1、資產管理部工程手冊CBREAsset Services DepartmentTechnical Operation Manual北京世邦魏理仕物業管理服務有限公司武漢分公司世邦魏理仕物業顧問有限公司 Technical Operation Manual目錄（ 1 ） 工程部職責范圍1) 工程部職責52) 范圍53)工程部組織架構 6( 2 )工程部崗位職責1)工程經理崗位職責 72)工程總工程師崗位職責 83)工程總值崗位職責94)工程主任崗位職責9-115）工程主管崗位職責11-156）各系統崗位職責 15-19（ 3 ） 工程部各系統管理制度1）工程總值管理制度 202）強電管理制度 21

2、3)弱電系統管理制度 224)空調系統管理制度 225)電梯系統管理制度 22-236）給排系統管理制度 23-247）綜合維修管理制度 248)工程值班臺管理制度 251)入戶維修注意事項 25-26( 4 ) 工程部各系統交接班制度1)電梯運行人員交接班制度 272)變電室交接班制度 283)給排交接班制度 29-30（5）工程部個系統設備運行管理規程81）空調設備運行管理規程 31-332）空調運行巡視制度 33-343）制冷機組開停程序 344）給排設備運行管理規程 34-375）給排設備、設施操作規程 37-386）給排設備巡查規程及線路圖 397)人工游泳按摩循環和處理設備操作規程

3、 408)泵房運行管理制度 409）中站運行管理制度 40-4110）熱力站運行管理制度 4211）二供操作制度 42-4412）質化驗操作規程 44-4513）變、配電運行管理規范 45-4714）變電室巡視制度 47-4815）高壓配電室巡視檢查制度 4816）倒閘操作制度 48-4917）發電機試車規范18）發電機日巡視內容、周期、路線 49-5019)電梯設備運行管理規范 51-5220）電梯安全操作制度 52-5421)電梯巡檢制度 5422）電梯設備巡檢規程 54-5523）弱電設備運行管理規范 55-5624）鍋爐設備運行管理規程 57-5925）司爐工巡回檢查制度 59-602

4、6）鍋爐運行班巡視內容及時間周期 6027）煤氣運行巡視內容 61（6）工程部各系統設備維修保養規范1）空調設備維修保養規范 62-652）給排設備維修保養規范 65-663）強電設備維修保養規范 66-694）配電室檢修工作程序 69-70*以下是某大廈 PC14 的檢修方案，僅供參考。1.1）PC1 配電室檢修工作方案 70-722.1）PC2 配電室檢修工作方案 72-743.1）PC3 配電室檢修工作方案 74-754.1）PC4 配電室檢修工作方案 75-765.1）PC1-PC4 配電室檢修計劃775）鍋爐維修保養規程78-796）鍋爐設備保養周期表80-817）鍋爐房主要設備維修

5、保養內容82-838）衛星電視、有線電視系統保養步驟83-849）綜合維修保養規范84-86（7）工程部事故處理辦法及相應預防措施1）配電室緊急停電處理規程87-882）空調專業設備應設施88-893）電梯故障困人救援法89-904）鍋爐故障處理方法90-91（8） 各種工程表格1）表 1事 故 報 告（ 工 程 部 ） 922)表 2配電室值班記錄表 93-943）4）5)表 3表 4表 5 月電氣設備計劃檢修表95-96鍋爐房巡檢表97空調設備巡檢表 98-996）表 6泵房運行記錄表1007）表 7弱電專業班巡視 11018）表 7弱電專業班巡視 21029）表 8空調設備保養計劃表10

6、310） 表 9空調設備保養計劃表10411） 表 10泵設備檢修表10512)表 11 機電設備維修記錄10613） 表 12 消防、噴淋系統，停、送申請表10714） 表 13 電梯檢查表10815)表 14 鍋爐主要設備運行表10916） 表 15質化驗日報表11017） 表 16 來訪登記11118） 表 17 年保養計劃表112-11419） 表 18泵檢修表11520） 表 19 設備檢修表11621） 表 20 設備檢修表11722） 表 21 新風機組檢修保養記錄11823） 表 22 冷卻塔檢修保養記錄11924） 表 23 空調機房巡視簽到表12025） 表 24泵周期檢修

7、記錄12126） 表 25 地下二層污井巡視檢查表122-12327） 表 26 棟噴淋系統檢查表12428） 表 27 月表記錄報表12529） 表 28 農行用量統計表12630） 表 29 停、送電申請表12731） 表 30 配電室發電機日常巡視表 12832） 表 31 電 梯 巡 視 檢 查 表12933） 表 32 外呼、層燈安裝檢查表13134） 表 33 蒸汽鍋爐運行記錄表132 質化驗記錄13335） 表 34 除氧器機房巡視記錄表13436） 表 35 油泵房巡視記錄表135(9)工程人員管理手冊136-166（1）工程部職責范圍工程部職責：1.負責制定本部門的崗位職責，

8、及各項業務的服務質量標準。2.負責維修記錄單的監督檢查、并做好標識管理工作。3.負責公司物業、設備維護、保養管理工作。4.負責各管理處有償維修管理工作。5.負責公司日常設備、系統檢驗和物業驗收。6.負責做好公司檢驗、測量設備的管理工作。范圍：1.負責大廈強弱電系統的運行管理，設備維護保養和檢修故障。2.負責大廈電梯系統的運行管理，維護保養和檢修故障。3.負責大廈空調系統的運行管理，設備維修保養和故障。4.負責大廈給排管道系統的管理，設備維修保養和檢修故障。5.負責聯系處理大廈土建結構方面的滲漏。6.負責大廈各動力系統的完善改造，設備更棄以及小項增改工程施工。7.確保工程所有設備的正常8.運轉，

9、維修保養好大廈的硬件。工程部組織架構工程部組織架構 工程正 / 副 經 理各 1 人文 員 1人 總 工程師 （ ） 人工程總值 ( )人電氣工 程主任 （ ）人 設備工 程主任 （ ）人 綜合 工程主任 （ ）人 總 計 ： ( ) 人世邦魏理仕物業顧問有限公司 Technical Operation Manual(2)工程部崗位職責工程經理崗位職責部門：工程部 直接上級：總物業經理技術咨詢與匯報： CBRE 總部工程監管人員 直接下級：工程專業主管 工作地點：物業辦公室工作職責：1.招募、培訓、安排和評估工程部成員的工作。2.審核和指導部門的工作。3.完善維修、變更和設備需的特殊要。4.籌

10、劃、協助和完善大廈自動控制系統。5.新的或是改進的建筑裝修項目與設計師和項目經理接洽。6.與當地有關政府機構接洽，以確保大符合有關的建筑條例和各項規定。7.完善、指導和評估服務工作安排，使你方的工作符合住戶的要，并達到最 佳的滿意程度。8.建立自動控制系統。9.對日常維修合約包括工程、處理等監管，協助總經理制定，選擇合約承包 商。10.建立年度操作及設備預算。11.建立大廈維修管理系統，確保大廈儀器及系統能作最終預算。12.舉行防火演習。13.審查租戶圖紙確保與大標準相符。14.對總工程師作考勤及考核工作。15.招標承投維護工程設備。16.工程預算。17.總經理或副總經理指派的工作。工程總工程

11、師崗位職責部門：工程部 直接上級：工程經理 直接下級：工程總工助理 工作地點：物業工程部 工作職責：1.協調與簽約公司的服務，以高質量的完成工作。2.確保各項工作均依據條例及大建筑標準，并與政府有關機構接洽。3.負責招募、培訓工程部員工及安排工作。統籌安排監督整個部門的工作系統， 協調各系統之間的工作及人員安排。4.完善和監督所有設施的運轉，包括環保設備、升降裝置、安全系統及有關設 備。5.負責對所有機械/電力及安全設備和系統的監控、檢查日程安排。6.擬定維修保養的年度預算。7.負責在緊急情況下如何采取必要措施，以確保大租戶財產人身安全。8.完成工程經理指派的任何職責任務。9.協助工程經理招標

12、維護工程設備。10. 協助工程經理監督大廈各系統設備之運行及維修保養的管理工作。11. 協助工程經理擬定各種維修，保養計劃并指揮各專業執行。12. 協助工程經理制定各種規章制度及操作規程。13. 協助工程經理擬定能源控制方案并指揮落實。14. 組織、安排、處理突發性緊急事故及各類設備的維修、保養。15. 監督、管理外判工程及外包保養合同等執行情況。16. 完成工程經理指派的任何工作。75世邦魏理仕物業顧問有限公司 Technical Operation Manual工程總值崗位職責部門：工程部 直接上級：工程總工程師 直接下級：工程各專業主任 工作地點：物業工程部 工作職責：1.在緊急調度情況

13、下，可完全合理地支配工程部的運作。2.處理客戶投訴及分配工程維修單。3.完整的填寫事故報告表，并描述大概于當值日記上。4.當遇到不能處理的事件或不能掌握及控制的事故時，及時轉達上級或中心領 導，尋協助處理解決。5.處理/完成交接班遺留問題。有關接工程單時間、處理事項、處理結果、工單 序號等資料一一詳列總值日志上。6.天通過電話及不定時巡視各機房，發現問題及時處理。包括員工紀律、設 備運行和工程搶修等。7.確保各系統正常協調運作，配合其他部門的相關工作。8.值班臺的工作。9.完成上級下達的其它任務。工程主任崗位職責部門：工程部 直接上級：工程總值 直接下級：工程各專業主管 工作地點：物業工程部

14、工作職責：A工程電氣主任崗位職責1. 組織安排電氣系統及電梯系統運行保養維修及屬下員工的特殊或日常工 作分配。2. 協助與相關的政府機構接洽。3. 協助所有包括機械、電力和人生安全設備系統的檢查工作。4. 協助為工程部員工的培訓工作。5. 按公司管理規定，監督檢查直屬各級員工之紀律、考勤及考核工作，并向 工程總工匯報。6. 負責協調各系統之間的工作及人員安排。7. 協助工程總工擬定電氣系統及電梯系統維修、保養計劃并指揮各相關專業 執行。8. 協助工程總工制定各種規章制度及操作規程。9. 擬定維修保養之材料、備件、配件申購計劃。10. 組織、安排、處理突發性緊急事故。11. 協助工程總工與其它部

15、門之協調工作。12. 監督、管理外判工程及外包保養合同等執行情況。13. 完成工程經理及工程總工指派的其他工作。B工程設備主任崗位職責1.組織安排通風、給排及采暖系統運行保養、維修及屬下員工的特殊或 日常工作分配。2.協助與相關的政府機構接洽。3.協助所有包括機械、電力和人生安全設備系統的檢查工作。4.協助為工程部員工的培訓工作。5.按公司管理規定，監督檢查直屬各級員工之紀律、考勤及考核工作，并 向工程總工匯報。6.負責協調各系統之間的工作及人員安排。7.協助工程總工擬定通風空調、給排及采暖系統維修、保養計劃并指揮 各相關專業執行。8.協助工程總工制定各種規章制度及操作規程。9.擬定維修保養之

16、材料、備件、配件申購計劃。10. 組織、安排、處理突發性緊急事故。11. 協助工程總工與其它部門之協調工作。12. 監督、管理外判工程及外包保養合同等執行情況。13. 完成工程經理及工程總工指派的其他工作。C工程綜合主任崗位職責1.組織安排綜合系統及屬下員工的特殊或日常工作分配。2.負責協調各專業驗收及接收已完成之工程。3.負責監督檢查大廈二裝修情況。4.協助為工程部員工的培訓工作。5.按公司管理規定，監督檢查直屬各級員工之紀律、考勤及考核工作，并 向工程總工匯報。6.負責協調各系統之間的工作及人員安排。7.協助工程總工擬定裝修翻新修補、結構保養及土建改造計劃并指揮相關 專業或外判執行。8.協

17、助工程總工制定各種規章制度及操作規程。9.擬定維修保養之材料、備件、配件申購計劃。10. 組織、安排、處理突發性緊急事故。11. 協助工程總工與其它部門之協調工作。12. 監督、管理外判工程及外包保養合同等執行情況。工程主管崗位職責部門：工程部 直接上級：工程各專業主任 直接下級：工程各專業員工工作地點：物業工程部各專業辦公室 工作職責：A電梯主管崗位職責1. 負責電梯系統設備的正常運行。2. 負責電梯系統設備的日常維護、保養、檢測。3. 負責安排、指揮、組織本系統員工的日常工作。4. 負責本系統員工之考勤、紀律檢查及考核。5. 負責監督、檢查下屬員工之工作完成情況并向工程主任匯報。6. 負責

18、培訓下屬員工正確操作本專業設備。7. 負責檢查本系統之各種運行記錄及檢查表格。8. 協助工程主任制定本系統維修、保養計劃。9. 監督外判維修保養合同的執行情況。10. 負責管理本專業之公用工具。11. 完成工程經理、總工程師及工程主任下達的其它工作任務。B強電（運行）主管崗位職責 負責配電室及發電機房設備的正常運行。1.負責本系統設備的日常維護、保養、檢測。2.負責安排、指揮、組織本系統員工的日常工作。3.負責本系統員工之考勤、紀律檢查及考核。4.負責監督、檢查下屬員工之工作完成情況并向工程主任匯報。5.負責培訓下屬員工正確操作本專業設備。6.負責檢查本系統之各種運行記錄及檢查表格。7.協助工

19、程主任制定本系統維修、保養計劃。8.監督外判維修保養合同的執行情況。9.協助處理其他電氣設備之維修、保養工作。10. 負責管理本專業之公用工具。11. 完成工程經理、總工程師及工程主任下達的其它工作任務。C強電（維修）主管崗位職責1.負責分派下屬員工的日常維修、保養工作。2.負責處理物業部簽署之維修通知單，及與物業部、保安部協調處理日常 維修事宜。3. 負責檢查、監督屬下員工之考勤、勞動紀律及考核。4. 負責完成工程部制定的維修計劃、保養計劃、節能計劃。5. 負責組織、安排、指揮員工處理各類設備故障。6. 負責填寫維修通知單及與物業部、保安部協調處理日常維修事宜。7. 有權調配維修技工進行各種

20、工作任務，對拒不服從安排之員工進行紀律 處分。8.月統計維修單，并據單考核下屬員工之工作量及表現。9. 負責給各專業電氣系統提供幫助。10. 完成工程經理、總工程師及工程主任下達的其它工作任務。D鍋爐主管崗位職責1.負責安排、指揮、監督下屬的日常工作，保證鍋爐房設備正常運行。2.負責定期鍋爐設備維修、保養工作。3.負責接油工。4.負責設備的定期檢測。5.負責培訓下屬正確操作本專業設備。6.負責檢查本系統之各種運行記錄及檢查表格。7.監督外判維修保養合同的執行情況。8.負責本系統員工之考勤、紀律檢查及考核。9.負責制定合理的運行方案，以達到節能效果。10. 完成工程經理、總工及工程主任下達的其他

21、工作任務。E空調主管崗位職責1.負責安排、指揮、監督下屬的日常工作，保證通風及空調系統設備正常 運行。2.負責本系統設備維修、保養工作。3.巡視機房設備，并監管大廈內溫、濕度及新風量到合適平。4.負責安排設備的定期檢測。5.負責培訓下屬正確操作本專業設備。6.負責檢查本系統之各種運行記錄及檢查表格。7.監督外判維修保養合同的執行情況。8.負責分派下屬員工的日常維修、保養工作。9.負責處理物業部簽署之維修通知單。10. 負責本專業二裝修的審圖工作。11. 負責本系統員工之考勤、紀律檢查及考核。12. 負責制定合理運行方案，以達到節能效果。13. 完成工程經理、總工及工程主任下達的其他工作任務。F

22、給排主管崗位職責1.負責安排、指揮、監督下屬的日常工作，保證給排系統設備正常運行。2.負責本系統設備維修、保養工作，巡視機房設備運行正常。3.負責給排 設備、設施、機械設備設施的綜合管理，負責 月自來 、 熱、中 的能源統計報告工作。消防、噴淋用 設備、軟化 設備的 檢查工作。4.負責安排設備的定期檢測。5.負責培訓下屬正確操作本專業設備。6.負責檢查本系統之各種運行記錄及檢查表格。7.監督外判維修保養合同的執行情況。8.負責分派下屬員工的日常維修、保養工作。9.負責處理物業部簽署之維修通知單。10. 負責本專業二裝修的審圖工作。11. 負責本系統員工之考勤、紀律檢查及考核。12. 保證生活的

23、質達到標準。13. 完成工程經理、總工及工程主任下達的其他工作任務。G弱電主管崗位職責1.負責消防報警及聯動系統/消防廣播系統的維修保養及日常巡視。2.負責保安監控系統的維修保養及日常巡視。3.負責衛星電視系統的維修保養及日常巡視。4.負責 IC 卡系統的維修保養及日常巡視。5.負責車管系統的維修保養及日常巡視。6.負責可視對講系統的維修保養及日常巡視。7.負責宇自控系統的維修保養及日常巡視。8.負責處理物業部簽署之日常維修單。9.負責安排、監督、檢查下屬的日常工作。10. 監督維護保養外判合同執行情況。11. 負責本系統員工之考勤、紀律檢查及考核。12. 完成工程經理、總工及工程主任下達的其

24、他工作任務。H綜合維修主管崗位職責1.負責安排、監督、檢查下屬的日常工作。2.負責對下屬分派維修單工作。3.監管外判工程情況。4.定期巡視大廈，負責制定計劃性工作方案。5.負責申請維修用料。6.檢查入戶維修工作。負責本專業的二裝修審圖工作。7.負責對下屬進行專業培訓。8.負責本系統員工之考勤、紀律檢查及考核。9.完成工程經理、總工及工程主任下達的其他工作任務。各系統崗位職責部門：工程部 直接上級：工程各專業主管工作地點：物業工程部各專業辦公室或設備機房 工作職責：A電梯工崗位職責1.做好電梯機房正常運行值班工作。2.做好值班日記及工作日報表。3.做好電梯的巡查工作。4.檢查電梯電動機的聲音是否

25、正常。5.檢查電機溫度是否過高，潤滑油是否足夠。6.檢查控制電梯的電壓、電流是否正常，各大電流繼電器接點是否有燒現 象，大電流導線是否有松動現象。7.檢查直流電機整流子是否正常。8.檢查電梯門的裝置是否運行正常。9.檢查電梯乘坐舒適感是否良好。10. 配合及監督菱電的電梯保養工作。11. 電梯緊急/故障情況下的處理，重大問題及時向領導匯報并通知菱電處 理。B電工運行班崗位職責1.負責配電室及發電機房設備的操作、監控、記錄和緊急故障的處理。2.觀察各分路用電負荷的變化，按時填寫配電室值班記錄表。3.根據分路用電負荷的變化，及時檢查電容器的投入和退出運行，保證有 功功率因數維持在正常平。4.天填寫

26、運行記錄于交接班記錄本上。5.檢查配電室及發電機房消防設備情況并保持完好狀態。6.巡查設備運行情況，并填寫巡查表。7.嚴格按照設備的操作規程操作運行。8.定期做好設備的維護保養工作。9.發現設備故障及時排除，重大問題及時向領導匯報。C電工維修班崗位職責1.負責電氣設備、設施的保養、維護，執行電氣設備計劃檢修表中所 列檢修項目。2.配合其他專業的電氣設備檢修。3.及時處理維修單上的報修任務。4.發現設備故障及時排除，重大問題及時向上級匯報。D鍋爐工崗位職責1.巡查設備情況，并填寫鍋爐房巡查表。2.做好值班日記及工作日報表。3.按時維護、保養設備，對設備的調整及維修作好記錄。4.接到報修任務及時處

27、理，及時完成領導交辦的任務。5.發現設備故障及時排除，并匯報上級。E空調工崗位職責1.巡查設備情況，并填寫空調設備巡檢表。2.做好值班日記及工作日報表。3.按時維護、保養設備，對設備的調整及維修作好記錄。4.接到報修任務及時處理，及時完成領導交辦的任務。5.發現設備故障及時排除，并匯報上級。6.制冷空調設備運行員負責制冷機的操作、監視和記錄。7.空調設備維修員負責設備檢修、日常清潔維護。8.天定時檢測客戶區的溫濕度并調整到合適平。F工崗位職責1.巡查設備情況，并填寫 泵房運行記錄表 。2.做好值班日記及工作日報表。3.按時維護、保養設備，對設備的調整及維修作好記錄。4.接到報修任務及時處理，及

28、時完成領導交辦的任務。5.發現設備故障及時排除，并匯報上級。6.值班員負責給排設備的操作、監控、記錄及異常報告，并協助維修人 員的工作。7.維修人員負責給排設施維護和維修，負責日常機械設備的維修工作。G弱電工崗位職責1.巡查設備情況，并填寫弱電 班巡視表 。2.做好值班日記及工作日報表。3.按時維護、保養設備，對設備的調整及維修作好記錄。4.接到報修任務及時處理，及時完成領導交辦的任務。5.發現設備故障及時排除，并匯報上級。6.查看 BAS 監控系統，并記錄。H綜合維修工崗位職責1.及時處理物業簽署的維修單。2.定期巡檢查并記錄。3.完成領導分派的其他任務。4.監管外判維修的工作情況。I處理化

29、驗員崗位職責1、 認真遵守員工守則，遵守公司的各項規章制度。2、 認真執行低壓鍋爐質標準的規定，及操作規程，保證鍋爐的給 和爐質量。3、 了解所操作鍋爐的結構、性能，了解燃料燃燒的一般常識，掌握鍋爐 處理設備和質化驗的原理，操作方法及知識，并能指導停爐后的保養 工作。4、 作好處理設備，各種儀器及用具的維護保養，作到安全、靈敏、可靠、 有效，保持處理設備、設施、儀器的干凈整潔。5、 按規定的化驗項目進行質化驗，記錄數據要準確，嚴格控制鍋爐給、 爐、補充的質標準，督促司爐工堅持正常排污制度，以保證鍋爐 安全運行，延長其使用壽命。J庫管員崗位職責1.認真遵守員工守則，遵守公司的各項規章制度。2.庫

30、房管理員負責工程部各類物資、備件的收存、管理、發放等工作。3.建立庫房管理制度，做到料有料、存料有序、發料有據、庫存有分類。4.按物掛牌，賬、卡、物相核對，賬實要相符。5.確保庫房通風、照明、清潔、安全。6.經常與工程部各專業聯系，了解物資備料的需情況，掌握各類物資日 常使用和消耗狀況，控制物資庫存量。7.作好廢料拍照、登記、報損記錄、及時處理滯留積壓的物資，降低存儲 成本。8.經常巡檢庫存物品，發現問題及時解決，并向領導匯報，月徹底盤點9.一庫存數量，對各項物資做月盤點表，上報財務部。 領用材料須由本專業主管簽寫材料領用單（一式三聯），方可發放。K工程值班臺崗位職責1.宇自控系統值機，發現問

31、題及時通知相關專業處理，并報告上級。2.接收物業部簽署的維修單并分派到各專業。3.對已接收的維修單及已完成返回的維修單進行統計并做好記錄。4.記錄及保存各專業的日報表及設備巡查表。5.完成上級下達的其他任務。（3）工程部各系統管理制度工程總值管理制度1.總值及工程部代主管，在緊急調度情況下，可完全合理地支配工程部的運作。 在值班期間嚴格遵守管理中心各項規章制度，不得擅離值班崗位。2.當值時，須兼顧本身系統內事務，但以工程部整體為主。3.當值時，如需要離崗，必須交代專人暫替接電話，并隨身攜帶對講機，以便 聯絡。4.當值時，必須禮貌的處理客戶投訴及分配工程請修單。做出正確及合理的分 析及判斷。采取

32、合適應變措施，并記錄于當值日記。5.如需涉及其他部門，須禮貌地通知及請各有關部門協助、支援及配合工作， 并應認真清楚的填妥管理中心內部聯系單。6.當發生非常事故，應把事故時間、內容、處理過程、結果和合理的建議寫在事故報告表中及描述大概于當值日記上。7.如遇特別事故，如斷、淹、斷電、消防走火及空調失靈等，皆須馬上聯 系上級或管理中心領導。8.當遇到不能處理的事件或不能掌握及控制的事故時，應及時轉達上級或中心 領導，尋協助處理解決。9.交接班一定要清楚，對于交接總值留下來的問題，接班總值有責任積極跟進， 處理至完成。有關接工程單時間、處理事項、處理結果、工單序號等資料一 一詳列總值日志上。9.1一

33、般電話投訴是不接受的，唯事后補單及下列大方向除外：9.2公共區域或客戶內停電；9.3管破損跑；9.4火災及報警；9.5直梯困人；9.6異味散布；9.7空調停運。10.夜班總值須定時通過電話及不定時巡視各機房值工，發現問題要及時處理。 包括員工紀律、設備運行和工程搶修等。11.總值有事需請假、調班、補休等，要提前三天提出，以便工程部能有充分時間做出安排，遇突發性事件可另行處理。12.工程部總值有責任在確保各系統正常協調運作的同時，積極配合管理中心其 它部門把各項工作做好。13.總值必須在當值前給本身系統下級員工安排好當值工的工作及匯報渠道，有 緊急事故時如何處理。強電管理制度1.配電室屬單位動力

34、設備部門下設機構，由主管經理負責全面技術業務工作， 并接受供電部門的專業監督檢查與供電部門辦理具體的電力調度與使用業 務。2.配電室的電力設備調度號應按照地區電力系統統一的調度編號原則編寫，室 內應設有模擬圖板，模擬圖應符合實際接線具備可模擬操作功能，電源情況 及設備編號標注齊全正確。3.定期進行（或委托）電氣設備的預防性試驗和繼電保護的年度效驗并認真作 好記錄。4.在進行電氣維護工作時，必須嚴格執行保證人身和設備安全的技術措施和組 織措施，不得從事在自己不能控制范圍的電氣施工企業，應備齊安全絕緣工 具以及工作必須的儀器儀表。5.貫徹執行有關電力法規，依法建立各種規章制度，不斷規范用電行為，落

35、實 安全第一的方針，嚴格執行工作監護和工作許可制度，保證生活用電確保電 氣設備在良好狀態下運行，并應具備以下規程變電站運行規程、電業 安全工作規程。6.值班員必須作到持證上崗，有效證件必須是勞動局、供電局分別頒發的合格 證件，并按時進行年審復試，新上崗的徒工必須有師傅帶領，不能單獨工作。弱電系統管理制度1.接班時應提前十分鐘到達工作崗位，進行交接班工作。2.值班人員應衣著整潔，佩帶員工證。3.不允許與本專業無關人員進入機房。4.不準私自離開值班室，如須外出需有人接管。5.設備出現一般故障及時處理并作記錄。重大故障做應急處理并向上級匯報。6.監視各個系統運行情況，如要進行參數、工作狀態調整要有工

36、程任務通知單。7.嚴禁將設備挪做私用。8.交班前作好清潔衛生，填寫好值班記錄表。9.如有某系統發生報警，應及時通知相關專業值班人員并作好記錄匯報。空調系統管理制度1.嚴格遵守中心的各項規章制度。2.堅決貫徹上級領導的各項指示，服從領導的安排。3.當班時不準做任何與工作無關的事。4.嚴格執行設備操作程序，作到一巡、二看、三查。5.加強對本專業設備的維護與保養。6.加強本專業的職業道德準，增強責任心。7.遇有突發事件要著、冷靜、果斷處理。8.接聽上級指示或報修要使用文明用語并做記錄。9.保持機房內整潔，維護機房內衛生。10.主動配合其他組別工作，團結本組同事。11.保證機房內各種防火設施齊全有效。

37、12.遵守交接班制度，認真填寫交接班記錄。電梯系統管理制度1.要樹立安全第一的思想，電梯屬于高空作業，工作中務必要全神貫注、小 心穩 重。2.電梯鑰匙應由專業人負責，不得轉借遺失。3.電梯運行中嚴禁開啟外門，如檢修或救人需開啟時，須由電梯維修人員或受 過專業培訓的人員使用專用鑰匙開啟，門開啟時要站穩身體，不得前傾。4.值班人員應熟悉電梯的一般工作原理，掌握電梯出現“關人”故障時，及時將客人救出的電梯操作規程及技巧。5.值班人員天應做好運行記錄，檢查熱線電話是否暢通。6.日對客梯、扶梯進行巡視，并做好巡視記錄。7.電梯長期不使用，應將機房總電源斷開。8.維護電梯時，應在首層入口處放置“維修保養進

38、行中“的指示牌。9.工作前要檢查所使用工具是否安全、合格。10.工作完畢完要清點工具，整理現場。11.機房內電梯編號應與運行中的電梯編號一致。12.機房應有良好的通風設備和足夠的照明，運行中溫度不得超過 40。13.機房、井道必須保證沒有雨、雪侵入的可能。14.井道內除規定的電梯設備外，不得存放雜物。15.在易燃物較多場所工作時要注意防。16.在共通井道工作時，必須牢記相鄰升降機仍在運行中，嚴禁跨越機外工作， 必要時停止相鄰升降機運行再工作。17.電梯機房內要保持整潔，非工作人員謝絕入內。不得擅自動機組設備及相關 控制線路等設備。給排系統管理制度1.認真遵守員工守則，遵守公司的各項規章制度。2

39、.認真履行崗位義務和責任，遵守國家的法紀、法規遵守社會公德。3.愛崗敬業，加強協作精神，努力提高自身素養及專業技能，互相團結、互相 幫助、積極配合、互相學習、共同提高。4.班認真巡視設備，按時做好設備的維護、保養工作。5.嚴格按照操作規章制度，進行操作運行。6.本班發現問題及時解決，如遇意外重大問題，應及時向領導匯報，并做相應 緊急處理措施，并做好事故報告表。7.認真做好交接班工作，認真完成交接班記錄。8.嚴禁在機房內吸煙、打鬧，作好防火工作，如果發生火警應會正確報警，并正確使用消防器材和積極配合滅火。9.機房重地，嚴禁無關人員進入。10.保持機房和工作場地整潔、衛生并搞好個人衛生。11.注意

40、儀容、儀表，注意個人形象，保持良好的精神面貌。12.維修工作有許多是當著賓客面和其它部門員工的面進行的，因此一定要注意 文明工作，不能有粗魯的言行或不講科學的蠻干。13.積極鉆研業務技術，不斷提高自己業務技術和工作能力。轉交下班，認真做 好交接班工作。綜合維修管理制度1.瓦、木、油員工對分派的工作做到細致、周到地安排項操作順序，精心測 量尺寸、精心調整涂料、精心材料的使用調配，保證工作質量。2.施工中保持工作現場的清潔環境，認真執行綜合維修崗位職責。3.愛護工、用具和電動工具經常擦拭、檢測、加油保養，保持其良好的安全和 使用性能。4.工作間材料應分類碼放，有特殊要的板材、石材、玻璃、異形材料應

41、妥善 放置或單獨存放，防止損壞、變質。5.油漆、稀料、溶劑等易揮發的化學品使用后應封蓋嚴密、單獨擱置，注意防 潮、防火、防腐蝕。6.按期完成客戶維修單的修繕工作，工作完成后及時將維修單返回工程值 班室。7.嚴禁在工作間吸煙并保持工作間清潔， 天工作結束，應將工作間清掃干凈。工程值班臺管理制度1.認真遵守員工守則，遵守公司的各項規章制度。2.宇自控系統值機，發現問題及時通知相關專業處理，并報告上級。3.必須保證 24 小時本工作臺有人值班，如必須需要自己處理的問題，應保證有人 替班，并且交代清楚工作 。4.認真填寫 BAS 系統設備監控表。5.對于接到的工作維修單，應在第一時間把它送到各專業。6

42、.對于一些特殊、緊急的事情，值班人員可以調動工程部的一切人員。7.工作完成后應及時回復，日下午 4：30 分收本日發出的工作單，緊急的任 務完成后，立即回復給發令人。8.認真搞好交接班工作，包括：8.1本班未發出的工單。8.2特殊事件的情況。8.3做好值班記錄。8.4清點各類鑰匙工具。9.看管好辦公室的物品，并妥善保存設備運行巡查記錄。入戶維修注意事項1.入住前所有在房間內部做的工作（包括空調、冰箱等電器的開啟測試）均應 通知前臺。2.為給客戶一個良好的印象，盡管客戶入住前前臺已經做過檢查，但綜合組仍 應把所有的項目再仔細地檢查一遍。3.入住前電工應檢查所有電器設備，保證完好、可用，發現問題及

43、時通知前臺。 把洗衣機、洗碗機等電器內暫不使用的零件整理好交給前臺保存。4.為客戶入住前，煤氣工應徹底檢查灶具，保證灶具完好、各連接處無漏點。5.客戶入住前電視頻道應預設完畢，圖像清晰。電話線整齊、長度適中。6.工應特別注意洗碗機、洗衣機的上下是否順暢。7.電工應把臺燈和電器的電源線整齊地綁好，必要時應予以固定，不能胡亂纏 在一起。8.工程部在配合物業客戶入住、退房工作時要等全部工作完成后方可離開，不 要催問物業可不可以離開，要在走廊等候，以便在客人需要時給予解釋。(4)工程部各系統交接班制度電梯運行人員交接班制度1.交班人員應提前做好交班準備工作，接班人員提前 10 分鐘到崗與交班人交接 清

44、楚，方可下崗。2.交接內容：2.1運行記錄。2.2詢問，檢查設備、設施運行使用狀態、故障的處理經過及尚存問題。2.3上級需轉達的通知命令。3.在排除故障的過程中，交班人員不得下崗，由接班人員協助解決，正常方可 下崗。4.交接人員酗酒或情緒不正常時，交接人員應拒絕交班，并上報。5.接班人員因故未能按時到崗，交接人員繼續堅守崗位，不得自行下崗，并立 即上報。6.運行人員未經領導允許，不得私自換班、替班。7.完成領導交付的其它工作。8.班堅持清理值班室衛生，保證值班室清潔。變電室交接班制度1.接班人應提前 15 分鐘到達現場，并作好接班前的準備工作。2.交班人應向接班人介紹系統運行方式及電氣設備運行情況，包括設備的運行 狀態、設備的倒閘操作情況。3.交班人應協同接班人共同巡視檢查電氣設備的運行情況和各種絕緣安全用 具，共用工具及儀表應齊全完好無丟失。4.遇到倒閘操作等情況或事故處理時應推遲交接班工作直到處理完畢。5.交班人應向接班人詳細介紹本班未處理完待下班繼續處理的各種事項。6.