1、第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應用一、適用范圍收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。不適用于政 府機關、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。二、基本思路(一)收益為無限年期的房地產(chǎn)價值計算公式為：房地產(chǎn)價格=純凈益/資本化率(5-1)這種理論的抽象，包含著三個假設前提：(1)凈收益每年不變；(2)資本化率固定；(3)收益為無限年期。提示：參見教材52頁的公式2-14 ,二者是一樣的原理，大家要理解。(二)收益為有限年期的房地產(chǎn)價值計算公式為：這是一個在估價實務中經(jīng)常運用的計算公式，r為資本化率，成立條件為:(1)凈收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；收益年期

2、有限為no提示：參見教材52頁的公式2-15 ,二者是一樣的原理，大家要理解。（三）以上思路的具體運用運用收益法評估房地產(chǎn)價值，首先通過總收益減總費用求得凈收益；然后確定資本化率最后選用適當?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。三、凈收益（一）凈收益的含義1 .定義（接近于財務管理中現(xiàn)金凈流量的概念）凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。2 .在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。（1）實際凈收益指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益例如：i、當前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同

3、轉(zhuǎn)讓；ii、當前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；iii、收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；iv、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，還必須支付有關稅費，凈收益為負值。由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估（2）客觀凈收益含義房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。這個收益稱為客觀純收益。由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈 收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。3 .凈收益的計算公式凈收益=客觀總收益-客觀總費用（二）客觀總收益

4、（接近于會計中收入的概念）1 .含義總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關的各種設施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。2 .確定客觀總收益時候要注意以下問題（1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而不能以實際收益計算。（2）在計算以客觀收益為基礎的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳 利用狀態(tài)下的結(jié)果。 最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟中，應為正常使用下的正常收益。（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用 正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當披露租約情

5、況?！纠}】（08年度考試題）被評估房地產(chǎn) A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員 經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在 2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最 高年限。2006年5月底開發(fā)建設完工并投入運營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準，每年增加10元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費用由承租人承擔，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準日（2008年5月31日）市

6、場上同類商業(yè)用房的正常租金 （與評估對象A租金口彳仝一致）保持在每年每平 方米150元水平上，經(jīng)評估人員預測，評估基準日后的前3年的市場租金水平將在評估基準日市場租金水平的基礎上每年遞增1% ,評估基準曰3年后的市場租金水平基本維持在評估基準日后第3年的租金水平上，假設房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為 10%。要求：評估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價值（寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù)）。【答案】1.收益總年限=40(法定最高年限)-2-2=36 年2 .現(xiàn)有合同是否應該違約目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應該執(zhí)行合同。如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為：20

7、09 年： 150*(1 + 1%)-(110+20)】*1 000=21 500 元2010 年：【(150*(1 + 1%)2-(110+30)】*1 000=13 015元2011 年：(150*(1 + 1%)3-(110+40)】*1 000=4 545.15 元這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為21 500*(1+10%)-1+13 015*(1 + 10%)-2+4 545.15*(1+10%)-3=33 716元違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。3 .現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。收益現(xiàn)值=(

8、110+10+10)*1000/(1 + 10%)+140*1000/(1+10%)人2+150*1000/(1+10%)A3=346 581.52(元)4 .合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為客觀收益年限=40-2-5=33 年基準日三年后未來年租金收益=150*(1+1%)A3*1000=154 545.15( 元)收益現(xiàn)值=154 545.15*【1-1/(1+10%)人33/10% / (1 + 10%)A3=1 111126.49(元)5.最佳轉(zhuǎn)讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)3.在確定收益值時，可以按照以下思路進行（1）

9、需以類似房地產(chǎn)的收益作比較（2）需對市場走勢作準確的預測 ；（3）必須考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。（三）客觀總費用（接近于財務管理中付現(xiàn)費用的概念 ）1 .定義總費用是指取得該收益所必需的各項（付現(xiàn)）支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。2 .總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。3 .房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等四、資本化率資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關鍵的因素。（一）資本化率的實質(zhì)1 .資本化率在一定程度上反應了投資收益率提示：這里實質(zhì)上和教材第二章50頁的內(nèi)容一致，請大家對比學習。2 .資本化率的

10、大小與投資風險的大小成正相關的關系。3 .投資風險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。（二）求取資本化率的方法1 .凈收益與售價比率法（這個方法本質(zhì)上和139的例題方法接近）（1）收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價格等資 料。（2）計算各個交易實例的凈收益與售價比率（這實質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。(3)對所得實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評估房地 產(chǎn)的資本化率。例5-1在房地產(chǎn)市場中收集到五個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例，見表5-1(假設交易價格為無限年期)。表5-1凈收益與售價交易實例正確答案對以上五個可

11、以實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%注意：(1)在這里，凈收益/交易價格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實上隱含著一個假設，即 該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價格。這樣就有 P=A/r ,從而有 r=A/P 。(2)但是在教材139頁那個例題是基于機器設備的使用年限最大為n,所以P= AX(P/A,i,n)=A/rA ,從而有rA=A/P ,在使用內(nèi)插法才能夠計算獲得折現(xiàn)率r。2 .安全利率加風險調(diào)整值法資本化率=安全利率(銀行中長期利率)+風險調(diào)整值3 .各種投資收益率排序插入法4

12、 三)資本化率的種類1 .綜合資本化率定義將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。(2)適用對象及凈收益的范圍內(nèi)涵評估的是房地產(chǎn)整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。2 .建筑物資本化率(1)適用對象建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。(2)凈收益的范圍內(nèi)涵采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。3 . 土地資本化率(1)適用對象土地資本化率用于求取土地自身的價值。(2)凈收益的范圍內(nèi)涵采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。4 .綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系房地合一的

13、凈收益=土地凈收益+建筑物凈收益房地合一的凈收益=房地合一的價值(L+B) X房地合一的年收益率(即綜合資本化率r)土地凈收益=土地價值(L)x 土地的年收益率(r1)建筑物凈收益=建筑物價值(B)X建筑物的年收益率(r2)(L+B) x r= L Xr1+B x r2很容易得到：式中：r-綜合資本化率；r1- 土地資本化率；r2-建筑物資本化率；L- 土地彳直;B-建筑物價值明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率,期望投資收益率，和我們在第二章講收益法的基本原理時講授的折現(xiàn)率實質(zhì)上是一樣的。五、計算公式（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)

14、純收益/綜合資本化率（5-5）房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金（二）單獨評估土地的價值1 .由土地收益評估土地價值一 -適用于空地出租土地價值=土地凈收益/ 土地資本化率（5-6）土地凈收益=土地總收益-土地總費用土地總費用=管理費+維護費+稅金2 .由房地產(chǎn)收益評估土地價值（1）方法一（建筑物價彳1扣除法）土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值（5-7）建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額X已使用年數(shù)當耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限當耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額=建筑物重置成本/土地使用權(quán)

15、尚余年限注意：上述關于年貶值額的公式的基本原理是65 頁 2-36。這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設結(jié)束開始投入使用的時候開始計算）中取短。年貶值額本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán) 由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計算應該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。當土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的耐用年限時，

16、采用耐用年限計算 年貶值額，而且需要考慮殘值。補充：物權(quán)法規(guī)定，對于住宅用地到期后自動續(xù)期，此處所說的自動續(xù)期是有前提 的，那就是住宅建設用地使用權(quán)，也就是說你所購買的房子的土地使用性質(zhì)是居住用地， 只有這樣的住宅產(chǎn)品用地使用權(quán)屆滿后，可以自動續(xù)期。而其它非住宅性質(zhì)用地上的產(chǎn)品， 不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿后的自動續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。（2）方法二（建筑物收益扣除法）土地價值=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）/ 土地資本化率 （5-8）建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值x建筑物資本化率（三）單獨評估建筑物的價值1 .建筑物價值=房地產(chǎn)價值-土地價值 （5-9）2 .建筑物價值=（房地產(chǎn)純收益-土

17、地純收益）/建筑物資本化率（5-10）特別注意：（1）這里公式（5-5）（5-6）（5-8）（5-10）,計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價值，應該使用公式（5-2）,而且土地的年限應該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。3 2）房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費六、應用舉例例5-2有一宗土地，出讓年期為 50年，資本化率為10% ,預計未來前5年的凈收益 分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始凈收益大約可以穩(wěn)定 在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價值。正確答案例5-3有一宗房地產(chǎn)，2003年的凈收益為50萬元，資本化率為5%

18、,若：（1）未來各 年的凈收益將在上一年的基礎上增加1萬元；（2）未來各年的凈收益將在上一年的基礎上增長1%。試分別評估兩情況下2003年初的房地產(chǎn)價值。正確答案凈收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的價值計算公式為:式中，a為第1年凈收益，以后各年凈收益按等差級數(shù)遞增，凈收益每年遞增額為b,r資本率。（此公式的原理和來源，參見 53頁公式2-19）凈收益按等比能數(shù)遞增，收益年期無限的價值計算公式為：式中，a為第1年凈收益，以后凈收益按等比級數(shù)遞增，凈收益逐年遞增比率為s, r為資本化率。（此公式的原理和來源，參見 54頁公式2-23）因此:（1）P - 'H7- " 1400

19、（萬兀）5% 1% 尸（2） P = 一 = 1250 （萬元）例5-4某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán),并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%,每年需要支付的管理費為年租金的3.5% ,維修費為建筑重置價格的1.5% , 土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元

20、，保險費為重置價的0.2% , 土地資本化率 7% ,建筑物資本化率8%。假設土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價值?！敬鸢浮? .選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2 .計算總收益?？偸找鎽摓榭陀^收益而不是實際收益。年總收益=50 X 12 X900 X(1-10%)=486 000( 元)3 .計算總費用。(1)年管理費=486 000 X3.5%=17 010( 元)(2)年維修費=2 500 X 900 X 1.5%=33 750( 元)(3)年稅金=20 X 900=18000( 元)(4)年保險費=2 500 X 900 X 0.2%=4 500( 元)年總費用=(1)+(2)+(3)+(4)=17 010+33 750+18 000+4 500=73 260(元)4 .計算房地產(chǎn)凈收益。年房地產(chǎn)凈收益 =年總收益-年總