1、2012年房地產估價師資格考試房地產開發經營與管理全真模擬試題及答案（十八）一心試題庫版權所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、容積率是指地塊上的建筑面積與()a.總面積之比b.地塊面積之比c.地下面積之比d.綠化面積之比2、實行施工總承包的房地主開發項目，施工現場的安全應由()負責。a開發商b監理單位c分包單位d總承包單位3、某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為（）年。a.45

2、b.50c.52d.554、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字摟購買價格為200萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現金回報率的關系為（）。a.甲>乙b.甲<乙c.甲=乙d.無法判斷5、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。a商用房地產風險更高b商用房地產的收益更高c商用房地產的價值更高d商用房地產的增值潛力更大6、某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為()ap(1+i)nbp(1+i*n)cp*n*ida

3、(1+i)n7、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2那么，該市房屋均平均建設周期為（）年。a0.5b1.5c2d38、當某開發商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優勢時。可以采用的定價法是（）。a領導定價法b挑戰定價法c隨行就市定價法d滲透定價法9、評估某宗房地產開發用地2005年10月16日的價值，要將在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需要將這3000萬元折現到2

4、005年10月16日，即在2005年10月16日的房價為()萬元。a、2526b、2241c、2135d、298510、某商業大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用年限為40年，建筑物的經濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取（）年。a、35b、45c、48d、5011、某房地產開發項目的開發周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設期內均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6。按季計息。則該項目建造成本的利息是（）萬元。a755.54b772.84c1400.88d1433.901

5、2、房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。a專家打分法b“三項預測值”法c解析法d蒙特卡洛模擬法13、銀行為某家庭提供了年利率為6、按月等比遞增償還、期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是（）元。a1843.86b1847.55c2279.87d2291.2714、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10，銀行貸款利率為6，計算期內，凈現值的期望值為125萬元，凈現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是（）。a52b58c62d6815、房地產

6、估價中的價值，一般是指（）。a、使用價值b、交換價值c、投資價值d、賬面價值16、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是（）。a單元估算法b單位指標估算法c工程量近似匡算法d概算指標估算法17、某宗土地的規劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。a、100b、300c、600d、90018、某房地產開發項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為e甲1500萬元，e乙=1800萬元，e丙=2200萬元；凈現值的標準差分別為萬甲=890萬元，乙=910萬元，丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大

7、排列順序正確的是()。a乙<丙<甲b甲<乙<丙c丙<甲<乙d乙<甲<丙19、財務杠桿效應是由于（）引起的。a貸款利率與項目全投資收益率不同b預售收入與自有資金收入占總收入比例不同c預售收入資金回籠較快d自有資金投入時間點的差異20、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為（）。a.036b.122c.2.78d.32521、財務內部收益率是指項目在整個（）內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。a計算期b動態

8、投資回收期c項目壽命期d開發期22、運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是（）。a.待開發房地產開發建設開始時的具體日期b.待開發房地產建設發包日期c.取得待開發房地產的日期d.房地產開發完成并投入使用的日期23、房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括（）子市場。a租賃b銷售c保險d抵押24、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶值屬于（）。a、物質折舊b、功能折舊c、經濟折舊d、會計折舊25、市場經濟條件下，物業租金水平豹高低主要取決于（）。a經營成本b物業檔次c業主目標收益要求

9、d同類型物業的市場供求關系26、在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。a宅基地所有權b空間利用權c地役權d建筑物相鄰關系27、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。a解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布b蒙特卡洛法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理c解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上d蒙特卡洛法主要用于解決不多于23個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題28、己知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8的價格為4

10、000元/m2：若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6，則其價格最接近于（）元/m2。a.3816b.3899c.4087d.492029、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以（）進行估價。（建設工程教育網提供）a保持現狀前提b裝修改造前提c轉換用途前提d重新利用前提30、風險最大的是商業物業風險,是因為()a商業物業對于宏觀經濟變化反應最快和最大b商業投資的預測最難c商業的社會發展方向不易預測d商業人員無法競爭時心理變化很大31、開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在()內予以核實，給予確認或者提出修改意見。

11、a10日b15日c1個月d2個月32、路線價估價法是一種評估大量土地的()a.迅速估價方法b.較慢估價法c.簡易法d.延遲法33、房地產的()是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。a適應性b對專業管理的的依賴性c位置的固定性d相互之間的影響性34、現有某待開發項目建筑面積為38.50m2，從當前開始開發期為2年。根據市場調查分析，該項目建成時可出售50，半年和一年后分別售出其余的30和20，出售的平均單價為28507元/m2，若折現率為15，則該項目開發完成后的總價值的當前現值為（）萬元。a.766b.791c.913d.1046

12、35、已知年利率為14，則按季度計息時的實際年利率為（）。a12.55b12.68c14.75d15.01二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有()。a房地產市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產經紀機構或房地產經紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本b大型房地產開發公司一般更愿意委托房地產經紀機構進行物業租售c依代理委托方的不同，房地產經紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理d房地產經紀機構或房地產經紀人通過信息搜集的規模經濟優勢，提供服務并獲取收益e無論采用哪種代理形式，都應

13、在項目前期就讓房地產經紀機構及早介入2、在房地產估價實踐中，應用預期收益原則的評估法有()a.剩余法b.收益還原法c.開發法d.價值法e.市場法3、在實際估價中，運用架設開發法估價結果的可能性，關鍵取決于()。a、房地產具有開發或者再開發的潛力b、將預期遠離作為理論依據c、正確判斷了房地產的最佳開發方式d、正確量化了已經獲得的收益和風險e、正確預測了未來開發完成后的房地產價值4、長期預測法除了用于推測，判斷房地產的未來價格外，還可用于（）等。（提供）a收益法中預測未來的租金b收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調整c填補某些房地產歷史價格歷史資料的缺乏d比較分析兩婁以上房地產價格的潛力e成本

14、法中確定房地產的重新構建價格5、銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到()因素。a抵押物的流動性b貸款期限的長短c通貨膨脹的預期d貸款企業的信用等級e所處的市場條件6、在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”。這種劃分所采用的市場細分標準有（）。a按存量增量細分b按交易形式細分c按目標市場細分d按房地產用途細分e按地域細分7、估價中的最高最佳使用具體包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳規模d最佳環境e最佳集約度8、物業的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，未來經營費用包括（）。a重新裝修費用b更新改造費用c建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的

15、修復費用d空置損失費用e為償債或其他原因急于將房地產變現時的折價損失9、財務評價的輔助報表包括()a損益表b總投資估算表c資產負負債表d經營成本表e借款償還表10、收益乘數有（）。a毛租金乘數b利潤乘數c凈收益乘數d銷售收入乘數e潛在毛收入乘數11、房地產產品功能定位是在市場分析的基礎上，具體規定擬提供的房地產產品的()。a價格水平b銷售對象c基本功能d地理位置e輔助功能12、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。a折舊和攤銷b投資回收c投資回報d未分配利潤e權益融資13、選取可比實例時，應符合的要求包括（）等。（提供）a可比實例與估價對象所處的地區必須相同b可比實

16、例的交易類型與估價目的吻合c可比實例的規模與估價對象的規模相當d可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格e可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同14、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（）。a隨機型競爭者b兇猛型競爭者c選擇型競爭者d從容不迫型競爭者e軟弱型競爭者15、同一路線價區段的劃分應是()a.地價不等地段b.地價相等地段c.地段相連的路段d.地段不相連接e.性質相差大的地段三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、可修復的損耗是經過修理后可恢復其原有功能的損耗，反之，為不可修復的損耗。（）2、當用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的

17、價值時，說明房地產市場小景氣。（）3、系統風險是指個別投資風險中可以在投資組合內部被分散和抵消的那部分風險。()4、大城市劃分的道路類型數目一般為46類。5、對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的婁似房地產就可以作為可比實例。（）6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。()7、在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（）8、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內在聯系的，其中估價目的是龍頭。（）9、某宗可比實例房地產2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7，

18、假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。（）10、某人購房在成交日期首付款10萬元，又以抵押貸款方式支付20萬元，此時的總價30萬元為名義價格。（）11、我國目前的基準地價表現形式為標準宗地的價格。12、一般而言，房地產價格與利率正相關，利率上升時房地產價格會升，利率下降時房地產價格會下降。（）13、某城市路線標準深度為8m，劃分為三個等分，從街道方向算起，各等分單獨深度價格修正率分別為50、30、20。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格

19、修正率為120。（）14、收益性房地產投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經營費用。（）15、房地產開發投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經濟使用壽命中較短的年限為最大值。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產開發商擬取得該宗土地50年的土地使用權，按規劃要求開發建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續，一次性繳納全部地價款，并且開工建設。根據項目實施進度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。（提供）第一年第二年第三年第四年第五年

20、第六年第n年1土地取得2工程建設1）住宅樓建設2）寫字樓建設3經營1）住宅樓銷售1）寫字樓出租根據市場調查，有關數據如下：（1）該項目所在區域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%），并按時年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關稅費和經營管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。（提供）（2）同類開發項目的社會平均開發成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費用為開發成本的5%。（3）除地價款外，寫字樓和住宅樓的其他建設資

21、金在各自建設期內每年投入50%且在年度內均勻支出。假設住宅樓在銷售期末一次性全部售出。（提供）（4）目前，此類項目折現率為10%。（5）為得到該宗土地，還需要按取得地價原價的3%繳納有關稅費。試計算該房地產開發商所能支付的最高土地價格。2、某房地產占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產經過兩年開發建成。預計再經過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預計如下：一層的大堂部分占該層建筑面積的60，其余部分的75可用于商業鋪位出租，正常出租率為90，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；23層為商場，營業面積占該層建筑面積的70，每平方米營業面積年正常

22、收入為8500元，每年正常營業需投入1000萬元，而該市經營同類商業項目的每平方米營業面積的正常年利潤為600元：第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；510層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當地同類同檔次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80，出租人需承擔相當于租金收入10的運營費用：1124層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當地同類同檔次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產銷售招租完畢時

23、的市場價值（設資本化率分別為商場10，酒樓8，辦公樓7）。實例abcde成交價格元/（元/m2）51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情況+2%+21%00-3%區位狀況0-3%+3%+1%0房地產狀況權益狀況-2%0+2%-1%-1%交易實物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情況、房地產狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結果。其中，房地產狀況中的三方面因素產生的作用程度相同。另據調查得知：從2001年7月1日至2002年1月1曰該類住宅樓市場價格每月遞增1.5，其后至2002年

24、11月1曰則每月遞減0.5，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1。1、試利用上述資料根據估價相關要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例。2、估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術平均）。2012年房地產估價師資格考試房地產開發經營與管理全真模擬試題及答案（十八）一心試題庫版權所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、b2、d3、c4、a5、a6、b7、b8、b9、c10、a11、d12、b13、a14、a15、b16、b17、d18、a19、a20、c21、a22、c23、c

25、24、c25、d26、b27、d28、d29、a30、a31、c32、a33、c34、d35、c二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、abde2、ab3、ce4、acd5、abce6、cdb7、ace8、abc9、bde10、ace11、ce12、abd13、bcde14、bd15、bc三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、×2、×3、x4、×5、×6、x7、×8、9、10、11、×12、×13、×14、×15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、解：第一種答案：（1）項目

26、總建筑面積：1.2×10000×2.5=30000m2其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。（2）房地產開發項目總價值及折現值。1）住宅樓價值：5000×15000=7500萬元住宅樓價值折現到辦理完土地使用權出讓手續時點（第一年末）的折現值：7500/(1+10)3=5634.86萬元2）寫字樓價值。寫字樓年租金收入=120×15000×70×(120)×12=1209.6萬元寫字樓押金：1209.6×30=362.88萬元寫字樓押金運用年收益：362.88×3=10.8

27、9萬元有關稅費和經營管理費用：1209.6×30=362.88萬元租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元寫字樓價值：寫字樓折現到第1年末折現值=8478.86/(1+10)3=6370.29萬元3）項目總價值折現值：5634.86+6370.29=12005.15萬元（3）項目開發成本、管理費用及其折現值。1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5）=2835萬元寫字樓部分：2800>（15000×（1+5）=4410萬元2）住宅樓開發成本及管理費折現值：2835×0.5/(1+10)0.5+0.5/(1

28、+10)1.5=2580.13萬元3）寫字樓開發成本及管理費用折現值：4410×0.5/(1+10)1.5+0.5/(1+10)2.5=3648.76萬元4）項目開發成本及管理費用折現值：2580.13+3648.76=6228.89萬元（4）住宅樓銷售稅費及折現值。1）住宅樓銷售稅費：7500×6=450萬元2）住宅樓銷售稅費折現值：450/(1+10)3=338.09萬元（5）所能支付的最高土地價格=(總價值住宅樓銷售稅費開發成本及管理費用)(1+3)=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3)=5279.78萬元第二種答案：（i）項目總建筑面積：1

29、.2×10000×2.5=30000m2其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2（2）房地產開發項目總價值及折現值。1）住宅樓價值：5000×15000=-7500萬元2）寫字樓價值寫字樓年租金收入=120×15000×70×(120)×12=1209.6萬元寫字樓押金：1209.6×30=362.88萬元寫字樓押金運用年收益：362.88×3=10.89萬元有關稅費和經營管理費用：1209.6×30=362.88萬元租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88

30、=857.61萬元寫字樓價值：3）項目總價值折現值：7500+8478.86=15978.86萬元（3）項目開發成本、管理費用及其折現值。1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5)=2835萬元寫字樓部分：2800×15000×(1+5)=4410萬元2）住宅樓開發成本及管理費折現值：2835×0.5×(1+10)2.5+0.5×(1+10)1.5=3434.25萬元3）寫字樓開發成本及管理費用折現值：4410×0.5×(1+10)1.5+0.5×(1+10)0.5=4856.51萬元4）

31、項目開發成本及管理費用折現值：3434.25+4856.51=8290.76萬元（4）住宅樓銷售稅費及折現值。住宅樓銷售稅費：7500×6=450萬元（5）所能支付的最高土地價格。1）4年末地價=（總價值住宅樓銷售稅費開發成本及管理費用）=15978.864508290.76=72381萬元2）貼現：7238.1/(1+10)3=5438.09萬元3）地價款=5438.09/(1+3)=5279.70萬元2、1、解：(1)運用收益法有限年公式求取房地產價格，其公式為：v=a/y1-1/(1+y)n(2)各層建筑面積4000×6/24=1000m2/層(3)計算1層商鋪收益價格：年凈收益=1000×(1-60)×75×90×60×12=19.44萬元v1=19.44/10×1-1/(1+10)50-3=192.20萬元(4)計算23層商場收益價格：年凈收益：1000×2×70×600=84萬元v23=84/10×1-1/(1+10)50-3=830.48萬元(5)計算4層酒樓收益價格：年凈收益：1000×70×50×12-80000=34萬元v4=34/8×1-1/(1+