1、資料類別：房地產(chǎn)開發(fā)（2008KFZL001） 整理時間：2008年1月8日文章來源： 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序和業(yè)務流程 一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設程序（四大階段、十個過程）階段程 序需準備的資料行政管理部門備注項目前期階段項目建議書（申請報告）提出項目建設的必要性和依據(jù)、擬建規(guī)模和地點、資源、條件、投資估算和資金籌措、建設進度安排、效應分析。發(fā)改委（計劃局）以計劃管理為主；規(guī)劃、土地、環(huán)保、水利、林業(yè)、旅游等部門參與選址；經(jīng)濟、計劃、建設等部門參與初步設計和方案審批。項目選址方案項目核準或備案資料：申請報告、城市規(guī)劃意見、用地預審意見、環(huán)境影響評價、水土保持方案、占用林地審核、礦藏壓覆評估等營業(yè)執(zhí)

2、照。設計任務書、投資計劃初步設計（建設方案）項目準備階段施工圖設計、圖紙審查辦土地使用證：土地出讓合同、交費證明等；辦規(guī)劃許可證：申請報告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設計圖；辦施工許可證：土地證、規(guī)劃許可證、招標確定施工隊、施工圖審查證明、質量安全監(jiān)督手續(xù)等。 建委（建設局）項目征地、報建、招標土地、環(huán)保、消防、人防、規(guī)劃、建設等行政管理部門項目施工階段組織施工（安全、監(jiān)理）質量監(jiān)督記錄、分項（分階段）工程質檢報告、隱蔽工程驗收記錄等。建設局項目竣工驗收階段驗收、結算、備案驗收備案資料：驗收備案表、竣工驗收報告、驗收原始文件、質量檢測證明，規(guī)劃、消防、環(huán)保驗收證明、

3、質量保修書。建設、規(guī)劃、消防、環(huán)保等行政管理部門資料整理歸檔建設檔案館內(nèi)部資料室產(chǎn)權登記、物業(yè)管理辦產(chǎn)權證資料：土地使用權證、規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收資料、面積測繪成果、消防和環(huán)保驗收證明等。房地產(chǎn)管理局 二、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的內(nèi)部工作流程節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況項目部規(guī)劃設計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件項目部現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解項目部研發(fā)部工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況項目部了解未來

4、發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐項目部研發(fā)部土地價值初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整項目部了解項目開發(fā)成本了解當?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M項目和具體情況項目部了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排項目部銷售部土地價值深判可行性研究報告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）項目部市場深度調(diào)研銷售部：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等；研發(fā)部：負責協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研。項目部銷售部研發(fā)部項目最終定位根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性

5、建議。研發(fā)部銷售部項目部工程部成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選進行項目開發(fā)的方案設計和成本測算。研發(fā)部成 本控制部項目部銷售部工程部開發(fā)周期及付款計劃各部門會同研討：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。項目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測算財務部各部門節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段尋找合作資金項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究項目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書制定項目財務數(shù)據(jù)項目部財務部合作伙伴確定制定合作方式、投資回報方式、草擬合同財務總監(jiān)項目

6、部財務部合作方案確定合作細節(jié)確定項目引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋章，存檔。財務總監(jiān)項目部上報Lionful公司合作實施（實施階段）合作公司成立及相關手續(xù)辦理財務部：協(xié)助辦理股權、增資等相關財務問題；行政辦：工商局辦理公司注冊。副總經(jīng)理項目部財務部行政辦投標摘牌投方案標項目方案確定投經(jīng)濟標確定土地上限拍賣競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術摘牌競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術獲取土地簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點坐標、用地條件交納土地款、契稅、交易費等行政辦法務：合同條款的草擬和完善；財務部：提供資金。總經(jīng)理項目部財務部用地規(guī)劃許

7、可證 準備材料，辦證提交土地出讓合同和土地出讓金、交易費等交費證明行政辦：提供土地出讓合同；財務部：提供資金繳納出讓金、交易費。項目部財務部行政辦土地確權企業(yè)投資項目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質預審表委托工程咨詢資格機構編制項目申請報告研發(fā)部：協(xié)助提供相關項目資料項目部研發(fā)部向項目備案機關提交申請報告項目部建設用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）土地出讓合同資料室：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關圖、規(guī)劃地界坐標圖交費證明繳納土地費用1:500現(xiàn)狀地形圖需準備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設計詳規(guī)節(jié)點工作階段主要工作

8、內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段辦 理土地證土地出讓合同交費證明繳納土地費用建設用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請書土地確權來源證明文件土地權人證明材料申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明行政部：提供企業(yè)相關證明資料。規(guī)劃設計階段區(qū)域市場調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)查項目所在地房地產(chǎn)市場的總體供求現(xiàn)狀、價格水平等對項目區(qū)域內(nèi)及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等研發(fā)部銷售部項目部競爭性樓盤調(diào)查項目周邊競爭性樓盤詳細調(diào)查項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)

9、營特點、預期發(fā)展方向等針對重點商家，進行專向訪談，同時組織相關專業(yè)人士進行專業(yè)論證。商 業(yè)運營部研發(fā)部銷售部項目部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分）競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期等；提取數(shù)據(jù)庫相關數(shù)據(jù)進行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關信息重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向。項目定位公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)發(fā)展分析、消費需求分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結合市場相關類型物業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量商業(yè)運營部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定研發(fā)部商 業(yè)運營部銷售部市場定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定

10、位依據(jù)控規(guī)指標，提出產(chǎn)品類型建議，完成項目定位工作 商業(yè)運營部：配合完成公建類配套定位總經(jīng)理各部門經(jīng)濟測算逐步細化成本測算及利潤率分析，進行現(xiàn)金流測算財務總監(jiān)各部門項目發(fā)展報告開發(fā)計劃： 研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司回款要求，初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃； 研發(fā)、商業(yè)：結合市場現(xiàn)狀完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議； 工程：按營銷計劃和工程情況排定工期。項目考核指標初定： 組織討論，初步擬定的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標要求及各階段經(jīng)濟指標要求資金流： 工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃； 項目：制訂配套費及土地款支付計劃。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主

11、辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)劃設計階段設計前期工作明確產(chǎn)品設計思路根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風格、配套標準等規(guī)劃設計提出改善性意見。研發(fā)部銷售部成 本控制部工程部商 業(yè)運營部設計院初步選擇明確設計單位選擇標準，了解相關設計院的價格行情。必要時，對設計單位進行實地考察制定設計組織計劃方案設計組織方案、規(guī)劃設計院選擇與合同簽訂法務：合同文本審核成本：設計費用審核設計任務書與相關技術指標初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂研發(fā)：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標準初步確定建安、環(huán)境等成

12、本指標；工程：參與制定交工標準，對主要部位做法、結構方案、設備方案等提出建設性意見。規(guī)劃方案結合成本測算的研討及確定對于初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調(diào)整售價，確保預期利潤率。營銷：結合項目地塊的基本素質、成本測算情況和預期銷售情況，對項目規(guī)劃設計提出建議；工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見；項目：提供各項配套費用標準。彩色總平面圖方案送規(guī)劃預審彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標）研發(fā)：負責提供圖紙修建性詳規(guī)成果各部：提供參考意見詳細性規(guī)劃方案的報建及確定（含配套場站點）報市政府研發(fā)：負責提供圖紙建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定各部門共同商討成本指標，逐步深化、細化。各部門結

13、合項目實際，從不同角度提出合理化建議。彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市政府）研發(fā)：負責提供圖紙建筑方案報建圖研發(fā)：提供報建圖紙景觀概念方案設計及確定各部門結合項目實際，從不同角度對客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設計方案提出合理化建議。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)劃設計階段項目指標確認項目成本指標確定 營銷、企劃：對銷售費用指標，進行討論確定； 商業(yè)運營部：結合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數(shù)量建議； 項目、研發(fā)、工程、財務、成本等部：項目前期、工程、配套、費用等指標落實。項目考核指標確定 營銷：結合公司戰(zhàn)略要求和項目自身

14、狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項目的考核指標體系； 工程：制定工期。年度考核指標調(diào)整 營銷：根據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標體系； 工程：制定工期考核標準。施工圖設計組織施工圖、建筑設計院選擇與合同簽定 成本控制部：配合研發(fā)進行設計招投標； 工程部：對結構方案、設備選型進行評估； 法務：合同的審核。制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設計限額指標、景觀限額設計指標： 營銷 ：結合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標準的討論制定； 工程：提供工程技術專業(yè)建議。結構方案及設備

15、選型研討及確定 成本：針對不同結構方案進行經(jīng)濟測算，選優(yōu)； 工程：參與結構方案及設備選型研討。地質勘察報告組織現(xiàn)場勘察，并提供地質勘察報告 研發(fā)：負責提供規(guī)劃總平面圖施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報建圖消防、人防報建圖施工圖審查全圖及計算書編制典型樓座建安預算施工圖會審 成本控制：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意見； 工程：對施工圖的完整性、設計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化： 銷售：根據(jù)項目預期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化； 研發(fā)：負責圖

16、紙優(yōu)化變更； 工程：對設計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)劃設計階段施工圖設計組織綜合管網(wǎng)方案設計 項目：提供各專業(yè)局設計條件景觀擴初及施工圖設計 成本控制：成本核算及費用控制景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 銷售：結合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更 工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見。施工準備階段建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃方案及市政方案送審設計方案(含總平面圖)申報表研發(fā)：配合提供設計院的蓋章確認土地出讓合同項目：提供土地出讓合同

17、、付款憑證及相關圖紙修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：審定前，提交10本規(guī)劃設計方案，電子文件1份）研發(fā)：提供所需圖紙申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書建筑方案送審建筑設計方案申報表研發(fā)：配合提供設計院的蓋章確認1/500現(xiàn)勢地形圖1份土地出讓合同項目：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙投資計劃建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）重要項目需提交模型申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書取得許可證投資計劃大配套財務：提供資金保障小配套財務：提供資金保障消防證明研發(fā)：負責提供消防報建圖人防證明研發(fā)：負責提供人防報建圖地名證明節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作

18、部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施工準備階段現(xiàn)場工程放線準備相關文件建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復的項目總平圖及電子文件首層平面圖研發(fā)：出圖及圖紙問題解決；工程：現(xiàn)場配合。出放線報告按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙現(xiàn)場保護與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護工程：組織現(xiàn)場保護移交施工單位研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決；工程：組織交接。施工許可證準備相關文件建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術資料報告書工程施工中標通知書及經(jīng)過簽證的施工合同建設資金證明（銀行存款證明）注：資金情況需滿足施工中標價的1/3以上項目年度投資計劃（當年

19、計劃）施工圖審查研發(fā)：負責提供施工圖及計算書質量監(jiān)督手續(xù)質量監(jiān)督登記表工程：配合辦理安全措施工程：組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關安全措施。安全施工措施登記表工程：配合現(xiàn)場安全企業(yè)投資項目備案規(guī)劃成果大配套開工前期工作“三通一平”臨水、臨電 工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量； 項目：協(xié)助臨時電送電、接入水接入； 財務：提供資金； 成本控制：審核相關費用和成本。場地平整施工組織方案 研發(fā)：配合工程部，負責提供所需的全部資料； 成本：確定分包項目及各種特殊材料的檔次價格招投標、簽訂合同勘察單位研發(fā)：提供總規(guī)劃圖等所需的全部資料；成本：配合招投標、測算成本；法務：招投標文件的法務審核、合同審核樁基施

20、工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供材、分包商沉降觀測節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施工準備階段開工前期工作招標合同備案指土建施工單位的公開招標及合同備案 工程：確定備選單位、提供招標資料及備案合同； 成本：共同確定合同約定的各項條款。施工圖會審組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙進行會審研發(fā)：配合會審，并負責提供所需的全部圖紙。會同設計院進行會審，簽定圖紙會審記錄設計交底會同設計院進行技術交底，簽定交底記錄研發(fā)：負責組織設計單位交底和變更。質量監(jiān)督手續(xù)辦理質檢委托項目：配合辦理相關手續(xù)。辦理安全檢查委托環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關報建手續(xù)項目臨時、永久路口的報建手

21、續(xù)項目：配合辦理相關手續(xù)。申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù)辦理施工人員暫住手續(xù)開工工程建設階段項目開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現(xiàn)場清楚標明墻、柱軸線位置研發(fā)：負責提供所需的圖紙和技術支持。規(guī)劃驗線監(jiān)理單位組織工程部、設計、規(guī)劃局驗線研發(fā)、項目：配合樁基施工試樁施工，確定樁基施工標準研發(fā)：配合確定樁基施工標準。樁基全面施工研發(fā)：負責提供所需的圖紙和技術支持。樁基檢測委托樁基檢測單位進行樁基施工質量檢測，并提供樁基檢測報告開 槽土方工程支護工程降水工程基礎施工地基備案研發(fā)：配合參與驗收基礎施工地基處理研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙設計問題

22、。混凝土墊層地下防水混凝土基礎基礎驗收備案承建單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質量量測和檢查監(jiān)理組織相關部門驗收研發(fā)：配合參與驗收簽定建筑工程分部工程（基礎）驗收表基礎處理竣工結算核對全部設計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。工程：提供全面的現(xiàn)場簽證、水電扣款等基礎性資料。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明工程建設階段主體施工審核施工方案、施工組織設計鋼筋混凝土工程施工單位填報材料進場報驗單三證（材料出廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質量認證）模板分項工程鋼筋分項工程預應力分項工程混凝土分項工程現(xiàn)澆結構分項工程裝配式結構分項工

23、程混凝土結構子分部工程配套管線預埋重要分項工程及隱蔽工程質量驗收核心筒剪力墻，裙樓，結構轉換層，第一層標準層，天面層鋼筋 地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。圖紙問題解決圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析 研發(fā)：配合分析問題設計變更 研發(fā)：配合完成設計變更； 成本：核定成本影響施工質量問題、事故處理施工質量問題、事故的調(diào)查分析 研發(fā)：配合分析問題處理方案的制定、審核、審批 研發(fā)：配合制定方案； 成本：核定成本影響處理方案的實施變更簽證設計變更 研發(fā)：配合完成設計變更； 成本控制：核定變更成本影響。工程變更工程變更技術經(jīng)濟分析 研發(fā)：配合技術分析； 成本：進行經(jīng)

24、濟分析。工程變更申請 研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進行變更簽證； 成本：測算變更對成本的影響，對可行性判斷。設計變更 研發(fā)：配合完成變更； 成本：核定成本影響工程款支付工程進度的確認工程款申請表審批 成本控制：按合同約定審核付款比例。工程款支付 財務：審核工程價款單及發(fā)票，付款。主體驗收主體驗收備案施工單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質量量測和檢查監(jiān)理組織相關部門驗收 工程、研發(fā)、成本、設計、監(jiān)理、施工單位參與簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項目銷售階段銷售許可證準備相關文件公司營業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開發(fā)資質證書國有土地使用證

25、或建設用地規(guī)劃許可證年度投資計劃(計委批文)建設工程規(guī)劃許可證研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙。建設工程施工許可證公用基礎設施配套證明獲取前期物業(yè)備案證明物業(yè)：簽訂物業(yè)合同工程施工達到辦證要求的形象進度基礎工程形象部位達到正負零及圖象文件工程：符合形象要求提供基礎驗收證明。按規(guī)定達到相應的形象部位（不同建筑形式，要求不一樣）工程：達到形象進度要求，提供證明。面積計算及圖紙獲取面積計算成果表項目：提供地名批復及附圖、圖審證等；研發(fā)：提供全套的施工圖和總平面圖。項目總平面圖獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銷管：配合網(wǎng)上錄入項目亮相前準備推盤策略確定產(chǎn)品策略： 策劃：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策

26、略，對產(chǎn)品推廣排期、階段性重點聚焦提合理化建議； 研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點、專業(yè)設計人員支持、講解產(chǎn)品等。價格策略： 銷售：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團、樓座、樓層、朝向等因素，制定價格體系及制作銷控； 成本控制部：提供產(chǎn)品成本，提出售價建議。推廣策略： 銷售：參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最大化； 研發(fā)：提供設計院背景、產(chǎn)品設計理念、產(chǎn)品賣點及專業(yè)設計人員的支持。招商策略： 商業(yè)運營：整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略。確定外部資源廣告公司尋找及確定 銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通。制作公司尋找及確定策略公司尋找及確

27、定 銷售：策略公司的溝通，并進行相關的培訓媒介公司尋找及確定 銷售：根據(jù)目標客戶群的日常生活、行為習慣，選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實施的效果。活動公司尋找及確定 銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協(xié)調(diào)，活動過程的實時關注，反饋調(diào)整后期活動營銷的內(nèi)容。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項目銷售階段項目亮相前準備項目推廣定位確定項目名稱、組團名稱研發(fā)：根據(jù)對產(chǎn)品的理解提出合理建議。銷售：根據(jù)對市場客戶的理解提出合理建議。項目核心推廣理念確定Slogon確定項目核心識別系統(tǒng)確定Logo確定VI系統(tǒng)及延展方案確定亮相前項目知識系

28、統(tǒng)培訓建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合培訓銷管：提供相關政策培訓法務：提供相關政策培訓及統(tǒng)一口徑的法律審查；研發(fā)：提供建筑設計單位、景觀設計公司、建筑風格、各項控規(guī)指標、交工標準、戶型賣點資料、全部圖紙資料等； 工程：提供施工材料、施工工藝、重點節(jié)點、工程進度、入住時間、交工標準等資料。銷售分賣場設立為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合理地段設立商品房銷售展示中心企劃：提供外賣場設計、包裝方案并協(xié)助完成，賣場相關銷售道具制作。銷售道具準備現(xiàn)場房型手冊（亮相版）研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等。售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（

29、精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議；工程：組織招標確定施工單位，協(xié)助企劃部進行售樓處內(nèi)部裝修和項目指引系統(tǒng)的施工；成本控制：核算售樓處裝修成本，進行合同審批和付款工作；財務：提供裝修及包裝所需資金支持。樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)銷售：協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型；研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細房型圖和尺寸；工程：組織招標確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點支持；成本控制：樣板間裝修成本核算及合同審批工作；財務：提供裝修及包裝所需資金支持沙盤（概念）模型、主力戶型單體模型研發(fā)：提供規(guī)劃方案圖和戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體

30、戶型；銷售：與企劃部協(xié)商，選定沙盤方案及主力戶型。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項目銷售階段項目亮相前準備銷售道具準備入市前印刷品的設計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定；研發(fā)：項目研發(fā)設計方面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等；工程：提供工程進度及交工標準，施工材料、施工工藝等相關方面的資料；法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核。項目周邊的主要道路設置醒目指示系統(tǒng)(意向)派籌卡及紀念禮品聯(lián)動工作的準備配備看房車及看房車包裝行政：提供看房車及司機組織進行聯(lián)動

31、單位人員的培訓和包裝企劃：提供重點聯(lián)動單位的包裝，相關銷售道具的制作。意向商家簽約進駐意向書法務：合同談判以及審核確定項目亮相方案項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定項目部、銷售部：參與討論，提出建設性意見。項目亮相細化方案確定項目亮相媒體確定項目亮相項目亮相項目形象出街，媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核。新聞媒體新聞信息亮相新聞中心：通過媒體擴大宣傳信息。亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排研發(fā)：項目研發(fā)設計資料、研發(fā)設計專業(yè)人士支持；銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動的協(xié)同組織等。項目開盤前準備銷售內(nèi)部

32、資料房型、房號及面積對照表研發(fā)：提供房型本冊、技術支持；銷管：提供房號及面積表銷控方案及銷控表答客戶問客戶接待、客戶問題匯總及反饋（統(tǒng)一說詞）研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題。客戶積累意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關系維護銷管：意向卡銷售的組織工作；外賣場：意向客戶推薦，客戶關系維護。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項目銷售階段項目開盤前準備交工標準確定各部門聯(lián)動：討論并確定項目交工標準；法務：法律風險提示。價格體系確定成本控制：牽頭制定項目考核指標體系，提供項目經(jīng)濟指標要求；銷售：對不同組團、不同樓座、不同樓層和

33、戶型制定合理的價格體系。合同準備房型附圖研發(fā)：提供所有房型附圖交工標準研發(fā)：提供確定交工標準法務：交工標準中法律風險的提示和規(guī)避；工程：審核合同中的交樓時間及交工標準。小區(qū)擺位研發(fā)：負責提供最終版的總平面圖。合同、附加協(xié)議等文本審查確定法務：商品房合同、附加協(xié)議、補充協(xié)議等文本的審查確定。開盤前銷售道具的準備現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版研發(fā)：提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房型圖手冊。樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理公約研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術支持；物業(yè)：提供物業(yè)管理公約購房須知，房型圖，詳細價格表研發(fā)：提供項目詳細的房型圖，提供技術支持；銷售：協(xié)助銷管制定項目樓房的價格體系；工

34、程：提供工程進度及交工標準。售樓處內(nèi)外展示道具統(tǒng)一更換(道旗、吊旗、背板等)沙盤（細化景觀及外檐）研發(fā)：提供項目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術支持樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新研發(fā)：負責提供樣板環(huán)境圖紙和技術支持銷控表及銷控貼，認購書，合同袋銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、認購書、合同袋等相關銷售用具。項目形象的提升及深化戶外媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）報紙媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）開盤信息告知媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）銀行大協(xié)議的簽訂財務中心：提供銀行節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)

35、容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明開盤項目銷售階段項目開盤開盤慶典活動活動形式（演出說明會發(fā)布會）與會人員（演藝名人專家學者）告知途徑（報廣海報門票DM）銷售：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶；物業(yè)：積為開盤慶典活動提供人力物力支持客戶轉化明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉協(xié)議、轉合同工作。財務：收定金、購房款；銷售：簽訂購房協(xié)議，進行客戶關系維護，協(xié)助合同、文件的簽署回款落實銷售：按每月考核指標定時定額完成銷售量，為回款落實提供支撐。日常銷售月度指標分解根據(jù)公司資金情況與項目進程，進行月度指標分解與調(diào)整產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點來電客戶分析、來

36、訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、競爭項目動態(tài)關注，對項目所處銷售階段進行準確判斷和適時調(diào)整企劃：階段性項目推廣總結，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合理安排推廣節(jié)奏和推廣方向；銷售：根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標要求，討論協(xié)商調(diào)整價格體系，聚焦重點產(chǎn)品的銷售；外賣場：協(xié)助銷售進行產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù)聚焦銷售重點，推薦可成交客戶。月度操作手冊的制定根據(jù)財務指標，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點價格監(jiān)控及調(diào)整定期進行價格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調(diào)整項目價格，實現(xiàn)項目利潤最大化成本控制：階段性考核指標調(diào)整；動態(tài)調(diào)整售價，實現(xiàn)利潤最

37、大化；銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整價格體系。月度推廣計劃的執(zhí)行報紙媒體：樹立項目形象，宣泄產(chǎn)品賣點銷售：協(xié)同企劃對于項目形象和階段性產(chǎn)品宣泄點進行溝通，確定報廣內(nèi)容戶外媒體：強化項目形象，聚焦重大節(jié)點銷售：結合階段性考核指標和項目銷售情況，確定階段性節(jié)點的設置和媒體宣傳營銷活動：維系老客戶促進老帶新，制造新聞熱點烘托項目人氣銷售：協(xié)助企劃進行主題營銷活動的組織和配合工作客戶中心：通過公益性活動強化客戶品牌忠誠度，加強項目口碑傳播效應銷售：通過與企劃部的溝通交流，創(chuàng)新性的組織公益性活動，強化客戶忠誠和樹立公司品牌美譽度，逐漸形成項目的獨特賣點。銷售道具支持：樓書、

38、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗銷售：協(xié)同企劃制作各種銷售道具。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明項目銷售階段日常銷售客戶到訪及接待成交工作客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶企劃：提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具支持。外賣場客戶到訪企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補充，路演活動的組織開展。項目銷售現(xiàn)場利用電話，回訪老客戶，并進行客戶接待成交工作通過日常培訓，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪，促成簽約成交銷售費用月度付款計劃及支付成本控制：根據(jù)銷售費用發(fā)生及以往支付情況，制定月

39、度合同支付額度，審核付款計劃并上報集團；財務：審核價款單及發(fā)票，按資金情況付款合作方合同簽訂相關部門：合同簽訂及審批工作；法務：商品房合同、附加協(xié)議等檢查，風險提示；銷售：確認物業(yè)及置業(yè)聯(lián)動，送各部門存檔。銷售回款制定回款節(jié)點，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款財務：為客戶創(chuàng)造便捷交款條件，快速收款。月度指標考核公司考核指標完成及調(diào)整銷管：按當月完成情況逐步調(diào)整全年銷售回款指標財務：編制月度資金預算，填列各項目實際發(fā)生數(shù)。項目考核指標完成及調(diào)整銷管：按當月完成情況，調(diào)整次月及全年銷售任務指標；財務：編制月度資金預算，填列各項目實際發(fā)生數(shù)；項目：提供下月指標落實的政府相關證件支持；工程：提供下月指標落

40、實的工程節(jié)點支持，統(tǒng)計匯報工程指標完成情況及指標調(diào)整，提供月度工程款計劃。清盤銷售清盤清盤后項目各種資料移交行政：接收商品房合同、協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔。項目銷售、招商工作問題總結、匯報并存檔項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協(xié)調(diào)會、部門例會、各種主題總結會等形式做工作總結，指導后期工作節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明工程建設階段外檐裝修材料確定設計、研發(fā)定板研發(fā)、成本控制：分別從技術、經(jīng)濟方面配合。施工樣板制作材料確定研發(fā)、成本控制：分別從技術、經(jīng)濟方面配合選用材料。甲供、甲分包材料的招標制定招標計劃編制招標文件擬定投標單位成本控制：審核招標方案確定材料招標技術要求成本控制：參與招標、測算成本。確定定標原則成本控制：參與確定定標原則考察投標單位成本控制：參與考察并提出考察意見招標、定標成本控制：參與招標定標內(nèi)外檐裝 修地 面基層處理找平層面層防 水基層處理防水層施工面層砂漿抹 灰基層處理抹灰飾面