1、平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神1 前言“平果萬冠工程工程位于平果縣教育路。工程所在位置為一塊平整的土地，占地226.224 畝約 150000 平方米視野空曠，地塊形狀方正，南面緊鄰教育路，西面靠城市規(guī)劃路，與平果縣政府和中心廣場相對望。受開展商萬冠投資開展的委托，xx 房地產(chǎn)咨詢組成專門研究小組對本工程進行了開展籌劃。研究小組通過對平果縣社會經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀、 商業(yè)開展?fàn)顩r、 住宅市場開展?fàn)顩r、工程周邊狀況以及工程開展可能的各相關(guān)因素進行深入調(diào)查研究，對工程定位、工程可能的開展模式、工程規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思、工程經(jīng)濟效益評估等方面進行了深入分析，最后形成

2、了本報告。報告的編制基于以下的假設(shè)：1、報告編制過程中所遵循的有關(guān)法律、經(jīng)濟政策無重大變化，根本經(jīng)濟數(shù)據(jù)無重大偏差；2、工程所在地平果縣的城市規(guī)劃、社會經(jīng)濟開展戰(zhàn)略不發(fā)生重大調(diào)整；3、無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素造成的重大影響。平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神2 目錄1.工程開展時機研究 . 41.1. 平果縣概況 . 41.2. 經(jīng)濟開展因素 . 61.3. 人口因素 . 9. 社會與文化因素. 10 1.5. 政策與法律因素. 11 1.6. 工程開發(fā)時機確實定及開發(fā)總時間的考慮因素. 18 2.平果房地產(chǎn)市場分析 . 192.1. 平果房地產(chǎn)市場開

3、展描述. 19 3.平果縣商業(yè)物業(yè)市場分析 . 293.1. 平果縣商業(yè)物業(yè)開展現(xiàn)狀. 29 3.2. 傳統(tǒng)商業(yè)街的街區(qū)功能分析. 30 3.3. 專業(yè)市場研究 . 39 4.平果餐飲、娛樂、休閑業(yè)專項分析. 454.1. 平果縣餐飲業(yè)專項分析. 45 4.2. 平果縣娛樂業(yè)專項分析. 47 4.3. 保健、美容美發(fā)行業(yè). 48 5.平果鋁消費者購置行為及偏好分析. 495.1. 平果鋁業(yè)概況 . 49 5.2. 平果鋁業(yè)職工生活狀態(tài)分析. 50 5.3. 平果鋁業(yè)職工消費心理研判. 53 6.工程街區(qū)功能分析 . 546.1. 自然環(huán)境分析 . 54 6.2. 人文環(huán)境分析 . 55 6.3

4、. 交通情況 . 55 6.4. 區(qū)域開展房地產(chǎn)工程利弊分析. 56 7.工程 swot 分析 . 577.1. 工程概況 . 57 7.2. 工程優(yōu)勢分析及因素分解. 57 7.3. 工程劣勢分析及因素分解. 59 7.4. 工程時機分析及因素分解. 60 7.5. 工程威脅分析及因素分解. 61 7.6. 工程 swot 綜合分析 . 62 平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神3 8.工程可供選擇方案 . 639.工程定位及開發(fā)主題可行性評估 . 649.1. 工程所在區(qū)域開展前景分析. 64 9.2. 工程命名建議 . 65 9.3. 商業(yè)物業(yè)工程綜合定位及經(jīng)

5、營主題. 66 9.4. 住宅工程總體定位及經(jīng)營主題. 74 9.5. 工程潛在租售客戶來源. 77 9.6. 工程定位可行性評估. 80 10.工程規(guī)劃設(shè)計建議 . 8410.1. 總體布局建議 . 84 10.2. 建筑風(fēng)格建議 . 86 10.3. 景觀設(shè)計建議 . 87 10.4. 單體設(shè)計及裝修標準建議. 89 10.5. 商場功能定位與商業(yè)配比、配套設(shè)施的設(shè)置. 94 10.6. 設(shè)備設(shè)施及智能化應(yīng)用建議. 99 10.7. 工程規(guī)劃設(shè)計的本錢、時機與時機研究. 100 11.工程經(jīng)濟性評估 . 10011.1. 工程分期開發(fā)設(shè)想. 101 11.2. 一期經(jīng)濟分析 . 101 1

6、1.3. 工程后期分期開發(fā)可供選擇方案. 106 11.4. 多方案經(jīng)濟收益比較. 117 12.工程操作及營銷策略 . 11912.1. 對工程操作的建議. 119 12.2.工程營銷運作網(wǎng)絡(luò)圖. 120 12.3. 工程營銷主題與營銷總體策略. 121 12.4. 工程營銷推廣籌劃. 128 12.5. 工程營銷費用 . 139 12.6. 銷售組織及管理. 139 13.工程開展?jié)摿Ψ治黾敖ㄗh . 14413.1. 對工程升值有利因素的分析. 144 13.2. 工程保值增值不利因素分析. 144 14.工程綜合評價 . 14514.1. 綜合評價意見 . 145 14.2. 對工程開展

7、的建議. 145 14.3. 對工程面臨的重大問題的說明. 146 平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神4 1.工程開展時機研究1.1.平果縣概況，總?cè)丝?45.65萬人，聚居著壯、漢、瑤、苗等 20個民族， 其中壯族 41.02萬人，占總?cè)丝诘?89.85%。城市規(guī)劃建設(shè)總面積36 平方公里，目前城區(qū)面積已達 11.8平方公里，縣城總?cè)丝谝堰_10多萬人。地理位置 ：處于東經(jīng) 108度 18 分至 107 度 53 分、北緯 23 度 12 分至 23度 54 分之間。平果縣具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，處在國家“西部大開發(fā)形成的“南寧貴陽昆明經(jīng)濟帶的咽喉地帶，又處于“中國東

8、盟自由貿(mào)易區(qū)，是大西南出海的重要通道，是右江河谷經(jīng)濟開發(fā)帶的重要組成局部。境內(nèi)有國家特大型企業(yè)中鋁廣西分公司、西南華南電力系統(tǒng)重要樞紐500 千伏超高壓變電站等，南昆鐵路、324 國道、南百二級公路和右江穿境而過，兩條省級公路經(jīng)縣城輻射到周邊各縣；右江河上溯百色，下達南寧、梧州、廣州出海，形成了公路、鐵路、水路四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。 縣城處在南寧至百色線的中心，距南寧市 118公里，距百色市 129 公里，是南寧至百色政治、文教、科技交流及經(jīng)濟開展的橋梁，是南寧中心城市向桂西北地區(qū)輻射的重鎮(zhèn)。區(qū)位優(yōu)勢 ：平果是我國大西南出海通道上的重鎮(zhèn)，為滇、黔、桂三省區(qū)的交通要沖，桂西重要的商貿(mào)物資集散地。

9、在廣西宏觀經(jīng)濟戰(zhàn)略布局中，平果處于桂東南開放與桂西開發(fā)的結(jié)合部，是右江河谷經(jīng)濟開發(fā)帶的重要組成局部，是國家大型骨干企業(yè)平果鋁 及西南、華南電力系統(tǒng)重要平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神5 樞紐 50 萬伏超高壓變電站所在地。縣城駐地處在廣西首府南寧市和桂西中心城百色市之間，與兩地距離約為120 公里，成為承接并發(fā)揮南寧中心城市向桂西山區(qū)經(jīng)濟輻射與吸引的二傳手 。自然氣候c，年無霜期長達 345 天以上，多年平均降雨量為 1356 毫米，一年四季均宜耕作。全縣以石山丘陵為多，開展林業(yè)、畜牧業(yè)有廣闊天地。主要糧食作物有水稻、玉米、大豆等，主要經(jīng)濟作物有甘蔗、木薯等，主

10、要林木有杉木、松木、竹子等。交通優(yōu)勢： 國道 324 線穿城而過，并有兩條省公路經(jīng)縣城輻射到周邊各縣；南昆鐵路已開通運行， 在平果境內(nèi)設(shè)有四個客貨運站；2007 年開通的南昆高速公路將穿越境內(nèi)；右江平果港上逆百色，下達南寧、梧州，經(jīng)廣州出海，通航通力為上航250噸，下航為 360噸。平果縣已形成了公路、鐵路、水路四通八達的立體交通網(wǎng)絡(luò)。為了實現(xiàn)富民興縣目標， 平果縣充分發(fā)揮各種優(yōu)勢， 不斷優(yōu)化投資環(huán)境， 積極引進外資，全力打造工業(yè)強縣。 逐步形成以平果鋁為龍頭、 平果工業(yè)園為載體，集有色金屬冶煉及加工、建材、制糖、化工、食品為一體的新興工業(yè)城市。同時加大城市建設(shè)力度，推進城鎮(zhèn)化進程，城市面貌日

11、新月異。平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神6 平果既是是百色地區(qū)通往首府南寧的南大門，又是云南、 貴州、廣西的交通要沖，區(qū)位優(yōu)勢顯著。1.2.經(jīng)濟開展因素房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟開展間存在互動關(guān)系。經(jīng)濟開展水平是房地產(chǎn)開發(fā)投資及開展的根底，房地產(chǎn)的健康開展又會促進國民經(jīng)濟的開展。從 2000 年以來平果經(jīng)濟開展的速度及其數(shù)據(jù)來看，其經(jīng)濟開展保持持續(xù)穩(wěn)定的開展態(tài)勢，總體經(jīng)濟實力進一步增強。國民經(jīng)濟開展快速穩(wěn)定 ：2003 年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值約35.82 億元，同比增長 35.01%， 2004 年預(yù)計到達 50.87 億元，同比增長42.02%。全縣財政收入 5.

12、94 億元，增長 22.8%，2004 年預(yù)計到達 7.4 億元。全縣固定資產(chǎn)投資完成平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神7 13.6 億元。平果縣歷年 gdp 總值一覽表單位：億元年份2000 2001 2002 2003 2004預(yù)計gdp 增長率- 8.82% 28.78% 35.01% 42.02% 三大產(chǎn)業(yè)中第二產(chǎn)業(yè)占較大比重： 2003 年一、 二、 三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 16.58： 67.15：16.27，生產(chǎn)總值分別為5.94億元、24.05億元、5.83 億元，工業(yè)占有較大的比重，而第三產(chǎn)業(yè)占的比重最小。2003年平果縣三大產(chǎn)業(yè)比重圖16.58%67.1

13、5%16.27%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)全縣固定資產(chǎn)投資大幅增長：自 2002 年起，平果固定資產(chǎn)投資有較大增長，2002年固定資產(chǎn)投資達13.57億元，同比增長 132.8%，2003 年達 13.6 億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資7480 萬元，預(yù)計 2004 年全縣固定資產(chǎn)投資達14.2 億元，房地產(chǎn)投資將超過 1 億元。人民生活水平繼續(xù)提高。 2004 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約7572 元，增長13.2%；2003年農(nóng)民人均純收入1528 元，增長 9.8%，預(yù)計 2004年達 1754 元；平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神8 2003年在崗職工年平均工資1

14、6829元，增長 14.2%，預(yù)計 2004年達 17800元。2003年全縣社會消費品零售總額41.6 億元， 2004年預(yù)計達 46 億元。2000-2004 年人均可支配收入總表單位：元 / 人年年 份2000 2001 2002 2003 2004 預(yù)計城鎮(zhèn)居民人均可支配收入- - - - 7572 農(nóng)民人均純收入1168 1290 1392 1528 1754 在崗職工年平均工資2077 12553 14732 16829 17800 以上資料來源于平果縣統(tǒng)計局數(shù)據(jù)說明：平果縣濟和社會開展正處在經(jīng)濟開展周期的上升期，經(jīng)濟指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步的增長，由于平果擁有豐富的鋁礦資源

15、， 在工業(yè)方面增長迅速， 而第三產(chǎn)業(yè)所占比重偏低， 但隨著平果鋁工業(yè)的加大投入，會帶來越來越多的人流物流， 以及城市的開展建設(shè)， 第三產(chǎn)業(yè)將有很大的開展?jié)摿ΑｎA(yù)計2004年 gdp 總值將超過 50 億元，今后 3 年，gdp 的增長速度將呈持續(xù)穩(wěn)定的開展上升態(tài)勢，為房地產(chǎn)業(yè)開展提供良好的經(jīng)濟根底。社會經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)步開展， 尤其是利用得天獨厚的鋁資源大力開展經(jīng)濟，使平果成為百色地區(qū)乃至廣西全區(qū)經(jīng)濟水平較好的縣市，城市居民的收入水平得到提高，居民的生活質(zhì)量進一步改善，人均消費繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場在近年來邁入開展軌道， 逐步興起，激發(fā)出可觀的居住消費欲望，居住類消費指數(shù)將持續(xù)擴大。平果萬冠工程開展

16、籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神9 1.3.人口因素2003 年，全縣共有人口45.82 萬人，增長 0.38%，縣城人口到達13 萬人左右。 數(shù)據(jù)來源于平果縣統(tǒng)計局從目前來看，平果人口總量不大， 人口增長率低，對房地產(chǎn)市場的支撐偏弱。但從平果的開展規(guī)劃看，平果是南寧到百色之間的重要樞紐，擁有鐵路、公路、水路的立體交通優(yōu)勢， 并利用得天獨厚的鋁工業(yè)優(yōu)勢， 致力于打造百色副城市中心、 “南寧的后花園，隨著平果鋁投資建設(shè)力度的加大，大型客、貨運站、高速路等交通設(shè)施的完善， 將帶來大量的人流，常住人口與流動人口都將大大增加。根據(jù)新的城市規(guī)劃， 平果 2021 年縣城規(guī)劃人口到達20萬

17、人，這將為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場包括住宅、商業(yè)物業(yè)提供有力的支撐。對開展房地產(chǎn)業(yè)而言， 我們不能單就平果現(xiàn)有人口進行衡量，而應(yīng)該從平果及百色周邊縣市的人口進行衡量。2000-2004 年平果縣人口統(tǒng)計表單位： 人年份2000 2001 2002 2003 2004預(yù)計總?cè)丝谌?54918 455020 456513 458275 460000 資料來源：平果縣統(tǒng)計局結(jié)論：經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的增長，居民收入水平不斷提高，消費快速增長，為房地產(chǎn)市場提供了根底，鑒于平果區(qū)位、工業(yè)經(jīng)濟的特殊優(yōu)勢以及本工程的特性，將輻射到周邊縣市的大量人口， 人口量的提升， 將帶來可觀的房地產(chǎn)市場消費需平果萬冠工程開展籌劃報告xx

18、房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神10 求。1.4.社會與文化因素平果縣全境處于南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，具有開展亞熱帶作物生產(chǎn)所需的豐富光溫及降水資源優(yōu)勢。平果縣的工業(yè)開展思路是：充分發(fā)揮平果縣沿江、沿線、近海、近城的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，充分利用平果鋁的輻射帶動作用，全面實施“借鋁興平和 “非公興平戰(zhàn)略， 圍繞平果鋁生產(chǎn)生活需要， 大力開展配套工業(yè)。平果縣工業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有：鋁加工業(yè)、制糖業(yè)、建材工業(yè)、化工工業(yè)和冶金工業(yè)，已形成五大產(chǎn)業(yè)群。在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方面， 加快基地建設(shè)步伐， 抓好龍頭企業(yè)的培育工作。 今年將種植名特優(yōu)水果萬畝、劍麻3 萬畝、霸王花 2 萬畝、甘蔗 15 萬畝、木薯 6 萬畝，在全縣

19、范圍內(nèi)建立起萬畝葡萄基地，5 萬畝的劍麻、霸王花基地，萬畝桑蠶基地等系列基地。在城鎮(zhèn)化建設(shè)方面，樹立經(jīng)營城市的理念，提高城市品位，堅持以人為本，通過完善土地使用制度，盤活土地資產(chǎn)。同時以房地產(chǎn)、市場建設(shè)為突破口，推動第三產(chǎn)業(yè)開展。 三大經(jīng)濟塊都以 “工程帶動、招商引資為主線。 該縣圍繞“桂西次中心城市、 國家重要鋁工業(yè)基地、 地區(qū)性物資流通中心和現(xiàn)代森林山水生態(tài)城市這一功能定位開展工作， 一方面通過招商引資引進城市建設(shè)工程，另一方面加根底設(shè)施建設(shè)進行城區(qū)建設(shè)，拉大了城市框架。黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人始終關(guān)注著百色老區(qū)的經(jīng)濟開展，老一輩無產(chǎn)階級革命家對平果鋁的建設(shè)寄予厚望。1986 年鄧小平的一句“廣西平

20、果鋁要搞，從此百色平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神11 地區(qū)“平果鋁在平果縣誕生了，平果鋁的興建， 為百色革命老區(qū)特別是平果縣的經(jīng)濟開展注入了強大的經(jīng)濟活力。1.5.政策與法律因素1.5.1. 國家及平果有關(guān)房地產(chǎn)及經(jīng)濟社會開展的政策法規(guī)與變化趨勢目前國家及廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法規(guī)主要有：?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定?、?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?、?商品房銷售管理方法?、?城市商品房預(yù)售管理方法 ?、?關(guān)于標準房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知?、 ?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?、 ?關(guān)于整頓和標準房地產(chǎn)市場秩序的通知?、 ?招標拍賣掛牌出讓國有土

21、地使用權(quán)的規(guī)定?、 ?關(guān)于進一步標準建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)的通知 ?、?物業(yè)管理條例 ?等。 2004 年國家抑制經(jīng)濟開展虛熱宏觀調(diào)控相關(guān)政策：相關(guān)金融政策 ：商業(yè)銀行的存款準備金率從現(xiàn)行的7%調(diào)高到 7.5%，減少銀行可放貸資金；房地產(chǎn)開發(fā)工程不含經(jīng)濟適用房資本金比例從25%調(diào)高到35%以上，購房按揭貸款的審核發(fā)放將更加嚴格。相關(guān)土地政策 ： 開展土地市場治理整頓， 特別是清理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地河非法占地等行為。 除經(jīng)合法批準可以分期建設(shè)的工程外，其他建設(shè)工程用地一律不得分期辦理建設(shè)用地審批； 控制土地供給；控制土地出讓按揭貸款；逾期不開發(fā)將收回土地使用權(quán)等。平果萬冠工程開展籌

22、劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神12 法規(guī)政策變化趨勢分析：眾多新法規(guī)政策的出臺及原有法規(guī)政策的更新，使房地產(chǎn)市場進一步標準，表達在以下幾個方面：1、 2004年國家抑制經(jīng)濟開展虛熱宏觀調(diào)控、控制固定資產(chǎn)投資的大背景下，陸續(xù)出臺多項金融、土地政策，旨在控制不良貸款，降低金融風(fēng)險，限制土地供給，抑制增長過快的房地產(chǎn)投資。近年內(nèi)此類政策的出臺將成為一股主流趨勢。2、房貸等新政策進一步提高房地產(chǎn)開展商進入門檻，將促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程， 開發(fā)企業(yè)必須在資金、 技術(shù)等多方面具備相當(dāng)?shù)膶嵙Σ拍芰⒆阌谑袌觥?、國家對固定資產(chǎn)投資的控制影響到房地產(chǎn)土地量的供給，在土地量有限，市場需求不斷

23、擴大的形勢下，擁有充足土地量的房產(chǎn)企業(yè)將得到開展壯大的契機，土地量有限的房產(chǎn)企業(yè)將遇到開展阻力。未來的政策走勢 ：預(yù)計今年政府對土地、 金融政策將繼續(xù)從嚴控制， 市場將逐步走向標準化、 專業(yè)化、高效化。另外，政府還將繼續(xù)開展土地市場治理整頓，特別是清理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地等行為。1.5.2. 平果開展規(guī)劃對工程的影響平果縣城市總體規(guī)劃 ?1998-2021年?于 1999年 7 月經(jīng)自治區(qū)人民政府審批，目前平果縣按新的城市總體規(guī)劃實施近期規(guī)劃工程。城市人口規(guī)模為 25-30萬人，規(guī)劃城區(qū)面積為 30 平方公里，城市開展分近期2000-2005年 和遠期 2005-2021平

24、果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神13 年兩個階段。近期開展 ：以馬頭鎮(zhèn)為根底， 推動 324 國道沿線和新安工業(yè)園開展城鎮(zhèn)，人口達 13 萬多人，新增工程有廣場活動中心，體育活動中心，文化活動中心，各類專業(yè)市場，完成馬頭山公園和城區(qū)道路建設(shè)，拉大城市道路框架。遠期開展 ：隨著根底設(shè)施建設(shè)投入， 將跨越右江， 全面開展江北區(qū)和江南區(qū)建設(shè)。城市定位 ： 桂西次中心城市；我國重要的鋁工業(yè)基地和地區(qū)性物質(zhì)流通中心；右江河畔上的山水園林城市。近年來，平果縣加大城市建設(shè)和管理力度，加強市容環(huán)境綜合整治， 有效地改善城區(qū)環(huán)境， 城市規(guī)劃建設(shè)管理工作上了新的臺階，城市功能不斷完善

25、， 城區(qū)面貌一新。到 2003 年底，城區(qū)建成面積11.8平方公里。縣城區(qū)新建、擴建市政道路共12 條，長度 20 公里，道路面積 47.55萬，土建工程共投入資金6165 萬元。其中新建的城區(qū)主要干道鋁城大道、教育路和城龍路土建投資 2752 萬元，建成道路全長6.23 公里，道路面積 18.52 萬，舊城區(qū)道路擴建改建共投入3413 萬元，道路長度為8.64 公里，道路面積為28.99萬。城區(qū)的街道綠化環(huán)境不斷改善，綠化工程共投資500多萬元，新建、擴建道路人行道和隔離綠化帶全部種植路樹，草皮和花灌木。到2003 年底，城區(qū)綠化面積達 23 萬。平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)

26、高效創(chuàng)新誠信團隊精神14 2005年，縣政府將完成 ?平果縣工業(yè)規(guī)劃 ?、?江南工業(yè)區(qū)詳細規(guī)劃 ?的修訂。根據(jù)城市開展規(guī)劃， 未來 510 年，平果縣工業(yè)重點規(guī)劃開展 “兩區(qū)兩帶：依托平果鋁， 重點規(guī)劃開展江南鋁加工工業(yè)區(qū)；效勞平果鋁， 沿右江兩岸開展平果鋁配套的化學(xué)工業(yè)帶；拓展冶金、建材、農(nóng)產(chǎn)品加工等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加快開展城北工業(yè)帶； 拓展勞動密集型產(chǎn)業(yè)平臺， 建設(shè)縣城東南部南百高速公路出口勞動密集型產(chǎn)業(yè)區(qū)。江北區(qū)規(guī)劃開展為平果集居住、行政、文化、商業(yè)于一體的綜合區(qū)，其中又分為舊城區(qū)和城市開展新區(qū)。 舊城區(qū)集中了傳統(tǒng)的商業(yè)、 居住區(qū)，正進行舊城改造；縣城同時向東拓展，開展建設(shè)城市新區(qū)，致力于

27、打造平果新的行政、文化、商業(yè)中心。縣政府已投入3000 萬元，在新區(qū)建設(shè)平果文化公園的一期路網(wǎng)工程和行政信息大樓等， 2004年底交付使用。南寧百色高速公路將在近年內(nèi)建設(shè)完成。2005 年 1 月 16 日開工，主線全長 188 公里，總投資 51.5 億元，方案于 2007 年底建成通車。屆時，從南寧到百色只需 2 個多小時，而從南寧到平果約1 小時車程。此外，大型客運、貨運站正在規(guī)劃建設(shè)中；右江半島將規(guī)劃建設(shè)1500 畝的別墅區(qū)，集居住、學(xué)校、商業(yè)、娛樂于一體。平果縣城區(qū)規(guī)劃示意圖：平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神15 按照平果城市開展規(guī)劃， 在未來 510

28、 年左右的時間， 平果將依托鋁工業(yè)優(yōu)勢，革命老區(qū)的歷史傳統(tǒng)優(yōu)勢，作為百色南大門、鄰近首府南寧的區(qū)位優(yōu)勢，以及南昆鐵路、南百高速公路的交通優(yōu)勢，打造“百色副中心城市、“南寧后花園及“南寧平果 1 小時經(jīng)濟圈， 將大大增強其集聚力與輻射力，輻射范圍將從平果周邊區(qū)域擴大到百色周邊縣市。對本工程的影響：平果縣城的開展將以江南區(qū)與江北區(qū)為重點，城區(qū)東擴已成為城市開展的必然趨勢，新區(qū)將開展成為平果新的行政、文化、商業(yè)、居住中心。本工程位于城市新區(qū)開展的核心地帶， 緊鄰平果縣政府新址及文化公園，是該區(qū)域開展成為新商業(yè)中心的龍頭工程，具有舉足輕重的地位，將得到政府重點扶持。本工程將開展成為平果新型的大型購物中

29、心，平果綜合優(yōu)勢的開展效應(yīng)以及城市集聚力、輻射力的增強、人流物流的增加，使本工程具有可觀的商業(yè)時機，江南工業(yè)區(qū)舊城區(qū)新城中心區(qū)平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神16 市場前景看好。 本工程應(yīng)抓住當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開展起步的契機、房地產(chǎn)市場消費欲望旺盛的良機，盡快啟動。1.5.3. 政府對本工程的優(yōu)惠及其影響為了進一步擴大對外開放，促進對外經(jīng)濟合作與技術(shù)交流，鼓勵國內(nèi)外客商來平果投資置業(yè)，促進平果經(jīng)濟建設(shè)開展，根據(jù)國家和自治區(qū)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，特制定平果關(guān)于鼓勵外商投資的規(guī)定，其中對本工程有優(yōu)惠和影響的包括：土地使用 ：土地使用權(quán)出讓價標準， 在城市基準地價根底上根據(jù)

30、出讓土地的位置、環(huán)境、用途和配套市政設(shè)施條件核定收取。縣政府出讓土地或劃撥土地時，根據(jù)工程性質(zhì)和固定資產(chǎn)投資額，按征地基準地價補貼3040。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)工程，原那么上按公開拍賣方式供地。稅費：對外商投資企業(yè)，免收用水、用電增容費和工程貼費；免收新型墻體材料專項基金、小城鎮(zhèn)建設(shè)配套費、建筑安裝工程勞動保險費等。其他相關(guān)優(yōu)惠措施 ：縣政府對外商投資工程實行 “一條龍效勞， 簡化辦事程序。縣政府成立工程聯(lián)合審批辦公室，對重大工程實行集體辦公、聯(lián)合審批、分頭承辦。 金融部門要及時辦理外商企業(yè)的資金往來，保證匯路通暢， 并積極為外商投資企業(yè)優(yōu)先解決其生產(chǎn)經(jīng)營所需的流動資金貸款。本工程是平果向外招商引

31、資的重點工程，將得到當(dāng)?shù)卣拇罅Ψ龀帧?除提供以上優(yōu)惠外， 政府為促進本工程建設(shè)的順利實施，斥資幾百萬元遷移工程地塊平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神17 中的三條高壓線；本工程招商經(jīng)營時利用政策引入商家等。1.5.4. 與工程運作密切相關(guān)的政策、法律問題研究最高司法解釋 ：最高人民法院 2003 年 5 月 7 日公布、6 月 1 日起施行，其中對開發(fā)商惡意違約、 欺詐等行為， 明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原那么，被稱為買房人的維權(quán)利器，對改變購房者在購房過程中的弱勢地位具有重大意義。 121 號文件：2003 年 6 月 13 日，央行發(fā)布 ?關(guān)于進一步加強房

32、地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 ?(銀發(fā) 2003 121 號)。 ?通知?對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲藏貸款、 建筑施工企業(yè)流動資金貸款、 個人住房信貸等七項內(nèi)容作了嚴格的標準管理。但房貸新政策在操作中將遭遇各地的具體問題，所以?通知?并沒有明確指出商業(yè)銀行執(zhí)行政策的時間，也沒有像其他規(guī)章制度發(fā)布時出現(xiàn)的“ 自本通知發(fā)布之日起，立即執(zhí)行的字眼。截止到目前，121文件細那么還未出臺。 18 號文件： 2003年 8 月 31日，國務(wù)院正式下發(fā) ?國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展的通知?(國發(fā) 18 號文)的文件，首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。并就房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)的一些問題做出了相對明確

33、的規(guī)定。要求 “ 加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，但“ 對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)工程，要繼續(xù)加大信貸支持力度。在121 文件和 18 號文的綜合作用下，房地產(chǎn)市場將進一步標準化。提高銀行儲藏金率：商業(yè)銀行的存款準備金率從現(xiàn)行的7%調(diào)高到7.5%，減少銀行可放貸資金； 房地產(chǎn)開發(fā)工程不含經(jīng)濟適用房資本金比例從25%調(diào)高到 35%以上，購房按揭貸款的審核發(fā)放將更加嚴格。平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神18 銀行加息： 從 2004 年 10月 29日起上調(diào)人民幣基準利率，這也是我國10 年來首次提高銀行存款利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27 個百分點，由現(xiàn)行

34、的 1.98%提高到 2.25%，一年期貸款基準利率上調(diào)0.27 個百分點，由現(xiàn)行的 5.31%提高到 5.58%。銀行加息對住宅消費影響較大，再次加息的可能性較大，加息的影響預(yù)計在2005 年上半年有所顯現(xiàn)。1.6.工程開發(fā)時機確實定及開發(fā)總時間的考慮因素基于以下幾個因素，本工程宜盡快啟動：目前平果縣的房地產(chǎn)處于起步階段，屬于賣方市場，無論是住宅還是商業(yè)物業(yè)都供不應(yīng)求，本工程應(yīng)抓好這一大好時機。工程區(qū)域?qū)⒁?guī)劃建設(shè)新城中心，目前工程周邊的縣政府新辦公中心、文化公園已建成，重點中學(xué)、星級酒店也在建設(shè)中，本工程宜加快啟動，與周邊物業(yè)同步開展，奠定區(qū)域商業(yè)的龍頭地位。平果的商業(yè)物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢，

35、距離本工程不遠就有幸福花園“ 鉆石購物中心、億鑫商業(yè)街等，而2005 年 3 月份本工程對面將有一占地 63 畝的工程進行土地拍賣。如不加快推出占領(lǐng)市場，將面越來越大的市場壓力。因此，本工程應(yīng)緊緊抓住近期房地產(chǎn)開展的良好時機，借助工程周邊大型公建設(shè)施帶來的有利影響， 在當(dāng)?shù)厥忻駥π碌纳虡I(yè)中心的各種猜測尚未得到驗證的時候，加快啟動，重點描繪新商業(yè)中心的錦繡前景，提升工程的投資價值，為工程創(chuàng)造更大的升值空間。平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神19 2.平果房地產(chǎn)市場分析2.1.平果房地產(chǎn)市場開展描述平果縣的房地產(chǎn)起步較晚，真正意義上的商品房開發(fā)從2003 年開始，目前

36、呈現(xiàn)各類產(chǎn)品銷售火爆的良好開展態(tài)勢。隨著縣域經(jīng)濟的開展，特別是平果鋁的建設(shè)開展，平果縣城面積不斷擴大，外地房地產(chǎn)公司不斷進軍平果縣， 房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫， 商品房銷售價格不斷走高，市場供不應(yīng)求。廣西億鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司作為平果縣的第一家房地產(chǎn)公司，2003 年開發(fā)了“浪琴嘉苑，該工程目前正在銷售二期。2004 年開發(fā)的工程有百色長江房地產(chǎn)開發(fā)的“幸福花園和 “幸福嘉園， 南寧大地福源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的“天地嘉園。2004 年上半年平果縣房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持強勁增長勢頭，投資規(guī)模再創(chuàng)新高，全縣完成房地產(chǎn)投資4149 萬元，同比增長倍。其中商品房施工面積136020 平方米，同比增長倍。人

37、們的購房欲望也日漸高漲，據(jù)近期一次房地產(chǎn)需求調(diào)查說明，在全縣14661人的調(diào)查對象中，近期考慮購置商品房的有13406人，占調(diào)查對象的91.43。房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)繁榮，有力推動了地方投資的強勁增長。上半年，地方工程完成投資30614 萬元，同比增長98.34，投資比重由上年的 34.33上升到 81.10。平果在售樓盤一覽表平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神20 工程名稱項 目 規(guī) 模供給量套推盤量套均 價元 / 銷售情況開盤時間備 注占 地畝總建筑面積 浪琴嘉苑80 180 左右1360 1360 一期 1000 元/左右， 目前1400 多元 /余 100 多套

38、2003 年幸福花園53500 328 328 a 區(qū) 1280 元/， b 區(qū) 1450元/根本售磬幸福嘉園25000 200 200 1430 元/左右未售2004年12 月 26日開始接受預(yù)定，當(dāng)天已預(yù)定 78 套天地嘉園30 20926 56 56 商住樓1448元 / ，別墅1230 元 /臨 街 商 住樓 售 出5套，別墅售出 7 套不詳56套 中臨街商住樓 20 套，獨立別墅36 套2.1.1. 供給量及需求量2003年平果縣房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7480萬元，2004 年預(yù)計在 10050 萬元左右。2004 年平果縣商品房實際銷售面積預(yù)計為33721 ，實際銷售額為 4804 萬

39、元，實際成交價格為 1425元/。2003年平果縣房屋施工面積為72290，2004年預(yù)計為 137419，2004年竣工面積預(yù)計為43442，但市場銷售率在 95%以上，這說明平果縣的商品房供需缺口嚴重，需求非常旺盛。 平果縣已售的商品房工程有金源花苑，在售的工程有浪琴嘉苑、幸福花園、幸福嘉園、天地嘉園，開發(fā)土地約 186 畝，總建筑面積約28 萬。從市場調(diào)查得知，目前消費欲望、消費能力最強的當(dāng)屬平果鋁工業(yè)園的職工，平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神21 其收入在當(dāng)?shù)貙僦懈咚剑?因為單位宿舍多為小面積戶型且陳舊，許多人急待換房。目前的多數(shù)樓盤中平果鋁職工成為主

40、力消費者，在近幾年內(nèi)的房地產(chǎn)市場，他們也將成為市場消費的主力軍。2.1.2. 空置情況目前平果縣房地產(chǎn)市場處于 “建多少， 賣多少的狀況， 產(chǎn)品領(lǐng)先的樓盤甚至尚未開工就已經(jīng)售磬。根據(jù)平果縣統(tǒng)計局的資料，2004 年房屋施工面積預(yù)計為 137419，竣工面積為 43442，竣工面積僅占施工面積的31.61%。由此可知，目前平果縣房地產(chǎn)的空置率較少，市場呈供不應(yīng)求狀況。2.1.3. 價格走勢從平果縣 2004 年在售的幾個工程的銷售情況分析，平果縣的房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢，漲幅較大，上漲幅度在150200元/之間。如浪琴嘉苑一期的均價為 1250 元/，二期的價格已經(jīng)上漲到了1400 多元

41、/；幸福花園 a區(qū)的均價 1280 元/，2004年 12月 26 日二期開盤時均價已經(jīng)是1450元/了。平果縣目前的房地產(chǎn)開發(fā)剛起步，市場供需缺口很大， 價格存在著廣闊的上揚空間。2.1.4. 平果縣商品房市場特點及其走勢2.1.4.1.平果縣商品房市場特點受傳統(tǒng)居住觀念及居住習(xí)慣的影響，平果縣宅基房比較多，對當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌龅臎_擊較大。平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神22 目前平果縣的房地產(chǎn)開發(fā)都是外地人投資建設(shè)，如浪琴嘉苑的開發(fā)商是一家浙江的企業(yè)，天地嘉園的開發(fā)商來自福建，但現(xiàn)有企業(yè)的綜合質(zhì)素普遍較低。工程規(guī)模不大，每個工程的占地面積在3080 畝之間，除天

42、地嘉園是以別墅為主的工程外，其他均為多層的普通商品房建筑。價格相差不大 各個樓盤均價相差幾十元/ ，但樓盤的品質(zhì)不斷提高，小區(qū)內(nèi)逐漸出現(xiàn)游泳池、中心園林等配套。三房戶型所占的比例很大， 一般為 80左右，二房及二房以下的戶型較少，個別樓盤甚至沒有。當(dāng)?shù)厝说淖》肯M觀念仍然停留在一生一次消費的層次，在總房款相差不大的情況下，更熱衷于一步到位，因此三房雖然供給量相對較多，但銷售情況良好。戶型設(shè)計水平日益提高。如幸福家園的戶型設(shè)計已經(jīng)防止了黑廚黑廁，出現(xiàn)了錯層、飄窗等更具人性化、個性化的設(shè)計。銷售火爆。目前平果縣大局部樓盤工地上還是一片黃土均已宣告售磬，且銀行貸款的成數(shù)和年限相對南寧較少或短，說明當(dāng)

43、地居民的消費能力、消費欲望較強。營銷渠道方面以本地的戶外廣告為主主要是街道旁橫幅，報紙那么主要選擇 ?右江日報 ?，而?南國早報 ?由于本錢高、廣告過多、效果不明顯等原因，極少被采用。由于銷售壓力小，開發(fā)商對營銷不夠重視，工程的現(xiàn)場包裝不講究，樓盤的資料較少，售樓部銷售氣氛不濃， 總體營銷水平還處于較低的階段。客戶來源以本縣城居民、平果鋁職工和周邊鎮(zhèn)、村的富裕居民為主。平平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神23 果鋁職工的住房條件較差，并且遠遠不能滿足職工的需求，雖然許多職工到南寧等地方買房，但畢竟“遠水救不了近火，考慮在工廠周邊區(qū)域買房仍然是許多職工的首選，只是目

44、前平果的商品房供給不能滿足他們的要求。而縣城的戶口、教學(xué)條件等對周邊鎮(zhèn)、村的局部先富起來的居民具有較大的誘惑力，吸引了不少消費者。2.1.4.2.平果在售樓盤分析浪琴嘉苑工程地址 ：城龍路 88 號開發(fā)商 ：廣西億鑫房地產(chǎn)開發(fā)代理商 ：南方房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)工程規(guī)模 ：占地 80 畝，分兩期開發(fā)，一期根本售罄。二期占地41.63 畝，建筑面積 89548 ，總戶數(shù) 1360 戶，由 18 棟多層住宅組成。銷售價格 ： 2003 年開盤均價 1000 元/左右，目前住宅均價 1400 元/左右，商鋪 4500 元/左右，汽車車庫 1698 元/，摩托車車庫 1498 元/。戶型及比例 ：三房 951

45、39 左右占 80%，少量二房。戶型二房三房四房樓中樓比例8%80%9%3%銷售進度 ：一期余幾套大戶型單位，二期余100 套左右。平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神24 工程進度 ：一期已交房，二期正在挖土，但已取得預(yù)售證，二期2005 年 6月交房。工程優(yōu)勢 ：地段優(yōu)越， 交通便利。 億鑫房地產(chǎn)公司作為平果縣第一家房地產(chǎn)公司，上市時間早， 但是幾乎無任何的競爭工程， 加上其土地本錢低， 價格廉價，銷售情況良好。工程劣勢 ：戶型種類少，戶型設(shè)計較差，動靜功能分區(qū)不明顯，普遍存在黑廁現(xiàn)象。小區(qū)無園林等配套設(shè)施，層高只有2.72.8 米，建筑質(zhì)量問題較多，且與業(yè)主發(fā)

46、生過糾紛，開發(fā)商在當(dāng)?shù)匦蜗蟛患眩诒^差。幸福花園工程地址 ：城龍路平果初中旁開發(fā)商 ：百色長江房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)模 ：占地 38.32 畝，總建筑面積 53500，其中商業(yè)面積15000，總戶數(shù) 328 戶，由 20 棟多層住宅圍合而成。綠化率31%，建筑密度 32%。銷售價格 ： 住宅 a 區(qū)均價 1280元/(2004年 7 月)， b 區(qū) 1450元/左右 2004年 12 月 ；商鋪 4000-6000元/左右，以 5500 元/居多。戶型及比例 ：二房85 占 6%，三房 80%94-131 左右，其余為四房141及樓中樓 230-260 。戶型二房三房四房樓中樓平果萬冠工程開展籌劃

47、報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神25 比例6%80%10%4%銷售進度 ：a 區(qū)已售罄， b 區(qū) 2004 年 12 月 26 日開盤，開盤前僅余一套樓中樓，其他已預(yù)定完畢。工程進度 ：少局部已建到二層，預(yù)計2006 年春節(jié)前后交房。工程優(yōu)勢 ：地段升值潛力大，層高3 米，戶型設(shè)計較具人性化，如飄窗、躍層、雙陽臺設(shè)計，動靜分區(qū)明顯，且戶型種類多，可滿足不同需要。小區(qū)設(shè)有園林、景觀、兒童樂園、游泳池等公共配套。銷售現(xiàn)場布置及管理較之別的工程顯得更為專業(yè)。工程劣勢 ：周邊學(xué)校較多，學(xué)校的播送會影響該工程的居住環(huán)境。幸福嘉園工程地址 ：興平路交通局對面開發(fā)商 ：百色長江房地產(chǎn)開發(fā)代理商

48、：南寧拓維工程咨詢工程規(guī)模 ：總建筑面積 37.5 畝，總建筑面積25000 ，其中住宅建筑面積23000，由 3 棟多層住宅圍合而成，總戶數(shù)200戶左右。銷售價格 ：1400多元/戶型及比例 ：三房94-131占 85%左右，其余為四房 164 和樓中平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神26 樓。戶型三房四房樓中樓比例85%7%8%銷售進度 ：2004年 12 月 26 日開始接受預(yù)訂，當(dāng)天已預(yù)訂78 套。工程進度 ：已開工工程優(yōu)勢 ：戶型設(shè)計較為科學(xué)，動靜、干濕明顯區(qū)分，使用率較高。工程劣勢 ：地段稍偏，周邊工廠多，空氣環(huán)境不理想。工程規(guī)模小，相關(guān)配套缺乏。天地

49、嘉園工程地址 ：龍江路火車站前開發(fā)商 ：南寧大地福源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工程規(guī)模 ：占地 30 畝，總建筑面積20925.99 ，由 1 棟臨街商住樓 20套和 36 棟獨立別墅組成。銷售價格 ：臨街商住樓 1448 元/，獨立別墅 1230 元/左右。戶型及比例 ：臨街商住樓 488508 ，一層為商鋪， 24 層為住宅， 20套；獨立別墅 29731936 套。銷售進度 ：銷售情況較差，僅銷售沿街商住樓5 套，別墅 7 棟。平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神27 工程進度 ：目前正在做地基， 2005年底交房。工程優(yōu)勢 ：平果首個別墅工程，占天占地，符合當(dāng)?shù)?/p>

50、人的置業(yè)傳統(tǒng)。工程劣勢 ：位置偏遠， 人氣稀薄，交通不便，治安隱患嚴重。 戶型設(shè)計較差，實用率不高，缺乏別墅所應(yīng)有的舒適感。2.1.4.3.平果縣房地產(chǎn)走勢分析未來 23 年內(nèi)，平果縣房地產(chǎn)開展將保持良好的開展態(tài)勢，市場供求關(guān)系在短期內(nèi)不會發(fā)生太大的變化。進入平果的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會越來越多，市場競爭特別是商業(yè)工程的競爭日趨劇烈，23 年內(nèi)仍處于賣方市場階段，但逐漸向買方市場過渡是必然的趨勢。隨著進入平果的外地企業(yè)數(shù)量的增加，必然會帶來新的開發(fā)理念和經(jīng)營管理模式，這將有利于促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的開展。消費者對戶型、 小區(qū)園林景觀等功能配套的要求逐漸向南寧的樓盤品質(zhì)看齊，產(chǎn)品的品質(zhì)將不斷上升，存在嚴

51、重設(shè)計缺陷的產(chǎn)品將得不到市場的認可。市場的競爭的焦點將集中在性價比上下之間的競爭。平果縣的房地產(chǎn)逐步走向標準化、專業(yè)化、市場化，具體表達在土地的獲取、建筑施工、商品房銷售的各個環(huán)節(jié)上，要求開發(fā)企業(yè)嚴格按標準辦事，提高誠信度，逐步樹立企業(yè)的品牌。而走品牌之路也是眾多房地產(chǎn)企業(yè)今后的主要開展方向，品牌的效應(yīng)將會越來越明顯。當(dāng)?shù)厥忻竦膫鹘y(tǒng)居住觀念將會發(fā)生較大的改變。隨著土地管理的嚴格平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神28 化，特別是土地“招、拍、掛后，土地的價值進一步提升，占天占地、商住合一的物業(yè)將會越來越少，逐步被普通的商品房替代。2.1.5. 潛在競爭性工程研究本工

52、程潛在的主要競爭有：鋁都名苑：工程為幾個私人合伙建設(shè)的工程，有局部小高層產(chǎn)品，未有售樓部。馬頭鎮(zhèn)教育路一工程，地段優(yōu)越，交通便利、市政配套齊全，占地63畝，容積率為 3，已完成工程規(guī)劃，方案于2005 年 3 月進行土地拍賣，起拍價為 3300萬元。江濱路一工程，地理位置稍為偏遠，占地29 畝，方案于 2005年初進行土地拍賣，起拍價為1100萬元。2.1.6. 未來35年內(nèi)房地產(chǎn)市場供需情況預(yù)測從平果縣近期的土地規(guī)劃 20002005年 ， 這幾年內(nèi)土地供給量為980 畝，至 2004 年底土地存量為138 畝，已開發(fā)的工程如浪琴嘉苑、金源花苑、幸福花園、幸福嘉園、天地嘉園，開發(fā)量約210

53、畝左右。由此可知，尚未開發(fā)的土地應(yīng)為 780 畝左右包括儲藏中的138 畝 。預(yù)計這些土地將在未來幾年內(nèi)開發(fā)，假設(shè)以 2.0 的容積率來粗略推斷，建筑面積約104萬，每套面積以 120 計算，約 8600 套。目前平果縣縣城人口為13 萬人，方案 2021 年將到達 20 萬人，隨著縣域經(jīng)平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神29 濟的開展， 縣城人口的增加， 必然帶來較大的需求量。 雖然平果局部市民到南寧購房的數(shù)量不少，但從市場調(diào)查的情況來看，靠近工作單位的商品房是他們的首選。特別是平果鋁職工的住房條件較差，眾多職工的住房得不到解決，而平果的商品房剛起步，商品房潛在

54、的需求空間很大。小結(jié)：目前平果縣房地產(chǎn)開發(fā)仍處于起步階段， 開發(fā)水平不高，樓盤綜合品質(zhì)較差。但市場需求旺盛， 銷售情況良好。 隨著競爭性工程的增多， 競爭態(tài)勢將會有所改變，因此本工程應(yīng)趁早入市，搶占市場，并且在樓盤品質(zhì)上提升，滿足當(dāng)?shù)刂小⒏呤杖腚A層的住房消費需求，實現(xiàn)利潤最大化。3.平果縣商業(yè)物業(yè)市場分析3.1.平果縣商業(yè)物業(yè)開展現(xiàn)狀長期以來，平果商業(yè)開展較為緩慢，處于相當(dāng)落后的開展水平。百貨大樓及周邊街鋪， 組成平果縣城傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，人流最為集中， 經(jīng)營內(nèi)容檔次相對較高，以服裝、電器為主。傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以外的街鋪，主要經(jīng)營建材、小五金、日雜一類的商品，檔次較低。商業(yè)形態(tài)上，主要以街鋪經(jīng)營為主，占

55、天占地的形式較為普遍。近年來，隨著房地產(chǎn)開展的起步，出現(xiàn)了住宅底商的形式。總的來看，平果商業(yè)形態(tài)單一、落后，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營混亂，經(jīng)營管理平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神30 水平低，其中百貨大樓經(jīng)營較差，處于半歇業(yè)的狀態(tài)。現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)與城市開展目標已越來越不相適應(yīng)。隨著城市的擴張， 平果的商業(yè)物業(yè)將呈以下開展趨勢：平果縣城區(qū)向東拓展， 將規(guī)劃建設(shè)新的城市中心， 并構(gòu)建新的商業(yè)中心， 更為現(xiàn)代、高檔、時尚，以適應(yīng)城市的開展定位。3.2.傳統(tǒng)商業(yè)街的街區(qū)功能分析1、東街 73間平果百貨大樓：經(jīng)營面積：約 4800 ，一層為超市、藥店；二層為服裝、床上用品等；三層

56、、四層為家具。經(jīng)營租金：一層約5 萬元/月左右，二層 3 萬元/月左右，但經(jīng)營一、二層需支付平果百貨公司53 名職工 300 元/人/月的工資。經(jīng)營情況：人流稀落 ,管理模式落后，經(jīng)營較為慘淡。其他街鋪 72 間經(jīng)營種類日雜五金建材藥店診所餐飲旅店維修家電空置其他間數(shù)24 18 6 5 4 2 2 2 9 比例25 2.78 平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神31 經(jīng)營范圍：以日雜、五金及便民效勞商店為主。經(jīng)營租金： 1000元/ 月/ 間左右含 2 層 ，鋪面寬 4 米，深 10 多米。多為一、二層連帶出租。路段環(huán)境：位于老商業(yè)中心地段，商業(yè)氣氛濃郁，但街道過于

57、狹窄，鋪面比較陳舊。2、北街 94間經(jīng)營種類五金建材餐飲維修玩具日雜空置其他間數(shù)38 15 3 3 3 22 10 比例3 4 3 平果縣北街商鋪經(jīng)營情況五金建材41%餐飲16%空置23%其他11%日雜3%維修3%玩具3%平果縣東街商鋪經(jīng)營情況五金建材25%餐飲7%維修3%旅店6%藥店診所8%空置3%家電3%其他13%日雜32%平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神32 經(jīng)營范圍：以五金建材為主，另有局部小面積的餐飲店。經(jīng)營租金： 10001200元/月/間居多。路段環(huán)境：街道非常狹窄，路旁還有一些臨時的蔬菜、水果攤，毗鄰學(xué)校，學(xué)生放學(xué)時段更顯得擁擠。3、民生路 92

58、 間平果縣民生路商鋪經(jīng)營情況服裝鞋帽31%日雜17%藥店診所13%旅店11%餐飲10%糧油8%其他10%另有：馬頭市場菜市 ，馬頭市場樓上經(jīng)營服裝、床上用品等。萬里行鞋城。經(jīng)營范圍：以服裝、鞋子為主。經(jīng)營租金： 10001500元/月/間左右。經(jīng)營種類服裝鞋帽日雜藥店診所旅店餐飲糧油其他間 數(shù)29 16 12 10 9 7 9 比例平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神33 路段環(huán)境：有眾多的路邊攤，環(huán)境比較雜亂，中段有“ 馬頭農(nóng)貿(mào)市場，人流量較多，適合中低價格的經(jīng)營日常用品。4、朝陽路 128間經(jīng)營種類服裝鞋帽藥店診所床上用品草席日雜餐飲旅店美容美發(fā)家具空置其他間

59、數(shù)55 10 8 8 8 7 6 6 5 3 12 比例 % 42.97 7.81 6.25 6.25 5.47 4.69 4.69 3.91 2.33 9.38 平果縣朝陽路商鋪經(jīng)營情況藥店診所8%床上用品6%草席6%日雜6%餐飲5%家具4%服裝鞋帽44%其他9%空置2%美容美發(fā)5%旅店5%另有：朝陽百貨大樓、供銷超市、五交化市場。經(jīng)營范圍：以服裝、鞋帽及床上用品為主，兼以藥店診所、餐飲、美容美發(fā)等。經(jīng)營租金： 1500元/月左右。路段環(huán)境：路邊攤較多，街道小，但人氣不錯。5、新興街主要路段 416 間經(jīng)營種類五金建材家具家飾床上用品服裝鞋帽文印辦公用品維修 通訊 摩托車家電餐飲藥店診所日雜

60、美容美發(fā)旅店 空置其他平果萬冠工程開展籌劃報告xx 房地產(chǎn)咨詢專業(yè)高效創(chuàng)新誠信團隊精神34 間數(shù)98 43 36 23 21 21 20 19 18 13 13 12 9 15 55 比例(%) 平果縣新興街主要路段鋪面經(jīng)營情況維修5%通訊5%服裝鞋帽9%家具家飾床上用品10%五金建材23%文印辦公用品6%美容美發(fā)3%空置4%旅店2%其他13%日雜3%藥店診所3%餐飲4%家電5%摩托車5%經(jīng)營范圍：主要經(jīng)營五金、建材、靠鋁城大道路段那么以陶瓷、摩托車經(jīng)營為主。經(jīng)營租金： 600-4000 元/月/間大局部連帶2 層出租 ，以平果百貨大樓附近租金最高，兩邊租金逐漸降低，靠煉沙路段大局部建筑在建。