1、20102010年年7 7月月2727日日謹呈：惠名地產謹呈：惠名地產半山上，俯瞰天下半山上，俯瞰天下布吉三聯松源頭項目定位策劃報告布吉三聯松源頭項目定位策劃報告深圳市星彥地產顧問有限公司深圳市星彥地產顧問有限公司目目 錄錄n項目認識：n地塊思考：n價值尋找：第二部分：市場環境第二部分：市場環境第一部分：項目理解第一部分：項目理解第三部分：產品建議第三部分：產品建議第四部分：項目定位第四部分：項目定位第五部分：營銷建議第五部分：營銷建議項目技術指標用地位置：布吉街道三聯社區松元頭總用地面積： 78418建筑面積：252500 建筑容積率：3.2其中：住宅2.4萬萬 （含保障性住房12632）

2、，商業4千千 ，幼兒園2400 ，公交站2000，其它配套3900 機動車位：1440個項目四至及地形地貌情況正北面為半山坡正北面為半山坡西北面為平地，山地西北面為平地，山地西南面為斜坡，地塊外先為民房西南面為斜坡，地塊外先為民房+廠房廠房地塊北高地塊北高南低，坡南低，坡度較大度較大東南面為山坡東南面為山坡山坡下東北面為廠房山坡下東北面為廠房山坡下東南面為空地、廠房、遠處是鐵路山坡下東南面為空地、廠房、遠處是鐵路關于項目自身的思考關于項目自身的思考北靠山體如何打造山居物業，將山體融入至項目之中是最核心的要素南部城市景觀的有效連接南面可遠眺地王及香港美景,如何梯級化利用這一資源對銷售將產生巨大作

3、用形象展示面設置由于項目周邊被民房及工廠包圍且位于腹地深處，在銷售期如何進行形象展示至關重要通達性小路穿梭，無大路直通，通達性較弱周邊道路的影響南面鐵路及快速干道，對項目有較大的影響周邊廠房和農民房的影響東西南三面均為廠房和農民房包圍，區域形象不佳地塊形狀北高南低，有利于景觀視野的延伸；不規則，有利于組團的打造和容積率的消化保障性住房指標整體形象稍有貶損，檔次拔升有難度優勢優勢劣勢劣勢威脅威脅swotswot分析分析及應對策略及應對策略1.1.山林環抱，濃厚的純生態資源山林環抱，濃厚的純生態資源2.2.遠望城市中心景觀遠望城市中心景觀3.3.天然坡地，層次遞進天然坡地，層次遞進1.1.深藏于腹

4、地之中，到達性不佳深藏于腹地之中，到達性不佳; ;2.2.周邊農民房及廠房眾多，短期內環周邊農民房及廠房眾多，短期內環境難以大為改善境難以大為改善3.3.項目西南緊接農民房，品質形象提項目西南緊接農民房，品質形象提升受到一定影響升受到一定影響, ,4.4.周邊生活配套檔次較低周邊生活配套檔次較低1.1.拓關政策等諸多利好將使片區在未拓關政策等諸多利好將使片區在未來持續發展；來持續發展；2.2.關口路網建設的逐漸完善，地鐵的關口路網建設的逐漸完善，地鐵的開通使得交通瓶頸問題進一步解決開通使得交通瓶頸問題進一步解決1.1.未來兩年政策風險依然存在未來兩年政策風險依然存在2.2.市場價格承受力有限市

5、場價格承受力有限突出項目天然優勢，建立形象上的突出項目天然優勢，建立形象上的差異與其他物業進行區隔；差異與其他物業進行區隔；對產品規劃進行排他性的設計，以對產品規劃進行排他性的設計，以稀缺性產品得到客戶認可稀缺性產品得到客戶認可平衡風險、精算投入產出平衡風險、精算投入產出控制總價、迎合剛需控制總價、迎合剛需機遇機遇利用產品優勢建立市場知名度；利用產品優勢建立市場知名度；利用地鐵開通后置業大潮趨勢吸引剛利用地鐵開通后置業大潮趨勢吸引剛需客群；需客群；將客戶區域擴大，將未來購房客群來將客戶區域擴大，將未來購房客群來源區域的縱深拉大源區域的縱深拉大零距離山林環抱零距離山林環抱/ /半山俯瞰一城風華半

6、山俯瞰一城風華劣勢規避劣勢規避周邊生活配套欠缺利用自身商業完善生活配套，同時對未來政府規劃做相關描述保障性物業影響利用樓體布局及園林設計，通過植被的栽種營造區域區隔通達性不佳南面的跨鐵路天橋需與相關部門配合，促進其早日到位，傳統路徑不能忽略，需重點包裝和導示到位南面農民房對項目形象的影響從建筑規劃上引導客戶向背面的山林及文體公園靠攏1111 項目屬于布吉片區，需要穿過布吉關，穿越三聯村，周邊農民房廠房，項目屬于布吉片區，需要穿過布吉關，穿越三聯村，周邊農民房廠房，這些都是無法回避的事實，正是這些因素令大家置疑項目的檔次定位。這些都是無法回避的事實，正是這些因素令大家置疑項目的檔次定位。 換一個

7、高度去看，項目又是怎樣呢？換一個高度去看，項目又是怎樣呢？ 站在三聯村的農民房中，我們看到的地塊是農民房后的山坡；站在三聯村的農民房中，我們看到的地塊是農民房后的山坡； 站在地塊山坡上俯瞰，三聯村的村屋與地王一起構成了城市的景觀；站在地塊山坡上俯瞰，三聯村的村屋與地王一起構成了城市的景觀； 在空中俯瞰，地塊形如金元寶，聚財納福；在空中俯瞰，地塊形如金元寶，聚財納福； 看地塊的規劃數據地看地塊的規劃數據地8萬平方米，敵不過同區域的大盤，但它身后碩大萬平方米，敵不過同區域的大盤，但它身后碩大的水庫文體公園用地，與地塊山體一脈相承；的水庫文體公園用地，與地塊山體一脈相承； 在這里，一線零距離擁抱山林

8、。在這里，一線零距離擁抱山林。 在這里，矗立半山俯瞰大城、大市、大海、大山。在這里，矗立半山俯瞰大城、大市、大海、大山。 在這里，背靠生態公園、水庫滋養。在這里，背靠生態公園、水庫滋養。 擁有天生麗質的條件可鍛造為城市的風景、市場的標桿擁有天生麗質的條件可鍛造為城市的風景、市場的標桿 擁有無以倫比的素質可向豪宅高端觸摸。擁有無以倫比的素質可向豪宅高端觸摸。 項目的進入方式項目的進入方式 一條好的路能大幅提升項目的檔次 山體的利用山體的利用 山體成為園林的一部分，設置私家登山道，將本質上改變項目的定位屬性現有進入方式由三聯村轉三聯南路進入，道路狹窄，斜坡多由三聯村轉三聯南路進入，道路狹窄，斜坡多

9、最佳進入方式由慢城小區直接修建高架橋直達小區入口由慢城小區直接修建高架橋直達小區入口山體的利用開發商與政府協商，自行建造登山徑，讓山體成為私家公園目目 錄錄n宏觀環境：n區域發展：n區域前景：第二部分：市場環境第二部分：市場環境第一部分：項目概況第一部分：項目概況第三部分：產品建議第三部分：產品建議第四部分：客戶定位第四部分：客戶定位第五部分：營銷建議第五部分：營銷建議宏觀環境 土地供應減少，未來推貨縮量，市場機會凸顯 整體信貸縮量，對中小開發商資金要求更高 支付能力強的客源爭奪將日趨白熱化 “物業稅”及禁止“陰陽合同”的政策舉措將對未來市場將帶來較大沖擊政府加強監管力度，對開發商系統化、正規

10、化要求增強須緊緊抓住供應減少引發的市場機會，精準確定推盤時機須緊緊抓住供應減少引發的市場機會，精準確定推盤時機保證穩定的資金流是開發商開發過程的重點工作，因此產品定位時需考慮保證穩定的資金流是開發商開發過程的重點工作，因此產品定位時需考慮后期推售步驟后期推售步驟市場支付能力受限將提高客戶對總價的敏感度，產品設計需在尺度把握上市場支付能力受限將提高客戶對總價的敏感度，產品設計需在尺度把握上有所考慮有所考慮實力雄厚的開發商將強者更強，市場的品牌效益日益放大，客群更鐘情于實力雄厚的開發商將強者更強，市場的品牌效益日益放大，客群更鐘情于品牌開發及高檔次項目品牌開發及高檔次項目區域發展分析：區域發展分析

11、：大局發展機會大局發展機會 龍崗發展的新機會龍崗發展的新機會深圳關內因土地資源緊缺，城市發展空間有限。寶安中心區經過多年的發展，漸趨成熟。光明新區是政府重點打造的衛星城之一，但短期內無法與龍崗抗衡龍崗正處于發展的快速通道上，將成未來兩年關外衛星城發展的最重要組團。 在城市定位上，龍崗作為在城市定位上，龍崗作為深圳次中心深圳次中心，將發揮承前啟后的功能，在功能上，不僅，將發揮承前啟后的功能，在功能上，不僅將成為深圳經濟增長的新引擎，同時將成為新任政府政績實現的最重要的實驗田。將成為深圳經濟增長的新引擎，同時將成為新任政府政績實現的最重要的實驗田。龍崗中心組團龍崗中心組團寶安組團寶安組團光明組團光

12、明組團關內組團關內組團區域發展分析：區域發展分析：大運會的舉行大運會的舉行 龍崗發展的新引擎龍崗發展的新引擎巴塞羅那，在奧運會后10年的經濟社會發展中大放異彩，令世人矚目；悉尼，奧運會主場館區紅布什灣從一個荒蕪的不毛之地發展為融合新的生活方式和理念的居住區的神奇跨越。天河，1987年第六屆全運會至2001年第九屆全運會，天河區gdp達100.81億元，年均增長率30%以上。 大運所帶動的投資總額將達到1500億以上，這意味著龍崗基礎設施、高端配套、城市建設因此至少提前5年。”南方日報 高投資也帶動了龍崗經濟的發展，08年龍崗gdp增長高于深圳全市2%，09年，龍崗將力保增長125 大運加速了龍

13、崗建設，助推龍崗騰飛大運加速了龍崗建設，助推龍崗騰飛區域發展分析：區域發展分析：產業升級產業升級 龍崗發展的新支柱龍崗發展的新支柱發展機會：產業的升級，帶來了客群的變化發展機會：產業的升級，帶來了客群的變化奧體中心、會展中心、留學生創業園、天安數碼城、坪山新城、平湖物流園、平湖金融產業服奧體中心、會展中心、留學生創業園、天安數碼城、坪山新城、平湖物流園、平湖金融產業服務基地、龍崗大工業區務基地、龍崗大工業區等的設立與投入運營，將吸引到大量高學歷、高素質人才， 預計2010年，龍城常住人口將由30萬增加到60萬，未來龍城消費能力、消費水平迅速提高。 區域發展分析：區域發展分析：地鐵開通、深惠路改

14、造完畢地鐵開通、深惠路改造完畢 龍崗發展的支柱龍崗發展的支柱n 地鐵沿線住宅市場前景看好地鐵沿線住宅市場前景看好地鐵3號線及5號線等地鐵線路將在2010年下半年開始陸續投入使用，屆時位于地鐵沿線的普通住宅項目將進一步受到廣大置業者的關注，尤其是目前的價格洼地地區，如布吉、橫崗和龍崗中心城。n深惠路的改造將極大地改善龍崗深惠路的改造將極大地改善龍崗與外部聯系的公路交通與外部聯系的公路交通n基礎資料基礎資料 動工時間：2008年1月 完成時間：20102010年底年底 南起布吉聯檢站，北至惠州與深圳交界處 80米寬，雙向8快車道，2慢車道成就時空變化，龍崗步入同城生活模式，帶動大深圳生活圈成就時空

15、變化，龍崗步入同城生活模式，帶動大深圳生活圈區域發展分析：區域發展分析：區域的明確定位使其發展進入快速道區域的明確定位使其發展進入快速道大運會的舉行將使龍崗的公共設施快速提升，人居環境大大改善大運會的舉行將使龍崗的公共設施快速提升，人居環境大大改善產業升級使更多高端客戶聚居于此產業升級使更多高端客戶聚居于此交通的改善使其與市區關系更密切交通的改善使其與市區關系更密切對本案的啟示對本案的啟示: :大區域環境改善的利好，將聚焦更多外區域的客群關注，大區域環境改善的利好，將聚焦更多外區域的客群關注，本項目所在小區位也將隨之水漲船高般地發生改變。本項目所在小區位也將隨之水漲船高般地發生改變。n布吉，在

16、深圳北擴、深港合作及珠三角經濟一體化發展中扮演著城市組團中心的角色，城市功能不斷完善。n建設綠色、科技、都市綠色、科技、都市的區域綜合交通樞紐和區域商貿與生態生態居住的次中心。居住的次中心。發展目標發展目標: :n以先進工業與高新技術產業為支撐，集商貿、娛樂、居住為一商貿、娛樂、居住為一體的功能完善的新型居住中心體的功能完善的新型居住中心。功能定位功能定位: :政府定位：綠色、科技、都市的城市新中心政府定位：綠色、科技、都市的城市新中心布吉區域前景分析：布吉定位n根據深圳城市總體規劃2007-2020，布吉地處深圳版圖的心臟位置，與平湖、橫崗、龍華組成城市中部組團，處于深圳城市未來發展的中軸。

17、n根據深圳綜合配套改革總體方案，撤關擴容后，布吉將成為cbd中軸首站、關內外一體化的樞紐位置。n根據深圳市中部物流組團分區規劃（2005-2020年），布吉片區將成為深圳市重要的物流發展組團以及羅湖的城市重要拓展區，以完善發展物流的城市綜合服務躬耕，依托物流基地與鹽田港發展成為先進的制造業基地。區位優勢：緊鄰cbd，城市發展的中軸，“大深圳”格局的紐帶，城市化與中心化進程加快，成為城市重要一極 。布吉區域前景分析：布吉價值比較深圳特區各大臨近關口的片區，諸如南頭關外的寶安、梅林關外的龍華，目前比較深圳特區各大臨近關口的片區，諸如南頭關外的寶安、梅林關外的龍華，目前布吉是布吉是關口片區的價值洼地

18、關口片區的價值洼地，隨著地鐵的開通及撤關利好下城市化進程的加快，區域面貌急速改，隨著地鐵的開通及撤關利好下城市化進程的加快，區域面貌急速改善，大量羅湖福田的高級白領階層善，大量羅湖福田的高級白領階層在價格利誘的驅使將隨著軌道交通抵達布吉在價格利誘的驅使將隨著軌道交通抵達布吉。城市東進洪流勢不可擋，首站布吉坐享其成！城市東進洪流勢不可擋，首站布吉坐享其成！區域前景分析：布吉價值深深惠惠公公路路布布龍龍公公路路老城片區老城片區沃爾瑪周邊居住片區沃爾瑪周邊居住片區石芽嶺片區石芽嶺片區關口片區關口片區木棉灣片區木棉灣片區 市政中心區市政中心區 坤祥花語岸坤祥花語岸海軒廣場海軒廣場公館公館8號號東方盛世

19、東方盛世可園可園英郡年華英郡年華慢城慢城景園景園龍園意境龍園意境陽光花園陽光花園桂芳園桂芳園布吉中心花園布吉中心花園和諧花園和諧花園丹竹頭居住片區丹竹頭居住片區本案本案 區域產品發展趨勢分析：布吉市場的供應及成交以布吉市場的供應及成交以2-32-3房戶型為熱房戶型為熱點消化產品；點消化產品；2 2房尺度在房尺度在60-75 60-75 、3 3房尺度為房尺度為85-9585-95左右居多，尺度經濟緊湊；左右居多，尺度經濟緊湊；區域產品發展趨勢分析：項目項目位置位置占地占地建面建面戶數戶數主力戶型主力戶型推出時間推出時間開發商開發商備注備注花語岸吉華路與長龍路交匯處26918 284806 11

20、1860-10660-106/2-3/2-3房房09年5月昆祥投資剩80多套荔山公館二期羅崗路與榮華路交匯處91875284806 174086-16786-167/2-4/2-4房房09年6月信義地產剩10多套龍園意境布龍路與景芬路交匯處80000200000162774-89/106-123/148 74-89/106-123/148 / / 2-42-4房房165-300 165-300 聯排、獨棟聯排、獨棟09年8月龍園山莊剩30多套別墅荔山公館三期羅崗路與榮華路交匯處91875284806 174070170 70170 /2-5/2-5房房10年9月信義地產開售前期海軒廣場錦龍路與

21、惠康路交匯處 3133718813616058080三房三房, , ，中小戶型，中小戶型為主為主11年初海軒投資施工中紫瑞花園 玉平大道東南側 43000 158000 903獨立、聯排別墅、小高獨立、聯排別墅、小高層、商業層、商業11年中鴻隆控股施工中20102010年布吉在售及將售項目統計年布吉在售及將售項目統計: :在售及未來供應仍以兩、三房為主，但在售及未來供應仍以兩、三房為主，但尺寸有所增大；尺寸有所增大；未來供應未來供應大戶型供應增加明顯大戶型供應增加明顯，四、五房，四、五房面積區間為面積區間為 140-170 140-170 ；別墅類產品有所增加，但別墅類產品有所增加，但成交不太

22、活躍成交不太活躍；兩房三房四房供銷兩旺，兩房三房四房供銷兩旺，可作主力戶型可作主力戶型舒居大戶型需求增加，舒居大戶型需求增加，可適量增加可適量增加類別墅產品有一定風險，類別墅產品有一定風險，需控制數量需控制數量，用以提升項目檔次及作為形象標桿，用以提升項目檔次及作為形象標桿區域產品發展趨勢分析：10年在售項目主要為三房四房及部分兩房年在售項目主要為三房四房及部分兩房隨著特區一體化、地鐵開通等利好兌現，舒居大戶型產品供應有所增多隨著特區一體化、地鐵開通等利好兌現，舒居大戶型產品供應有所增多別墅產品能有效提高項目檔次，但成交不理想別墅產品能有效提高項目檔次，但成交不理想目目 錄錄n產品檔次定位：n

23、產品類型建議：n規劃布局建議：n戶型規劃建議：n品質提升建議第二部分：市場環境第二部分：市場環境第一部分：項目理解第一部分：項目理解第三部分：產品建議第三部分：產品建議第四部分：客戶定位第四部分：客戶定位第五部分：營銷建議第五部分：營銷建議產品檔次定位產品檔次定位項目名稱項目名稱本案本案可園可園花語岸花語岸信義假日信義假日名城名城桂芳園桂芳園慢城慢城龍園意境龍園意境開發商開發商惠名地產佳兆業坤祥投資信義地產佳兆業承翰投資龍園山莊實業有限公司容積率容積率3.232.82.1、3.382.321.69總建面總建面25萬60萬12.5萬38萬57萬13.2萬8.8萬 與區域內典型項目的比較中，本項目

24、的容積率較高與區域內典型項目的比較中，本項目的容積率較高 本項目在既定的容積率指標下打造區域一線類別墅型高端物業的難度較大本項目在既定的容積率指標下打造區域一線類別墅型高端物業的難度較大 但絕無僅有的自然生態資源是地塊條件的有利補充，具有高品質物業的可塑性但絕無僅有的自然生態資源是地塊條件的有利補充，具有高品質物業的可塑性領導者追隨者挑戰者補缺者市場競爭定位市場競爭定位本項目特點本項目特點：納山林于懷中居高臨下俯瞰區域市場特點：贈送受到限制區域市場特點：贈送受到限制 規劃仍以高層規劃仍以高層+th+th為主為主 差異化競爭高層+小高層高層+th提升產品舒適度和品質感；地塊資源的利用極致化；建筑

25、工期較短，可以盡快入市搶占先機產品類型產品類型競爭力分析競爭力分析星彥建議產品形態規劃為：星彥建議產品形態規劃為：高層高層+ +小高層小高層+ +疊拼洋房疊拼洋房目的：提高項目檔次 增加產品舒適度及品質感建筑類型規劃建筑類型規劃純高層高層競爭壓力巨大，無法形成差異化；建筑成本高，建筑工期較長景觀資源最大化對高層的溢價有限容積率 3.2如何打造高端盤？建筑布局規劃思路建筑布局規劃思路建筑布局規劃建議建筑布局規劃建議建筑布局總體原則：建筑布局總體原則： 景觀利用極致化景觀利用極致化 空間尺度舒適化空間尺度舒適化 建筑朝景階梯化建筑朝景階梯化高層高層零距離納山林于小區之中實現大尺度樓間距和朝南方向分

26、解容積5.0-5.2建筑布局規劃建議建筑布局規劃建議大戶聯排院墅大戶聯排院墅山丘環抱，南向居高臨下、視野開闊疊拼電梯洋房疊拼電梯洋房利用腹地地形及高差享受城市景色分解容積1.5-1.6高層享有南向地王核心及香港城市景觀資源保障性物業保障性物業商業上蓋、臨近公交總站分解容積3.5-3.8小高層小高層組團圍合、戶戶有景退臺高差東南風貫通分解容積2.8-3景觀規劃分析景觀規劃分析中軸景觀線戶戶有山景園景城景戶戶有山景園景城景中軸景觀線中軸景觀線園林組團化園林組團化戶型推導三步驟戶型推導三步驟區域市場產品結構發展推導區域市場產品結構發展推導意向基本面積區間和戶型比例參考基本面積區間和戶型比例最終建議戶

27、型定位和比例分配最終建議戶型定位和比例分配自身特點對戶型面積的修正自身特點對戶型面積的修正戶型建議規劃戶型建議規劃暢銷戶型配比參考暢銷戶型面積參考產品類型影響修正客戶調研及訪談實錄結果的修正客戶調研及訪談實錄結果的修正片區市場客戶調研業內認識及周邊客戶訪談意向基本面積區間和戶型比例區域戶型發展參考項目名稱項目名稱一房一房二房二房三房三房四房及以上四房及以上復式復式聯排別墅聯排別墅拼合別墅拼合別墅面積面積面積面積面積面積面積面積面積面積面積面積面積面積龍園意境76-8990-94157-178166-300280-300慢城81-8888-119129-151170-240花語岸25-5565-

28、7878-106125-130信義假日名城4461-7788-103可園71-7985-124135-154區域典型項目戶型區間 兩房區間多為60-75 三房區間多為85-100 四房跨度較大時間段時間段典型項目典型項目一房一房二房二房三房三房四房及以四房及以上上復式復式聯排聯排別墅別墅拼合拼合別墅別墅20042007年可園71-7985-124135-154東方盛世3465-7290-115156中海怡翠65-8790-110115-130200-26020082010年龍園意境76-8990-94157-178166-300280-300慢城81-8888-119129-151170-24

29、0花語岸25-5065-7878-106125-130信義假日名城4461-7788-103片區主流項目主力戶型呈現走勢：片區主流項目主力戶型呈現走勢： 平面產品以經濟緊湊型為主，兩房三房仍是市場剛需主力。平面產品以經濟緊湊型為主，兩房三房仍是市場剛需主力。 復式和類別墅產品面積跨度較大，均為舒適型品質居家戶型。復式和類別墅產品面積跨度較大，均為舒適型品質居家戶型。高品質物業暢銷產品配比關系啟示項目名稱項目名稱兩房兩房三房三房四房四房五房五房（復式及其（復式及其他）他）水榭春天二水榭春天二期期5%50%45%0龍岸龍岸7%30%50%13%溪山溪山15%45%30%10%星河丹堤星河丹堤020

30、%50%30%龍園意境龍園意境15%43%30%12%慢城慢城20%40%30%10%桂芳園桂芳園20%40%30%10%平均平均15%40%30%15%近期推出的高品質物業的近期推出的高品質物業的產品都產品都以高層為主以高層為主, ,配合少配合少數類別墅或復式數類別墅或復式, ,主流產品主流產品以三房、四房為主以三房、四房為主；贈送是市場主流趨勢贈送是市場主流趨勢, ,在設在設計規劃要求的前提下，通計規劃要求的前提下，通過技術處理，以贈送提升過技術處理，以贈送提升產品舒適度。平層贈送率產品舒適度。平層贈送率一般在一般在3030左右，復式贈左右，復式贈送可以達到送可以達到6060; ;兩房、五

31、房所占比例相當，兩房、五房所占比例相當，屬補缺型產品屬補缺型產品. .市場主流產品配比關系：市場主流產品配比關系：兩房兩房:15%; :15%; 三房：三房：4040；四房：；四房：3030；五房及以上：；五房及以上：1515暢銷產品配比參考客戶訪談修正目的：通過對片區樓市專家和購房客戶的深度訪談，發掘未來產品發展趨勢及客戶接受的產品類型，對以上面積段進行最后修正。姓名：李女士職業：居住于區域內的星彥地產策劃經理訪談要點：1、龍崗大動會的召開所帶來的布吉交通的改造利好，推動片區的熱度和居住便利的提升，區域逐漸被大部分的關內客戶所認可；2、以及品牌將來是激烈競爭市場中致勝的法寶；4、隨著，關內外

32、一體化發展布局利好，可由原來的羅湖、福田等輔助客戶群體，有望培養成為主流消費群體。這一群體主要是剛性需求，60多平米的兩房和90平米左右的三房是首選。姓名：謝先生職業：龍崗某私營工廠主訪談要點：1、感覺目前這個區域的房地產市場開始活躍起來，之前到龍園意境、信義假日名城等樓盤去看過；2、現在有2套房產，福田1套，梅隴鎮1套，目前計劃再買1套，希望靠近中心區，環境環境要好，居住要舒適；要好，居住要舒適；3、需求面積在需求面積在160160平米左右的四房平米左右的四房；4 4、注重居住社區的品質、注重居住社區的品質. .關于疊拼洋房產品的思考分析點：分析點：東北區域地塊被山林環抱納為群林腹地，北有山

33、林阻擋西北寒風，南向開闊，東南風貫通，地塊形如聚寶盆，自然生態與人文資源集聚，本項目應著重于如何能極致化利用這一地形資源，根據一線生態-高舒適度為原則，適度調大聯排院墅及洋房的面積參考量參考量聯排院墅聯排院墅疊拼洋房面積區間260-280 260-280 180-220 180-220 套數比例約約40%40%約約60%60%修正如下：修正如下：戶型面積區間套數套數比面積比兩房60-6852523%15%小三房85-8977534%30%大三房100-11034115%15%四房120-13045520%25%五房1602139%15%平層匯總2309100%100%th180-2207767

34、%60%240-2603833%40%th匯總115100%100%本項目最終戶型區間及比例為本項目最終戶型區間及比例為 th th類產品線集中化，土地價值最大化的同時降低市場風險類產品線集中化，土地價值最大化的同時降低市場風險 平面產品多元化，根據區域發展滿足剛性需求前提下拔升整體品質平面產品多元化，根據區域發展滿足剛性需求前提下拔升整體品質功能需求滿足、總價控制強調舒適性未來競爭優勢未來競爭優勢不含保障性住房測算不含保障性住房測算建筑，不是占有風景，區隔自然。而是要與環境融合，達到：你中有我，我中有你的境界。有沒有一種可能？有沒有一種可能？建筑建筑“樹”品質提升建議模擬大自然環境為主，不凸

35、現建筑物，成為不是去看的地標，而是去體驗的地標。外墻成為綠色的屏障，充滿綠色植外墻成為綠色的屏障，充滿綠色植物，讓鳥兒分不清是物，讓鳥兒分不清是“墅墅”還是還是“樹樹”讓建筑成為生態的構件讓建筑成為生態的構件品質提升建議屋頂鋪上綠色，讓飛鳥認為屋頂鋪上綠色，讓飛鳥認為山海連綿？山海連綿？讓屋頂成為山體的一部分品質提升建議生態建筑的極致貫徹 生態大堂 生態車庫 生態會所品質提升建議品質提升建議園林設想：處處見山將高層架空層拉大到10米，減少墻的阻隔，拉大柱距。人走在庭院中，只看到一層一層的綠色。取消一樓電梯廳只以小型休息連廊排布。以自然山脈和變化豐富的跌水帶自然分割各組建筑。加蘭花作為裝飾品質提

36、升建議園林設想：處處見山品質提升建議園林設想：山水共處品質提升建議園林設想：花山路花是山的風景，山是路的風景，路是樓盤的風景品質提升建議園林設想：山體特色多重綠化利用擋土墻營造的立體綠化利用擋土墻營造的立體綠化品質提升建議園林設想：護坡的處理方式鳴溪谷實景小區道路小區道路形式多樣，用材可考慮多種拼形式多樣，用材可考慮多種拼合，如鵝卵石加瓷磚等，顯得趣味性強合，如鵝卵石加瓷磚等，顯得趣味性強品質提升建議小區道路品質提升建議綠化及小品借鑒區域細化建議：公交車站及保障性住房區域細化建議：幼兒園深圳歷年高品質項目外立面97年東海花園99年香榭里花園08年御景東方07年蘭溪谷02年水榭花都03年熙園00

37、年中海華庭02年波托菲洛早期歐陸風格為主，近期現代風格逐漸占上風，成為一種趨勢早期歐陸風格為主，近期現代風格逐漸占上風，成為一種趨勢10年星河丹堤山地院墅借鑒利用山地地形的疊加利用山地地形的疊加toho坡地特色吊腳樓，多空間贈送坡地特色吊腳樓，多空間贈送外立面方向一外立面方向二外立面方向三外立面建議屋頂以構架、造型等形式設計，屋頂以構架、造型等形式設計，顯示項目檔次，避免呆板；顯示項目檔次，避免呆板；品質提升建議山居物業的細節處無障礙通道無障礙通道山居物業，享受坡地高差帶山居物業，享受坡地高差帶來生活樂趣的同時，我們更來生活樂趣的同時，我們更關懷長者和孩子關懷長者和孩子觀景與私密性的平衡觀景與

38、私密性的平衡舉目遠眺，在欣賞一城繁華舉目遠眺，在欣賞一城繁華的同時，我們需兼顧全景的的同時，我們需兼顧全景的俯瞰與保護隱私的尺度俯瞰與保護隱私的尺度品質提升建議山體物業的細節處潮濕影響潮濕影響天氣炎熱天氣炎熱蟲害影響蟲害影響窗式消聲通風器窗式消聲通風器-置換新風系統置換新風系統設置在臥室、客廳等地面上的新風口送入室外新鮮空氣，再通過衛生、廚房等 頂部的排風口排出，下送上排。送風口風速很小，由地面緩緩送入室內，在室內蔓延形成“新風湖” ，讓人體始終吸入到新鮮空氣。 室內環境系統室內環境系統凈化空氣，減少噪音，營造更清新的室內環境凈化空氣，減少噪音，營造更清新的室內環境 反異味反異味u u形管形管

39、阻止排水管的異味散發阻止排水管的異味散發 加深地漏加深地漏保持空氣清新保持空氣清新 柚木材料使用，獨特香味能驅趕蟲蟻柚木材料使用，獨特香味能驅趕蟲蟻. . 樟樹驅蚊樟樹驅蚊室內環境系統室內環境系統同層排水系統同層排水系統衛生間采用隱蔽式水箱和同層排水技術，排水橫管在本層與立管連接，消除了 衛生間排水對下層住戶的噪音干擾和排水管穿越樓板的滲透隱患。 作為一種先進的社區環保概念，在日本，美國等發達國家應用是很普遍，國內僅有少數高端社區引入，對生活垃圾進行分類處理。利用微生物菌群，通過高速發酵，干燥，除臭處理等工序，將生活有機垃圾地降解，體積減小至原來的5%。經過降解后的垃圾將被用作園林肥料。涵養社

40、區生態環境，同時能夠減少垃圾清運次數，有效節能減排。生化垃圾處理系統生化垃圾處理系統調溫除濕調溫除濕方式來降低空氣中的相對濕度，保持空間的相對干燥，使容易受潮的物品、家居用品等不被受潮、發霉和對濕度要求高的產品、藥品等能在其所要求的濕度范圍內制作、生產和貯存。 中央除濕系統中央除濕系統 可供可供200-500200-500室內使用室內使用提高水資源利用率，同時帶來更潔凈的水資源提高水資源利用率，同時帶來更潔凈的水資源 人工生態濕地處理人工生態濕地處理 有效的污水處理有效的污水處理 中水系統中水系統 提高水資源利用率提高水資源利用率 預留軟化水預留軟化水 廚房內預留軟化水接入條件，保證健康與舒適

41、廚房內預留軟化水接入條件，保證健康與舒適 進水銅管進水銅管 ( (采用美國采用美國nibiconibico進水銅管，保障飲用水質量進水銅管，保障飲用水質量) )運用于運用于: :荷蘭高達市中心荷蘭高達市中心在屋頂與地面設置接收口,將雨水儲存于獨立的儲水箱;預留獨立管道入戶;將雨水資源運用于日常二次用水系統,如馬桶用水、園林綠化灌溉等水環境系統水環境系統目目 錄錄第二部分：市場環境第二部分：市場環境第一部分：項目理解第一部分：項目理解第三部分：產品建議第三部分：產品建議第四部分：客戶定位第四部分：客戶定位第五部分：營銷建議第五部分：營銷建議n客戶研究：n客戶共性：n客戶圈定：客戶研究：典型項目客

42、戶構成客戶研究：典型項目客戶構成龍園意境龍園意境u60%以上為布吉本地居住戶；u主要為本地原著民和本公務員、私企業主、 周邊企業高管；u部分羅湖、福田白領用于自住，35-40歲 大部分自有經濟型私車；u購買的主要原因是：小區規模、大社區、 價格、戶型、周邊環境。客戶研究：典型項目客戶構成客戶研究：典型項目客戶構成慢慢 城城u大戶型40%以上為布吉本地居住戶，30% 為福田客戶u小戶型60%為福田客戶，剛性需求。u外區域白領，本地企業中高層和公務員。u基本用于自住，出行依賴公共交通。u購買的主要原因是：價格、戶型、小區規 模、大社區、周邊環境客戶研究：典型項目客戶構成客戶研究：典型項目客戶構成花

43、語岸花語岸u主要以布吉片和羅湖客戶為主，布吉 占35%，羅湖占28%；u外區域白領，本地企業中高層和公務員；u基本用于自住；u購買的主要原因是：價格、戶型面積適中、 小區規模、周邊環境。客戶研究：典型項目客戶構成客戶研究：典型項目客戶構成桂芳園桂芳園u56%布吉本居民，19%客戶來自羅湖和福 田兩個區域。u私營企業主、本地企業中高層和公務員、 外區域白領。u大部分用于自住。u購買的主要原因是：小區規模、配套成熟、 價格、戶型、大社區客戶研究：典型項目客戶構成客戶研究：典型項目客戶構成信義假日名城信義假日名城u60%以上為橫崗、布吉本地住戶；u本地企業中高層和公務員；u基本用于自住；u購買的主要

44、原因是：小區規模、大社區、 生活配套成熟、價格、戶型。客戶研究：典型項目客戶構成客戶研究：典型項目客戶構成可可 園園u60%布吉周邊個體工商戶、本地企業中高 層管理人員、和公務員。u基本用于自住，出行依賴公共交通。u購買的主要原因是：小區規模、大社區、 生活配套完善、價格客戶需求特征小結客戶需求特征小結購房客戶分類購房客戶分類購買特征購買特征態度特征態度特征購買戶型購買戶型本地人購買力強，講究排場，追求檔次，喜歡大面積居住環境。彰顯身份與地位、關心健康、享受新生活110-160平米三、四房及以上公務員文化層次較高，眼光意識開闊，注重生活質量。注重自我享受并提升自身檔次100-140平米三、四房

45、私企營業主希望穩定的生活環境，具有一定的投資保值意識。彰顯身份與地位并注重家庭140平米以上四房及別墅企業中高管理層在當地生活工作多年，習慣當地生活方式，愿意在當地定居發展，但由于購買力不同購房跨度比較大。以家庭為重心、追求另一種生活方式70-140平米二、三、四房一般白領工作生活比較穩定，對居住有個人想法，渴望個人空間。數量比較少。對價格敏感、務實30-70平米一、二房外鎮客戶附近鎮區，有私家車，認同當地生活環境及發展前景彰顯身份與地位及注重環境并重90-140平米三、四房 區域比例項目名稱關內客比例主力客群體關外客比例主力客戶群體龍園意境39%私營業主+企業高管61%私營業主+ 企業高管+本地村民慢城三期60%公務員+私營業主+企業中高層40%私營業主+企業單位中高層+公務員+本地村民花語岸65%白領+私營業主+投資者35%私營業主+企業單位中高層+白領+本地村民桂芳園37%白領+私營業主+投資者63%私營業主+企業單位中高層+本地村民可園44%私營業主+白領56%私營業主+企業中高層+