1、某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購(gòu)買(mǎi)A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。 （ ）【答案】×【解析】必須是專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)行為而為個(gè)人行為，不是由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成，無(wú)公信力，不在擔(dān)法律責(zé)任【2007年真題】與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（ ）。A是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)B估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C實(shí)行有償服務(wù)D承擔(dān)法律責(zé)任E估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)【答案】ACD【解析】專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的五大不同【2006年真題】（判斷題）房地產(chǎn)價(jià)格是客觀(guān)存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此

2、，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要提示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（ ）【答案】×【解析】評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格【2007年真題】房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（ ）房地產(chǎn)的價(jià)值。A發(fā)明B發(fā)現(xiàn)C創(chuàng)造D確定【答案】B【2007年真題】不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋?）。A掌握的有關(guān)信息不同B作出的估價(jià)師聲明不同C估價(jià)對(duì)象狀況不同D委托人不同【答案】A【解析】由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近擬的評(píng)估價(jià)值（估價(jià)不可避免）【2007年真題】一般來(lái)說(shuō)，不宜直接

3、使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。 （ ）【答案】【解析】判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較【2005年真題】在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法院一般（）來(lái)判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。A使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格B使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格C使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格D依賴(lài)于專(zhuān)家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值【答案】D【解析】判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較【2005年真題】房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基

4、本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A獨(dú)一無(wú)二和供給有限B獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大C流動(dòng)性差和價(jià)值最大D不可移動(dòng)和用途多樣【答案】B【2007年真題】下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）。A內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)于2003年11日簽署B(yǎng)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2004年8月舉辦C內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師D內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資格之一【答案】C【2004年真題】房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括

5、有形的實(shí)體、 該實(shí)體的質(zhì)量以及（ ）。A相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B土地的形狀C組合完成的功能D立體空間【答案】C【2005年真題】房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，共自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅，商業(yè)，用房等有專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（ ）【答案】【2004年真題】建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（ ）等。A按份共有所有權(quán)B專(zhuān)有部分所有權(quán)C共同關(guān)系成員權(quán)D共同部分持份權(quán)E長(zhǎng)期使用租賃權(quán)【答案】BCD【2007年真題】（判斷題）房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類(lèi)，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類(lèi)。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包

6、括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。 （ ）【答案】【典型例題】以下權(quán)利（ ）屬于自物權(quán)。A使用權(quán)B抵押權(quán)C所有權(quán)D租賃權(quán)【答案】C【2004年真題】房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（ ）。A土地總量有限B規(guī)劃限制C房地產(chǎn)不可移動(dòng)D價(jià)值量大【答案】C【2007年真題】房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了（ ）。A難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)C房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響E房地產(chǎn)價(jià)值量大【答案】ABCD【2005年真題】房地產(chǎn)具有保值增殖特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。A裝飾裝修改造B通貨膨脹C需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D改進(jìn)

7、物業(yè)管理E周?chē)h(huán)境改善【答案】CE【解析】三種自然增值原因外部經(jīng)濟(jì)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加房地產(chǎn)使用管制改變AD 屬于投資增值而非自然增值B 屬于保值而非自然增值【典型例題】房地產(chǎn)的特性包括（ ）。A獨(dú)一無(wú)二B需求有限C流動(dòng)性好D相互影響E保值增值【答案】ADE【典型例題】形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（ ）A消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿B消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格C城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展D人口急劇增長(zhǎng)E房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求【答案】AB【2006年真題】下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是（ ）。A在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)， 積算價(jià)格低于收益價(jià)格B在房地產(chǎn)

8、市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格， 積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣(mài)價(jià)【答案】C【解析】A正常市場(chǎng)狀態(tài)下，比準(zhǔn)價(jià)格與收益價(jià)格基本一致B市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，比準(zhǔn)價(jià)格大于收益價(jià)格D收益法測(cè)算出的傾向于最高買(mǎi)價(jià)，成本法測(cè)算出的傾向于最低賣(mài)價(jià)，市場(chǎng)法測(cè)算出的傾向于成交價(jià)格【2005年真題】當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場(chǎng)法或 收益法求得的價(jià)值時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。（ ）【答案】【解析】積算價(jià)格大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格，說(shuō)明市場(chǎng)不景氣【2007年真題】城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為

9、不符合市場(chǎng)價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)采用非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。（ ）【答案】×【2006年真題】公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格（ ）。A賣(mài)方和買(mǎi)方掌握必要的市場(chǎng)信息B賣(mài)方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象C買(mǎi)方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)D賣(mài)方和買(mǎi)方追求各自利益的最大化E賣(mài)方和買(mǎi)方急于完成交易【答案】ABD【2007年真題】房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于（ ）。A市場(chǎng)價(jià)值B清算價(jià)值C快速變現(xiàn)價(jià)值D投資價(jià)值【答案】D【2007年真題】下列關(guān)于不同類(lèi)型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）。A原始價(jià)值高于賬面價(jià)值

10、B投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值C謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值D快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值【答案】B【2007年真題】在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括（ ）。A劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金B(yǎng)已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款D強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用E估價(jià)費(fèi)用【答案】BC【解析】法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)何的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣(mài)費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等拍賣(mài)、變賣(mài)的費(fèi)用和稅金【2007年真題】某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為1000萬(wàn)元，抵押貸款余額為540萬(wàn)元，貸款成數(shù)為0.6，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押

11、的價(jià)值應(yīng)為276萬(wàn)元。（ ）【答案】×【解析】再次抵押價(jià)值未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值已抵押貸款余額/貸款成數(shù)，未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值指抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)最可能所得的價(jià)款，一般低于市場(chǎng)價(jià)值【2007年真題】在估價(jià)中選擇4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付l6萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元。乙成交價(jià)格5000元平米，建筑面積120平米，首付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元，丙成交價(jià)格4700元平米，建筑面積90平米，成交時(shí)候一次性付清丁成交價(jià)格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款32.36

12、萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率l0，這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)由高到低的排列順序是丙乙甲丁。（ ）【答案】×【解析】甲的實(shí)際價(jià)格24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）1/100乙的實(shí)際價(jià)格24+36/（1+10%）0.5/120丙的實(shí)際單價(jià)4700丁的實(shí)際價(jià)格20+32.36/（1+10%）/110【2007年真題】某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類(lèi)似在現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3，則該期房目前的價(jià)格為（ ）元/每平米。A.3473 B.4365 C.4500 D.4635【答案】A【2006年真題】某房地產(chǎn)

13、現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4000元/，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/ （年末收到），出租運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每年50元/假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/，則該房地產(chǎn)的期房?jī)r(jià)格為（ ）元/A.3300B.3324C.3335D.3573【答案】C【2006年真題】某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元，平均單價(jià)為5000元/，樓面地價(jià)為1200元/，則該宗土地的總價(jià)為（ ）萬(wàn)元。A.96 B.192 C.240 D.480【答案】D【解析】建筑面積2000/5000=4000土地總價(jià)土地單價(jià)×土地面積樓面地價(jià)

14、×建筑面積=1200×4000=480（萬(wàn)元）【2006年真題】某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)，建筑面積為800，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為20，并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門(mén)的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為（ ）萬(wàn)元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D例1在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（ ）（2003年試題）答案：【2007年真題】一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多

15、供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。（ ）【答案】×【解析】GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲【2007年真題】下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（ ）。A上調(diào)貸款利率B收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款C開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D增加土地供應(yīng)【答案】B【解析】C增加稅收增加房地產(chǎn)的使用成本，抵制投資和投機(jī)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降4.4社會(huì)因素【典型例題】某省的總?cè)丝跒?000萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口為2250 萬(wàn)人，則該省的城鎮(zhèn)化率為（）。A.30%B.45%C.50%D.55%【答案】B【解析】一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直?250/5000=45%【2007年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是

16、（ ）。A獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則屬于基本原則B合法原則屬于一般性原則C最高最佳使用原則屬于技木性原則D謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則【答案】D【解析】一般性原則就是普適技術(shù)性原則除了最高行為準(zhǔn)則以外的全部屬于技術(shù)性原則【2006年真題】房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在（ ）下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。A同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)B同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法C同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)D同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的【答案】 C【2005年真題】房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（ ）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)

17、各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。A委托人B估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C管理部門(mén)D中立【答案】D【2005年真題】根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（ ）。A土地所有權(quán)B國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)C宅基地土地使用權(quán)D大型游樂(lè)場(chǎng)E鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【答案】AC【2007年真題】利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的（ ）。A最佳規(guī)模B最佳經(jīng)營(yíng)手段C最佳集約度D最佳管理方式E最佳投資渠道【答案】 AC【2006年真題】均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助

18、確定最佳規(guī)模和最佳用途。（ ）【答案】 x【解析】均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模【2006年真題】根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（ ）時(shí)，便為最高最佳使用。A與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B達(dá)到規(guī)模遞增C內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合【答案】 AC某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)（ ）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。A合法原則B最高最佳使用原則C估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D替代原則

19、【答案】B【2007年真題】以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（ ）。A簽訂估價(jià)委托合同之日B發(fā)放抵押貸款之日C完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日D未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日【答案】C 【2006年真題】 某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為500美元/，該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7，假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價(jià)格約為3758元人民幣/（ ） 【答案】 【解析】不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場(chǎng)匯價(jià)。但是如果在幣

20、種按算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的話(huà) ，則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià) 500×（1-0.7%）8 ×7.95=3757.78 【典型例題】 某套住房建筑面積100平方米，單價(jià)每平方米建筑面積1600元。假設(shè)該套住房套內(nèi)建筑面積80平方米，則該套住房每平方米套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為（ ）元。 A.1280 B.1600 C.2000 D.3200 【答案】C 【解析】核心是無(wú)論以何種面積計(jì)算的總價(jià)相等。1600×100=80x ，X=2000 【2006年真題】 某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的1

21、0，套內(nèi)建筑面積為100，假定折現(xiàn)率為6，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（ ）元/ A.2593 B.2619 C.2727 D.2862 【答案】A 第一步，統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一到成交日 第二步，統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤建設(shè)面積，設(shè)建筑面積為x x10010%x x111.11 建筑面積單價(jià)28. 81132萬(wàn)/111.112593 【典型例題】 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6和2。某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ ）元平方米。 A.2830.19 B.2941.18 C

22、.3061.22 D.3191.49 【答案】D 【解析】首先要確定已知的數(shù)據(jù)是買(mǎi)方實(shí)際支付的還是賣(mài)方實(shí)際支出的。3000元中，買(mǎi)方還要支付稅費(fèi)，所以他實(shí)得的一定比這個(gè)少，因此3000元是賣(mài)方的實(shí)際得到的。 【2006年真題】 某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方約定：買(mǎi)方付給賣(mài)方2385元/，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)改由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格約為（ ）元/ A.2139 B.2146 C.2651

23、D.2659 【答案】D 第一步，計(jì)算出正常的市場(chǎng)價(jià)格，買(mǎi)方付給賣(mài)方2385，稅費(fèi)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，因此2385是賣(mài)方實(shí)得 第二步，重新約定后，稅費(fèi)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，要求買(mǎi)方實(shí)付金額 買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格正常成交價(jià)格×（1應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率）2559×（13.9%）2659 【2006年真題】 在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于（ ）。 A賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率） B賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) C買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) D應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率 E買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/（1-應(yīng)由買(mǎi)方繳

24、納的稅費(fèi)比率） 【答案】ACD 【2006年真題】 某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（ ）元/ A.2700.8B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 【答案】D 【解析】環(huán)比指數(shù) 9月價(jià)格3月價(jià)格×4月指數(shù)×5月指數(shù)×6月指數(shù)×7月指數(shù)×8月指數(shù)×9月指數(shù)2009×94.8

25、15;96.6×105.1×109.3×112.7×118.3=2817.7 注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開(kāi)始乘起，不能乘3月的指數(shù) 【2007年真題】 為評(píng)估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6以?xún)?nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為（ ）元每平米。 A.3868.92 B.400000

26、 C.4072.54 D.4286.89 【答案】A 所以不增加付款 房屋總價(jià) 4000×95×（10.3%）6386892 【2006年真題】 市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（ ）。 A環(huán)境 B地形地勢(shì) C外部配套設(shè)施 D內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 E裝飾裝修 【答案】BDE AC屬于區(qū)位狀況調(diào)整 【2006年真題】 在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（ ）。 A0.95 B0.99 C1.01 D1.05 【答案】A 【2006年真題】

27、 某宗地的面積為1000：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/，2190元/和2220元/，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（ ）元/ A.2160 B.2175 C.2181 D.2205 【答案】C 【2006年真題】 下列各類(lèi)房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（ ）。 A某標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房B某酒廠(chǎng)廠(chǎng)房（或某軍隊(duì)營(yíng)房）C某待出讓土地D某寫(xiě)字樓 【答案】 B 【2006年真題】 在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（ ）。 A區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本 B區(qū)分實(shí)際成本和客觀(guān)成本 C結(jié)合實(shí)際成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值 D結(jié)合實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

28、來(lái)確定評(píng)估價(jià)值 E結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值 【答案】BE 【2006年真題】 某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5，投資利息占直接成本的5，銷(xiāo)售費(fèi)用為100元/，直接成本利潤(rùn)率為6，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為（ ）元/ A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 【答案】D 【2006年真題】 下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有（ ）。 A重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)得利潤(rùn) B重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 C重新購(gòu)建價(jià)格是客觀(guān)的價(jià)格 D建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格 E土地的重

29、新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格 【答案】ABCD 【2007年真題】 建筑物重置價(jià)格是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。 （ ） 【答案】x 【解析】此為重建價(jià)格 【2007年真題】 為估算某建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程直接費(fèi)為780元每平米，安裝工程直接費(fèi)為450元每平米（其中人工費(fèi)為50元每平米），裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元每平米（其中人工費(fèi)為45 元每平米），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15，安裝工程綜合費(fèi)率

30、為安裝工程人工費(fèi)的75，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72，稅金為3.5，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為（ ）元每平米。 A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64 【答案】B 是分部分項(xiàng)法和工料測(cè)算法的綜合 分部分項(xiàng)法： 直接費(fèi) 綜合費(fèi) 稅金 土建 780 117 安裝 450 37.5 裝飾裝修 900 32.4 合計(jì) 2130 186.9 （2130+186.9）×（1+3.5%）=2397.99 建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類(lèi)。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（ ）。 A功能落后 B功能缺乏 C環(huán)境污染 D交通擁擠 E

31、正常使用的磨損 【答案】CD 例題：某幢應(yīng)有電梯而沒(méi)有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬(wàn)元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要100萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓因沒(méi)有電梯引起的折舊及扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值： 解：該辦公樓因沒(méi)有電梯引起的折舊計(jì)算如下： 該辦公樓因沒(méi)有電梯引起的折舊額12010020（萬(wàn)元） 【2006年真題】 在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（ ） 【答案】× 【2007年真題】某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。

32、假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。 A.1838.00 B.1844.55C.1845.87 D.1850.00 【答案】B 功能過(guò)剩，在重建價(jià)格情況下，扣除功能過(guò)剩折舊后的價(jià)值重建價(jià)格（無(wú)效成本超額持有成本）2000150+0.8（P/A，12%，15）1844 【2007年真題】 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。 （ ） 【答案】× 【解析】應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊 【2007年真題】 某估價(jià)對(duì)象為一舊廠(chǎng)房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠(chǎng)房建

33、成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿(mǎn)不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線(xiàn)法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（ ）。 A.200 B.2.13 C.2.22D.2.50 【答案】C 出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計(jì)算折舊 折舊期限50-5=45 年折舊率1/45=2.22% 【2006年真題】非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用和住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用均不能計(jì)入商品住宅的價(jià)格中。（ ） 【答案】 【例題】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)

34、時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 【2006年真題】 己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8的價(jià)格為4000元/：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6，則其價(jià)格最接近于（ ）元/ A.3816 B.3899 C.4087 D.4920 【答案】D 【2006年真題】 某商鋪建筑面積為500，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10。該商鋪的價(jià)

35、值為（ ）萬(wàn)元。 A.521 B.533 C.695 D.711 【答案】A 年租金收入500×120×1272（萬(wàn)元） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用72×25%=18（萬(wàn)元） 凈收益72-18=54（萬(wàn)元） 商鋪的價(jià)值(54/ 10)×1-(1+ 10) (-35)某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000，總建筑面積為9000，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1日到2035年10月1日。現(xiàn)在獲得類(lèi)似的40年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/，建筑物重置成本為1300元/。建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下；（1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年，設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫(xiě)字樓由于