1、國(guó)家調(diào)控政策下地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年8 月，全國(guó) 70 個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有 16 個(gè)，持平的有30 個(gè)，比 7 月共增加了 15 個(gè)。其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)持平，這是一線城市的房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn) “停漲 ” 。 隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入， 隨后的 9 月， 一線城市房?jī)r(jià)很可能迎來下降， 而全國(guó)總體房?jī)r(jià)也可能在9 月迎來拐點(diǎn)。作為調(diào)控力度最大的城市，一線城市的各項(xiàng)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)已成為反映樓市走向的先行指標(biāo)。四個(gè)一線城市的數(shù)據(jù)變化尤為引人關(guān)注。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，今年以來，北上廣深四城的房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄，至 7

2、月，出現(xiàn)全部停漲的現(xiàn)象，為最近3 年來的首次。而最新數(shù)據(jù)則顯示， 8 月，四個(gè)一線城市的新建住宅價(jià)格和新建商品住宅價(jià)格（不含保障房）再度出現(xiàn)集體停漲。相比之下， 34 個(gè)二線城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.02%，增幅下降0.04 個(gè)百分點(diǎn)；納入統(tǒng)計(jì)的 32 個(gè)三線城市，房?jī)r(jià)環(huán)比微漲0.01%，漲幅大降0.12個(gè)百分點(diǎn)。九月第 2 周福州全市一手房成交166 套，環(huán)比前一周減少了 52 套，跌幅23.85%；成交面積為 18587.14平方米，環(huán)比下跌5842.75平方米，跌幅23.92%。同時(shí)，從五城區(qū)成交套數(shù)來看，倉(cāng)山區(qū)共成交97 套，雖排行五區(qū)之首，但同前一個(gè)統(tǒng)計(jì)周期相比下跌了 5.8

3、3%；鼓樓區(qū)下跌幅度最大，為58.54%。該數(shù)據(jù)與去年同期相比跌幅更是達(dá)到了7 成，成為近半年以來的最低值。事實(shí)上，在限購(gòu)、加息等一系列政策重拳之下，福州樓市正陷入徘徊狀態(tài)，整體成交呈現(xiàn)低迷。而從成交量數(shù)據(jù)上看，支撐 “拐點(diǎn) ”的理由似乎也很充足。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)日前公布的數(shù)據(jù)顯示， 8 月份， 北京商品住宅成交5506套， 日均不足 200套， 環(huán)比上月減少39.7%， 比去年同期下跌了 16.4%， 為近 3年月度成交最低值。今年國(guó)慶節(jié)前5 天假期北京住宅成交總量為 547 套， 與去年國(guó)慶節(jié)前5 天假期的成交量相比大幅下跌24%，與今年9 月份前 5 天相比大幅下跌67%。上海 8

4、 月一手住宅成交量環(huán)比下跌26.1%，創(chuàng)5 年同期最大跌幅，二手房成交量跌幅同樣為 5 年來之最。廣州、深圳同樣未能逃脫成交量大跌的結(jié)局。比如說今年國(guó)慶上海一手房多日成交量只有100 多套，比 9 月份大幅降低，而廣州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中， “量跌 ”往往被看作是 “價(jià)跌 ”的先兆 ?；诖耍槍?duì)一線城市未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，多家研究機(jī)構(gòu)都給出了 “下降” 的判斷。當(dāng)下市場(chǎng)也在試圖消化政策。第一個(gè)表現(xiàn)是目前部分城市部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，但很多三線城市房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺。 第二個(gè)是全國(guó)商品房銷售額同比仍然處于上漲狀態(tài)， 這就決定了開發(fā)商的整體收入狀況還不算太糟糕。 第三是開發(fā)

5、商正通過多種方式融資， 另外也在轉(zhuǎn)移投資、縮減地產(chǎn)投資，并通過變換開盤節(jié)奏攪動(dòng)市場(chǎng)。二、國(guó)家的調(diào)控政策除了為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的虛高及控制房產(chǎn)泡沫而出臺(tái)的 限購(gòu)令、限價(jià)令、控制貸款及建設(shè)保障性住房之外，九月份國(guó)土部又透露土地不再“無(wú)償劃撥”，土地供應(yīng)雙軌制將逐步取消， 保證被征地補(bǔ)償將更高、更到位。 按照資源市場(chǎng)配置的基本原則，縮小劃撥地范圍，擴(kuò)大有 償使用覆蓋面，最終取消土地供應(yīng)雙軌制。除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續(xù)劃撥使 用外，其他用地實(shí)行有償使用。劃撥土地供給的成本比出讓要低很多。 理論上通過劃撥來供給土地是為了滿足純粹的非 營(yíng)利性公共需求，確實(shí)應(yīng)當(dāng)降低成本。取消雙軌制能夠促進(jìn)土地資源的合

6、理利用，有利于核 算土地使用者的成本。減少了開發(fā)企業(yè)或地方政府投機(jī)拿地進(jìn)行盈利的途徑，也證明了國(guó)家對(duì)加強(qiáng)土地出讓并進(jìn)行調(diào)控的決心。相信在未來一段時(shí)間內(nèi)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控決心，將仍然果決。畢竟需求決定 著市場(chǎng)，目前房地產(chǎn)的產(chǎn)能過剩、房屋空置率奇高 已經(jīng)是現(xiàn)實(shí)，一路房?jī)r(jià)虛高，其價(jià)格已經(jīng) 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于使用價(jià)值，并帶動(dòng)的通脹影響已經(jīng)嚴(yán)重影響了中國(guó)的國(guó)民人均消費(fèi)水平。今年國(guó)家已經(jīng)幾次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，一季度，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（cpi）同比上漲5.0%。其中，3月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比上漲 5.4%,環(huán)比下降0.2%。對(duì)于5%勺物價(jià)漲幅， 已高出中國(guó)今年的預(yù)期目標(biāo)。官方希望，今年居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅

7、控制在 4%£右。目前 的cpi偏高，中國(guó)正在采取各種措施解決這一問題。其中，包括消除導(dǎo)致物價(jià)走高的貨幣因 素，中國(guó)的貨幣政策已從應(yīng)對(duì)金融危機(jī)時(shí)期的適度寬松，調(diào)整為穩(wěn)健。國(guó)家也只能在提高銀行利率和存款準(zhǔn)備金方面，減少市場(chǎng)上交易的流通貨幣，以解決通脹問題。 三、宏觀角度的市場(chǎng)預(yù)期：大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍贊同2011年實(shí)行緊縮的貨幣政策，但在具體工具選擇和幅度上存 在分歧。馬駿（德意志銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家）認(rèn)為，2011年合適的貨幣增長(zhǎng)應(yīng)該是15%貸款增長(zhǎng) 應(yīng)該是14%即6.5萬(wàn)億元；王志浩（渣打銀行大中華區(qū)研究主管）預(yù)計(jì) 2011年還將4次加 息，每次25個(gè)基點(diǎn)，銀行信貸規(guī)模約在6萬(wàn)億元7萬(wàn)億元，

8、信貸增速?gòu)?010年的18%用 至12%-14%高善文（安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）認(rèn)為， 到2011年年中會(huì)有兩到三次加息的 空間，不排除會(huì)出現(xiàn)準(zhǔn)備金率、基準(zhǔn)利率和匯率“三率齊動(dòng)”的情形 ；魯政委（興業(yè)銀行資 深經(jīng)濟(jì)學(xué)家）認(rèn)為，2011年第一季度需要以平均每月1次的頻率來上調(diào)準(zhǔn)備金率；哈繼銘（高 盛香港投資銀行部董事總經(jīng)理）建議更多發(fā)揮匯率工具的作用。也有的專家反對(duì)緊縮的貨幣政策，如王建（中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)）認(rèn)為，通貨膨脹 與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相比，始終應(yīng)放在次要位置，且當(dāng)前通脹是成本推進(jìn)型的，緊縮型貨幣政策無(wú)益 于通脹問題的解決，只會(huì)壓低企業(yè)發(fā)展生產(chǎn)的動(dòng)力，他建議繼續(xù)實(shí)施寬松貨幣政策保增長(zhǎng)， 使用財(cái)政

9、政策加大補(bǔ)貼對(duì)抗通脹。中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書認(rèn)為，2011年影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本因素沒有發(fā)生明顯變 化，在保持宏觀調(diào)控政策力度相對(duì)穩(wěn)定的條件下，仍將保持高位平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，gdp：曾長(zhǎng)率預(yù)計(jì)可以達(dá)到10%£右。主要理由是：中低端產(chǎn)品出口的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力依然存在，在世界 貿(mào)易中的份額會(huì)持續(xù)增加；中國(guó)內(nèi)需空間較大，居民家庭的杠桿率仍較低，國(guó)際貨幣基金組 織認(rèn)為，鑒于采取對(duì)信貸增長(zhǎng)更為嚴(yán)格的限制、為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫和限制銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸 款風(fēng)險(xiǎn)敞口等措施，以及中國(guó)政府計(jì)劃在2011年實(shí)施退出策略，2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)增 長(zhǎng)，但增幅有所放緩，預(yù)計(jì)全年增速為 9.6%。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨著世界經(jīng)

10、濟(jì)環(huán)境低迷和國(guó)內(nèi)政策環(huán)境趨向緊縮的雙重壓力，但2011年是“十二五”開局之年，新的投資項(xiàng)目較多，決定了經(jīng)濟(jì)增速不會(huì)太低，消費(fèi)增速保持平 穩(wěn)。雖然以房地產(chǎn)、汽車為代表的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)放緩，但基礎(chǔ)設(shè)施完善對(duì)中低端耐用消費(fèi)品 的促進(jìn)作用將逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)2011年全年消費(fèi)增15%£右。另外投資增速將略有回落，上一 輪基建投資的高峰期已經(jīng)過去，加上貨幣信貸政策收緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)，都 構(gòu)成了投資增速的下滑壓力，但考慮到 2011年是“十二五”的開局之年，也有很多新項(xiàng)目 上馬，保障房投資力度進(jìn)一步加大，同時(shí)，根據(jù)對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和山東省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 精神的分析，2011年政府保持一定

11、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的決心很大，預(yù)計(jì)2011年投資增速會(huì)比2010 年略有回落，全年將保持在20流右。微觀角度看通脹：只要百姓手里有多余的錢，就會(huì)尋找投資突破口。由于cpi的持續(xù)走高，負(fù)利率已經(jīng)持續(xù)了十七八個(gè)月，把錢存入銀行，一年期的回報(bào)也就是三點(diǎn)多，與同期的 cpi相差甚遠(yuǎn)，只 能眼睜睜地看著自己的錢縮水。于是，催生了民間貸款市場(chǎng)、二、三線城市炒房市場(chǎng)及商業(yè) 地產(chǎn)投資的興起。四、行業(yè)困境就國(guó)內(nèi)而言，目前已有房地產(chǎn)開發(fā)商資金斷裂而陷入困境的消息，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新 的洗牌，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資及其下游建材和水泥等行業(yè)受到很大沖擊，作為工業(yè)建筑業(yè)原材料的有色金屬、鋼材和 pvc等需求前景值得擔(dān)憂。萬(wàn)科中報(bào)顯

12、示，上半年的收購(gòu)企業(yè)中 有十多件屬于收購(gòu)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 暗示中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭遇信貸調(diào)控的沖擊在顯 現(xiàn)。歐債危機(jī)、財(cái)政整頓、銀行業(yè)資產(chǎn)表惡化、歐美家庭的資產(chǎn)狀況疲軟、新型經(jīng)濟(jì)體也受 到債務(wù)危機(jī)沖擊和經(jīng)濟(jì)減速產(chǎn)生負(fù)面反饋循環(huán)，全球經(jīng)濟(jì)正在滑向衰退，再加上歐美刺激政策的失靈，中國(guó)貨幣政策迫于通脹壓力而短期難放松，從而商品的消費(fèi)需求將進(jìn)一步遲滯， 投資需求也因信心下降和資金涌向美國(guó)國(guó)債等避險(xiǎn)資產(chǎn)而急劇降溫，由此商品2009年“v'型反轉(zhuǎn)的上漲趨勢(shì)已經(jīng)遭遇破壞，不排除徹底轉(zhuǎn)熊的可能。 五、宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)危機(jī)與機(jī)遇1、宏觀調(diào)控下的融資困境及轉(zhuǎn)機(jī)由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)， 消費(fèi)市場(chǎng)

13、進(jìn)入了觀望期及冷靜期，加上國(guó)家限制了 銀行對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的放貸條件，導(dǎo)致目前中小型地產(chǎn)企業(yè)的資金回流及融資越加的困難。伴隨限購(gòu)、限貸政策嚴(yán)厲執(zhí)行，售房回款速度越來越慢，周期也越來越長(zhǎng)。沒有開發(fā)企 業(yè)愿意通過股權(quán)融資、信托方式來融資，因?yàn)槠涑杀径歼h(yuǎn)高于銀行貸款利率。結(jié)果就催生了 民間融資的新型金融市場(chǎng)。就國(guó)內(nèi)而言，目前已有房地產(chǎn)開發(fā)商資金斷裂而陷入困境的消息，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新的洗牌，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資及其下游建材和水泥等行業(yè)受到很大沖擊，作為工業(yè)建筑業(yè)原材料的有色金屬、鋼材和 pvc等需求前景值得擔(dān)憂。萬(wàn)科中報(bào)顯示，上半年的收購(gòu)企業(yè)中有 十多件屬于收購(gòu)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暗示中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭遇信

14、貸調(diào)控的沖擊在顯 現(xiàn)。歐債危機(jī)、財(cái)政整頓、銀行業(yè)資產(chǎn)表惡化、歐美家庭的資產(chǎn)狀況疲軟、新型經(jīng)濟(jì)體也受 到債務(wù)危機(jī)沖擊和經(jīng)濟(jì)減速產(chǎn)生負(fù)面反饋循環(huán)，全球經(jīng)濟(jì)正在滑向衰退，再加上歐美刺激政策的失靈，中國(guó)貨幣政策迫于通脹壓力而短期難放松，從而 商品的消費(fèi)需求將進(jìn)一步遲滯， 投資需求也因信心下降和資金涌向美國(guó)國(guó)債等避險(xiǎn)資產(chǎn)而急劇降溫，由此商品2009年“v'型反轉(zhuǎn)的上漲趨勢(shì)已經(jīng)遭遇破壞，不排除徹底轉(zhuǎn)熊的可能。隨著民間資本的發(fā)展和投資性需求推動(dòng)著地產(chǎn)金融新業(yè)態(tài)的成長(zhǎng)。民間資本對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的影響特別大，特別是投資性需求對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)有很大的推動(dòng)作用。另外投資性需求對(duì)房 價(jià)不敏感，只對(duì)預(yù)期敏感，不管現(xiàn)在房

15、價(jià)多高，只要判斷還會(huì)漲就會(huì)買。中國(guó)缺少良好的投資途徑，投資房地產(chǎn)開發(fā)一直是民間空閑資金一直看好的投資方向。目前一線城市由于限購(gòu)令的影響， 許多投資客慢慢把投資視線轉(zhuǎn)移到二、 三線未限購(gòu)的城市，或?qū)ι啼?、寫字樓、車位進(jìn)行投資，有的甚至到國(guó)外去進(jìn)行投資。目前各地開發(fā)商都在想盡辦法如何挽留著這些投資性客戶，在剛性需求不足33%的情況下，如何才能更快的把在售樓盤銷售出去，回籠資金是當(dāng)前最迫切的事。舉個(gè)例子，今年9 月，一些浙江開發(fā)商無(wú)法償還高利貸跑路，引起市場(chǎng)對(duì)房企資金鏈的聚焦。綠城當(dāng)時(shí)凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到163%，在國(guó)內(nèi)各大房企中名列前茅，去化率同比下降甚多。一度傳出即將退市的消息。目前綠城公布的往后任

16、務(wù)是 “少買地多賣房，降低凈資產(chǎn)負(fù)債至100%以下” ， 并將通過發(fā)展代建、商業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)，來改善綠城的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)配比。 今后綠城將轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y開發(fā)和品牌管理服務(wù)并舉的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商， 不再通過高負(fù)債發(fā)展。2、大型地產(chǎn)企業(yè)大肆拿地、中小型地產(chǎn)企業(yè)遭遇并購(gòu)危機(jī)能夠大把花錢的前提是有錢可花， 大舉拿地的前提是擁有足夠的資金。 密集推盤， 火熱促銷，窮盡一切手段回籠資金，是中小房企生存的“基石” ，大房企發(fā)展的“武器” 。今年前 7 個(gè)月， 房地產(chǎn)行業(yè)公開的股權(quán)并購(gòu)案合計(jì)為 62 宗， 總涉及金額達(dá)175.39 億元，均創(chuàng)同期歷史新高；并購(gòu)宗數(shù)、金額比去年同期分別上升 72.2% 和 101.9%

17、 。 8 月份，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)在前7 月已經(jīng)創(chuàng)造數(shù)年新高的情況下， 再次突破紀(jì)錄， 當(dāng)月發(fā)生的規(guī)模房企的股權(quán)變動(dòng)高達(dá)18 起，累計(jì)交易總價(jià)值高達(dá)53.3 億，創(chuàng)造 08 年以來的交易記錄。房企為“錢”所困，資金壓力下，房企出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)比降價(jià)賣房容易許多，并購(gòu)案例勢(shì)必會(huì)日漸增多。中小房企“丟卒保車” ，大型房企“坐收漁利”市場(chǎng) 份額不斷擴(kuò)大。“深挖洞， 廣積糧” ， 大型房企一方面卯勁賣房 “籌錢” ， 另一方面瞅準(zhǔn)機(jī)會(huì)出手 “撿漏” ， 買地、買股、買項(xiàng)目，一吞一吐之間，風(fēng)云變幻，預(yù)示著一場(chǎng)房企大戰(zhàn)在所難免。 “螳螂捕 蟬，黃雀在后” ，購(gòu)房者或可從房企競(jìng)爭(zhēng)中受益，但受益幅

18、度以及房企超級(jí)航母誕生后對(duì)樓市的真正影響，仍是未知。傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)銷售旺季，因調(diào)控而失色；而已經(jīng)冷清大半年的土地市場(chǎng)，卻在此時(shí)迎來一個(gè)成交小高峰。在土地價(jià)格低溢價(jià)已成主流趨勢(shì)之時(shí)出手，正是時(shí)機(jī)。“遇到調(diào)控政策我們很幸運(yùn)。 ” 對(duì)于大型房企而言， 意味著他們可以底價(jià)或低溢價(jià)拿地“資金狀況良好的房企此時(shí)出手拿地， 正是好時(shí)機(jī)” 未來行業(yè)進(jìn)一步集中則是大勢(shì)所趨。中小型企業(yè)將面臨被并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。3、工業(yè)用地的畸形投資08 月就在住宅用地頻頻遭遇流拍的同時(shí)， 工業(yè)用地卻悄然成為資金追逐對(duì)象。 根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可知，截至7 月 26 日，全國(guó)推出工業(yè)用地7521 塊，總計(jì)3.51億nf

19、,占全國(guó)供應(yīng)的土地面積的52.1%。與此同時(shí)，在搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的20個(gè)城市中，7月25日-8月14日期間，總計(jì)推出工業(yè)用地1664萬(wàn)nf-連續(xù)三個(gè)星期，工業(yè)用地占 比超出土地供給總量50%。投機(jī)與融資需求是企業(yè)大肆圈占工業(yè)用地的兩大動(dòng)因。 圈占工業(yè)用地，企業(yè)擅長(zhǎng)" 空手套白狼 ""工業(yè)用地單價(jià)很低，很多企業(yè)都有能力去分上一杯羹" 。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形式日益嚴(yán)峻，銀行已經(jīng)不接受 " 光地 " 了。也就是說，企業(yè)在拿下地塊后，還需在上面搭建廠房，然后就可以以 "在建工程 "的名義，去銀行獲取貸款。 "等

20、到廠房建好，獲取了房產(chǎn)證后，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的估值就會(huì)更高，所獲得貸款也就越多以浙江建德的案例來說，該塊土地約折合300元/ nf,總價(jià)大概為1000萬(wàn)；然后，企業(yè)在上面開始修建廠房，目前尚未獲得房產(chǎn)證，但已經(jīng)評(píng)估作價(jià)1400 萬(wàn)- 也即，該企業(yè)以所擁有的、總計(jì)評(píng)估價(jià)格2400 萬(wàn)的該塊工業(yè)用地使用權(quán)+廠房作為抵押，獲得了2000 萬(wàn)的銀行貸款。 "而等到房產(chǎn)證到手后，這個(gè)評(píng)估價(jià)將進(jìn)一步提升。彼時(shí)，銀行肯貸給這家企業(yè)的款項(xiàng)，也會(huì)水漲船高 " ，上述人士進(jìn)一步指出， " 當(dāng)然，最終貸款額度多少，還是決定在銀行手中。不過這一額度，往往會(huì)超出企業(yè)原始的投入。 "

21、" 只要經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生大的變化，這筆抵押貸款將會(huì)持續(xù)下去 " ，另外企業(yè)還能享受土地升值帶來的收益。當(dāng)然，這個(gè)過程中也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 "很多中小企業(yè)的利潤(rùn)率并不高，甚至存在無(wú)法覆蓋利息成本的情形" ，上述人士進(jìn)一步表示， "也有最終手中的土地遭遇銀行拍賣的情形出現(xiàn)。 "除去借助工業(yè)用地獲取銀行貸款以及升值收益外， 企業(yè)通過改變其使用權(quán)屬性所能獲得的 "暴利"更是驅(qū)動(dòng)其圈占工業(yè)用地的又一大動(dòng)因。工業(yè)用地被收儲(chǔ)后帶來的土地補(bǔ)償收益，使得很多企業(yè)愿意將資金大手筆的投入到土地上。 尤其是中小企業(yè)， 相比于住宅用地的高價(jià)，

22、工業(yè)用地較低的門檻給予他們豐富的利潤(rùn)想象空間。工業(yè)用地不同于商業(yè)用地和居住用地， 用地企業(yè)及產(chǎn)業(yè)的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)更多體現(xiàn)在城市之間的選擇上。 一個(gè)城市工業(yè)地價(jià)水平高低直接影響到其招商引資的強(qiáng)度和能力， 也直接牽動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、勞動(dòng)就業(yè)等諸多方面，從而形成地區(qū)間特有的工業(yè)用地價(jià)格及產(chǎn)業(yè)布局競(jìng)爭(zhēng)模式。從宏觀上講，影響工業(yè)地價(jià)的主要因素包括行政因素、成本因素和市場(chǎng)因素。在工業(yè)用地價(jià)格還沒有市場(chǎng)化之前， 現(xiàn)階段對(duì)工業(yè)地價(jià)起著 決定性影響的主導(dǎo)因素是行政的干預(yù)， 也往往容易出現(xiàn)非產(chǎn)業(yè)政策型的 “同地不同價(jià)”現(xiàn)象，甚至有些地方政府為招商引資，人為地壓低基準(zhǔn)地價(jià)和出讓最低價(jià)。 ， 工業(yè)用地價(jià)格最終決

23、定于供需關(guān)系 ，但我國(guó)主要城市目前工業(yè)用地供需總體上呈現(xiàn)供大于求 的局面， 這一點(diǎn)在工業(yè)用地價(jià)格近幾年間沒有太大變化方面也有所體現(xiàn)，加之其他因素的影響，造成現(xiàn)階段各城市工業(yè)用地基本上是有求必供，工業(yè)用地的價(jià)值和價(jià)格沒有真正實(shí)現(xiàn)。六、個(gè)人見解由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高、國(guó)際次貸危機(jī)下的外部環(huán)境以及國(guó)內(nèi) cpi 的持續(xù)上漲，導(dǎo)致國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來調(diào)控國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)， 根本目的是為了解決國(guó)內(nèi)目前日益擴(kuò)大的通脹現(xiàn)象， 以及穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 我們都知道， 市場(chǎng)需求決定市場(chǎng)價(jià)格，但一旦購(gòu)買力無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而需求無(wú)法得到滿足，容易激化社會(huì)的矛盾。從金融學(xué)角度來看，正常的房屋總價(jià)應(yīng)接近于 20

24、 年-30 年出租盈利的總和。而目前中國(guó)的人均消費(fèi)能力不高， 但房?jī)r(jià)卻普遍高于國(guó)際水平， 地產(chǎn)泡沫不斷膨脹， 催生了通貨膨脹，在美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)之后， 中國(guó)政府已經(jīng)開始意識(shí)到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)， 出臺(tái)有效的調(diào)控政策是必然的，也將繼續(xù)持續(xù)下去，直到房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到健康穩(wěn)定的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說， 行政的干預(yù)， 代表的是危機(jī)， 更多的是機(jī)遇。 只有行業(yè)穩(wěn)定了，才能得到更好的長(zhǎng)足發(fā)展。現(xiàn)有的開發(fā)商應(yīng)學(xué)會(huì)進(jìn)行行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型：一、從服務(wù)上創(chuàng)新在“十一五”期間，政策的開放導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹，消費(fèi)市場(chǎng)變成了賣方市場(chǎng)，現(xiàn)在進(jìn)入了“十二五”規(guī)劃，調(diào)控政策的出臺(tái)，作為開發(fā)商來說，一味的規(guī)避政策并不能解決

25、問題。如何提高自己產(chǎn)品的服務(wù)（房屋質(zhì)量、配套服務(wù)等） ，吸引消費(fèi)市場(chǎng)，來為自己為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。二、從管理模式上創(chuàng)新許多中小型開發(fā)商通過民間融資到一部分資金的情況下就敢于拿地進(jìn)行開發(fā)， 一旦政策干預(yù)或再融資出現(xiàn)斷鏈就容易陷入資金困境， 一方面開發(fā)不下去、 一方面資金陷進(jìn)去收不回來。 高收率的驅(qū)使也往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)， 可是在賣方市場(chǎng)情況下， 開發(fā)商往往很少看到風(fēng)險(xiǎn)。隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)控，消費(fèi)市場(chǎng)低迷，如何改變以往的經(jīng)營(yíng)模式，改善融資方式也將成為開發(fā)商創(chuàng)新的一個(gè)課題。三、從投資方向的轉(zhuǎn)變目前的宏觀調(diào)控仍將持續(xù)多久， 大家心里都沒有底。 但原先作為行業(yè)消費(fèi)主流的一線城市進(jìn)入了限購(gòu)名單， 成交量持續(xù)走低已經(jīng)可以預(yù)見一線房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率不高。 如何在調(diào)控下更好的利用手上的資金進(jìn)行投資也成為一個(gè)重要的課題。 目前已發(fā)現(xiàn)的有： 改投商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、改投工業(yè)用地、還有的轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。上策：商業(yè)地產(chǎn)由于商鋪、 寫字樓不在限購(gòu)令的調(diào)控下， 而且一直針對(duì)的是少數(shù)高消費(fèi)人群， 眾所周知，在人均消費(fèi)水平不高的中國(guó)， 奢侈品市場(chǎng)卻一直都有著自己獨(dú)特的消費(fèi)人群。 在高端市場(chǎng)具備其購(gòu)買能力的情況下， 商業(yè)地產(chǎn)成規(guī)模的興起也將成為必然。