1、城市功能區的基本理論和實踐城市功能區是實現城市職能的載體,集中地反映了城市的特性，是現代城市存在的一種形式。 城市的定位決定了城市的功能特性，城市的能級越高，對城市功能區的要求就越高。城市功能區都表現出自己的特色，這種特色功能區是城市功能細分的結果。本部分對功能區的基本理論和實踐進行了闡述，主要內容有： 功能區是實現城市職能的載體； 充滿活力的特色功能區 ； 特色功能區是區域比較優勢的根基和體現 ； 具有借鑒意義的特色功能區。 要點： 1、 功能區是實現城市職能的載體，城市功能區的形成過程是產業或者城市功能要素在特定的城市空間集聚的過程。這個過程與城市政府對城市的定位和城市功能的布局有著直接的

2、關系。 2、 功能區具有極高的集聚和擴散效應；有較強的社會經濟效應；功能區間的競爭是現代區域競爭的主要形式。 3、 具有特色的經濟功能區是城市經濟功能細分的結果，由特色功能區所形成的比較優勢，是區域競爭優勢的核心。 4、 各具特色的功能區范例。 5、 具有借鑒意義的特色功能區。 一、功能區是實現城市職能的載體 城市是社會生產力發展的必然產物。早期人類社會的生產力水平發展到一定階段，對社會分工和社會交往（經濟和非經濟的）的依賴日漸增強，客觀上要求社會物質資源和空間資源實現優化配置實現多種社會功能集成的“城市”由此產生。 一個實現資源優化配置的現代城市，是由多個特點清晰明確的功能區組成的。城市的職

3、能就是由這些功能區充分地發揮自己作用來實現的。從動態的角度講，城市功能區的形成過程是產業或者城市功能要素在特定的城市空間集聚的過程。這個過程與城市政府對城市的定位和城市功能的布局有著直接的關系。 （一）城市功能區的四大特性 城市功能區，是能實現相關社會資源空間聚集、有效發揮某種特定城市功能的地域空間，是城市有機體的一部分。 城市功能區主要有以下四個特點： 1、城市功能的載體 功能區是城市功能的載體，是實現城市功能的空間集聚形式，是現代城市運行的方式。城市是由多個功能區有機組成的，城市的功能，就是所有功能區功能的集合體。產業集聚和功能優化是城市功能區的本質特征，每個功能區，都有自己所承擔的主要功

4、能，確保自己所占有的資源稟賦優勢充分發揮，也使整個城市在多元功能整合的基礎上進入更高的運行層次。 2、明顯的聚集效應 聚集效應來源于企業的外部經濟和范圍經濟，正因為聚集能降低彼此運行的成本，提高運營的效率，所以產業組織或產業群在地域上的聚集構成了城市空間的結構形態。城市的集聚功能表現在以下幾個方面：一是重要的資源轉換中心，將匯集和吸引的資源轉換成各種產品、貨物和信息知識產品；二是價值增值中心，在資源要素的轉換過程中，創造出新價值；三是物資集散和流轉中心；四是資金配置中心；五是信息交換處理中心；六是人才集聚中心。 城市功能區的聚集效應表現為與核心功能相關的社會資源的密集分布，即表現為對諸如人才、

5、信息、資本、物質要素、技術等社會資源的高勢能吸納和高效率利用，是城市集聚效應的最集中的體現，可以在相對有限的地域空間中創造出巨大的經濟產出。 3、輻射擴散效應 城市功能區通常具有較強的輻射擴散能力，相關區域、相關產業都會受其影響。功能區的輻射擴散功能在于：一是擴張自身市場性權利的作用范圍；二是構筑更大空間的集聚協作體系；三是擴散功能區的優勢能力，如技術、管理、觀念、資金等，向周邊地區滲透，帶動周邊地區發展。 但這種擴散能力的大小也是有差別的，與行政區和居住區等非經濟功能區相比，產業區、商務區等經濟功能區具有更強的輻射擴散能力，會推動周邊地區經濟、社會的演化與發展。 4、較高的社會經濟效益 經濟

6、功能區的主導產業通常都具有較高的經濟效益，而且具有多層次、長產業鏈的特征，經濟功能區是區域比較優勢和核心競爭力的現實表現，是城市經濟發展的動力源泉，是推動經濟增長的引擎，是區域主要的收入來源。如以電子、電訊為主要產業的渥太華電訊谷（加拿大），以高科技產品及元器件發明生產為主要產業的班加羅爾（印度），都處于區域經濟增長的領先位置，而且在功能區內擁有研發、生產、貿易等較完整的產業鏈條，表現出良好的自我發展能力和擴散能力。非經濟功能區的高效益反映在社會效益上。行政功能區內行政機關密集，方便處理社會事務，提高了城市運行的效率。 在全球化、知識經濟、信息技術革命的背景下，地區經濟發展更加依賴功能區產業群

7、的創新動力，更加依賴由功能區作為載體的區域競爭力。由功能區形成的獨占性比較優勢是區域競爭優勢的核心。打造強勢經濟功能區、確定地區經濟在全球化經濟體系中的地位，發揮比較優勢，是后發展國家或地區尋求超常規經濟發展的戰略選擇。 （二）城市功能區的空間布局 進入20世紀后，西方發達國家，人口向城市遷移的速度加快，土地資源變得緊張，用地功能競爭激烈，城市內部出現了工業、商業、行政、居住區前所未有的功能區空間布局結構。越來越多的學者，尤其是美國學者，對城市結構提出各種理論，解釋城市結構的發展過程和形成方式，解釋功能分區的特點和分布規律。正是功能區的出現和發展，才促進了城市結構的優化。因此城市結構的特點，就

8、是一個城市內部功能區分布和發展的特點，而從功能區的角度進行研究，城市結構理論也就是城市功能區的分布和發展理論。 歸納起來，基本的城市內部空間結構模式主要有三種： 同心圓模式 美國芝加哥大學社會學教授伯吉斯于1925年最早提出同心圓城市地域結構理論。這一理論認為，城市以不同功能的用地圍繞單一的核心，有規則地向外擴展形成同心圓結構。 這一理論實質上是將城市的地域結構分為中央商務區、居住區和通勤區三個同心圓地帶。中央商務區主要由中心商業街、事務所、銀行、股票市場、高級購物中心和零售商店組成。中央商務區的外層是居住區。而通勤區位于居住環境較好的郊區，分布著各種低層高級住宅和娛樂設施，高收入階層往返于城

9、郊間的通勤區。 北京建國來的功能區形成和發展的過程基本上是同心圓模式，內城是整個城市核心地區，居住區大量分布于二環到五環之間，而遠郊地區則分布著別墅、townhouse等低密度住宅。但北京的同心圓模式沒有特別清晰的功能分區，核心地區聚集著城市的多種功能（行政中心，歷史文化中心，商務中心、商業中心等），而由于時間距離等原因，城郊間的通勤不是富有的遠郊居住者的主流選擇。 扇形模式 美國土地經濟學家霍伊特通過對142個北美城市房租的研究和城市地價分布的考察得出，高地價地區位于城市一側的一個或兩個以上的扇形范圍內，成楔狀發展；低地價地區也在某一側或一定扇面內從中心部向外延伸，扇形內部的地價不隨離市中心

10、的遠近而變動。 城市的發展總是從市中心向外沿主要交通干線或沿阻礙最小的路線向外延伸。也就是說，城市地域的某一扇形方向的性質一旦決定，隨著城市成長扇形向外擴大以后也不會發生很大變化。 按照霍伊特的扇形理論，城市地域結構被描述為：中央商務區位居中心區；批發和輕工業區沿交通線從市中心向外呈楔形延伸；由于中心區、批發和輕工業對居住環境的影響，居住區呈現為由低租金向中租金的過渡，高房租卻沿一條或幾條城市交通干道從低租金區開始向郊區成楔形延伸。 多核心模式 美國地理學者哈里斯和烏爾曼在研究不同類型城市地域結構情況下發現，除了CBD為大城市的中心外，還有支配一定區域的其他中心的存在。這些核心的形成主要有以下

11、四方面原因： （1） 某些活動需要專門性的便利，如零售業地區在通達性最好的地方、工業需要廣闊的土地和便利的交通。 （2） 由于同類活動因素集聚效果而集中。 （3） 不同類活動之間可能產生利益沖突。 （4） 某些活動負擔不起理想區位的高地價。 他們認為，越是大城市，核心就越多，越專業化。行業區位、地租房價、集聚效益和擴散效益是導致城市地域結構分異、功能分區的主要因素。 這一理論認為：城市是由若干不連續的地域所組成，這些地域分別圍繞不同的核心而形成和發展。中央商務區不一定居于城市的幾何中心，但卻是市區交通的焦點；批發和輕工業區雖靠近市中心，但又位于對外交通聯系方便的地方；居住區分為三類，低級住宅區

12、靠近中央商務區和批發、輕工業區，中級住宅區和高級住宅區為了尋求好的居住環境常常偏離城市的一側發展，而且他們具有相應的城市次中心；重工業區和衛星城則布置在城市的郊區。 北京目前和今后的發展更傾向于這種多核心模式。CBD、中關村、金融街等幾個具有明顯聚集擴散效應的功能區，足以成為城市的區域核心。多核心模式是城市功能進一步細分的結果，是不同資源環境滿足不同城市功能的結果，是資源優化配置的結果。 （三）經濟功能區與非經濟功能區 功能區的分類標準有很多，根據研究的需要，可以根據與經濟的相關程度，分為非經濟功能區和經濟功能區。 非經濟功能區是指行政區、居住區等與產業活動無直接關系的聚集區域。 經濟功能區是

13、一個區域的核心發展能力所在。經濟功能區有自己的主導產業，有較強的發展能力、經濟控制能力和聚集擴散能力。在現代城市發展的進程中，經濟功能區不僅要滿足本城市的功能需求，而且會在更大區域的產業分工體系中占據重要位置，滿足區域乃至全球化不同經濟功能的需求。 按照主導產業的不同，經濟功能區可細分為產業區、商務區、商業區和旅游區等。 二、充滿活力的特色經濟功能區 特色經濟功能區是在各經濟功能區基礎上，以具備某種鮮明特色而獲得獨占性比較優勢和發展能量的經濟功能區。 隨著社會經濟的發展，經濟功能區的進一步細分將成為一種必然趨勢。從根本上說，這種區域功能的變化，是生產力發展的客觀要求，是競爭激化、市場細分的客觀

14、反映，是社會分工進一步細化的結果。 特色經濟功能區已經在我國的經濟土壤中萌發成長。在市場經濟環境里，它們充滿了活力和競爭力，表現出極強的生存優勢。 （一）特色產業區 特色產業區是產業區發展細化的結果，是某種新興或強勢產業集聚發展、規模膨脹在空間上和經濟上的體現。北京最典型的特色產業區就是中關村，作為特色產業的高新技術產業，賦予其廣闊的發展空間和強大的發展力。 特色產業區在西方國家發展要更早更成熟，如美國的硅谷。 1951年位于美國舊金山市南面圣克拉拉谷（Santa Clara Valley）的斯坦福大學在其校園內創辦了世界上第一個專門化的科學研究園斯坦福研究園（Stanford Researc

15、h Park）。斯坦福研究園最后發展成美國最著名的高科技產業區“硅谷”，聚集了惠普、英特爾、蘋果等世界級的高科技公司。 作為高新技術產業區的硅谷擁有極強的創新和發展能力。很多具有世界領先水平的高技術產業和產品來自于此，三次技術革命70年代的半導體、80年代的PC，90年代的internet，也都發生在硅谷。硅谷及其周邊上市科技公司的總市值高達5000億美元，逼近整個法國股票市場的總和。硅谷僅電腦和半導體的生產制造，就占了美國工業成長的45。 特色產業區需要發展環境的支持。舉例說，高新技術產業區如果沒有科研和人才的豐富資源和良好環境，將難以形成規模，難以健康發展。 特點： 1、一定的產業集聚基礎

16、。 2、良好的發展環境，包括產業環境、金融環境、政策環境等。 3、豐富的知識資源和人力資源。 4、較完善的市政交通、商務配套設施。 5、創新文化的大行其道。 （二）特色商務區 現代經濟生產要素向高級服務業的大規模轉移，高級化、專業化的服務業在國際城市高度集中，導致對商務辦公空間的需求迅速增長，工業化時代形成的“生產型”城市地域結構向“服務型”城市轉化。由區域政府主導開發的中央商務區常常以城市副中心的形式出現，不僅形成了現代商務活動的聚集區，也分化了過于集中的城市空間結構。 20世紀70年代起，原先高度集中在中心商務區的商務辦公活動開始分化，城市空間結構也呈現出多中心模式或網絡模式發展的趨勢，特

17、色商務區應運而生。特色商務區，是面向更狹窄的客戶群體，提供更具針對性和專業性的環境、設施及服務的商務區。 與普通的商務區相比，特色商務區內的主流公司在主營業務、公司規模、公司性質、技術水平和人才需求等方面更具關聯性或相似性，有著比較一致的環境需求。 北京的金融街大體上可以看作為一種特色商務區。在金融街1平方公里的區域內，聚集著中國人民銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、招商銀行、中信實業銀行、北京市商業銀行以及中國證監會、中國保監會、中保集團、平安保險公司、華泰保險公司等國家級金融機構和中國電信集團、中國移動通信集團、中國網通公司等300多家著名企業，基本形成了以金融機構、通訊、網絡公司為

18、主，法律、咨詢、評估等配套服務機構為輔的新的金融商務區。 特點： 1、具有一定競爭力的產業集聚基礎； 2、良好的商務環境，處理大量信息的通訊網絡能力； 3、積極的產業政策與制度環境； 4、便利的內外部交通； 5、龍頭企業聚集和高度集中的專家隊伍及專業人才； （三）特色商業區 特色商業區，是一種特殊的商業活動區，具有某種鮮明特色，并且這種特色在一定區域范圍內占有絕對的競爭優勢和不可替代性。 從產生特色的原因看，特色商業區又可分為以下兩種類型： 1、環境特色型 顧名思義，這種特色商業區的不可替代性來自其獨一無二的環境和區位優勢。如有著悠久傳統和黃金位置的王府井步行街，營業面積31萬平方米，年銷售額

19、40多億元，是北京市規模最大、大型綜合商場最多、老字號云集的市級商業中心。王府井在一定意義上已成為北京的標志之一，成為北京形象的一部分，具有一種難以抗衡的競爭優勢。 前門商業街也屬于環境特色型商業區。 前門商業街有800多年的歷史，曾經是京城最大的商業中心，一些老店，名店至今尚存在店鋪布局、建筑形式、經營特色和品種等方面都體現了強烈的傳統文化色彩。但近年來，由于受交通、停車等條件限制，加上附近文物古跡眾多，危舊房多，前門商業區改造難度較大，和其它商業中心相比發展較慢。目前商業主要分布在前門大街兩側和大柵欄地區現有營業面積8.3萬千方米，銷售額7.4億元， 以中小型網點為主，大型網點少。 2、產

20、品特色型 產品特色型商業街區，是指在某些產品或服務上具有獨到性和極強競爭優勢的特色街區，如北京的馬連道茶葉街、三里屯的酒吧一條街、東直門內的簋街等。 老簋街是1997年初步形成的。當時有148家商戶，其中餐飲業商戶有45家，開始形成餐飲特色。它東起二環路東直門立交橋西端。2000年9月28日，北京市商委把這條大街命名為“餐飲特色街”。由于早年半夜上市，民間稱其為“鬼街”，后被稱為“簋街”，形成紅門臉紅燈籠的特有街景。 2001年因危舊房改造和市政道路改造，簋街只剩“半壁江山”。2002年8月，新的簋街重張。為了重振江山，簋街45家餐飲商戶經商達成共識，為這條特色餐飲街注入新的文化內涵。 簋街每

21、天的龍蝦消耗量都在1800020000斤，大約相當于全北京總消耗量的1/3，解決了5萬6萬人的就業問題，總產值以年均15的高速增長，2000年的利稅額已經占到整個東城區私營餐飲業的1/10，路邊小餐館里的廚師月收入逾萬元。簋街，作為特色餐飲街，創造了巨大的經濟效益和社會效益。 3、特點 (1)一定的市場對產品的認同基礎； (2)交通便利，區位條件好； (3)在一定區域內具有環境或產品服務的不可替代性； (4)具有較強的產業集群或消費集中效應； (5)政府政策支持。 （四）特色旅游區 特色旅游區，是指將物質、精神或文化等要素與旅游緊密結合，賦予其更豐富的含義，從而實現吸引游客，刺激旅游消費目的的

22、旅游區。 將旅游與文化，特別是與民族文化相結合的旅游區，目前是特色旅游區發展的主流。如代表美國文化的迪斯尼樂園、代表中國宋代文化的杭州宋城等，都因將文化深植于旅游而獲得了巨大的成功。 國家旅游規劃與發展財務司司長魏小安在旅游文化與文化旅游一文中指出，“對旅游者來說，旅游活動是經濟性很強的文化活動，但對于旅游經營者來說，旅游業則是文化性很強的經濟活動”。 特色旅游已經成為旅游業的發展方向，在未來，特色旅游區將爆發出更大的活力和競爭力，創造出更大的經濟效益。 特點： 1、當地旅游資源質量和歷史文化的淵源，比較優勢明顯； 2、擴散作用強，周邊區域及相關行業將受到輻射； 3、對資源整合能力要求高； 4

23、、對旅游品牌的打造與傳播; 5、旅游市場的成熟。 三、特色功能區是區域比較優勢的根基和體現 在經濟發展的中早期階段，區域間的競爭僅僅基于區域本身的資源稟賦優勢，產業聚集的水平不高，區域分工只是你生產糧食、我生產布匹的簡單分工方式。簡單分工的重要特點是，區域功能的最大區別就在于產品類別的不同。 但隨著貿易的區域擴大和產業規模、水平的發展，提供某一種產品的比較優勢已經無法被唯一的一個或幾個區域獨享，太多的功能區具有這種優勢，市場也能容納眾多的功能區提供同一類產品。面對更加專業化的競爭對手，浩瀚的市場信息，要想在競爭中取勝，光靠成本低廉是不夠的。 特色功能區就是適應這種形勢發展起來的。特色功能區一定

24、具有功能區的優勢明顯的集聚效應和良好的經濟效益，但是，它卻能比生產效率相同或更高的普通功能區占領更多的市場，根源就在于特色功能區打造出的鮮明的區域特色使其獲得了更多的市場注意（誰能將信息傳遞給更多的需求者，誰就能取得更大的競爭優勢，獲得更多的利益）；同時，劃分更細的產品市場也取得了更高的生產效率和更多的有效客戶。 所以說，特色功能區是區域比較優勢的根基，一個特色功能區的強弱也是該區域比較優勢的具體體現。 要增強一個區域競爭力，不僅要建設功能區，還要使功能區所承當城市功能和提供產品或具有某種特色，這種“特色”從城市功能的角度講是一個城市長期發展必不可少的；從產品或服務的角度講，其形成的優勢短時間

25、是不可替代的。在大都市功能區打造的過程中，尋求功能特色才能適應專業化、信息化的現代市場的需要，才能形成獨占性的、不可替代的比較優勢。因此，全力打造特色功能區是地區經濟發展形成比較優勢的根基，也是區域超常規發展的一個現實途徑。 四、具借鑒意義的特色功能區 上海新天地特色商業街區 上海新天地位于上海市中心地帶、緊鄰繁華的淮海中路南側，1999年初開工，2000年6月全部建成，總占地三萬平方米，建筑面積為六萬平方米，是由石庫門建筑與現代建筑組成的時尚休閑步行街。 “石庫門”是具有典型上海風格的傳統建筑，它的設計外墻為歐式聯排房，而內部保留天井、客房、廂房等江南民居特色，是一種美觀雅致的中西合璧住宅。

26、其帶有兩個銅質大吊環，配以厚實花崗巖的門框的烏漆大門，蘊含了東西方藝術巧妙融合的美感，曾深得上海人青睞，稱之為“石庫門”。在舊上海，擁有一幢獨門獨院的石庫門是身份和地位的象征，它們的主人多是江浙一帶的社會名流和上海本地的富有階層。 上世紀二三十年代是石庫門最風光的時代，居住者多為當年上海的中上層人士。石庫門里曾走出過陳獨秀、魯迅、茅盾、周信芳、劉海粟、胡蝶、鄒韜奮等文化名人，還曾被作為中共第一次全國代表大會的會址。 為了真實體現上海歷史文化，同時使新區滿足上海國際城市形象的需要，美國舊城改造專家本杰明?伍德設計事務所和東方文化背景的新加坡日建設計事務所以及同濟大學設計院的共同配合，分別以不同視

27、角剪裁石庫門里弄。石庫門建筑群的外表保留了當年的磚墻、屋瓦、石庫門，使人感覺仿佛時光倒流，置身于20世紀20年代。但是，每座建筑內部，則按照現代都市人的生活方式、生活節奏和情感特點設計，成為畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧。 新天地的石庫門里弄處處體現21世紀的舒適和方便，自動電梯、中央空調、寬帶互聯網，一應俱全。消費者上網可以迅速查詢商店的商品價格和餐廳、酒吧的菜單以及電影院上演的電影，并可以預定座位，還可直接網上瀏覽，觀賞新天地露天廣場及餐館內的文化表演。 新天地已經成為上海的焦點和形象。各路明星、藝術家、企業家、銀行家、駐滬外交官紛紛前來游玩，國際模特兒大賽、時裝表演、日本鬼太鼓座表演、

28、著名影星的電影新聞發布會等時尚文化活動，也都選擇在上海新天地登場亮相，兩年的時間里共組織了300多場活動。招租的對象均是來自世界各地的知名品牌，現有98 家租戶中，85%來自中國內地以外的國家和地區。 新天地投資高達10多億元，在只租不售的經營策略下，從表面上看資金回收困難。但由于“新天地”的品牌效應，帶動了周邊地價的提升，從最開始的每平方米7000元10000元，到現在的每平方米17000元25000元。其“翠湖天地”項目一期售磬，二期有2000人排隊。總建筑面積80萬平方米的高檔社區，會給投資者帶來極大的收益。“新天地”實際上是投資者的一張拿地王牌，帶著這張王牌香港瑞安集團已經闖入了杭州和重慶。 特點： 1、舊城改造與國際大都市形象建設相結合。 2、獨特的傳統建筑革新方法對歷史做出合理取舍。面對歷史保護的兩難境地，新天地采取了一方面刻意維護建筑外立面的歷史痕跡，另一方面又大 膽創新建筑內部構造和設施的方法，取得了很好的效果。 3、將體驗歷史文化與商業價值緊密結合。 4、市場資源整合能力強。 5、成功運作使新天地成為上海市的亮點，并以其濃郁的地域性贏得了世界性，以其環境的可識別性、情景性和環境的適宜性使區域價值得到提升。 6、在“新天地”以外的大規模高檔住宅區尋找投資資金盈利點。 杭州宋城特色旅游區 杭州宋城旅游景