1、上海中福集團信貸風險評估報告一、集團企業歷史沿革及概況中福地產公司于1992年創建，當時是中福福利企業華東公司旗下上海中福房地產發展公司開發分公司，是以房地產開發、設計、建設、經營和物業管理為主的國集聯營公司。1994年中福福利企業華東公司改制為中國中福實業有限公司。由于上海中福房地產發展公司1993年在浙江寧波建造金福賓館，因此1994年上海中福房地產發展公司開發分公司相應在寧波注冊成立了“浙江寧波市江東中福實業發展公司”。通過整合資源，1995年1月19日，由浙江寧波市江東中福實業發展公司（占90%）與中國中福實業有限公司（占10%），合資成立上海中福地產置業有限公司（下稱中福地產）。20

2、06年，中福地產由浙江寧波市江東中福實業發展公司全資控股，注冊資本9688萬元。公司的房產開發項目集中于寧波，后全盤移師上海，下設上海中福（集團）有限公司，集團公司下設公司涉及多個領域。1996年中福地產成立上海超通網絡通訊技術有限公司，又成立了上海第一家網吧上海超通網吧。1997年至1999年，因房地產陷入低谷，致使已建的中福公寓（榮民榮福）和中福大廈工程項目分別在封頂和完成地下工程后被迫停工。最終在黃浦區政府領導下，中福地產與兄弟單位一起組建了金陵東路裝飾按揭市場，艱難地渡過難關。2000年，中福地產成立上海中福室內裝潢有限公司、上海中福聯合物業管理有限公司和上海中福動拆遷有限公司。200

3、1年，中福地產通過資本運作，對外收購兼并，對內資產重組，在調整產業結構的基礎上，成立上海中福（集團）有限公司。2002年，成立上海中福酒店公寓經營管理有限公司、上海金福外灘置業有限公司。2003年，成立上海中福鋼結構建設工程有限公司、上海中福大酒店有限公司。2004年，成立上海中福停車庫發展有限公司。2005年，成立上海中福世福匯大酒店。先后開發建設了中福城、中福公寓、上南大廈、豪都廣場、中福大廈（金銀匯）、中福花苑（青年匯）、中福現代城（中福世福匯）等樓盤項目。此外，于2001年對其品牌進行了商標注冊，并將旗下所有開發的樓盤都以“中福”命名，整合了其品牌資源。2006年，“中福”商標被評為上

4、海市著名商標，公司品牌效應突出。二、集團企業關聯關系及集團企業涉及的主要行業寧波市江東中福實業發展有限公司 100%上海中福地產置業有限公司 100%上海中福（集團）有限公司 上海中福超通網絡通訊技術有限公司上海中福鋼結構建設工程有限公司上海中福室內裝潢有限公司上海中福酒店公寓經營管理有限公司上海中福大酒店有限公司上海中福聯合物業管理有限公司上海中福動拆遷有限公司上海中福世福匯大酒店上海金福外灘置業有限公司上海中福停車庫發展有限公司集團企業主要從事以房地產開發經營為主，施工管理、動拆遷、物業管理、酒店經營為輔，兼有房地產咨詢、房屋銷售租賃、裝潢設計施工和建筑材料經銷一體化的專業房地產公司。有具

5、備多年動拆遷經驗和資質的上海中福動拆遷有限公司；有具備專業住宅建筑和鋼結構住宅建設技術水準的上海中福地產工程管理分公司和上海中福鋼結構房屋制造有限公司；有較早就進入公寓式酒店管理的上海中福酒店公寓經營管理有限公司及上海中福世福匯大酒店；有集小區、樓盤管理和住宅裝飾裝潢于一身的上海中福聯合物業管理有限公司和上海中福室內裝潢有限公司；有精于市中心車輛停車管理的上海中福停車庫發展有限公司；以及最早進入網絡信息化領域的上海中福超通網絡通信技術有限公司。核心成員企業為上海中福酒店公寓經營管理有限公司、上海中福大酒店有限公司、上海金福外灘置業有限公司。上海中福超通網絡通信技術有限公司。系由中福地產置業有限

6、公司控股的有限責任公司。于一九九六年八月在工商行政管理局核準登記，注冊資金人民幣200萬元，總投資人民幣600萬元。并于一九九七年三月獲得上海市郵電管理局從事計算機信息網絡國際聯網、電子信箱業務的許可；一九九七年十二月取得上海市信息港辦公室頒發上海市計算機公眾信息服務業準營證；一九九九年三月由上海市國民經濟和社會信息化領導小組辦公室核準換發準營證；一九九九年二月獲取上海市公安局計算機管理監察處頒發的上海市公眾電腦屋計算機信息安全合格證；一九九九年五月獲得中華人民共和國計算機信息網絡國際聯網業務經營許可證。公司系專業從事電腦網絡通訊開發經營的高科技企業，是上海最早的ISP企業之一。業務包括：放開

7、范圍電信業務、計算機互聯網絡開發、計算機機房、綜合布線設計及施工、計算機安裝、調試、維修及軟件開發。以及網絡傳真和網絡電話服務、網絡信息資源開發和管理。公司于1996年9月，開辦了上海第一家INTERNET CAFF。上海中福鋼結構建設工程有限公司，是上海中福（集團）有限公司對內資產重組，于2003年按現代企業制度要求組建而成的具有獨立法人資格的子公司，注冊資本1000萬元，從事鋼結構制作、安裝和施工管理為一體的承包公司。公司現有具備豐富施工與管理經驗的專業技術管理人員18名，其中中、高級技術職稱人員12名，具有一批技術熟練、善于拼搏、熱心服務的施工人員，可以承接鋼結構工程的施工與管理，且提供

8、裝飾裝修、建材五金等施工與服務。公司在鋼結構住宅建設與管理平臺上，承接了高層鋼結構住宅中福城工程項目的部分結構施工和其他鋼結構工程的施工任務；參與了中福城三期、中福花苑、世福匯等百米高的高層鋼結構住宅和高層鋼結構商務樓的施工管理。上海中福室內裝潢有限公司。于2000年10月成立，由上海中福地產置業有限公司控股40%。公司現有具備豐富裝潢設計和施工管理經驗的工程技術管理人員15名，其中中、高級技術職稱人員10名、二級項目經理數名，主要從事居家、商鋪、娛樂場所、辦公空間及各類室內外裝潢裝飾工程。公司先后承接了中福花苑全裝修房和世福匯酒店公寓內部裝修等裝潢工程。上海中福酒店公寓經營管理有限公司，由中

9、福地產（占40%）與中福（集團）（占60%）合資成立，成立于2002年，注冊資本1000萬元，是一家產權酒店和酒店公寓專業管理公司。從事樓宇物業管理、酒店委托管理業務，為酒店及樓宇提供工程咨詢、前期物業管理的工程介入、產權酒店的市場策劃銷售、回租事務的各類文本撰寫、流程設計、投資回報的財務分析和測算等。上海中福大酒店有限公司，由中福地產（占40%）與中福（集團）（占60%）合資成立，成立于2003年，注冊資本100萬元。總投資5.6億元，占地面積3670平方米，總建筑面積46000平方米，是一幢集酒店公寓、商業、辦公為一體的綜合性樓宇。上海中福聯合物業管理有限公司，成立于2000年6月，注冊資

10、本50萬元，由上海中福地產置業有限公司控股39%。主要從事室內裝潢、建筑材料、裝潢材料、五金交電、儀器儀表等項目的開發業務。公司目前主要管理中福花苑（建筑面積110000平方米）、中福城二期（建筑面積60000平方米）以及中福城三期的前期物業管理，現總體物業管理面積已達到22萬平方米。物業為集酒店公寓、商業、休閑為一體的綜合性智能化樓宇。上海中福動拆遷有限公司，成立于2000年9月，它的前身是上海中福地產置業有限公司動拆遷中心，注冊資本1000萬元，由上海中福地產置業有限公司控股40%。公司成立前，首次參與了黃浦區88#地塊的動拆遷工作，僅用了半年的時間完成了500多戶居民的動拆遷任務，為上級

11、公司的首個樓盤的開發奠定了基礎。上海中福世福匯大酒店，于2005年成立，注冊資本1000萬元。酒店由主輔連體結構組成，主樓高三十一層，總建筑面積約50000平方米，是一座大型商務酒店，世福酒家（潮粵軒）位于酒店三樓。上海金福外灘置業有限公司，通過股權轉讓由中福地產（占49%）與中福（集團）（占51%）合資成立，成立于2002年，注冊資本5000萬元，是一家房產開發的項目公司。在黃浦區機關大樓旁建造了“中福現代城”。上海中福停車庫發展有限公司，成立于2002年初，注冊資本100萬元，其中中福集團控股85%。從事停車場庫的經營管理及相關業務。現擁有2個固定大型停車庫，標準停車位359只，室外露天專

12、業停車場2個，可同時容納200車輛各類機動車停放。三、集團企業法人治理分析（備注：經調查核實，由于程序繁瑣及無現實需要等原因，該集團未編制包含其全資子公司及控股公司等在內的集團合并報表。所以僅對我行貸款客戶中福地產的法人治理、業務經營情況和財務狀況進行分析）企業組織架構如下圖：團組織黨組織董事會監事會工會總經理 銷售部工程部開發部法務部資產管理部計劃財務部綜合辦公室 隊 隊 隊 隊 公司實行董事會領導下的總經理負責制，下設工程部、銷售部、計財部、辦公室等部門。公司實行扁平化管理，各部門領導直接向總經理匯報工作。公司董事長胡培毅，生于1955年8月，本科學歷，高級經濟師，1972年供職于黑龍江生

13、產建設兵團、1980年供職于上海吳宮飯店、1984年供職于上海毅發出租汽車有限公司、1989年赴意大利留學，1995年至今任該公司董事長。公司總經理高象柱，生于40年9月，大專學歷，高級經濟師，1961年加入海軍政治部，1977年就職于上海戲劇學院教務處，1984年就職于中國東方貿易公司，1986年就職于上海華藝工貿公司，1995年至今任該公司總經理。在管理方面，公司建立了一套完整的行政管理制度、財務管理制度以及工程質量管理制度等。公司對各部門制度落實情況進行定期檢查，并建立了較嚴密的考核機制和激勵機制。四、集團企業業務經營情況分析上海中福地產置業有限公司的收入來源主要為租金收入、房產銷售收入

14、及投資收益。租金收入：上海中福地產置業有限公司于06年與上海中福大酒店有限公司簽訂了租賃合同，將位于浙江中路283號地下1-2層、地上1-4層、地上L層、地上10層、地上15層出租給上海中福大酒店有限公司作為商業、旅館經營使用，年租金收入達到3540萬元，并按照5%的幅度遞增。同時，該公司還與上海中福（集團）有限公司簽署了相關租賃協議，以坐落于浙江中路283號地上24-25層出租給上海中福（集團）有限公司作為辦公使用，年租金收入達到1055萬元，遞增幅度同樣為5%。年累計租金收入可達到4595萬元。具體租金測算見下表：年份12345678合計出租率100%100%100%100%100%100

15、%100%100%年租金收入(萬元)4595 4825 5066 5319 5585 5865 6158 6466 43878 營業稅及附加(5.45%)250 263 276 290 304 320 336 352 2391 管理費用(5%)230 241 253 266 279 293 308 323 2194 租賃業務利潤4115 4321 4537 4763 5002 5252 5514 5790 39293 利息支出(5.94%)594 1129 1069 950 808 642 463 249 5904 年初借款本金200001900018000160001360010800780

16、04200年末歸還本金1000100020002400280030003600420020000現金流余額2521 2192 1467 1413 1394 1610 1451 1340 13389 房產銷售收入：上海中福地產置業有限公司的主營業務為房地產開發。其先后竣工的項目包括中福公寓、中福大廈、中福城一期（浙江中路188弄）、中福花苑一期（陸家浜路388號）、中福城二期、中福城三期、中福現代城（山東中路33號）等熱樓盤。目前公司在建項目為中福花苑二期投資收益：上海中福地產置業有限公司的投資收益主要來源于旗下金福外灘置業的房產銷售收入，如公司07年末累計實現投資收益15842萬元，即主要來源

17、于金福外灘。關于目前公司在建的中福花苑二期項目中福花苑二期位于黃浦區中福花苑一期東南側，東起中山南路、西至海潮路、南起國貨路、北至陸家浜路，項目總占地面積47240平方米，總建筑面積20萬平方米。該項目計劃總投資約19億元，其中土地及前期動遷成本約7億元，建安、基建、資金成本及其他各類費用合計約12億元。從投資成本看，一方面公司早在2001年就已取得該項目的土地使用權，因此土地購置成本很低，僅2000萬元左右。另一方面，由于項目地理位置處于世博會紅線規劃范圍以內，因此必須在2010年世博會開始之前竣工。為保證項目進度，公司必須在2008年10月份之前完成動遷工作，而公司于2007年才開始動遷工

18、作，動遷時間緊迫使得公司動遷成本偏高。該項目規劃建造10棟公寓式住宅，其中8棟小高層建筑，樓高18層；2棟高層建筑，樓高35層。根據公司的計劃，項目建成后，大部分將用于銷售，小部分可能作為中福地產集團后續項目的配套動遷用房（主要為位于福州路江西路的商辦樓項目）。五、集團企業財務狀況分析公司盈利能力情況項 目2009 年12月末余額2008 年12月余額 2007年12 月余額主營業務收入711078889210主營業務利潤111421703270營業利潤-25281218725投資收益0275215842利潤總額3.6276619125凈利潤-3.1275518042財務費用-27-10-60

19、銷售利潤率-7.62%14.82%13.41%資產報酬率-0.01%1.56%11.52%公司08年凈利潤較年初有較大幅度的下滑：一是08年公司投資收益為2752萬元而07年投資收益達到15842萬元，主要是07年所獲得的投資收益很大一部分是來源于其下屬企業上海金福外灘置業有限公司所獲得的房產銷售收入，而08年該公司并未運作新的房產項目；二是07年獲得21108萬元的周轉房銷售收入，核算入其他業務收入，而08年實現其他業務收入416萬元。2009年以來企業凈利潤出現負增長，主要是因為企業并未獲得成規模的房產銷售收入，且主要致力于中福花苑二期的開發項目。需要另外說明的是，企業的租金收入并未核算入

20、其營業收入，而是暫入其他應付款科目，截止2009年12月末其他應付款余額為97312萬元，企業將租金收入暫入其他應付款，從而達到調配每年利潤的目的。公司償債和運營能力情況 指 標近期（2009.12 ）上年度（08）前年度（07）長期償債能力資產負債率65.62%51.14%51.79%利息保障倍數-+流動性比率流動比率1.651.281.51速動比率0.350.410.54運營效率指標平均應收賬款周轉率332.51%31.64%1729.51%平均存貨周轉率5.21%10.47%38.28%總資產周轉率3.28%4.69%18.33%流動資產周轉率5.76%9.51%31.22%公司近三年的

21、資產負債率分別為51.79%、51.14%、65.62%，低于該行業70%的參考值，但2009年資產負債率增長較快，較2008年上升近15個百分點，長期償債能力尚可。公司凈資產平穩增長。在2007年有較高增長后，由2006年的66133萬元提高到2007年的84534萬元。2008年、2009年凈資產穩步增長，凈資產分別為87330萬元、87531萬元。公司2007年、2008年、2009年流動比率分別為1.51、1.28、1.65，均高于該行業1.2的參考值；速動比率分別為0.54、0.41、0.35,速動比率逐年下降，并均低于該行業0.65的參考值，短期償債能力一般。除平均應收帳款周轉率2

22、009年有所上升外，公司總資產周轉率、流動資產周轉率、平均存貨周轉率均呈不同程度地逐年下降，顯示企業資產經營效率有所下降。現金流量分析 指 標2009.122008年2007年經營活動現金流量流入小計289441940552908流出小計85574873234239凈 額-397491067318688投資活動現金流量流入小計34277615890流出小計57993237401凈 額-23-7155-21511籌資活動現金流量流入小計44105779518401流出小計4973884420281凈 額39131-1049-1880合 計-6402467-47232008年度公司經營活動產生的凈

23、現金流量為流入10673萬元；投資活動凈現金流量為流出7155萬元，是因為企業存在較多的對外長期股權投資；籌資活動凈現金流量為流出1049萬元，為累計歸還銀行貸款及利息支出。2009年公司經營活動現金流量、籌資活動現金流量以及現金流量凈值出現較大變化，經營活動現金流量凈額出現負值，為流出39749萬元，主要是因為公司的中福花苑二期項目已正式開工，從而占用大量運營資金。同時，伴隨著房產開發，其銀行融資金額也水漲船高，截止09年末籌資活動凈流量為凈流入39131萬元。六、集團企業授信情況分析目前集團企業授信合計23.45億元，具體如下：上海中福地產置業有限公司中國農業銀行15.6億元開發貸款授信，

24、目前已提款9.8億元，陸續用于支付中福花苑二期項目的動拆遷及工程費用。擔保方式為土地抵押，貸款期限2010年至2014年。中國工商銀行2億元經營性物業貸款授信，目前貸款余額2億元，以中福城三期房產為抵押，用于歸還其他應付款。杭州銀行上海分行2億元經營性物業貸款授信，已提款2億元，目前貸款余額19250萬元，以中福大廈部分房產為抵押。貸款期限8年，貸款資金用于置換工行5000萬元貸款，其余用于歸還其他應付款。上海中福（集團）有限公司中國工商銀行2.75億元經營性物業授信，其中1.65億元置換他行貸款，以中福城三期房產為抵押，貸款期限2009年7月16日至2021年6月20日；其余的1.1億元以中

25、福城一期房產為抵押，用于歸還其他應付款，貸款期限2006年至2016年。上海金福外灘置業有限公司中國農業銀行經營性物業授信1.1億元，目前貸款余額9200萬元。擔保方式為房產抵押，貸款期限2006年至2016年，用于歸還其他應付款。七、集團企業的其他重要事項上海中福地產置業有限公司貸款卡反映已結清不良貸款9900萬元。這是因為該公司的母公司寧波市江東中福實業發展有限公司于1996年與江北農行合作開發寧波金豐廣場（江北農行投資了相當部分資金，即江北農行搞三產）。之后，監管部門要求各家銀行必須剝離該類資產，雪上加霜的是，當時房地產行業遭遇了前所未有的低谷，導致貸款產生不良。同時由于寧波中福其發展主攻方