1、街道物管辦工作總結(jié) 柳樹(shù)灣街道物管辦工作總結(jié) 物業(yè)管理事關(guān)人民群眾的安居樂(lè)業(yè)，事關(guān)和諧社會(huì)和幸福街道建設(shè)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，近年來(lái)，物業(yè)管理工作已逐漸成為社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，也是加強(qiáng)城市管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。柳樹(shù)灣街道物業(yè)管理辦公室以文明城市創(chuàng)建為契機(jī)，加大工作力度，提升物業(yè)管理水平，通過(guò)座談交流、聽(tīng)取匯報(bào)、參與物管矛盾調(diào)處、等形式，對(duì)街道物業(yè)管理工作進(jìn)行了專題調(diào)查。現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下： 一、基本情況 柳樹(shù)灣街道現(xiàn)有住宅小區(qū)102個(gè)，有物管小區(qū)30個(gè)，老舊小區(qū)72個(gè)。近幾年來(lái)，在社會(huì)各方的共同努力下，物業(yè)管理取得了一定的成績(jī)，正逐步走上規(guī)范發(fā)展的路子。柳樹(shù)灣街道商品房小區(qū)主要采取開(kāi)發(fā)商

2、委托的方式確定物業(yè)服務(wù)，業(yè)委會(huì)成立之后，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或重新選聘。目前商品房住宅小區(qū)，已全部實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理。老舊住宅小區(qū)，形成了社區(qū)托管為主、業(yè)主自治管理、原產(chǎn)權(quán)單位管理為輔的多樣管理形式，形成了以環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)和保安為基礎(chǔ)的基本物業(yè)管理模式。 二、主要做法 一是以文明城市創(chuàng)建為契機(jī)，狠抓硬件整治，突出實(shí)用性。工作重心放在老舊小區(qū)硬件整治。堅(jiān)持實(shí)用性、功能性優(yōu)先的原則，按照“路平、燈亮、管道暢、環(huán)境美”的標(biāo)準(zhǔn)，整治工作逐步有序推進(jìn)。街道內(nèi)的72個(gè)老舊小區(qū)，大部分建于上世紀(jì)九十年代之前，基礎(chǔ)設(shè)施老化，下水管道堵塞、公共照明缺失等問(wèn)題突出，因建成時(shí)間早，缺乏相應(yīng)的房屋維修保障，居民基

3、本的正常生活受到極大影響。為此，街道牢牢把握整治工作的初衷，整治工作的核心圍繞下水管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施展開(kāi)改造，對(duì)72個(gè)老舊小區(qū)硬件設(shè)施進(jìn)行綜合整治。 同時(shí)，街道物管辦聯(lián)動(dòng)社區(qū)，對(duì)小區(qū)的硬件設(shè)施、衛(wèi)生環(huán)境進(jìn)行了全面升級(jí)，及時(shí)改進(jìn)市、區(qū)級(jí)檢查交辦內(nèi)容的同時(shí)，及時(shí)自查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即整改，發(fā)現(xiàn)缺點(diǎn)立即改進(jìn)。今年以來(lái)，街道內(nèi)小區(qū)累計(jì)新增公益宣傳牌一千余塊，新增垃圾桶一千余支，新建垃圾分類亭十余處，新建及修補(bǔ)毒餌站九百余處，清理亂拉亂掛上千處，清刷清理小廣告三萬(wàn)余處，清理建筑、生活垃圾一萬(wàn)余噸，清理衛(wèi)生死角、亂堆放兩千五百余處，吸化糞池一百車以上，清理雜草、綠化帶種菜近一萬(wàn)平米，補(bǔ)植綠化一千余株，修補(bǔ)破損、不

4、平整路面五千多平方米、拆除違章建筑一百余處、粉刷墻面五千平方米以上。為我市 同時(shí)，物管辦也連同社區(qū)對(duì)街道內(nèi)氣象局宿舍、中行宿舍、人防宿舍、益興名流花苑、西大院、農(nóng)行宿舍、商檢局宿舍、桃源居、新東南公寓、國(guó)稅局宿舍、工商局宿舍等小區(qū)進(jìn)行雨污分流改造。同時(shí)，也將繼續(xù)推進(jìn)雨污分流改造計(jì)劃的進(jìn)一步進(jìn)行。2021年柳樹(shù)灣街道物管辦將繼續(xù)全力配合住建局推進(jìn)老舊小區(qū)升級(jí)改造。 二是物業(yè)服務(wù)，注重引導(dǎo)性。實(shí)施整治是基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)常態(tài)管理才是最終目的。建立長(zhǎng)效的服務(wù)機(jī)制是實(shí)現(xiàn)常態(tài)管理的有效途徑。當(dāng)前，相對(duì)穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)通常由正規(guī)物業(yè)企業(yè)提供，但在老舊小區(qū)在物業(yè)服務(wù)方面存在著諸多困難，物管辦探索多種模式，提供滿足居民

5、基本需求的“準(zhǔn)物業(yè)”服務(wù)，小區(qū)暫由社區(qū)代管。截止目前，全街72個(gè)無(wú)人管理小區(qū)通過(guò)不同模式全面實(shí)現(xiàn)以衛(wèi)生保潔為主的基本物業(yè)全覆蓋。 三是加強(qiáng)檢查與監(jiān)管。積極協(xié)同轄區(qū)內(nèi)各社區(qū)（村），了解社區(qū)工作中難以解決的問(wèn)題以及需要街道層面的幫助，并將困難逐一擊破，共同推進(jìn)基層小區(qū)治理工作。物管辦為更好了解社區(qū)在小區(qū)治理方面工作中難以解決的問(wèn)題，多次阻止勸導(dǎo)中天花園部分業(yè)主成立所謂的“中天花園零時(shí)業(yè)主委員會(huì)”，責(zé)令物業(yè)公司拆除其私自印制懸掛的“中天花園零時(shí)業(yè)主委員會(huì)”公告和橫幅。并實(shí)地查看小區(qū)存在問(wèn)題，通過(guò)座談會(huì)上小區(qū)業(yè)主、物業(yè)的各抒己見(jiàn)，進(jìn)一步了解問(wèn)題所在，直擊問(wèn)題核心。同時(shí)，街道也積極協(xié)助社區(qū)解決社區(qū)層面無(wú)

6、法解決問(wèn)題，通過(guò)約談維修公司先后協(xié)調(diào)中意花園、奧林晴園、富麗花園等小區(qū)使用維修基金后房屋漏水未徹底解決的疑難問(wèn)題。 四今年以來(lái)，物管辦收到市長(zhǎng)熱線，陽(yáng)光紀(jì)檢等各類交辦單一千余件，針對(duì)交辦事宜，我辦工作人員進(jìn)行電話溝通，疑難問(wèn)題到小區(qū)和反映人進(jìn)行溝通，積極協(xié)同社區(qū)，及時(shí)、高效的解決反映人的困難和訴求，滿意率達(dá)95%。 二、存在的問(wèn)題 （一）現(xiàn)行法律不夠健全，相關(guān)條款未明確。一是公攤水電費(fèi)代收代繳問(wèn)題。目前最新的江蘇省管理?xiàng)l例和相關(guān)的法律法規(guī)中，一直未明確物業(yè)公司代收代繳公攤水電費(fèi)的責(zé)任義務(wù)，加上現(xiàn)在各小區(qū)普遍存在拖欠公攤水電費(fèi)問(wèn)題，物業(yè)公司代收代繳公攤水電費(fèi)存在較大的困難，供電公司如果依法欠費(fèi)停

7、電，導(dǎo)致部分正常繳費(fèi)的業(yè)主利益受損，出現(xiàn)一些爭(zhēng)執(zhí)與矛盾。二是業(yè)主委員會(huì)問(wèn)題。目前的條例和相關(guān)文件中，都回避了業(yè)委會(huì)法律地位這一問(wèn)題。條例中，對(duì)政府職能部分的權(quán)力義務(wù)表述過(guò)于簡(jiǎn)單，沒(méi)有具體的管理細(xì)則，造成了很多小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)以后，不再需要政府部門(mén)參與任何監(jiān)督管理。三是責(zé)任界定不明確。條例中對(duì)物業(yè)管理部門(mén)的責(zé)任界定也不明確，往往一個(gè)小區(qū)問(wèn)題涉及規(guī)劃、工商、物價(jià)、環(huán)保、住建、城管、派出所等多個(gè)部門(mén)職能交叉，在處理物業(yè)矛盾糾紛時(shí)，缺乏有力的依據(jù)和抓手，也常常出現(xiàn)扯皮、推諉現(xiàn)象。 （二）開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留的問(wèn)題比較多。一是一些建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，沒(méi)有嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求建設(shè)，致使配套設(shè)施不完備。二是產(chǎn)權(quán)關(guān)

8、系不明確，哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬業(yè)主共有，哪些維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)應(yīng)由業(yè)主共同承擔(dān)，沒(méi)有明確的界定，致使后期管理過(guò)程中矛盾重重，尤其是業(yè)主委員會(huì)成立以后矛盾很大。三是部分小區(qū)存在“爛尾樓”情況，如城市廣場(chǎng)小區(qū)，由于開(kāi)發(fā)商資金斷裂，工程尚未驗(yàn)收，房屋保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)法使用維修基金進(jìn)行維修，由此也引發(fā)了諸多矛盾。 （三）一些制約物業(yè)管理質(zhì)量提升的問(wèn)題還未得到有效解決。一是有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，缺乏誠(chéng)信意識(shí)，多收費(fèi)少服務(wù)，財(cái)務(wù)不公開(kāi)，忽視業(yè)主的地位與權(quán)益；少數(shù)物業(yè)公司處理問(wèn)題和矛盾簡(jiǎn)單生硬，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度，質(zhì)價(jià)不符，造成業(yè)主不滿意。二是相當(dāng)一部分業(yè)主不關(guān)心小區(qū)公共事務(wù)，業(yè)主委員會(huì)難以成立，籌建不積極、

9、運(yùn)作不規(guī)范；即便業(yè)委會(huì)成立以后也是無(wú)所作為或者已私為目的，有的業(yè)主只要權(quán)利而不履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，不按時(shí)交納甚至不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；還有的業(yè)主不遵守業(yè)主公約，不配合物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理，違章搭建、違法裝修改造，亂停車、隨意堵塞消防通道等，嚴(yán)重影響小區(qū)物業(yè)管理秩序，也給社會(huì)管理工作帶來(lái)了不利影響。三是物業(yè)管理各主體職責(zé)不明確。由于物業(yè)糾紛缺乏有效的調(diào)解機(jī)制，而司法機(jī)關(guān)也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)處理，致使許多物業(yè)管理中產(chǎn)生的矛盾糾紛得不到及時(shí)有效解決。尤其當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間出現(xiàn)難以協(xié)調(diào)的矛盾時(shí)，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督指導(dǎo)機(jī)制。 三、改進(jìn)工作的幾個(gè)方向： （一）理順關(guān)系，完善組織體系，強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)。

10、一是凝聚工作合力，物管辦、社區(qū)將定期召開(kāi)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議，結(jié)合各自的職能和所承擔(dān)的社會(huì)管理責(zé)任，將其擔(dān)負(fù)的物業(yè)管理工作職責(zé)進(jìn)一步梳理、細(xì)化和明確，努力形成密切配合，齊抓共管的良好局面。二是將物業(yè)管理工作納入年度綜合目標(biāo)績(jī)效考核體系，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制和考核評(píng)價(jià)制度。 （二）分類管理，增強(qiáng)服務(wù)水平，提升物業(yè)品質(zhì)。一是在商品房小區(qū)的管理方面：政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)切實(shí)研究完善住宅小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn);嚴(yán)格審查小區(qū)建設(shè)配套設(shè)施，并明確其權(quán)屬；要研究建立前期物業(yè)在交付驗(yàn)收前的承接查驗(yàn)制度，并作為交付備案的前置條件，保證建設(shè)單位對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題能及時(shí)整改，減少遺留問(wèn)題；例如公攤水電費(fèi)問(wèn)題，可以在規(guī)劃的時(shí)候，將公攤水電

11、電表納入每家每戶，由專營(yíng)單位直接收取。要研究建立街道、社區(qū)在前期物業(yè)管理中提前介入機(jī)制；要進(jìn)一步完善政策措施，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、行政的手段支持物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)。二是在安置房小區(qū)的管理方面：政府及相關(guān)部門(mén)要在進(jìn)一步完善配套設(shè)施，提供相應(yīng)自身造血功能的基礎(chǔ)上，盡快研究出臺(tái)安置房專項(xiàng)維修資金和電梯更新資金的歸集政策措施，依法加強(qiáng)引導(dǎo)和規(guī)范，逐步將其納入正規(guī)的市場(chǎng)化、專業(yè)化物業(yè)管理范疇。三是在老舊住宅小區(qū)的管理方面：結(jié)合舊住宅小區(qū)的改造工作，通過(guò)增加小區(qū)停車位、適當(dāng)建設(shè)小區(qū)配套用房、開(kāi)展廣告位出租等途徑和適當(dāng)收取物業(yè)管理費(fèi)等方式，逐漸培養(yǎng)居民的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，逐步增強(qiáng)小區(qū)“自我造血”功能。 （三）狠抓維修基金使用的規(guī)范性和維修單位的工程質(zhì)量。今年以來(lái)，物管辦經(jīng)常接到群眾反應(yīng)房屋在使用維修基金維修后，問(wèn)題沒(méi)有得到徹底解決。這主要是維修公司的維修質(zhì)量不過(guò)關(guān)，在施工過(guò)程中監(jiān)管不到位造成的。下一步，物管辦將從源頭抓起，嚴(yán)格審查維修基金的申請(qǐng)規(guī)范，在各個(gè)環(huán)節(jié)做好監(jiān)督、回訪工作，切實(shí)保證