1、房地產開發可行性報告金葵子商住樓規劃分區（A區、B區、C區）開發項目可行性研究報告呈報單位：金葵子房地產有限公司呈報時間：二0一一年四月二十五日一、項目概況（一）、開發項目區位條件 金葵子花園位于廣東省佛山市高明區明城鎮白管開發區，新滄江橋以東、高明大道南北兩側。西北起滄江河，東至城二路，南臨明七路。A、B、C三地塊為本花園規劃分區，與明城鎮隔河相對，旺中有靜，生活交通便利；湖光山色與園區景觀親水長廊連城一片，交相輝映，日暮晚襲，波光粼粼，自然畫卷，盡收眼底，是明城鎮地理位置最為優越的規劃分區之一。（二）、規劃方案 金葵子花園A區、B區、C區規劃總用地面積159.70畝，其中C區用地面積為88

2、.99畝，計劃居住人口4568人，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃東部地塊以居住為主，沿明七路以商業、辦公為主，西北邊沿滄江河一側作景觀長廊兼容一部分休閑、娛樂、健身場所。總建筑面積為140605，其中12層或12層以下住宅91364；18層住宅建筑面積為35316；商業、公用、辦公建筑面積為3840；地下儲藏室及地下車庫建筑面積10086；地下車庫1305個，建筑密度17%，容積率為2.2。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了

3、清新、雅致的人文居住園區。二、建設條件（一）、建設地點條件1、該規劃區地理位置優越，緊鄰明城鎮中心區與滄江河。2、靠近公路，交通便利，緊鄰廣明高速與江肇高速出口。3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。4、地塊大，但容積率較低，可規劃彈性充足，場地地形地質條件滿足建設要求。5、擬建規劃分區給排水、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，市場、超市、銀行、郵局、餐飲、健身、娛樂等生活服務設施盡在整體規劃中。（二）、建設實施條件1、發展商佛山金葵子科技有限公司是1998年注冊成立的高科技生物工程公司，經歷十三年的發展已成為一家集科研、生產、銷售為一體的國家火炬計劃重點高新技術、廣東省民

4、營科技企業。公司始終堅持以“創造未來，永續發展”為己任，決心為高明區的美好生活而貢獻力量。2、該地塊土地使用規劃設計條件已通過審批，詳細規劃及建筑設計均在落實中。3、該規劃分區距位于明城鎮明五路（高明大道）與城七路交界處的盈富馨園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。    三、投資環境分析（一）、宏觀環境分析1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體

5、上保持穩定且會穩中有升。2、國家、廣東省、佛山市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得高明區原本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了金葵子花園用地的商業價值。（二）、微觀環境分析1、隨著佛山五區的整合，產業結構的不斷深化及調整轉移。高明區交通、基礎設施配套建設的不斷完善，現高明已發展成為廣佛經濟圈中重要的經濟區域之一。另佛山規劃出“西江組團”并對高明的鎮、街進行調整，人工數量的不斷增加及居住的日益集中，對住房的要求更加緊迫，近年來高明區的房地產投資開發已邁入穩健的增長期，樓價有了較大的上升空間。種種利好因素均預示著高明板塊巨大的升值潛力，刺激房地產投資開發。其一，佛山建設第三大城市和城市

6、規劃的帶動，營造了良好的大環境；其二，產業經濟保持著每年15%20%的增長速度，提高了居民的收入水平，從而加大了房地產市場的需求空間。其三，佛山市干線公路規劃“五縱九橫兩豎”的交通網絡撒到高明，使高明將成為廣佛1小時經濟圈的重要區域。2、近年來，富星半島和高明碧桂園等的成功開發，在高明房地產市場引起轟動效應。目前，高明較高素質的樓盤有富星半島、高明碧桂園、比華利莊園、匯源豪庭、御泉灣等，這些樓盤成為了市場的焦點。這些高素質樓盤的出現改變了人們對高檔物業的消費觀念，優美的小區環境，完善的配套設施，精致的室內裝修，逐漸已成為市民的消費方向。3、高明區投資環境良好，政策比較優惠，特別是公司十幾年來與

7、高明區委、區政府建立了良好的合作關系，給發展集團所屬企業在高明區的發展創造了較為寬松的條件。金葵子花園的開發，是金葵子集團公司發展轉型的重要一步，是壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，實現企業可持續發展的動力之源。 四、市場分析與價格預測（一）、市場發展前景分析1、根據對今年以來出臺的房地產行業限購政策以及高明區場供需狀況等方面情況調查表明，高明區房地產業發展前景目前有壓力，成交量萎縮，買房者觀望情緒趨濃，以致于影響房地產商開發的正常腳步。但對正處于高速發展的縣級城市高明區來講，經濟的高速發展以及人口城鎮化的剛性需求，又是相互矛盾的。現要壓力越大，未來的反彈就越高。儲備更多的稀缺的土地資源，

8、將是任何房地產公司重要的不可多得的寶貴財富，為站立發展的另一個制高點的重要基礎。品房價格居高不下。2、2009年，在全球性金融、經濟危機的沖擊下，中國經濟大幅下滑，價格指數負增長，央行因此實施寬松貨幣政策的既定方針。在4萬億政府投資的引導下，銀行信貸大幅增長至9.6萬億，達到過去十年平均銀行信貸增長的3.5倍。貨幣供應量M2增長超過32%，而M2增長-GDP增長-通縮=22%，也就是說，貨幣供應量增長超過經濟正常運行所需貨幣需求22個百分點。結果，經濟實現了預期的V型反轉，全年GDP增長9.1%。但是，9.1%的經濟增長與超過32%的M2增長，意味著經濟運行創造一元錢的價值，貨幣供應量增長了3

9、.5元。危機時期貨幣的“過度”寬松，埋下了通脹的隱患。正如華遠集團董事長任志強所講的以及從其分析房地產情況來看，不管什么情況下，名義房價都是高于實際房價，房子的抗跌性還是最強。在通脹時期里，最好的抗通脹產品應該還是房子。3、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城鎮面貌，進一步優化城鎮空間布局，推進高明區這座山林水都的人居城市的規劃建設，躋身精品居住城市行列，并吸引更多人群到高明購房居住。4、房地產營銷方式的改變,房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭

10、新格局。則提供便利、舒適的高性價住宅成為奪得房地產開發橋頭堡的重要手段。（二）、目標客戶的定位目標客戶群主要分為四類：一是鐘愛于高明區居住環境、人居品牌的購房群體；二是當地居民更換舊房、二次置業的購房群；三是當地農村人口城鎮化置業的購房群；四是致力于高明建設及創業、工作的外來購房群體。（三）、價格預測根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：1、小高層住宅均價3000元/；2、高層住宅均價3300元/；3、商業網點均價7500元/；4、車位均價5.5萬元/個；5、儲藏室均價1500元/。（以年CPI增長率計取價格增幅）五、項目實施計劃（一）、工程建設實施計劃1、現已取得

11、了土地使用權，將于今年底房地產開發各相關人員配備，完成項目規劃、單體設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，并著手售樓部建設、策劃宣傳，滿足2012年開工需要。2、為了合理利用資金，將采用滾動開發的方式，先開發C區中市場份額大、開發成本低、利潤空間大的小高層住宅和高層住宅，回收部分資金后再連續開發商業網點、地下停車場等單體工程，待配套設施完善后以及有良好的市場效應時再推進開發A區、B區。擬開發建設期為4年（20122015年），2012-2014年中擬開發面積140605，2014年中-2015年擬開發面積111717。3、以高管的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工

12、建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。 （二）、銷售計劃及營銷策略1、銷售計劃根據工程建設進度計劃及高明區房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2012年銷售收入13498萬元；2013年銷售收入34448萬元；2014年銷售收入10889萬元；2015年銷售收入29037萬元。合計總銷售收入87872萬元。2、營銷策略秉承企業“品質生活、金葵子”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定

13、位，建設適應客戶需求的樓盤產品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5）、利用品牌戰

14、略實現房屋銷售。有效地利用金葵子的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。 （6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。六、項目財務經濟分析（一）、投資估算按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為3

15、1,525.03萬元。（見附表3）（二）、資金籌措根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）（三）、項目經濟效益分析1、利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預測前提：土地173.6萬元/畝；營業收入33,666.10萬元；平均銷售單價3,705.27元/平方米；營業成本26,600.27

16、萬元；單位成本2,927.61元/平方米；稅金3,854.77萬元；費用1,070.00萬元；貸款利息1,310.4萬元。2、現金流量估算表（見附表6）本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。3、盈利能力分析（1）、靜態分析投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額                  =2,141.06/26,600.27=8.05%。（數據見附表5）（2）、動態分析項目凈現值為277.4

17、6萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。七、風險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米    占計劃銷售單價的92.82%盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價