1、資產評估實驗指導書編寫：肖川林實驗一：資產評估在房地產評估中的應用實驗目的：進一步掌握各種評估方法在房地產評估中的應用實驗任務：計算分析題1、待估宗地為待開發建設的七通一平空地，面積 2000平方米，允許用途為住宅建設，允 許容積率為6,覆蓋率為 50%, 土地使用權年限為70年，要求按假設開發法估測該宗地 公平市場價值。有關數據如下：預計建設期為 2年，第一年投入60%的總建設費，第二年 投入40%的總建設費，總建設費預計為 1500萬元。專業費用為總建設費用的 6%,利息 率為10%,利潤率為20%，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的 5%,假設住宅樓建成 后即可全部售出，樓價預計為450

2、0元/平方米，折現率10%。方法提示：1）預計住宅樓的買樓價的現值為:3000 2000 621 10%=29752066四）2）總建筑費用現值為:= 9190000四）1000 60% 10000 1000 40% 100000.51.51 10%1 10%3）專業費用：專業費用=9 190 000 X 6% =551 400（元）4）租售費用及稅金：租售費用及稅金=29 7520 66 X 5% =1 487 603（元）5）投資利潤：投資利潤=（地價+總建筑費用+專業費用）x 20%=（ 地價 X 20% ）+（9 190 000+551 400） X 20%=（ 地價 X 20% ）+

3、1 948 2806）總地價：總地價=（29 752066-9190000-551 400-1487603-1948280）- （1+20 %）=16574783+ 1.2 =13812319（元）2、有一待估宗地，現收集到4個可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價格（元/平方米）交易時間交易情況容積率剩余使用年限區域因素個別因素待估地2010/0101.2450018002009/012%1.3501%028502008/011%1.45001%37602009/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%表中的交易情況、區域因素及個別因素值，都是參照物宗地與

4、待估宗地比較，負號表 示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優，數值 大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關系為：容積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時增加3%。該城市地價指數見下表：年份200520062007200820092010指數100105108110111115試根據以上條件評估待估宗地 2000年1月20日的價格。方法提示：1）確定待估地分別與參照物1、2、3、4作比較后的評估值1一5P1=800X絲X座X座X（伴10%）K迎K甌= 785.4（元/平方米） 110 102 109 1101 100I 一

5、50（1+10%）P2111 45115 100 1061 10%=850 -111 101X112 41I 501 10%x竺x竺= 812.8（元/平方米）100 101P3115 100= 760110 1001 145（"10%）您=841.53 （元/平方米）100 98106Xx103 11 _401 10%= 780您您匝110 100 1001_1451 10%11 10% 45100 1009999= 881.93（元/平方米c P+F2+0+E785.4 + 812.8+841.53+881.93 “八一，w 士*p = j2_3_ = 830.41（兀 / 平萬

6、米）2）用平均法計算待估地評估值3、有一宗已七通一平的待開發建設的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5,擬開發建設為公寓。土地使用權年期為50年。據市場調查和項目可行性分析，該項目建設開發周期為3年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%, 每建筑平方米的年租金預計為 300元，年出租費用為年租金的25%。建筑費預計每建筑平 方米1000元，專業費為建筑費的10%,建筑費和專業費在建設期內均勻投人。假設當地 銀行貸款利率為7%,不動產綜合還原利率為 8%,開發商要求的總利潤為所開發不動產 總價的15%。試評估該宗土地的地價。計算結果以元為單位（取整）。方

7、法提示：1）測算不動產總價 不動產建筑總面積：3200X 2.5 = 8000（平方米） 不動產純收益 =300 X 8000 X 90% X （1-25 %） = 1620000（元） 不動產收益年期 =50-3 = 47（ 年）不動產總價=1620000/8% x 1-廳-（E%）= 19706113 元）2）測算建筑費及專業費建筑費及專業費 =1000 X （ 1+10% X 8000 = 8800000 （元）3 ）計算利息利息=地價 X 7%< 3 + 8800000 X 7%< 1.5 = 0.21 地價 + 924000 （元）4 ）計算利潤利潤=19706113 X

8、 15% = 2955917 （元）5 ）測算地價地價=不動產總價-建筑費-專業費-利息-利潤地價=不動產總價-建筑費-專業費-利息-利潤=19706113-8800000-0.21地價-924000-2955917地價=6994224/1.21 = 5780350（元）單價=5780350/3200 = 1806.36（元 / m2）2. 樓面地價=1806.36/2.5 = 722.54 （兀/m ）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產總價，利用剩余法求取地價。4、某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為50年，實際已經使用8年。經過調查測算，現在重新建造全新狀態的該類建筑物的

9、建造成本800萬元（建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%第二年投入建造成本的40%，管理費用為建造成本的3%年利息率為 6%銷售稅費為50萬元，開發利潤為120萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用 為18萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，已經使用2年；設備部分的 重置成本為110萬元，平均壽命為10年，已經使用8年。假設殘值率為零，試計算該建 筑物的折舊（貶值）總額。方法提示：1）建筑部分的重置成本：800X （1+3%）+800X 60%< 6%< 1.5+800 X 40%< 6%< 0.5+50+120=1046.8（萬元）2）建筑部分

10、的折舊：建筑部分的折舊：（1046.8-18 ） X 8/50+18 = 182.6（萬元）3）裝修部分的折舊：裝修部分的折舊:200 X 2/5=80（萬元）4）設備部分的折舊：設備部分的折舊：110 X 8/10=88（萬元）5）總折舊：總折舊：182.6+80+88=350.6（萬元）實驗二、資產評估在機器設備評估中的應用實驗目的：進一步掌握各種評估方法在機器設備評估中的應用實驗任務：計算分析題1、某被評估的生產控制裝置購建于 1995年，原始價值100萬元，2000年和2003年分別 投資50000元和20000元進行了兩次更新改造，2005年對該資產進行評估。調查表明，該 類設備及相

11、關零部件的定基價格指數在1995年、2000年、2003年、2005年分別為110%125% 130% 150%該設備尚可使用年限為 6年。另外，該生產控制裝置正常運行需要5名技術操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12000元，所得稅稅率為33% 適用折現率為10%根據上述調查資料，求待評估資產的價值。方法提示：1）估算重置成本重置成本=100X 150吩110%+軟150吩125%+次150吩130臏144.67 （萬元）2）估算加權投資年限加權投資年限=10X 136.36 - 144.67 + 5

12、 X 6- 144.67 + 2 X 2.3 - 144.67=9.66 年3）估算實體性貶值率實體性貶值率=9.66 - （9.66 + 6） =61.69%4）估算實體性貶值實體性貶值=重置成本X實體性貶值率=144.67 X 61.69%= 89.25（萬元）5）功能性貶值估算第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本（5-4） X 12000= 12000 （元）第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本12000 X （1-33% =8040 （元）第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以 確定其功能性貶值額將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折

13、現求和，以確定其功 能性貶值額8040 X （P/A, 10% 6） =8040X4.3553 = 35016.61（元）=3.5 萬元6）求資產價值待評估資產的價值=重置成本一實體性貶值一功能性貶值=144.67 89.25 3.5=51.92（萬元）2、某被評估設備購建于2005年6月，賬面原值100萬元，2008年6月對該設備進行了技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為10萬元，2009年6月對該設備進行評估，評估基準日為1999年6月30日。現得到以下數據：2005年至2009年該類設備的定基價 格指數分別為105% 110% 110% 115% 120%被評估設備的月人工成本比同類

14、設備節 約1000元；被評估設備所在企業的正常投資報酬率為10%規模效益指數為0.7，該企 業為正常納稅企業；經過了解，得知該設備在評估使用期間因技術改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%經過評估人員鑒定分析認為，被評估設備尚可使用6年，預計評估基準日后其利用率可以達到設計標準的80%根據上述條件估算該設備的有關技術經濟參數和評估價值。方法提示：1）估算重置成本重置成本=100X 120吩 105%+1» 120吩 115臏 124.72（萬元）2）估算加權投資年限加權投資年限=4X 114.29 - 124.72 + 1 X 10.43 - 124.72 = 3.75 年3）

15、估算實體性貶值率實體性貶值率=3.75 - （3.75 + 6） =38.46%4）估算實體性貶值實體性貶值=重置成本X實體性貶值率=124.72 X 38.46%= 47.97（萬元）5）估算功能性貶值第一步，計算被評估設備的年超額運營成本1000X 12= 12000 （元）第二步，計算被評估設備的年凈超額運營成本12000X （1-33% =8040 （元）第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以 確定其功能性貶值額8040 X （P/A, 10% 6） =8040X 4.3553 = 35016.61（元）=3.5 萬元6）估算經濟性貶值率經濟性貶值率=1

16、 （60吩80% j X 100%=1 （60吩 80% 0.7 X 100%=18.24%7）估算經濟性貶值經濟性貶值=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）X經濟性貶值率 =（124.72 47.97 3.5） X 18.24% =13.36（萬元）8）求資產價值待評估資產的價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值 =124.72 47.97 3.5-13.36 = 59.89（萬元）3、評估對象為某機器設備生產企業的一條國產I型機組，該機組于2006年5月20日購置并投入使用，其設計生產能力為年產A產品10萬件賬面原值為150萬元，現評估人員需要評估該機組于2011年5月20日的

17、價值。評估人員經過調查得到以下有關經濟技術數 據資料：從2006年5月至2011年5月，該類設備的環比價格指數2007年為102% 2008 年為101% 2009年為99% 2010年為100% 2011年為102% I型機組在2011年的出 廠價格為100萬元，運雜費、安裝調試費大約占購置價格的25%被評估機組從使用到評估基準日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設計能力的60%估計評估基準日后其利用率會達到設計要求；該機組經過檢測尚可以使用7年；與具有相同生產能力的皿型機組相比，該機組的年運營成本超支額大約在4萬元左右；折現率為10%試評估確定該機組的市場價值。方法提示：1）運用市場重置方

18、式（詢價法）評估I型機組的過程及其結果重置成本：重置成本=100X （1+25%）=125（萬元）實體有形損耗率： 實體有形損耗率=5X 60%/（5 X 60%）+7X 100%=3/1（X 100%=30% 評估值：評估值=125X （1 -30%）=87.5（萬元）2）運用價格指數法評估I型機組的過程及其結果重置成本=150X (1+2%)(1+1%)(1 -1%)(1+2%)=156.04(萬元)實體有形損耗率=3/(3+7) X 100%=30%功能性貶值=4X (1-3 3%)(P/A,10%,7)=2.68 X 4.8684=13.05 萬元評估值=156.04 X (1 -30

19、%)-13.05=96.18(萬元)3) 關于評估最終結果的意見及理由：關于評估最終結果的意見及理由：最終評估結果應以運用市場重置方式(詢價法)的評估結果為準或為主(此結果的權重超過51P算為主)。因為此方法是利用了市場的判斷，更接 近于客觀事實，而價格指數法中的價格指數本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。實驗三、無形資產評估實驗目的：掌握無形資產評估方法實驗任務：計算分析題1、甲企業將一項專利使用權轉讓給乙企業，擬采用利潤分成支付的方法。該專利技術是 三年前自行研制的，賬面成本為 80萬元，三年間物價累計上升了 25%該專利保護期10 年，剩余保護期6年，專業人員測算認為該專利技術的成本利

20、潤率為400%乙企業資產的重置成本為4000萬元，成本利潤率為13%專業人員通過對該專利技術的同類技術發展趨 勢分析，認為該專利的剩余經濟使用年限為 4年。通過對市場供求狀況及生產狀況分析得 知，乙企業的年實際生產能力為 20萬件，成本費為每件400元，未來4年期間的產量與 成本費用變動不大，使用該專利技術后產品的性能提高，預計每件產品的售價在未來第一、 二年為500元，第三、四年為450元。折現率為10%所得稅稅率為33%試確定該專利 的評估價值。方法提示：1) 求利潤分成率80X (1+25% X ( 1+400% /80 X ( 1+25% X ( 1+400% +4000X (1+13

21、% = 9.96%2) 求未來每年的預期利潤額第 1、2 年:（500-400） X 20 = 2000 （萬元） 第 3、4 年：（450-400） X 20 = 1000 （萬元） 第 5 年：（430-400） X 20 = 600 （萬元）3）求評估值：9.96%X （1-33%） X 2000/ （1+10% +2000/ （1+10% 2+1000/ （1+10% 3+1000/ （1+10% 4+600/ （1+10% 5 = 352.2 （萬元）2、某企業為了整體資產轉讓需要進行評估。經過預測該企業未來5年凈利潤分別為100萬元、110萬元、120萬元、150萬元、160萬元，預計從第6年起每年收益處丁穩定狀態， 即每年平均為160萬元。該企業一直沒有負債，其有形資產只有貨幣資金和固定資產，且 其評估值分別為100萬元和500萬元。該企業有一尚可使用5年的非專利技術，該技術產 品每件可獲得超額利潤10元，目前該企業每年生產產品 8萬件，經過綜合生產能力和市 場分析預測，在未來5年每年可生產10萬件。折現率為6%試評估該企業的商譽價值。方法提示：1）計算企業整體價值110120150180160詼 （1+6%廠（1+6%廣（1+6%廠（1 十6% 廠 6%x（l+6%J= 1