1、n更多企業(yè)學院： 中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學院46套講座+6020份資料 國學智慧、易經46套講座人力資源學院56套講座+27123份資料各階段員工培訓學院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學院67套講座+ 8720份資料工廠生產管理學院52套講座+ 13920份資料財務管理學院53套講座+ 17945份資料 銷售經理學院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓學院72套講座+ 4879份資料n更多企業(yè)學院： 中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經理、高層管理49套講座+1638

2、8份資料中層管理學院46套講座+6020份資料 國學智慧、易經46套講座人力資源學院56套講座+27123份資料各階段員工培訓學院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學院67套講座+ 8720份資料工廠生產管理學院52套講座+ 13920份資料財務管理學院53套講座+ 17945份資料 銷售經理學院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓學院72套講座+ 4879份資料中華全國律師協會律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務操作指引（討論稿）目 錄第一章 總 則第一節(jié) 目的、概念、基本原則及要求第二節(jié) 現有立法及相關規(guī)定第二章 律師辦理為開發(fā)商委托前期物業(yè)管理提供法律服務的業(yè)務第一節(jié)

3、前期物業(yè)管理公司的選聘第二節(jié) 物業(yè)管理公司的提前介入第三章 律師辦理為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務的業(yè)務第一節(jié) 律師辦理為物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理提供法律服務第二節(jié) 業(yè)主委員會成立后,律師為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務第四章 律師辦理在物業(yè)管理過程中為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會提供法律服務的業(yè)務第一節(jié) 律師為首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立提供法律服務第二節(jié) 律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會正常運作提供法律服務的業(yè)務第五章 物業(yè)專項維修基金第一節(jié) 物業(yè)專項維修基金的交納與續(xù)籌第二節(jié) 物業(yè)專項維修基金的使用第六章 物業(yè)管理糾紛第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點第二節(jié) 物業(yè)管

4、理糾紛的處理第七章 附 則第一章 總 則第一節(jié) 目的、概念、基本原則及要求1.1.1制定目的本指引由中華全國律師協會起草,其目的系為向律師提供辦理物業(yè)管理法律業(yè)務操作方面的借鑒、經驗,并非強制性或規(guī)范性規(guī)定,僅供律師在代理物業(yè)管理法律實際業(yè)務中參考。1.1.2概念界定物業(yè)管理：根據中華人民共和國物權法的規(guī)定,物業(yè)管理有狹義與廣義之分,狹義的物業(yè)管理一般是指根據業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托,物業(yè)管理機構對物業(yè)進行維護、修繕、管理,對物業(yè)區(qū)域內的大眾秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。廣義的物業(yè)管理還包括業(yè)主自治管理和業(yè)主聘請專業(yè)的公司的管理,比如聘請保安公司

5、提供安全保障服務,聘請保潔公司提高大眾區(qū)域清潔服務等等。物業(yè)管理糾紛：物業(yè)管理糾紛是指物業(yè)管理各主體之間在物業(yè)管理的民事、經濟、行政活動中,因對同一項與物業(yè)有關或與物業(yè)管理服務有關或與具體行政行為有關的權利和義務有相互矛盾的主張和請求,而發(fā)生的具有財產性質的爭執(zhí)。本操作指引所指的物業(yè)管理糾紛主要為民事方面的物業(yè)管理糾紛。開發(fā)商：開發(fā)商,又稱發(fā)展商,即房地產開發(fā)企業(yè),依據城市房地產管理法第29條規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)是經營利為目的,從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。開發(fā)商作為物業(yè)的投資開發(fā)商,原始取得物業(yè)的所有權,在物業(yè)管理中,被稱為“大業(yè)主”。物業(yè)管理公司：是依法設立的從事物業(yè)管理服務的企業(yè)法人。其根

6、據物業(yè)管理服務合同授受業(yè)主（業(yè)主大會）或者開發(fā)商的委托,對物業(yè)進行專業(yè)化管理和對業(yè)主提供服務。國家對物業(yè)管理企業(yè)實行資質管理。業(yè)主：是指住宅以及其配套設施的產權所有者,一般擁有房地產行政主管部門簽發(fā)的房地產權證。使用人：是指物業(yè)的承租人或其他非業(yè)主使用人。業(yè)主（代表）大會：是由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成的,或者業(yè)主人數較多時,由一定的業(yè)主代表組成的,維護物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主的大眾利益,行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權的業(yè)主自治機構。業(yè)主委員會：是經業(yè)主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記,在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治

7、管理權的機構。前期物業(yè)管理：是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理機構或其他管理人之前這一期間的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理服務合同：是指物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主委員會成立之前,物業(yè)的房地產開發(fā)商委托物業(yè)管理公司或其他管理人管理物業(yè),并與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同。物業(yè)管理服務合同：物業(yè)管理服務合同是指由業(yè)主支付費用,物業(yè)管理公司受托對指定物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、利用及相關區(qū)域生活秩序管理的合同。物業(yè)管理服務合同廣義上包括前期物業(yè)管理服務合同。業(yè)主臨時條約：是在銷售物業(yè)之前,由開發(fā)商制訂的,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的配合利益,業(yè)主應當履行的義務,違反條約應當承擔的責任等事項的約定。業(yè)主條約：

8、是指業(yè)主配合訂立或者承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的有關使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則,是全體業(yè)主應當遵守的物業(yè)管理服務的規(guī)章制度。業(yè)主大會議事規(guī)則：業(yè)主大會義事規(guī)則是小區(qū)業(yè)主大會與業(yè)委會活動的基本要求,是業(yè)主大會活動的程序法,其規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)委會的議事方式、活動程序、職責及任期等。大眾維修基金（資金）：全稱為住宅共用部位、共用設施設備維修基金,指由法律規(guī)定的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。1.1.3律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務的基本原則律師在辦理物業(yè)管理法律業(yè)務中,應當遵守以下原則：第一,應具有一定的專業(yè)知識。由于物業(yè)管理糾紛有相當的專業(yè)性

9、,比如說,維修基金的分攤,大眾部位的確定等等,所以律師應注意學習專業(yè)的法律知識,熟悉物業(yè)管理行業(yè)的特點。第二,應恪盡職責,不受外來因素的干涉。律師接受委托后,應當堅持對委托人忠誠負責的原則,恪盡職守,勤勉盡責,不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉,依法維護委托人的合法權益和國家有關法律法規(guī)的正確實施。第三,依法提供法律服務原則。律師在辦理物業(yè)管理案件時,要依法執(zhí)業(yè),遵守國家法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定,遵守司法行政部門與律師行業(yè)協會組織制定的規(guī)范性文件。1.1.4律師辦理物業(yè)管理糾紛案件的基本要求律師辦理物業(yè)管理糾紛案件業(yè)務,應依據與委托人簽訂的委托契約所設定的具體服務內容和要

10、求,在委托權限內依約履行職責,應嚴格執(zhí)行所在市律師協會關于防止利益沖突的有關規(guī)定,不得損害委托人的合法權益,應保守當事人的商業(yè)秘密與個人隱私,按有關規(guī)定須向主管司法行政機關通報案情。1.1.5本操作指引的適用范圍本操作指引適用于律師從事物業(yè)管理法律業(yè)務,主要包括：為房地產開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會提供非訴法律服務,擬定前期物業(yè)管理標書、前期物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同,業(yè)主條約,通過磋商、仲裁或訴訟方式處理業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛。第二節(jié) 現有立法及相關規(guī)定1.2.1物業(yè)管理行業(yè)是新興的行業(yè),在這個行業(yè)中出現的法律問題立法尚不完善,專門的立法除了國務院物

11、業(yè)管理條例以外,多為建設部及相關部委的規(guī)章和規(guī)范性法律文件,在剛剛閉幕的全國人大通過的中華人民共和國物權法中也對涉及物業(yè)管理方面做了一個綱領性、原則性的規(guī)定,另外,全國各地方也有較多的地方法規(guī)和規(guī)范性法律文件,律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務必須結合當地的地方法規(guī)和規(guī)范性法律文件才能更好的解決問題、處理糾紛。1.2.2物業(yè)管理法律業(yè)務所涉的全國性法律、法規(guī)、規(guī)章主要有：中華人民共和國物權法2007年3月16日全國人大第五次會議通過,2007年10月1日起施行。物業(yè)管理條例2003年5月28日國務院第九次常務會議通過,自2003年9月1日起施行。中華人民共和國合同法1999年3月15日第九屆全國人民代表

12、大會第二次會議通過,自1999年10月1日起施行中華人民共和國價格法1997年12月29日第七屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過,自1998年5月1日起施行前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法建住房2003130號,自2003年9月1日起施行物業(yè)服務收費管理辦法國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)改價格20031864號,自2003年9月1日起施行業(yè)主大會規(guī)程建設部建住房2003131號,自2003年9月1日起施行建筑裝飾裝修管理規(guī)定1995年8月7日建設部令第19號,自1995年9月1日起施行已廢止住宅室內裝飾裝修管理辦法2002年2月26日建設部令第110號,自2002年5月1日起施行物業(yè)

13、管理企業(yè)財務管理規(guī)定財政部財基字19987號發(fā)布,1998年1月1日起施行物業(yè)管理企業(yè)資持管理辦法建設部令第125號,自2004年5月1日起施行1.2.3從目前立法的情況看,有關物業(yè)管理的立法變化較快、較多,從事物業(yè)管理業(yè)務的律師應多關心這方面的立法進展,以便更好地做好這一方面的業(yè)務。第二章 律師辦理為開發(fā)商委托前期物業(yè)管理提供法律服務的業(yè)務第一節(jié) 前期物業(yè)管理公司的選聘2.1物業(yè)銷售（預售或現售）前,律師應當為開發(fā)商選聘前期物業(yè)管理公司提供法律服務。2.1.1律師應當向開發(fā)商建議通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房

14、地產行政主管部門批準,可以采用契約方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。2.1.2律師應參與草擬或審查上述選聘前期物業(yè)管理公司的相關法律文件包括但不限于招標書、前期物業(yè)管理服務合同、業(yè)主臨時條約。2.1.3律師應當幫助開發(fā)商審核投標的物業(yè)管理公司的等級資質、從業(yè)經歷等相關資料。物業(yè)管理公司的資質管理我國政府物業(yè)管理部門對物業(yè)管理公司實施資質管理制度。根據建設部物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法的規(guī)定,物業(yè)管理公司應當按照本規(guī)定申請企業(yè)資質等級評定。未經主管部門進行資質評定并取得資質證書的,不得從事物業(yè)管理業(yè)務。一級、二級、三級物業(yè)管理企業(yè)的資質標準如下：（1）資質一級企業(yè)a、注冊資本500萬元以上；b、物

15、業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；c、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；d、管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%:多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。e、建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。（2）資質二級企業(yè)a、注冊資本300萬元以上；b

16、、物業(yè)管理人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；c、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；d、管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。e、建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有良好的經營管理業(yè)績。（3）資質三級企業(yè)a、注冊資本50萬元以上；b、物業(yè)

17、管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；c、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；d、有委托的物業(yè)管理項目；e、建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。2.1.4律師應當幫助開發(fā)商制定業(yè)主臨時條約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的配合利益,業(yè)主應當履行的義務,違反條約應當承擔的責任等事項依法作出約定。2.1.5根據物權法的規(guī)定,開發(fā)商不僅可以聘請物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理,也可以聘請其他專業(yè)公司進行管理。在開發(fā)商選擇聘請

18、專業(yè)公司進行管理的時候,律師應協助開發(fā)商起草、審核保安服務合同、保潔服務合同、設備維修服務合同等等。第二節(jié) 物業(yè)管理公司的提前介入2.2.1前期物業(yè)管理委托合同簽訂后,律師應當向開發(fā)商提示讓選聘的物業(yè)管理公司提前介入整個房地產項目的規(guī)劃設計、主體工程施工、裝修等過程、讓物業(yè)管理公司從的業(yè)管理的專業(yè)角度對規(guī)劃設計、施工、裝修提出相關整改和完善意見,以便開發(fā)建設的物業(yè)更合理、更人性化、使物業(yè)管理公司今后能順利地管理該物業(yè),減少與業(yè)主的矛盾與沖突,也能使物業(yè)更好的保值增值,有利于開發(fā)商品牌實力的塑造與延續(xù)。如開發(fā)商選擇聘請專業(yè)的公司,對專業(yè)的設備維護公司來說,為了及早地了解小區(qū)的管線圖及設備情況,開

19、發(fā)商也讓其提前介入。2.2.2商品房買賣合同簽訂時,律師應當建議開發(fā)商合同的內容應包含前期物業(yè)服務合同的內容,包括約定物業(yè)管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容,涉及牧業(yè)買受人配合利益的約定應當一致。2.2.3商品房買賣合同簽訂時,律師應當提示開發(fā)商要求買賣人對遵守業(yè)主臨時條約予以書面承諾。2.2.4律師應當提醒開發(fā)商在物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房,各地對物業(yè)用房的配置有面積要求的,應遵照執(zhí)行。第三章 律師辦理為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務的業(yè)務第一節(jié) 律師辦理為物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理提供法律服務3.1.1律師應當幫助物業(yè)管理公司制定投標方案并

20、參與草擬或審查包括但不限于投標書、前期物業(yè)管理合同、各物業(yè)管理制度、表格等相關法律文件。3.1.2前期物業(yè)管理服務合同的主要內容（1）物業(yè)的接管驗收物業(yè)接管驗收是前期物業(yè)管理服務契約的重要內容,也是物業(yè)管理開始運作的第一道程序。物業(yè)接管驗收,是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理委托后,對指定物業(yè)根據開發(fā)商的提請,進行以主體結構安全和滿足使用的再檢驗,同時接受圖紙、說明書移交,從而著手實施物業(yè)管理。根據前期物業(yè)管理服務契約,開發(fā)商負有義務將物業(yè)所涉及的設施、設備和建筑物圖紙完整地移交給物業(yè)管理公司,驗收范圍內的設施、設備、建設物及其附著物為物業(yè)管理公司行使管理權的范圍。（2）開發(fā)商的權利和義務a、應當在

21、銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時條約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的配合利益,業(yè)主應履行的義務,違反條約應當承擔的責任等事項依法作出約定。b、應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時條約向物業(yè)買受人明示,并要求物業(yè)買受人在訂立物業(yè)買賣合同時,做出遵守業(yè)主臨時條約的書面承諾。C、在物業(yè)竣工交付使用時,負責向物業(yè)買受人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書。d、審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理方案并對物業(yè)管理公司提交上述物業(yè)管理方案出具書面審定意見。e、檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況并每年進行一次考核評定；并將管理情況報物業(yè)管理主管部門備案。f、審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算

22、及決算報告并在物業(yè)管理公司提交上述材料之日起日內出具書面審定意見。g、保證委托物業(yè)管理公司管理的房屋、設施、設備達到國家驗收標準及要求。h、向物業(yè)管理公司提供經營性商業(yè)用房（一般指車庫、會所）。i、向物業(yè)管理公司提供各地規(guī)范性物業(yè)管理法律文件規(guī)定的物業(yè)管理用房。【是否沖突】j、在物業(yè)管理交接驗收時,負責向物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理公司所需要的資料。k、為實現本合同約定的物業(yè)管理服務要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務費用,除由業(yè)主、物業(yè)使用人按規(guī)定繳納外,不足部分由開發(fā)商承擔。l、協調、處理本合同效前發(fā)生的管理遺留問題。m、協助物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。n、及時繳納空置房屋的物業(yè)管理

23、服務費；依法提供物業(yè)維修專項資金。o、開發(fā)商有權指定專業(yè)審計機構,對合同約定的物業(yè)管理服務費用收支狀況進行審計。（3）物業(yè)管理公司的權利和義務a、根據有關法律、法規(guī)及本合同的約定,制定物業(yè)管理方案；自主開展物業(yè)經營管理服務活動。b、對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議。c、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位、共用設施設備調試、驗收和交接。d、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請有關部門處理。e、按本合同的約定,對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時條約或物業(yè)使用守則及相關管理規(guī)定的行為進行制止和處理。f、可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內的全

24、部物業(yè)管理一并委托給第三方。物業(yè)管理公司將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)的,相關的物業(yè)管理責任仍由牧業(yè)管理公司向開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)使用人承擔。g、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案,經甲、乙雙方議定后由物業(yè)管理公司組織實施。h、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定,當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告知有關注意事項和禁止行為,與業(yè)主和物業(yè)使用人訂立書面約定,并負責監(jiān)督。i、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃,資金使用計劃及決算報告,向開發(fā)商提出上述計劃和報告；經開發(fā)商審定后組織實施。j、負責每半年向全體業(yè)

25、主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務費用收支帳目；并將物業(yè)管理服務收費項目和收費標準以及向業(yè)主和物業(yè)使用人提供專項服務的收費項目和收費標準在本物業(yè)管理區(qū)域內以書面方式公示。k、對本物業(yè)的大眾設施不得擅自占用和改變使用效用,如需在本物業(yè)內改、擴建或改善配套項目,須與開發(fā)商磋商經開發(fā)商同意后報有關部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途。l、不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內從事物業(yè)服務以外的經營活動；不得在處理物業(yè)管理事務活動中侵犯業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權益。m、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)的管理檔案,并負責及時記載有關變更情況。n、本合同終止時,向開發(fā)商移交開發(fā)商提供的全部經營性商業(yè)用房、管理用房

26、及物業(yè)管理的全部檔案資料。o、接受業(yè)主、物業(yè)使用人、開發(fā)商和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督,不斷完善物業(yè)管理服務,定期以書面方式向開發(fā)商報告本合同履行情況。3.1.3前期物業(yè)管理服務合同的費用負擔根據各地的規(guī)定,一般凡是普通住宅的,所擬定的物業(yè)管理服務收費標準應報價管理部門審批,非普通住宅或商用物業(yè)的,應報有關部門備案。關于管理費的支付問題,結合一些地方的規(guī)定,前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用,由開發(fā)商承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用,由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的,由開

27、發(fā)商承擔。3.1.4前期物業(yè)管理合同簽定后,物業(yè)開始銷售時,律師應當提示物業(yè)管理公司嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同,對不利于物業(yè)管理的條款和承諾應刪除或修改,以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺,買一樓送花園（大眾場地不屬于套內面積,誤導消費者）；免×年管理費或只按多少元/m2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供××會所服務（會所一向是個賠錢項目,誰來投資設備,誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣,智能化管理系統(tǒng),閉路監(jiān)控,二次加壓,噴泉泳池、綠化庭院等,但設計時根本沒有考慮,更談不上交付使用（業(yè)主

28、入住后發(fā)現承諾不兌現時和物業(yè)公司結怨）,律師應該建議物管公司對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓,對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流,前后一致。3.1.5前期物業(yè)管理服務合同的期限,一般為兩年,且業(yè)委會成立后并與新的物業(yè)管理服務公司簽訂物業(yè)管理服務合同（或與前期物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理服務合同）后失效。第二節(jié) 業(yè)主委員會成立后,律師為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務3.2.1律師應當為物業(yè)管理公司獲得選聘進行程序的合法性審查,獲選聘的物業(yè)管理公司應經過專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意（物業(yè)管理條例規(guī)定必須三分之二以上,物權法則是過半數,現以物權法的規(guī)定闡釋,）物業(yè)公司

29、才能與代表業(yè)主大會的業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務合同。3.2.2物業(yè)管理服務合同的主要內容（1）物業(yè)管理服務合同的基本內容物業(yè)管理服務合同應具備以下主要條款：a、雙方當事人的姓名或名稱、住所。b、管理項目。即管理的房地產名稱、坐落位置、面積、四至界限。c、管理內容。即具體管理事項,例如：房屋的使用、維修、養(yǎng)護、消防、電梯、機電設備、路燈等公用設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理。d、管理費用。即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費。物業(yè)管理的收費情況比較復雜,不同的的管理事項,收費標準也不同,有的收費項目是規(guī)章明確規(guī)定的,如季節(jié)性的供暖收費,有的收費項目是同業(yè)主委員會磋商決定的,如停車場的停車費。e、

30、雙方的權利與義務。f、違約責任。雙方可以約定不履行或不完全履行合同時各自所應承擔的責任。g、其他事項。雙方可以約定其他未盡事宜,如風險責任、調解與仲裁、合同的更改、補充終止等。（2）業(yè)委會或業(yè)主大會的權利與義務a、代表和維護業(yè)主的合法權益；經常聽取業(yè)主的意見和建議,并及時將上述意見和建議反饋給物業(yè)管理公司。b、監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主條約及物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、大眾秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主按時交納物業(yè)管理大眾服務費用。c、審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理方案。d、檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。e、審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務年度計劃、

31、財務預算及決算報告并在物業(yè)管理公司提交上述材料之日起內出具書面審定意見。f、審批物業(yè)維修專項資金的使用預算,并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收；審查物業(yè)管理公司提供的物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的書面報告。g、應在本合同生效之日起日內,向物業(yè)管理公司移交有關資料。h、協調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。i、負責物業(yè)維修專項資金的籌集,督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項資金。j、業(yè)主委員會有權指定專業(yè)審計機構,對本合同約定的物業(yè)管理大眾服務費收支狀況進行審計。k、經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過,有權代表業(yè)主大會提前終止本合同。（3）物業(yè)管理

32、公司的權利和義務a、根據有關法律、法規(guī)及本合同的約定,制定物業(yè)管理方案。自主開展物業(yè)經營管理服務活動。b、對業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請有關部門處理。c、按本合同的約定,對業(yè)主違反業(yè)主臨時條約或物業(yè)使用守則及相關管理規(guī)定的行為進行制止和處理。d、可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。e、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案,經業(yè)委會、物業(yè)管理公司雙方議定后由物業(yè)管理公司組織實施。f、向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關規(guī)定,當業(yè)主裝修物業(yè)時,告知有關注意事項和禁止

33、行為,與業(yè)主訂立書面約定,并負責監(jiān)督。g、按養(yǎng)護計劃和操作規(guī)程,對房屋共用部位、共用設施設備狀況進行檢查,發(fā)現不安全隱患或險情及時排除。h、負責每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務費用收支帳目和物業(yè)維修專項資金使用情況；并將物業(yè)管理服務收費項目和收費標準以及向業(yè)主提供專項服務的收費項目和收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內以書面方式公示。i、不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內從事物業(yè)服務以外的經營活動；不得在處理物業(yè)管理事務活動中侵犯業(yè)主的合法權益。j、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)的管理檔案,并負責及時記載有關變更情況。k、本合同終止時,向業(yè)主委員會移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。3.2.3在新的物業(yè)公司取代

34、原前期物業(yè)管理公司情況下,如何順利交接往往是物業(yè)管理服務合同成功操作的關鍵,前期物業(yè)公司往往會以各種理由不退出物業(yè)管理區(qū)域,律師應協助業(yè)委會、新的物業(yè)管理公司與原前期物業(yè)管理公司進行交流,要求政府有關部門指導、監(jiān)督。3.2.4因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費而向物業(yè)管理公司提供催收等法律服務。一般情況下,律師應告知物業(yè)公司先通過發(fā)律師函的方式向業(yè)主催收,對個別業(yè)主可以進行訴訟,但訴訟不宜廣泛采用,這樣會將物業(yè)公司與業(yè)主的推向一個對立面。3.2.5律師應當辦理為物業(yè)管理公司如何糾正開發(fā)商、業(yè)主的其他違法行為提供法律幫助。對開發(fā)商許諾沒有到位的,物業(yè)公司應協助業(yè)主與開發(fā)商交涉,比如說會所未投入使用,房屋有質量

35、問題。對于業(yè)主的違法行為,物業(yè)公司只能勸阻,向業(yè)委會和政府主管部門進行報告第四章 律師辦理在物業(yè)管理過程中為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會提供法律服務的業(yè)務第一節(jié) 律師為首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立提供法律服務4.1.1律師應當及時提示廣大業(yè)主召開首次業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會以更好的維護業(yè)主的合法權益（1）首次業(yè)主大會的召開a、首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開的條件國務院頒布的物業(yè)管理條例第十條提及了首次業(yè)主大會,但沒有規(guī)定首次業(yè)主大會召開的條件,也沒有規(guī)定前期物業(yè)服務合同的期限,這樣開發(fā)商及其聘請的前期物業(yè)企業(yè)有可能簽訂期限很長的前期物業(yè)服務合同,損害業(yè)主的利益。各地方的物業(yè)管理規(guī)定對首次

36、業(yè)主大會召開的條件大都做了明確的規(guī)定,比如上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定規(guī)定：一個特定管理區(qū)域內,房屋出售并交付使用的面積達到50%以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的,應當召開首次業(yè)主大會會議,成立業(yè)主大會,因此當物業(yè)小區(qū)首次業(yè)主大會召開的條件成就時,律師應當提醒相關業(yè)主及時召開業(yè)主大會并提供相應的法律服務。但根據物權法的規(guī)定,成立業(yè)主大會與否更加尊重業(yè)主的意志,物權法規(guī)定小區(qū)可以成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會,如成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的,行政管理部門對應當給予指導。b、首次業(yè)主大會及業(yè)主代表大會的籌備工作（以上海為例講述,其他各地方仍然以當地的相關物業(yè)管理規(guī)定為準,律師在提供法律服務時,

37、如發(fā)現不按以下程序成立業(yè)主大會時,應當及時向相關業(yè)主或有關部門提示）根據上海市房地局的在關規(guī)定,住宅物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的,開發(fā)商應按上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的規(guī)定,提交有關資料。區(qū)（縣）房地產管理部門應當及時和街道辦事處依法組織開展業(yè)主大會籌建工作。開發(fā)商未提供資料,經區(qū)（縣）房地產管理部門督促后仍不改正的,區(qū)（縣）房地產管理部門可根據業(yè)主提出的成立業(yè)主大會的書面要求,組織人員取得相關資料,所發(fā)生的費用由建設單位開發(fā)商承擔。在開發(fā)商報送有關資料后,區(qū)（縣）房地產管理部門和街道辦事處組織業(yè)主推薦產生業(yè)主代表,組成業(yè)主大會籌備組。籌備組成員應當由模范履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強

38、并有一定組織能力的業(yè)主擔任。籌備組在區(qū)（縣）房地產管理部門和街道辦事處指導下,做好下列各項籌備工作：確定召開業(yè)主大會會議的形式,由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,確定業(yè)主代表產生的方法、人數,并組織業(yè)主推薦產生業(yè)主代表。確認業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數。確定召開業(yè)主大會會議的時間、地點和內容。確定業(yè)主委員會委員候選人人數和產生辦法,組織業(yè)主推薦產生業(yè)主委員會候選人。在律師的幫助下擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和業(yè)主條約（草案）。做好召開業(yè)主大會會議的其他各項工作。業(yè)主的投票權以套為計算單位。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持投票權超過全部投票權30%的,應對其投票權予以限定。c、首次業(yè)主

39、大會的一般程序由大會籌備組介紹大會籌備情況；由大會籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況,候選人也可以作自我介紹；審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主條約；由業(yè)主大會成員或業(yè)主代表投票選舉產生業(yè)主委員會成員；審議決定其他物業(yè)管理的重大事項。在首次業(yè)主大會上產生的業(yè)主委員會,應當報房地產行政主管部門進行備案,從上海市目前的實際情況看,業(yè)主大會與業(yè)主委員會同時備案,房地產行政主管部門發(fā)放業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證。（2）業(yè)主大會例會及臨時業(yè)主大會的召開業(yè)主委員會成立后,負責召集以后的業(yè)主大會,業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開,一般應每年召開一次會議。經持有一定比例投票權的業(yè)主提議,業(yè)主委員會就其

40、提議須召開業(yè)主大會,稱為業(yè)主大會的臨時會議或特別會議。物業(yè)管理條例規(guī)定,經20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會必須以已入住或使用的業(yè)主中持有過半數以上投票權的業(yè)主出席方能舉行。業(yè)主大會的決定,但應經與會的持有過半數以上的投票權的業(yè)主同意才能通過,是為簡單多數原則。但是,改建、重建建筑物及其附屬設施,專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意,即為特別多數原則。4.1.2業(yè)主大會的職權業(yè)主大會履行下列職責：（1）制定、修改業(yè)主條約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)

41、督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、大眾秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（5）配合決定改建、重建建筑物及其附屬設施；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。4.1.3業(yè)主委員會會議及工作制度（1）業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會會議。經三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為必要的,應當及時召開業(yè)主委員會會議。（2）委員會會議召開前的準備工作。如會議召開的通知、會議材料應在會議前多長時間送達各委員；委員因故不能參加會議時的委托工作、手續(xù)等。（3）委員會召

42、開會議的主持工作。一般委員會召開會議都由主任主持,主任因故缺席不能履行職責的,可由副主任主持。（4）在業(yè)主委員會召開會議時,一般采取少數服從多數的原則,進行表決時,每一位委員有一票表決權。（5）業(yè)主委員會的會議記錄是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主對業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督的一個途徑,也是業(yè)主委員會承擔相應責任的有效依據,在業(yè)主委員會的章程中應規(guī)定好會議記錄的工作,以及會議檔案的保存等。4.1.4業(yè)主委員會的職權業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,履行下列職責：（1）召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議

43、,監(jiān)督和協助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（4）監(jiān)督業(yè)主條約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。4.1.5業(yè)主委員會的法律地位業(yè)主委員會,是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產生,作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構,對業(yè)主大會負責,受業(yè)主大會和全體業(yè)主監(jiān)督。由業(yè)主組成的業(yè)主團體業(yè)主委員會,是否具備獨立的民事主體資格。物業(yè)管理條例沒有給出明確的規(guī)定。但根據最高院的相關批復（2002民立他字第46號）基本上承認業(yè)主委員會獨立的民事主體資格和民事訴訟主體資格的。根據全國人大剛剛通過的物權法的相關規(guī)定,一般認為是最終確立了業(yè)主委員會獨立的民事主體資格和民事

44、訴訟主體資格。第二節(jié) 律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會正常運作提供法律服務的業(yè)務4.2.1律師應當參與業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主條約及業(yè)主委員會章程等相關法律文件的起草與審查,確保其合法合理、公平剛正。4.2.1.1業(yè)主大會議事規(guī)則1、業(yè)主大會議事規(guī)則的性質業(yè)主大會議事規(guī)則是小區(qū)業(yè)主大會與業(yè)主委員會活動的基本準則,它就業(yè)主大會及業(yè)委會的宗旨、組成、議事方式、議事內容等有關業(yè)主大會與業(yè)委會活動事項均作出了明確約定。2、業(yè)主大會議事規(guī)則的制定業(yè)主大會議事規(guī)則由成立業(yè)主大會的籌備組擬定,在征求全體業(yè)主的意見后,由專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意表決通過。3、業(yè)主大會議事規(guī)

45、則的內容業(yè)主大會議事規(guī)則的內容一般包括以下幾個方面：（1）業(yè)主大會的組成與宗旨；（2）業(yè)主大會的會議內容與會議形式；（3）業(yè)主大會的表決形式；（4）召開業(yè)主大會的條件；（5）召開業(yè)主大會的程序；（6）業(yè)主代表的職責；（7）業(yè)主委員會的成員條件及組成；（8）業(yè)主委員會職責；（9）業(yè)主委員會會議；（10）業(yè)主委員會的任期及換屆；（11）其他有關業(yè)主大會與業(yè)委會活動的有關事項。4、業(yè)主大會議事規(guī)則中應注意的問題在制定業(yè)主大會議事規(guī)則中應注意以下問題：（1）制定業(yè)主大會議事規(guī)則時,應充分考慮其可操作性,在確定業(yè)主大會形式、業(yè)主投票權、業(yè)委會的職權時,都要考慮到小區(qū)業(yè)主的實際情況,使得業(yè)主大會議事規(guī)則具

46、有可操作性。（2）應保障業(yè)委會權力的正當行使,全體業(yè)主的合法權益得到保護。在制定業(yè)主大會議事規(guī)則時,存在的問題往往是業(yè)委會的權力過大,使得全體業(yè)主的利益得不到保護,業(yè)主權利無法行使,比如說有的業(yè)主大會議事規(guī)則約定業(yè)委會使用3萬元以下的維修基金,無采全體業(yè)主表決。4.2.1.2業(yè)主條約1、業(yè)主條約的性質是業(yè)主之間訂立的自治性的規(guī)范。不同的物業(yè),因范圍、結構、設備、規(guī)格、效用等不同,業(yè)主條約的具體內容也有差異。業(yè)主條約訂立后,縱使其物業(yè)的所有人更迭,其效力不受影響。2、業(yè)主條約的內容業(yè)主條約,一般包括以下內容：（1）物業(yè)名稱、地點、區(qū)域范圍、面積和戶數；（2）物業(yè)共有部分和專有部分的劃分,大眾場所

47、、設施、設備狀況；（3）物業(yè)管理區(qū)域內總投票數的統(tǒng)計狀況,業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)重大事項的方式；（4）業(yè)主使用物業(yè)和大眾場所、公用設施、設備的方式及具體要求；（5）業(yè)主參與物業(yè)管理的權利及應承擔的義務；（6）業(yè)主委員會的產生規(guī)則、業(yè)主委員會的權利義務、工作程序以及責任的承擔；（7）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權；（8）各業(yè)主配合物業(yè)管理的承諾；（9）物業(yè)管理過程中,維修、養(yǎng)護及管理等各種費用的繳納及分攤,物業(yè)收益的分配方式；（10）業(yè)主條約的修改程序、成立及生效的時間；（11）違反業(yè)主條約的責任；（12）業(yè)主認為需要明確的其他事項。3、業(yè)主條約的效力業(yè)主條約中約定的業(yè)主的權利與義

48、務,是經業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主具有約束力。根據物業(yè)管理條例的規(guī)定,業(yè)主條約對物業(yè)的使用人也具有約束力。4、業(yè)主臨時條約業(yè)主臨時條約與業(yè)主條約的內容基本一致,一般是由開發(fā)商制定的,在商品房出售合同附件中約定或業(yè)主入戶時簽訂。業(yè)委會成立后,業(yè)主條約取代業(yè)主臨時條約。5、制定業(yè)主條約應注意的事項：在制定業(yè)主條約時,應注意以下事項：（1）制定業(yè)主條約的程序要合法,即業(yè)委會（或籌備組）制定的業(yè)主條約只有經過專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意才能生效。（2）業(yè)主條約的內容不得超出業(yè)主自治的范圍,目前有些業(yè)主條約的內容超出了業(yè)主自治的權利范圍,比如,有的條約約定,業(yè)委會或物業(yè)公司可

49、以拆除業(yè)主的違章建筑,這樣的約定是無效的。4.2.2律師應當為業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)提供各種法律服務,包括招投標、談判、交流協調、起草各種法律文書等,以保證物業(yè)管理前后銜接和諧順利。4.2.3律師慶當幫助業(yè)主大會制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和大眾設施設備的使用、大眾秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。第五章 物業(yè)專項維修基金第一節(jié) 物業(yè)專項維修基金的交納與續(xù)籌5.1.1新建商品住宅首期維修基金的交納（各地區(qū)大部分已制定專項維修基金使用管理辦法,交納的主體、時限和標準有所不同。現以上海市的規(guī)定為例進述,律師在辦理物業(yè)管理法律服務時碰到該類問題,應以各地方的專項維修基金使用管理辦

50、法為準）（1）配備電梯的住宅：房地產開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4%交納；購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%。（2）不配電梯的住宅：房地產開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。（3）根據上海市的有關規(guī)定,1996年6月10日前出售的商品住宅,按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、房地產開發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會磋商一致的商品住宅成本價執(zhí)行；1996年6月10日至2000年12月31日前出售的內銷商品住宅,商品住宅成本價為1198元/m2；2001年1月1日以后的商品住宅成本價為1295元/m2。（4）房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理房地產初始

51、登記前,交納其應交部分的維修基金；購房人在辦理房地產變更登記之前（辦理“小產證”）,交納其應交部分的維修基金；業(yè)主大會成立時尚未出售的商品住宅,房地產開發(fā)企業(yè)應當在業(yè)主大會成立之日起15日內,將未出售商品住宅購房人應交部分存入業(yè)主委員會開戶銀行。5.1.2地下車庫維修基金的交納地下車庫與地面房屋結構相連的,按地面房屋是否配備電梯的標準交納維修基金；若地面房屋有的配備電梯,有的不配備電梯的,按配備電梯的標準交納維修基金。地下車庫為獨立結構,無地面房屋的,按不配備電梯的標準交納維修基金。根據上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第三十六條：機動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護費用由其所有人承擔。機動車停車場（庫）的專項

52、維修基金按照物業(yè)管理專項維修基金標準交納,納入業(yè)主大會的專項維修基金帳戶管理,單獨核算。5.1.3專項維修基金的其他來源根據上海市的有關規(guī)定,小區(qū)的經營性收益應納入業(yè)主大會帳戶管理,物業(yè)管理企業(yè)可以有關規(guī)定和業(yè)主大會決議提取一定比例的管理費用,該類收益主要用于補充專項維修基金。5.1.4專項維修基金的交割與再次籌集商品住宅轉讓時,原業(yè)主交納的維修基金剩余款額,由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的,從其約定。專項維修基金余額不足首次籌集資金總額的30%時,業(yè)主大會應當就再次籌集方案做出決定。再次籌集后的維修基金余額,不得少于首期維修基金中購房人交納的數額。第二節(jié) 物業(yè)專

53、項維修基金的使用5.2.1物業(yè)專項維修基金的管理（1）根據建設部及上海市的有關規(guī)定,資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會成立后,由區(qū)、縣房地產管理部門將資金本息劃轉至業(yè)主大會按規(guī)定設立的維修基金帳戶,由業(yè)主大會按規(guī)定管理和使用。（2）維修基金實行屬地開戶原則,業(yè)主大會應在物業(yè)所在行政區(qū)內具有業(yè)務辦理資格的銀行分支機構輸專用存款帳戶。（3）住宅共用部位、共用設備、牧業(yè)管理區(qū)域大眾設施的維修、更新費用支出,符合規(guī)定的,可以按規(guī)定的流程支用維修基金。房地局作為行政主管部門,進行指導與監(jiān)管。5.2.2物業(yè)專項維修基金的使用程序根據物業(yè)管理條例的規(guī)定,專項維修基金的使用和續(xù)籌方案,必

54、須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。（物權法也有類似的規(guī)定）涉及單幢房屋大修或者專項維修、更新、改造的,應當經該幢房屋全體業(yè)主所持投票權三分之二以上同意,擔不得與業(yè)主大會對全體共有部分做出的決定相抵觸。實際操作中,為提高管理效率,降低管理成本,業(yè)主大會可將一定金額范圍內維修基金使用的決策權力,經法定程序后授予業(yè)主委員會。5.2.3物業(yè)專項維修基金的使用范圍（1）維修基金專項用于保修期滿后共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域大眾設施的維修、更新和改造,不得挪作他用。共用部位：是指整幢房屋業(yè)主配合使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天

55、井以及房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂等）、外墻面、走廊墻和墻外粉飾等。共用設備：是指整幢房屋業(yè)主配合使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、樓道內照明線路設備、郵政信箱、避雷裝置、樓道內消防設備及安全監(jiān)控設備。大眾設施：是指物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主配合使用的大眾綠地、道路、小區(qū)內上下水管道、水渠、池、路燈、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、消防設備及安全監(jiān)控設備、大眾設施（設備）使用的房屋及非經營性車庫、車場、公益性文體設施等。（2）住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域大眾設施屬于人為損壞的,其維修、更新改造費用應當由責任人承擔。

56、業(yè)主不能將分戶內的維修基金隨意取出。（3）日常綠化養(yǎng)護費、水箱清洗費、公用照明和共用設備能耗和養(yǎng)護費等應納入日常物業(yè)管理服務收費范圍,不能在商品住宅專項維修基金中列支。5.2.4物業(yè)專項維修基金的分攤規(guī)則物業(yè)維修、更新、改造的費用,按照下列規(guī)定承擔：（1）專有部分的所需費用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔；（2）部分共用部分的所需費用,由擁有部分共用部分的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例配合承擔；（3）全體共用部分的所需費用,由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例配合承擔。部分共用部分、全體共用部分的維修、更新、改造費用在專項維修基金中列支。第六章 物業(yè)管理糾紛第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點6.1.1物業(yè)管理糾紛的表現形式物業(yè)管理糾紛的主要表現形式有：對人防、地下車庫、綠地、停車場權屬不明而引發(fā)的業(yè)主、業(yè)主委員會與開發(fā)商的糾紛；因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費而引發(fā)的糾紛；因違法動用維修基金而產生的糾紛；業(yè)主之間因相鄰權而引發(fā)的業(yè)主之間的糾紛；小區(qū)發(fā)生被盜、搶劫等行政治安或刑事案件而產生的糾紛。6.1.2物業(yè)管理糾紛分類按照糾紛中的基本權利性質和特點的不同,可以將物業(yè)管理糾紛劃分為以下幾類：（1）