1、第一章 開發產品成本為了加強開發產品成本的管理，降低開發過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，必須正確核算開發產品的成本，在各個開發環節控制各項費用支出。要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類： 一、土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。 二、房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。 三、配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開

2、發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。 四、代建工程開發成本指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。 以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 一、土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。 二、前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。 三、基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路

3、等基礎設施費用。 四、建筑安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。 五、配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。 六、開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。以上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的

4、完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業開發單位

5、的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。 第一節 自營開發工程成本的核算房地產開發企業的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發包方式進行。 采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規模不大，在施工過程中發生的各項工程費用，可直接計人有關開發成本的核算對象，記入“開發成本房屋開發成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發成本房屋開發成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XX

6、X 應付工資XXX 如果工程規模較大，由企業所屬施工單位進行內部核算的，可根據需要設置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。 一、自營工程成本核算的對象和項目 由于開發企業基礎設施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結構，需要一套單獨的設計圖紙，在建設它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標準設計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當

7、改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎設施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產費用，應直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應由有關工程共同負擔的生產費用，要先按照發生地點先行歸集，然后按照一定的標準，定期分配計入有關工程成本。 按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工程。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。根據單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預算的執行結果，分析工程成本

8、超降的原因，及時反映施工活動的經濟效益。為了簡化工程成本核算手續，對于：（l）在同一施工地點、同一結構類型、開竣工時間相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。 為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產費用按照經濟用途加以分類。施工單位的生產費用按照它的經濟用途，一般應分為下列成本項目： 1材料費指在施工過程中所耗用的構成工程實體的材料、結構件的實際成本以及周轉材料的攤銷和租賃費用。 2人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現場制作構件工人，施工現場水平、垂

9、直運輸等輔助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。 3機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設施費，養路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規定支付的施工機械進出場費。 4其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。 5施工間接費指施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、

10、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產、生活用的臨時建筑物、構筑物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。 上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。 二、材料費的核算 各項工程耗用的主要材料和結構件，通常通過“領料單”、“退料單”。

11、“已領未用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算。“已領未用材料清單”是對下月需要繼續使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應從當月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大堆材料進行點數后，日常領用時不必逐筆辦理領料手續，月末先計算定額耗用量。 本月定額耗用量（本月完成工程量×材料消耗定額） 再通過盤點求得實際耗用量，差異數量和差異分配率： 本月實際耗用量

12、月初結存數量+本月收入數量-月末盤點數量 差異數量本月實際耗用量一本月定額耗用量 差異分配率差異數量÷本月定額耗用量×100% 然后求得各項工程實際耗用大堆材料數量和計劃價格成本： 某項工程實際耗用大堆材料數量該工程定額耗用量×（1±差異分配率） 某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本該工程實際耗用大堆材料數量×計劃單價 施工隊組在施工過程中領用的周轉材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用時填制“領料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際盤存數沖減工程成本。對租賃的周轉材料，其租賃費可根據租賃費用賬單記入各

13、項工程成本。 三、人工費的核算 工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據“工程任務單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14）計入各項工程的成本。 “工程任務單”是施工員根據施工作業計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據施工作業計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發。任務單中工程完工后，施工員應根據工程任務單中規定的各項條件進行檢查，并會同質量檢查員進行驗收，評定質量等級。實際驗收數量與簽發的工程數量有出入時，應查明原因并經領導批準后才能結算。每月簽發的

14、工程任務單，應于月末全部進行結算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數進行結算，未完工部分可結合下月施工作業計劃中的工程任務，再簽發給原來的班組，使當月完成的工程和當月應發的工資獎金于當月結算。 對計時工人的工資和職工福利費，可根據按工程項別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業工時總數和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內各該施工單位建筑安裝工人作業工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下： 某施工單位平均工資率（元/時）月份內施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費總額（元）÷月份內該施工單位建筑安裝工人作業工時總

15、和（時） 用施工單位平均工資率乘各項工程耗用的工時，就可算得各項工程在某月份內應分配的人工費： 各項工程分配的人工資該項工程耗用工時×施工單位平均工資率 四、機械使用費的核算 施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發生的各項費用，應另行組織核算。因為使用施工機械而發生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。 機械使用費的內容，一般包括： 1人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。 2燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。 3材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。 4折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應計的修理費和租人機械的租賃費。 5替換工具、部件費

16、指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。 6運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場和在工地范圍內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負擔。 7.輔助設施費指為使用施工機械建造、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設施費，如數額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現場施工期限分次從“待攤費用”賬戶轉入“工程施工機械使用費”賬戶，攤入各月工程成本。 8.養路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養路費和牌照稅。 9.間接費指機械施工隊組織機械

17、施工、管理機械發生的費用和停機棚的折舊、修理費。 至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發生的有關管理費，一般應記入“施工間接費用”的有關項目，不列作施工機械使用費。 機械使用費的總分類核算，應先在“工程施工機械使用費”賬戶進行。施工單位發生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“工程施工機械使用費”賬戶的借方，作如下

18、分錄入賬： 借：工程施工機械使用費19000 貸：庫存材料 1100 低值易耗品 150 材料成本差異 25 應付工資 4000 應付福利費 560 銀行存款 2165 累計折舊 8000 待攤費用 3000 機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。 機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據各種機械的使用記錄，在“機械使用月報”中加以匯總。 根據機械使

19、用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。 某項工程應分配的機械使用費該項工程使用機械的工作臺時×機械使用費合計÷機械工作臺時合計 對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應分配的機械使用費，可在月終根據機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數，求得當月按各種機械臺時費計劃數計算的機械使用費合計，然后與當月實際發生的機械使用費合計數比較，求得機械使用費實際數對按臺時費計劃數的百分比，再將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費進行調整。 某項工

20、程應分配的機械使用費（該工程使用機械的工作臺時×機械臺時費計劃數）×實際發生的機械使用費÷（機械工作臺時合計×該機械臺時費計劃數） 現舉例說明它的分配計算方法如下： （一）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數 施工機械臺時費計劃數的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據施工機械原值、折舊率，隨機駕駛人員工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費計劃數為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數為 8元。 （二）求出各種施工機械按臺時費計劃數計算的機械使用費合計 設例中: 0.5立方米履帶挖土機 290臺時×臺時

21、費計劃數 20元 5 800元 0.4立方米混凝土攪拌機 300臺時×臺時費計劃數 8元 2 400元 其他施工機械 11 800元 按臺時費計劃數計算的機械使用費合計 20 000元 （三）根據機械使用費明細分類賬匯總計算實際發生的機械使用費，設例中計 19 000元 （四）計算機械使用費實際數對按臺時費計劃數計算的百分比，設例中為 19000元/20000元×10095 （五）將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費按實際數加以調整 如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數計算的機械使用費合計數為9 000元，則應分配的機械使用費為： 9000元

22、5;958550元 對于分配于各項工程成本的機械使用費，應自“工程施工機械使用費”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目： 借：工程施工 19 000 貸：工程施工機械使用費 19 000 對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使用費”項目。 五、其他直接費的核算 工程成本中的“其他直接費”，是指在施工現場直接發生但不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的其他直接發生的費用，主要包括： 1施工過程中耗用的水、電、風、汽費； 2.冬、雨季施工費包括為保證工程質量，采取保溫、防雨措施所

23、需增加的材料、人工和各項設施費用； 3因場地狹小等原因而發生的材料搬運費； 4土方運輸費。 此外，還包括生產工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費等。 施工單位在現場耗用的水、電、風、汽和運輸等勞務，可按實際結算數記入“工程施工”賬戶的借方和有關工程成本的“其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應作： 借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000 對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務費用，可在月終根據各項工程的實際耗用量，將各項勞務費用分配于各有關工程成本。 根據水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水

24、、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。 對于施工現場發生的各項冬、雨季施工費以及工程定位復測費、工程點交費、場地清理費、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應直接計入；不能直接計入各項工程成本的，應先行匯總登記，然后按照一定標準將它分配計入有關工程成本。 六、施工間接費用的核算 工程成本中除了上文所說的各項直接費外，還包括施工單位組織施工、管理所發生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應負擔，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。

25、 施工間接費用的內容，一般包括： 1管理人員工資指施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。 2職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費。 3折舊費指施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊費。 4修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的經常修理費和大修理費。 5.工具用具使用費指施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。 6.辦公費指施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。 7差旅交通費指施工單位職

26、工因公出差、調動工作的差旅費、外勤補助費、市內交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養路費、牌照費等。 8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術安全設施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。 9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。 施工單位發生的間接費用，在總分類核算上，應在“施工間接費用”賬戶進行。發生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工

27、資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“現金”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“施工間接費用”賬戶的借方。 借：施工間接費用 21538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應付工資 8500 應付福利費 1190 銀行存款 2900 現金 298 累計折舊 4600 待攤費用 1500 如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入“遞延資產”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。 施工間接費用的明細分類核算，應按施工單位設置“施工間接費用明細分類賬”，將發生的施工間接費用按明細項目分欄登記。

28、 每月終了，應對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。 某項工程本期應分配的施工間接費用本期實際發生的施工間接費用×該項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×該項工程規定的施工間接費用定額÷各項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×各項工程規定的施工間接費用定額 在實際核算工作中，對于

29、施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發生的施工間接費用對按施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調整，即將上列算式改為： 某項工程本期應分配的施工間接費用該項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×該項工程本期該項工程規定的施工間接費用定額×本期實際實際發生的施工間接費用÷各項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×各項工程規定的施工間接費用定額 如某施工單位在 1998年 7月份計發生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內發生的直接費和它們的施工間接費用定額如下： 101商品房建筑工程直接費 141

30、 000元 施工間接費用定額為直接費的6% 102商品房建筑工程直接費 126 000元 施工間接費用定額為直接費的6 151出租房建筑工程直接費 59 000元 施工間接費用定額為直接費的6 則各項工程在7月份應分配的施工間接費用如下： 101商品房建筑工程： 141000元×6%×20538元÷(141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%) 8460元×20538元/19560元 8460元×1058883元 102商品房建筑工程： 126000元×6%×20538元&#

31、247;19560元7560元×105%7938元 151出租房建筑工程： 59000×6%×20538元÷19560元3540元×105%3717元 對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應自“施工間接費用”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目： 借：工程施工20 538 貸：施工間接費用 20 538 七、自營工程成本核算程序小結 為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據前述有關成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設 “工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各

32、項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。 工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內各項工程發生的實際成本，應在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉入“開發成本”賬戶的借方: 借：開發成本XXX 貸：工程施工XXX 根據上文所述，現將自營工程成本核算程序歸納如下： 1根據開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類賬； 2按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用； 3分配機械

33、使用費、其他直接費和施工間接費； 4計算各月施工工程實際成本； 5根據完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預算成本對比分析。 第二節 發包開發工程及其價款結算的核算房地產開發企業的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發包方式。 對發包的基礎設施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式，通過工程公開招標或邀請施工企業議標，將工程發包給施工企業的，按工程標價進行結算。開發企業要根據工程承包合同條例的規定，同承包工程的施工企業簽訂工程承包合同。承包合同是發包開發企業和承包施工企業為了完成承發包工程，根據批準的設計文件和中標標函內容所簽訂，明確雙方相互權利、義務

34、關系的協議。它一般應具備以下主要內容：（l）工程名稱和地點；（2）工程范圍和內容；（3）開、竣工日期；（4）工程質量、保修期及保修條件；（5）工程造價；（6）工程價款的支付、結算及交工驗收辦法；（7）設計文件和技術資料提供日期；（8）材料、設備的供應和進場期限；（9）雙方相互協作事項和違約責任等。開發企業應將承包合同副本送開戶銀行作為結算工程價款的依據。 一、工程價款結算的辦法 開發企業與施工企業在工程承包合同中規定的工程價款的結算，應根據國家有關工程價款結算辦法，結合當地的有關規定具體確定。從目前各個地區所采用的工程價款結算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。 1按月結算就是按照每月實際完成

35、的分部分項工程進行結算。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構成的。每一個分部分項工程，都有一定的施工內容、質量標準和統一的計量單位，并在短期內可以完成。國家為了管理工程造價而制訂的工程預算定額和地區預算造價，都是以分部分項工程為基礎的。因此，根據經驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數量和預算單價等計算的工程造價，就是各該月份應結算和支付的工程款。如果招標出包工程，工程標價與工程造價不同時，應按工程標價占工程預算造價的百分比進行調整計算。在具體做法上，各個地區也不盡相同，目前一般都實行月中預付、月終結算，即在月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預付

36、，月末（實際為下月初）按照各工程當月實際完成工作量（即預算造價或調整計算后的工程標價）扣除月中預付款后進行結算。 2分段結算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價款。分段結算也可按月預付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，于工程階段完成驗收后按分段工程預算造價或調整計算后的工程標價扣除預付款后進行結算。 3竣工一次結算開發項目或單項工程施工工期在12個月以內，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工后一次結算。即在工程開工后，每月按當月施工計劃所列工作量預付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包

37、合同價值扣除預付工程款后進行結算。 不論采用何種結算辦法，施工期間結算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95。結算雙方可以在5的幅度內協商確認尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應專戶存入銀行，候工程竣工驗收后清算。但如承包施工企業已向開發企業出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。 由承包施工企業儲備工程施工所需主要建筑材料、結構件時，發包開發企業可根據承包施工企業的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發包工程總值的一定比例向承包施工企業預付備料款，于后期以抵充工程價款的形式陸續扣回。 在實際工作中，預付備料款的額度和扣回辦法，在各個地區并不完全相同，當材料儲備天數為4個月、材料

38、費比重占工程造價75的情況下，預付備料款的額度應為當年工程價值的25。在累計已完工程價值達到當年發包工程價值的50時，就可將超過發包工程價值50部分的工程價款的50，抵作預付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當于發包工程價值25（50X50）的全部預付備料款。不過隨著生產資料的開放，施工所需的建筑材料、結構件，一般均可從當地市場隨時采購，今后也就沒有必要再預付備料款了。 二、應付工程款和預付備料軟、工程款的核算 開發企業與施工企業有關發包工程款和預付備料款、工程款的核算，應在“應付賬款應付工程款”和“預付賬款預付承包單位款”兩個賬戶進行。開發企業按照規定預付給承包施工企業的備料款和工程款，應

39、記入“預付賬款預付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結算賬單應付給承包施工企業的工程款，應記入“開發成本房屋開發成本”等賬戶的借方和“應付賬款應付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時，應將扣回的預付備料款和預付工程款記入“預付賬款預付承包單位款”賬戶的貸方，“應付賬款應付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付工程款后的應付賬款。支付工程款時，記入“應付賬款應付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 如上述某開發企業某項發包工程年度合同總值為 600 000元，按照合同規定開工前應付預付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時，應作如下分錄入賬

40、： 借：預付賬款預付承包單位款 150 000 貸；銀行存款 150 000 9月份根據施工企業當月施工計劃所列工作量的二分之一即35 000元，用銀行存款預付工程款時，應作： 借：預付賬款預付承包單位款 35 000 貸：銀行存款 35 000 10月初根據施工企業提出9月份工程價款結算賬單中的已完工程價值為 75 000元，減去應扣回預付備料款 18 000元。月中預付工程款 35 000元，尚應支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無一35 000元），應作： 借：開發成本 75 000 貸：預付賬款預付承包單位款 53 000 應付賬款應付工程款 22 000 用銀行

41、存款支付應付工程款時，應作： 借：應付賬款應付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000第三節 開發間接費用的核算一、開發間接費用的組成和核算 開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，將它先記入“開發間接費用”帳戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發產品成本。 為了組織開發間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節約費用開支，開發間接費用應分設如下明細項目進行核算： l工資指

42、開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。 2. 福利費指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費。 3折舊費指開發企業內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。 4修理費指開發企業內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。 5辦公費指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。 6水電費指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 7勞動保護費指用于開發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費

43、，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 8. 周轉房攤銷指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。 9利息支出指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應沖減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。 10其他費用指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。 從上述開發間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發產品量的增減而成比例的增

44、減。但就單位開發產品分攤的費用來說，則隨著開發產品量的變動而成反比例的變動，即完成開發產品數量增加，單位開發產品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發產品數量減少，單位開發產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發任務，就可降低開發成本中的開發間接費。 開發間接費用的總分類核算，在“開發間接費用”賬戶進行。企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發間接費用 41 600 貸：應付工資 8 000 應付福利費 1 120 累計

45、折舊 10 000 遞延資產 3 500 銀行存款 8 480 周轉房周轉房攤銷 10 500 必須指出，如果開發企業不設置現場管理機構而由企業（即公司本部）定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發間接費可記入企業的管理費用。 開發間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發間接費用明細分類賬”，將發生的開發間接費用按明細項目分欄登記。 二、開發間接費用的分配 每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計人有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法，企業可根據開發經營的特點自行確定。不論土地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均

46、應分配開發間接費用。為了簡化核算手續并防止重復分配，對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用，可直接分配計入有關房屋開發成本。也就是說，企業內部獨立核算單位發生的開發間接費用，可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發間接費用的分配標準，可按月份內各項開發產品實際發生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即： 某項開發產品成本分配的開發間接費月份內該項開發產品實際發生的直接成本×本月實際發生的開發間接費

47、用÷應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本總額 如某房地產開發企業某內部獨立核算單位在1998年5月份共發生了開發間接費用 41 600元，應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本如下： 開發產品編號名稱直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉房 70 000 201大配套設施商店 80 000 301商品性土地 125 000 合計 520 000 根據上列公式，即可為各開發產品算得5月份應分配的開發間接費： 101商品房：50000元×41600元÷520000元 50 000元

48、15;8%4 000元 102商品房：120 000元×8%9 600元 151出租房： 75 000元×86 000元 181周轉房：70 000元×85 600元 201大配套設施： 80 000元×86 400元 301商品性土地： 125 000元×810 000元 根據上面計算，就可編制有如圖表510所示的開發間接費用分配表： 開發間接費用分配表 2000年5月 單位：元 開發項目編號名稱直接成本分配開發間接費101商品房50 0004 000102商品房120 0009 600151出租房75 0006 000181周轉房70 00

49、05 600201大配套設施80 0006 400301商品性土地125 00010 000合計520 00041 600 根據開發間接費用分配表，即可將各開發產品成本分配的開發間接費記入各開發產品成本核算對象的“開發間接費”成本項目，并將它記入“開發成本”各二級賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發成本房屋開發成本 25 200 開發成本配套設施開發成本 6 400 開發成本商品性土地開發成本 10 000 貸：開發間接費用 41 600 第四節 土地開發成本的核算一、土地開發支出劃分和歸集的原則 房地產開發企業開發的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉

50、讓、出租而開發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發產品，其費用支出單獨構成土地的開發成本；而后者則是企業的中間開發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。現行會計制度中設置的“開發成本土地開發成本”科目，它的核算的內容，與企業發生的土地開發支出并不完全對口，原則上僅限于企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發成本，在“開發成本房屋開發成本”科目進行核算。如果企業開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象

51、負擔的，其費用可先通過“開發成本土地開發成本”科目進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發成本。如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬于企業開發商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發成本土地開發成本” 賬戶中歸集其發生的全部開發支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發完成時，將成本結轉到“開發產品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發成本，從“開發產品”賬戶轉入“開發成本房屋開發成本”帳戶，計入商品房、出租房等房屋的開發成本。 二、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置 （一）土地開發

52、成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發支出的歸集，又有利于土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象： 1對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象； 2對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。 成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 （二）土地開發成本項目的設置 企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各

53、種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對于會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）開發間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建

54、筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。 三、土地開發成本的核算 企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成

55、本房屋開發成本”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本土地開發成本”賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置“商品性土地開發成本”和“自用土地開發成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，并記入“開發成本商品性土地開發成本”、“開發成本自用土地開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款應付工程款”等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用”賬戶進行核算，于月份終

56、了再按一定標準，分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入“開發成本商品性土地開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。 現舉例說明土地開發成本的核算如下； 如某房地產開發企業在某月份內，共發生了下列有關土地開發支出： 301 351 商品性土地自用土地 支付征地拆遷費 78 000元 72 000元 支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元 應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元 分配開發間接費 10 000元 合計 133 000元 108 000元 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作： 借；開發成本商品性土地開發成本 78 000 開發成本自用土地開發成本 72 000 貸；銀行存款 150 000 用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作： 借：開發成本商品性土地開