1、國家調控政策下地產企業所面對的宏觀經濟環境分析一、地產行業現狀：國家統計局的數據顯示，今年8 月，全國 70 個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有 16 個，持平的有30 個，比 7 月共增加了 15 個。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市房價持平，這是一線城市的房價連續兩個月出現 “停漲 ” 。 隨著調控政策的持續深入， 隨后的 9 月， 一線城市房價很可能迎來下降， 而全國總體房價也可能在9 月迎來拐點。作為調控力度最大的城市，一線城市的各項房價數據已成為反映樓市走向的先行指標。四個一線城市的數據變化尤為引人關注。根據官方數據，今年以來，北上廣深四城的房價漲幅持續收窄，至 7

2、月，出現全部停漲的現象，為最近3 年來的首次。而最新數據則顯示， 8 月，四個一線城市的新建住宅價格和新建商品住宅價格（不含保障房）再度出現集體停漲。相比之下， 34 個二線城市的新建商品住宅價格環比上漲0.02%，增幅下降0.04 個百分點；納入統計的 32 個三線城市，房價環比微漲0.01%，漲幅大降0.12個百分點。九月第 2 周福州全市一手房成交166 套，環比前一周減少了 52 套，跌幅23.85%；成交面積為 18587.14平方米，環比下跌5842.75平方米，跌幅23.92%。同時，從五城區成交套數來看，倉山區共成交97 套，雖排行五區之首，但同前一個統計周期相比下跌了 5.8

3、3%；鼓樓區下跌幅度最大，為58.54%。該數據與去年同期相比跌幅更是達到了7 成，成為近半年以來的最低值。事實上，在限購、加息等一系列政策重拳之下，福州樓市正陷入徘徊狀態，整體成交呈現低迷。而從成交量數據上看，支撐 “拐點 ”的理由似乎也很充足。北京市房地產交易管理網日前公布的數據顯示， 8 月份， 北京商品住宅成交5506套， 日均不足 200套， 環比上月減少39.7%， 比去年同期下跌了 16.4%， 為近 3年月度成交最低值。今年國慶節前5 天假期北京住宅成交總量為 547 套， 與去年國慶節前5 天假期的成交量相比大幅下跌24%，與今年9 月份前 5 天相比大幅下跌67%。上海 8

4、 月一手住宅成交量環比下跌26.1%，創5 年同期最大跌幅，二手房成交量跌幅同樣為 5 年來之最。廣州、深圳同樣未能逃脫成交量大跌的結局。比如說今年國慶上海一手房多日成交量只有100 多套，比 9 月份大幅降低，而廣州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。在房地產市場中， “量跌 ”往往被看作是 “價跌 ”的先兆 。基于此，針對一線城市未來的房價走勢，多家研究機構都給出了 “下降” 的判斷。當下市場也在試圖消化政策。第一個表現是目前部分城市部分地區房價出現下降，但很多三線城市房價仍然堅挺。 第二個是全國商品房銷售額同比仍然處于上漲狀態， 這就決定了開發商的整體收入狀況還不算太糟糕。 第三是開發

5、商正通過多種方式融資， 另外也在轉移投資、縮減地產投資，并通過變換開盤節奏攪動市場。二、國家的調控政策除了為了穩定房價的虛高及控制房產泡沫而出臺的 限購令、限價令、控制貸款及建設保障性住房之外，九月份國土部又透露土地不再“無償劃撥”，土地供應雙軌制將逐步取消， 保證被征地補償將更高、更到位。 按照資源市場配置的基本原則，縮小劃撥地范圍，擴大有 償使用覆蓋面，最終取消土地供應雙軌制。除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續劃撥使 用外，其他用地實行有償使用。劃撥土地供給的成本比出讓要低很多。 理論上通過劃撥來供給土地是為了滿足純粹的非 營利性公共需求，確實應當降低成本。取消雙軌制能夠促進土地資源的合

6、理利用，有利于核 算土地使用者的成本。減少了開發企業或地方政府投機拿地進行盈利的途徑，也證明了國家對加強土地出讓并進行調控的決心。相信在未來一段時間內，國家對房地產行業的調控決心，將仍然果決。畢竟需求決定 著市場，目前房地產的產能過剩、房屋空置率奇高 已經是現實，一路房價虛高，其價格已經 遠遠大于使用價值，并帶動的通脹影響已經嚴重影響了中國的國民人均消費水平。今年國家已經幾次上調了存款準備金率，一季度，居民消費價格指數（cpi）同比上漲5.0%。其中，3月份居民消費價格指數同比上漲 5.4%,環比下降0.2%。對于5%勺物價漲幅， 已高出中國今年的預期目標。官方希望，今年居民消費價格總水平漲幅

7、控制在 4%£右。目前 的cpi偏高，中國正在采取各種措施解決這一問題。其中，包括消除導致物價走高的貨幣因 素，中國的貨幣政策已從應對金融危機時期的適度寬松，調整為穩健。國家也只能在提高銀行利率和存款準備金方面，減少市場上交易的流通貨幣，以解決通脹問題。 三、宏觀角度的市場預期：大部分經濟學家普遍贊同2011年實行緊縮的貨幣政策，但在具體工具選擇和幅度上存 在分歧。馬駿（德意志銀行經濟學家）認為，2011年合適的貨幣增長應該是15%貸款增長 應該是14%即6.5萬億元；王志浩（渣打銀行大中華區研究主管）預計 2011年還將4次加 息，每次25個基點，銀行信貸規模約在6萬億元7萬億元，

8、信貸增速從2010年的18%用 至12%-14%高善文（安信證券首席經濟學家）認為， 到2011年年中會有兩到三次加息的 空間，不排除會出現準備金率、基準利率和匯率“三率齊動”的情形 ；魯政委（興業銀行資 深經濟學家）認為，2011年第一季度需要以平均每月1次的頻率來上調準備金率；哈繼銘（高 盛香港投資銀行部董事總經理）建議更多發揮匯率工具的作用。也有的專家反對緊縮的貨幣政策，如王建（中國宏觀經濟學會秘書長）認為，通貨膨脹 與經濟增長相比，始終應放在次要位置，且當前通脹是成本推進型的，緊縮型貨幣政策無益 于通脹問題的解決，只會壓低企業發展生產的動力，他建議繼續實施寬松貨幣政策保增長， 使用財政

9、政策加大補貼對抗通脹。中國社科院經濟藍皮書認為，2011年影響我國經濟運行的基本因素沒有發生明顯變 化，在保持宏觀調控政策力度相對穩定的條件下，仍將保持高位平穩較快增長態勢，gdp：曾長率預計可以達到10%£右。主要理由是：中低端產品出口的國際競爭力依然存在，在世界 貿易中的份額會持續增加；中國內需空間較大，居民家庭的杠桿率仍較低，國際貨幣基金組 織認為，鑒于采取對信貸增長更為嚴格的限制、為房地產市場降溫和限制銀行對房地產業貸 款風險敞口等措施，以及中國政府計劃在2011年實施退出策略，2011年中國經濟將持續增 長，但增幅有所放緩，預計全年增速為 9.6%。我國經濟增長面臨著世界經

10、濟環境低迷和國內政策環境趨向緊縮的雙重壓力，但2011年是“十二五”開局之年，新的投資項目較多，決定了經濟增速不會太低，消費增速保持平 穩。雖然以房地產、汽車為代表的消費結構升級放緩，但基礎設施完善對中低端耐用消費品 的促進作用將逐步顯現，預計2011年全年消費增15%£右。另外投資增速將略有回落，上一 輪基建投資的高峰期已經過去，加上貨幣信貸政策收緊、房地產市場調控政策效應顯現，都 構成了投資增速的下滑壓力，但考慮到 2011年是“十二五”的開局之年，也有很多新項目 上馬，保障房投資力度進一步加大，同時，根據對中央經濟工作會議和山東省經濟工作會議 精神的分析，2011年政府保持一定

11、經濟增長速度的決心很大，預計2011年投資增速會比2010 年略有回落，全年將保持在20流右。微觀角度看通脹：只要百姓手里有多余的錢，就會尋找投資突破口。由于cpi的持續走高，負利率已經持續了十七八個月，把錢存入銀行，一年期的回報也就是三點多，與同期的 cpi相差甚遠，只 能眼睜睜地看著自己的錢縮水。于是，催生了民間貸款市場、二、三線城市炒房市場及商業 地產投資的興起。四、行業困境就國內而言，目前已有房地產開發商資金斷裂而陷入困境的消息，房地產行業面臨新 的洗牌，這將導致房地產投資及其下游建材和水泥等行業受到很大沖擊，作為工業建筑業原材料的有色金屬、鋼材和 pvc等需求前景值得擔憂。萬科中報顯

12、示，上半年的收購企業中 有十多件屬于收購中小房地產開發企業， 暗示中國房地產開發企業遭遇信貸調控的沖擊在顯 現。歐債危機、財政整頓、銀行業資產表惡化、歐美家庭的資產狀況疲軟、新型經濟體也受 到債務危機沖擊和經濟減速產生負面反饋循環，全球經濟正在滑向衰退，再加上歐美刺激政策的失靈，中國貨幣政策迫于通脹壓力而短期難放松，從而商品的消費需求將進一步遲滯， 投資需求也因信心下降和資金涌向美國國債等避險資產而急劇降溫，由此商品2009年“v'型反轉的上漲趨勢已經遭遇破壞，不排除徹底轉熊的可能。 五、宏觀調控下的市場危機與機遇1、宏觀調控下的融資困境及轉機由于國家對房地產調控政策的出臺， 消費市場

13、進入了觀望期及冷靜期，加上國家限制了 銀行對地產開發的放貸條件，導致目前中小型地產企業的資金回流及融資越加的困難。伴隨限購、限貸政策嚴厲執行，售房回款速度越來越慢，周期也越來越長。沒有開發企 業愿意通過股權融資、信托方式來融資，因為其成本都遠高于銀行貸款利率。結果就催生了 民間融資的新型金融市場。就國內而言，目前已有房地產開發商資金斷裂而陷入困境的消息，房地產行業面臨新的洗牌，這將導致房地產投資及其下游建材和水泥等行業受到很大沖擊，作為工業建筑業原材料的有色金屬、鋼材和 pvc等需求前景值得擔憂。萬科中報顯示，上半年的收購企業中有 十多件屬于收購中小房地產開發企業，暗示中國房地產開發企業遭遇信

14、貸調控的沖擊在顯 現。歐債危機、財政整頓、銀行業資產表惡化、歐美家庭的資產狀況疲軟、新型經濟體也受 到債務危機沖擊和經濟減速產生負面反饋循環，全球經濟正在滑向衰退，再加上歐美刺激政策的失靈，中國貨幣政策迫于通脹壓力而短期難放松，從而 商品的消費需求將進一步遲滯， 投資需求也因信心下降和資金涌向美國國債等避險資產而急劇降溫，由此商品2009年“v'型反轉的上漲趨勢已經遭遇破壞，不排除徹底轉熊的可能。隨著民間資本的發展和投資性需求推動著地產金融新業態的成長。民間資本對房地產 市場的影響特別大，特別是投資性需求對推動房價有很大的推動作用。另外投資性需求對房 價不敏感，只對預期敏感，不管現在房

15、價多高，只要判斷還會漲就會買。中國缺少良好的投資途徑，投資房地產開發一直是民間空閑資金一直看好的投資方向。目前一線城市由于限購令的影響， 許多投資客慢慢把投資視線轉移到二、 三線未限購的城市，或對商鋪、寫字樓、車位進行投資，有的甚至到國外去進行投資。目前各地開發商都在想盡辦法如何挽留著這些投資性客戶，在剛性需求不足33%的情況下，如何才能更快的把在售樓盤銷售出去，回籠資金是當前最迫切的事。舉個例子，今年9 月，一些浙江開發商無法償還高利貸跑路，引起市場對房企資金鏈的聚焦。綠城當時凈資產負債率達到163%，在國內各大房企中名列前茅，去化率同比下降甚多。一度傳出即將退市的消息。目前綠城公布的往后任

16、務是 “少買地多賣房，降低凈資產負債至100%以下” ， 并將通過發展代建、商業地產等新業務，來改善綠城的業務結構和財務配比。 今后綠城將轉變為投資開發和品牌管理服務并舉的房地產運營商， 不再通過高負債發展。2、大型地產企業大肆拿地、中小型地產企業遭遇并購危機能夠大把花錢的前提是有錢可花， 大舉拿地的前提是擁有足夠的資金。 密集推盤， 火熱促銷，窮盡一切手段回籠資金，是中小房企生存的“基石” ，大房企發展的“武器” 。今年前 7 個月， 房地產行業公開的股權并購案合計為 62 宗， 總涉及金額達175.39 億元，均創同期歷史新高；并購宗數、金額比去年同期分別上升 72.2% 和 101.9%

17、 。 8 月份，房地產企業并購在前7 月已經創造數年新高的情況下， 再次突破紀錄， 當月發生的規模房企的股權變動高達18 起，累計交易總價值高達53.3 億，創造 08 年以來的交易記錄。房企為“錢”所困，資金壓力下，房企出于資金周轉的需要，出售部分資產比降價賣房容易許多，并購案例勢必會日漸增多。中小房企“丟卒保車” ，大型房企“坐收漁利”市場 份額不斷擴大。“深挖洞， 廣積糧” ， 大型房企一方面卯勁賣房 “籌錢” ， 另一方面瞅準機會出手 “撿漏” ， 買地、買股、買項目，一吞一吐之間，風云變幻，預示著一場房企大戰在所難免。 “螳螂捕 蟬，黃雀在后” ，購房者或可從房企競爭中受益，但受益幅

18、度以及房企超級航母誕生后對樓市的真正影響，仍是未知。傳統的住宅市場銷售旺季，因調控而失色；而已經冷清大半年的土地市場，卻在此時迎來一個成交小高峰。在土地價格低溢價已成主流趨勢之時出手，正是時機。“遇到調控政策我們很幸運。 ” 對于大型房企而言， 意味著他們可以底價或低溢價拿地“資金狀況良好的房企此時出手拿地， 正是好時機” 未來行業進一步集中則是大勢所趨。中小型企業將面臨被并購的風險。3、工業用地的畸形投資08 月就在住宅用地頻頻遭遇流拍的同時， 工業用地卻悄然成為資金追逐對象。 根據鏈家地產市場研究部不完全統計的數據可知，截至7 月 26 日，全國推出工業用地7521 塊，總計3.51億nf

19、,占全國供應的土地面積的52.1%。與此同時，在搜房網監測范圍內的20個城市中，7月25日-8月14日期間，總計推出工業用地1664萬nf-連續三個星期，工業用地占 比超出土地供給總量50%。投機與融資需求是企業大肆圈占工業用地的兩大動因。 圈占工業用地，企業擅長" 空手套白狼 ""工業用地單價很低，很多企業都有能力去分上一杯羹" 。鑒于目前房地產市場的形式日益嚴峻，銀行已經不接受 " 光地 " 了。也就是說，企業在拿下地塊后，還需在上面搭建廠房，然后就可以以 "在建工程 "的名義，去銀行獲取貸款。 "等

20、到廠房建好，獲取了房產證后，整個房地產項目的估值就會更高，所獲得貸款也就越多以浙江建德的案例來說，該塊土地約折合300元/ nf,總價大概為1000萬；然后，企業在上面開始修建廠房，目前尚未獲得房產證，但已經評估作價1400 萬- 也即，該企業以所擁有的、總計評估價格2400 萬的該塊工業用地使用權+廠房作為抵押，獲得了2000 萬的銀行貸款。 "而等到房產證到手后，這個評估價將進一步提升。彼時，銀行肯貸給這家企業的款項，也會水漲船高 " ，上述人士進一步指出， " 當然，最終貸款額度多少，還是決定在銀行手中。不過這一額度，往往會超出企業原始的投入。 "

21、" 只要經濟環境不發生大的變化，這筆抵押貸款將會持續下去 " ，另外企業還能享受土地升值帶來的收益。當然，這個過程中也存在一定的風險。 "很多中小企業的利潤率并不高，甚至存在無法覆蓋利息成本的情形" ，上述人士進一步表示， "也有最終手中的土地遭遇銀行拍賣的情形出現。 "除去借助工業用地獲取銀行貸款以及升值收益外， 企業通過改變其使用權屬性所能獲得的 "暴利"更是驅動其圈占工業用地的又一大動因。工業用地被收儲后帶來的土地補償收益，使得很多企業愿意將資金大手筆的投入到土地上。 尤其是中小企業， 相比于住宅用地的高價，

22、工業用地較低的門檻給予他們豐富的利潤想象空間。工業用地不同于商業用地和居住用地， 用地企業及產業的區位競爭更多體現在城市之間的選擇上。 一個城市工業地價水平高低直接影響到其招商引資的強度和能力， 也直接牽動一方經濟建設、產業結構調整、勞動就業等諸多方面，從而形成地區間特有的工業用地價格及產業布局競爭模式。從宏觀上講，影響工業地價的主要因素包括行政因素、成本因素和市場因素。在工業用地價格還沒有市場化之前， 現階段對工業地價起著 決定性影響的主導因素是行政的干預， 也往往容易出現非產業政策型的 “同地不同價”現象，甚至有些地方政府為招商引資，人為地壓低基準地價和出讓最低價。 ， 工業用地價格最終決

23、定于供需關系 ，但我國主要城市目前工業用地供需總體上呈現供大于求 的局面， 這一點在工業用地價格近幾年間沒有太大變化方面也有所體現，加之其他因素的影響，造成現階段各城市工業用地基本上是有求必供，工業用地的價值和價格沒有真正實現。六、個人見解由于房地產市場價格持續走高、國際次貸危機下的外部環境以及國內 cpi 的持續上漲，導致國家出臺了一系列政策來調控國內的房地產經濟走勢， 根本目的是為了解決國內目前日益擴大的通脹現象， 以及穩定房地產行業的健康發展。 我們都知道， 市場需求決定市場價格，但一旦購買力無法實現，而需求無法得到滿足，容易激化社會的矛盾。從金融學角度來看，正常的房屋總價應接近于 20

24、 年-30 年出租盈利的總和。而目前中國的人均消費能力不高， 但房價卻普遍高于國際水平， 地產泡沫不斷膨脹， 催生了通貨膨脹，在美國次貸危機爆發之后， 中國政府已經開始意識到國內房地產的金融風險， 出臺有效的調控政策是必然的，也將繼續持續下去，直到房地產市場恢復到健康穩定的發展。對于房地產開發商來說， 行政的干預， 代表的是危機， 更多的是機遇。 只有行業穩定了，才能得到更好的長足發展。現有的開發商應學會進行行業創新轉型：一、從服務上創新在“十一五”期間，政策的開放導致了房地產行業的膨脹，消費市場變成了賣方市場，現在進入了“十二五”規劃，調控政策的出臺，作為開發商來說，一味的規避政策并不能解決

25、問題。如何提高自己產品的服務（房屋質量、配套服務等） ，吸引消費市場，來為自己為社會創造財富。二、從管理模式上創新許多中小型開發商通過民間融資到一部分資金的情況下就敢于拿地進行開發， 一旦政策干預或再融資出現斷鏈就容易陷入資金困境， 一方面開發不下去、 一方面資金陷進去收不回來。 高收率的驅使也往往伴隨著高風險， 可是在賣方市場情況下， 開發商往往很少看到風險。隨著行業進入調控，消費市場低迷，如何改變以往的經營模式，改善融資方式也將成為開發商創新的一個課題。三、從投資方向的轉變目前的宏觀調控仍將持續多久， 大家心里都沒有底。 但原先作為行業消費主流的一線城市進入了限購名單， 成交量持續走低已經可以預見一線房地產市場的投資回報率不高。 如何在調控下更好的利用手上的資金進行投資也成為一個重要的課題。 目前已發現的有： 改投商業地產項目、改投工業用地、還有的轉戰二三線城市。上策：商業地產由于商鋪、 寫字樓不在限購令的調控下， 而且一直針對的是少數高消費人群， 眾所周知，在人均消費水平不高的中國， 奢侈品市場卻一直都有著自己獨特的消費人群。 在高端市場具備其購買能力的情況下， 商業地產成規模的興起也將成為必然。