、空調室衛生清潔工作配電箱體、空調配套所有設備、室內衛生一、15層多功能廳全面巡查（水、電、暖、活動器械、 墻體）：8: 10-9 :00整體樓宇內進行巡查工作瓷四 五一、1-15層踏步：照明、開關、窗戶、扇、拾扣、墻體 蓋磚、防火門；-、電梯間：照明、開關、窗戶扇、拾扣、墻體、暖氣； 小電梯：運行、照明；亍、每層豎井：照明、開關、線路、電表；弋、一層大廳：燈具、開關、墻體、地面瓷磚、旋轉門 匕、南消防踏步：線路、照明、開關、墻體9: 00-9 :30整體樓宇外進行巡查工作四 門 五-、污水井、雨水井

12、；、整體樓宇外立面： 三、通道路面、草坪燈、車棚； 習、樓宇燈帶、消防監控室、北崗亭、門前崗亭、伸縮 1；亍、門面房夜間美化燈、車場地鎖9 : 30-1200報修、巡查問題、臨時性工 作一、對接到的報修單進行維修處理；二、對巡查中的問題進行解決處理；三、零時性工作任務的完成；四、其它工作的完成。下午13 : 50到崗配E電室、空調室衛生清潔工 作配電箱體、空調配套所有設備、室內衛生14 : 10-1500:整體樓宇內進行巡查工作墻瓷四 五、15層多功能廳全面巡查（水、電、暖、活動器械、 嗇體）；一、1-15層踏步：照明、開關、窗戶、扇、拾扣、墻體 蓋磚、防火門；-、電梯間：照明、開關、窗戶扇、

13、拾扣、墻體、暖氣； 小電梯：運行、照明；亍、每層豎井：照明、開關、線路、電表；弋、一層大廳：燈具、開關、墻體、地面瓷磚、旋轉門 匕、南消防踏步：線路、照明、開關、墻體：15 : 00-1530:整體樓宇外進行巡查工作一、污水井、雨水井；二、整體樓宇外立面：三、通道路面、草坪燈、車棚；四、樓宇燈帶、消防監控室、北崗亭、門前崗亭、伸縮 門五、丨門面房夜間美化燈、車場地鎖15 : 30-1800報修、巡查問題、臨時性工 作四、對接到的報修單進行維修處理；二、對巡查中的問題進行解決處理；三、零時性工作任務的完成；工、其它工作的完成。維修人員考核辦法1、依據維修人員崗位職責、維修人員工具管理制度和維修人

14、員日常工作規范，定期不定期的進行抽查。發現一 次違反相關規定扣1分，50分為基礎分，扣分超出 50分，每 分0.5元。2、按照公司績效考核辦法執行。維修人員的招聘（1）要求身體健康，年齡在 35-50歲之間。（2）電工、管工、空調工或維修經驗豐富的萬能工優先， 需有相關證件。（3）要求有責任心、思想進步、無不良記錄和不良嗜好。 設施設備操作規范空調機組操作規范（1 ）機組啟動1-1確定冷凍、冷卻水系統閥門已全部打開，水壓正常；1-2啟動冷凍水泵，冷卻水泵，并確定水泵運行正常；1-3間隔5分鐘后，啟動機組；（A ）啟動機組顯示屏上的（自動）模式，在上述情況下， 開機需要最少時間為 95秒；（B）

15、已設定機組回水溫度達到 8C時自動停機，水溫超過 其溫度時，機組自動啟動；（C）冷卻水進水溫度達到 28 C以上需要人工啟動冷卻塔， 保證冷卻水溫度 30 C,出水溫度 35 C,人工來控制冷卻塔的啟停;(D )在機組運行了 30分鐘，系統穩定后，檢查運行情況，并完成下面過程:(a)記錄機組數據;(b )檢查蒸發器和冷凝器壓力并與顯示屏的讀書比較。(2 )機組停機 2-1用v停機 > 鍵來執行正常的機組停機程序;2-2 10分鐘后，停止冷凍，冷卻水泵。注意事項:(1)在啟動前要確定油箱之手啊預熱了24小時，否則可能導致機組的損壞;(2)如果機組出現故障，請及時與廠家聯系，切勿自行操作。設備間(配電室、空調機房、電梯機房)進出管理制度(1) 設備間進出必須雙人進出，一名操作、一名監督。(2) 安全大檢查或臨時進入設備間，須向各站站長取得聯系，告知相關維修服務人員進行檢查。(3)維修人員不得擅自將鑰匙轉交其它人員，嚴禁單人進出設備間。維修人員的培訓(1) 每周三17:30對維修人員進行安全培訓，同時了解 工作情況。(2) 提高維修人員遵章守紀， 學習公司的企業文化及各項 公司制度。(3) 提高維修人員的服