1、n房地產估價的必要性房地產估價的必要性n估價原則估價原則n房地產估價方法房地產估價方法n房地產估價的必要性房地產估價的必要性n （一）理論上（一）理論上n 房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值高大性，房地產市場是“不完全市場”。經濟學上，同時具備下列8個條件者為“完全市場”：n（1）同質商品，買者不在乎從誰手里購買； n（2）賣者和買者的人數眾多；n（3）賣者和買者都有進入市場的自由；n（4）賣者和買者都有掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格； n（5）就成交總額而言，每個賣者和買者的購銷額是無關緊要的；n（6）賣者和買者無串通共謀行為；n（7）消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤

2、最大化；n（8）商品可轉讓且可發生空間位置的移動。 n 房地產作為商品，其本質各不相同和復雜的特性違反了第一條和第四條，另外，盡管房地產的所有權或使用權可以轉讓，但它本身無法移動，違反了第八條，因此，房地產市場通常被視為典型的不完全市場。n 由于房地產市場是不完全市場，因而不會自動的形成眾人都容易識別的適當價格，同時由于有許多阻礙房地產價格合理形成因素，并且在其判斷中要求有專門的知識和經驗，所以，需要專業估價人員提供市場信息，進行替代市場的估價。n（二）現實上（二）現實上n（1）房地產交易的需要）房地產交易的需要n 房地產具有獨一無二性，差不多每宗房地產的價格都不相同；并且，由于一般單位或個人

3、不是專業從事房地產交易的，對房地產市場行情不易掌握， n所以，在房地產交易時往往需要請專業的房地產估價機構為其提供價格參考依據。n 例如，對于賣者來說需要了解房地產市場價值，以確定合理的賣價，避免定價過低；對于買者來說也需要了解房地產市場價值，以確定合理的買價，避免付款過多。n（2）房地產抵押的需要）房地產抵押的需要n 房地產不可移動、不可隱藏、壽命長久，具有保值增值性，是一種良好的用于提供債務履行擔保的物品，因此，在單位或個人向銀行申請借款時，銀行為了減少自身的風險，往往要求借款人以其房地產作為抵押物，同時，銀行的貸款額一般要低于該用于抵押的房地產的價值。n（3）房地產典當的需要）房地產典當

4、的需要n 出典人將自己的房地產讓與他人使用、收益，以獲得相當于賣價的資金（典價），但保留該房地產的所有權，待日后有能力時可以返還典價回贖該房地產。n 而典權人則以支付低于買價的資金（典價），取得房地產的占有、使用和收益的權利，且日后還有取得房地產所有權的可能（當典權期限屆滿后的一定期限內出典人未返還典價回贖的，典權人即取得房地產的所有權）。n 這可同時滿足資金需要和用益需要，且資金使用者不付利息，房地產使用者不付租金，使出典人與典權人各得其所。典價的確定需要房地產估價來提供參考依據。n（4）房地產保險和損害賠償的需要）房地產保險和損害賠償的需要n 房地產中的建筑物難免會發生自然災害或意外事故，

5、如火災、爆炸、地面突陷等而遭受損毀或滅失，從而需要保險。n 房地產保險對房地產估價的需要：n 一是在投保時需要評估保險價值，為確定保險金而提供參考依據；n 二是在保險事故發生后需要評估所遭受的損失或重置價格、重建價格，為確定賠償金額提供參考依據。n 其他方面的房地產損害賠償，如施工挖基礎不慎造成臨近房屋傾斜，對房地產權利行使的不當限制（如錯誤查封）造成權利人損害的，也需要房地產估價。n（5）房地產稅收的需要）房地產稅收的需要n 房地產稅收一般以房地產價值為課稅依據，為了掌握切實可靠的課稅依據，避免偷稅和課稅不公平，稅務機關和納稅義務人都需要對房地產進行估價。特別是稅務機關，要拿出科學公正的房地

6、產評估價值來說服納稅義務人。n（6）房地產征用拆遷補償的需要）房地產征用拆遷補償的需要n 國家對房地產的需要，除了靠空閑的房地產來解決，還需要以征用、拆遷的方式強行使用城鄉個人、集體、企業等正在使用的房地產，并給予原房地產所有者或使用者合理的補償。而確定這些補償金額，就需要房地產估價。n（7）處理房地產糾紛和有關法律案件的需要）處理房地產糾紛和有關法律案件的需要n 房地產糾紛，一類是有關當事人對房地產買賣、交換、租賃、抵押、賠償、抵債、征用、拆遷、課稅等當中有關房地產的價值、價格、租金、賠償金額、補償金額等，持有不同的看法。n 解決這類糾紛需要公正、權威的房地產估價，以提供有說服力的、能讓糾紛

7、各方接受的價值、價格、租金、賠償金額、補償金額等參考依據。n 另一類是遺產分配、公有財產分割等引起的糾紛。在某些情況下采用簡單的實物分配或分割難于解決（如果這樣做就會破壞房地產的使用價值），特別是在許多n情況下房地產在實物形態上難以分割，而要做到合理的分配或分割，實際上是關于房地產價值形態的劃分，這就需要房地產估價。n 另外，對于各類房地產違法行為，衡量違法情節輕重的參考依據之一，不僅是房地產的實物量，而且應考慮房地產的價值量，這也需要房地產估價。n（8）企業合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、）企業合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算等的需租賃經營、承

8、包經營、改制、上市、破產清算等的需要。要。n 以土地、房屋作價或者為條件進行合資、合作等情形大量存在，如一方出土地、房屋，另一方出資金、設備，然后依據一定比例確定雙方的利益分配；n 以土地為條件建住宅、辦公樓等也時常出現，如在合建房屋的情況下，一方出土地，另一方出資金，然后依據一定比例分配建成的房屋。n 在現實中有這種情形：一個企業之所以兼并另一個企業，主要的一個動機是看中了被兼并企業的場地和房屋，以取得生產或生活發展的場所。所有這些都需要對房地產進行估價。n（9）房地產管理的需要）房地產管理的需要n 中國經濟體制改革將過去高度集權的計劃經濟轉變為市場經濟，相應的對于各類資產的管理從過去單純的

9、實物管理轉到重視價值管理，即不僅需要搞清楚資產的實物量，更需要搞清楚資產的價值量。n 故房地產管理也不能僅停留在有多少數量的土地和房屋上，更需要搞清楚這些房地產的價值量，它們的增值或貶值情況。這就需要房地產估價。n（10）其他方面的需要）其他方面的需要n 現實中對房地產估價的需要還有許多方面，如在房地產強制拍賣（拍賣底價）、抵債、拆遷補償、損害賠償等估價中，往往出現某一方對原房地產估價結果有異議，這就需要對原房地產估價結果進行復核或鑒定，所以也需要房地產估價。n 在房地產開發經營中，從房地產開發投資的可行性研究到開發完成后的房地產租售等，也都離不開房地產估價。有時還需要把房地產的購買價格在土地

10、和建筑物之間進行分配，這也需要房地產估價。n（一）合法原則n（二）最高最佳使用原則n（三）替代原則n（四）估價時點原則n（五）公平原則n估價原則估價原則n（一）合法原則（一）合法原則n 合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。n 合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面：n 1.在合法產權方面，應以房地產權屬證書和有關證件為依據。現行的土地權屬證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權力證明書四種，房屋權屬證書有房屋所有證、房屋共有權證和房屋他項權證n三種。統一的產權證書有房地產權證、房地產共有權證和房地產他項權證三種。n 2.在合法使用方面，應以城

11、市規劃、土地用途管制等為依據。例如，如果城市規劃規定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環境等來看，適合用作商業用途，但也必須以居住用途為前提來估價；除非申請變更為商業用途，而且能夠獲得批準。n 3.在合法處分方面，應以法律、行政法規或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據。n 處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。n 4. 在其他方面，評估出的價格必須符合國家的價格政策。n（二）最高最佳使用原則（二）最高最佳使用原則n 最高最佳使用必須符合四個標準（1）法律上許可（2）技術上可能（3）經濟上可行（4）價值最大化。這些標準通常有先后順序。n 另外，最高最佳使用不

12、是無條件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法規、城市規劃、土地使用權出讓合同等）許可范圍內的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。n 最高最佳使用具體包括最高最佳使用具體包括3個方面個方面:n（1）最佳用途（2）最佳規模（3）最佳集約度。n 最高最佳使用應把握三個經濟學原理：最高最佳使用應把握三個經濟學原理：n 1.收益遞增遞減原理n 收益遞增遞減原理揭示的是兩種投入產出關系: n（1）收益遞減規律（邊際收益遞減原理）n 是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系。對于一宗土地來說，表現在對該宗土地的使用強度（如建筑層數、建筑高度、容積率、建筑規模）超過一定限度后，收益開始

13、下降。 n （2）規模的收益（規模報酬規律）n 假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規模的變化），則產出量的變化有3種可能：收益不變、收益遞增、收益遞減。在擴大規模時，一般是先經過一個規模的收益遞增階段，然后經過一個規模的收益不變階段，在經過一個規模的收益遞減階段。n 2.均衡原理n 均衡原理是以房地產內部各構成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規模。n3.適合原理n 適合原理是以房地產與其外部環境是否協調，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助確定最佳用途。n（三）替代原則（三）替代原則n 替代原則要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件

14、下的正常價格。n 類似房地產是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。同一供求范圍是指與估價對象n具有替代關系，價格會相互影響的房地產所處的區域范圍。n替代原則對于具體的房地產估價要求：替代原則對于具體的房地產估價要求：n（1）如果附近有若干相近效用的房地產存在著價格，則可以依據替代原則，由這些相近效用的房地產的價格推算出估價對象的價格。n（2）不能孤立的思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產的價格牽擎。如：單就一宗房地產的估價結果來看似乎有道理，但當把它與其它房地產的價格或估價結果同時拿來看時卻顯得不合理，沒有一個合理的價格差。n

15、（四）估價時點原則（四）估價時點原則n 估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。n 不同估價目的的房地產估價，其估價時點與估價所依據的估價對象狀況和房地產市場狀況不同:n 1.估價時點為過去的情形，多出現在房地產糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發的復核估價。n 2.估價時點為現在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現于房地產損害賠償案件中。原則原則n3.估價時點為現在，估價對象為現實狀況下的情形，是估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價。n4.估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估房地產的預售或預購價格。n5.估價時點為未來的情形，多出現于

16、房地產市場預測、為房地產投資分析提供價值依據的情況中，特別是預估房地產在未來建成后的價值。在假設開發法中，預計估價對象開發完成后的價值就屬于這種情況。估價原則估價原則n 現狀為在建工程的房地產，可能同時存在著下列3種估價：n（1）估價時點為現在，估價對象為現實狀況下的估價，即該在建工程在現在這個樣子的價值是多少。n（2）估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經過一段時間（如15個月）后將建成，而現在預售或預購它的價值是多少。n（3）估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經過一段時間（如15個月）后將建成，且在建成時的價值是多少。n（五）公平原則（五）公平原則

17、 為評估出公平合理的價值，估價人員應本著下列假設進行估價：各方當事人均是理性的、精明的。其次，估價人員應以各方當事人的角色或心態來考慮價格（又稱“換位思考”），然后，估價人員再以專家的身份來反復、精細的權衡評估價值。房地產估價方法房地產估價方法n 市場比較法市場比較法n 成本法成本法n 收益法收益法n 假設開發法假設開發法房地產估價方法房地產估價方法n（一）市場比較法（一）市場比較法n概念概念：將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。n原理原理：1.替代原理替代原理n 房地產估價對象的未知價格

18、可通過類似房地產的已知成交價格來求取。n 2.大數定律大數定律 n 大量交易實例成交價格的綜合結果可作為正常市場價格的最佳指標。房地產估價方法房地產估價方法n適用對象適用對象：具有交易性的房地產。n使用條件使用條件：在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。n步驟步驟：n1.搜集交易案例n2.選取可比實例n3.建立價格可比基礎n4.進行交易情況修正n5.進行交易日期修正n6. 進行房地產狀況修正n7.求取比準價格房地產估價方法房地產估價方法n1.搜集交易實例搜集交易實例n 搜集交易實例時，須搜集的內容一般應包括：n（1）交易雙方的基本情況和交易目的；n（2）交易實例房地產的狀況，如坐落、用

19、途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環境、景觀等；n（3）成交日期；n（4）成交價格；n（5）付款方式；n（6）交易情況，如交易稅費的負擔方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。n2.選取可比實例選取可比實例n可比實例的選取應滿足以下8點：n（1）可比實例所處的地區應與估價對象所處的地區相同，或是在同一供求范圍內的類似地區。n（2）可比實例的用途應與估價對象的用途相同。主要分為:（a）居住；（b）商業；（c）辦公；（d）旅館；（e）工業；（f）農業等。n（3）可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。一般分為:（a）鋼結構；（b）鋼筋混凝土結構；（c）磚混結構；（d）

20、磚木結構；（e）簡易結構。n（4）可比實例的規模應與估價對象的規模相當。n（5）可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同。n（6）可比實例的交易類型應與估價目的吻合。n（7）可比實例的成交日期應與估價時點接近。n（8）可比實例的成交價格應是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。n3.建立價格可比基礎建立價格可比基礎n（1）統一付款方式）統一付款方式n 估價價格以一次付清所需支付的金額為基準，將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清。n（2）統一采用單價）統一采用單價n 單價，通常為單位面積上的價格，其中土地除了單價，還可為樓面地價。根據估價對象的具體情況，可有不同的比較單

21、位。n如：倉庫以單位體積為比較單位，停車場以每個車位為比較單位，旅館以每個房間或床位為比較單位。n（3）統一幣種和貨幣單位）統一幣種和貨幣單位n（4）統一面積內涵）統一面積內涵n 在現實房地產交易中，有按建筑面積計價，有按套內建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：套內建筑面積下的價格建筑面積下的價格= 建筑面積下的價格= 套內建筑面積下的價格= 套內建筑面積建筑面積使用面積下的價格使用面積建筑面積使用面積下的價格使用面積套內建筑面積n（5）統一面積單位）統一面積單位n 平方米下的價格=畝下的價格666.67n 平方米下的價格=公頃下的價格10000n 平方米下的價格=平方英尺

22、下的價格10.764n 平方米下的價格=坪下的價格0.303n4.交易情況修正交易情況修正n 房地產成交價格容易受交易中一些特殊因素的影響，而使其偏離正常的市場價格。交易中的特殊因素主要有下列幾方面：n（1）有利害關系人之間的交易。n（2）急于出售或急于購買的交易。n（3）交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。n（4）交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。n（5）特殊交易方式的交易。如拍賣、招標等。n（6）交易稅費非正常負擔的交易。n（7）相鄰房地產的合并交易。n（8）受債權債務關系影響的交易。n5.交易日期修正交易日期修正n 將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，并將

23、其作為估價對象的價格。這種調整稱為交易日期修正。n6.房地產狀況修正房地產狀況修正n（1）區位狀況修正n 區位狀況比較修正的內容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環境景觀、公共設施完備程度（屬于估價對象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產價格的因素。n（2）權力狀況修正n 權力狀況比較修正的內容主要包括：土地使用年限、城市規劃限制條件（如容積率）等影響房地產價格的因素。n（3）實物狀況修正n 實物狀況比較修正的內容，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度（屬于估價對象之外的部分）、土地平整程度、地勢、地質水文狀況等影響房地產價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：新舊

24、程度、建筑規模、建筑結構、設備、裝修、平面布置、工程質量等影響房地產價格的因素。n7.求取比準價格求取比準價格n（1）求取某個可比實例對應的某個比準價格的方法na.直接比較修正公式 交易情況修正交易日起修正房地產狀況修正估價對象價格=可比實例價格 100 100 100=可比實例價格 正常市場價格實際成交價格估價時點價格成交日期價格對象狀況價格實例狀況價格 上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價格為基準；交易日修正的分母為100，表示以成交日期時的價格為基準；房地產狀況修正的分子為100，表示以估價對象的房地產狀況為基準。nb.間接比較修正公式： n 交易情況修正交易日期修正標準化修

25、正房地產狀況修正估價對象價格=可比實例價格 100 100 100 100=可比實例價格 正常市場價格實際成交價格估價時點價格成交日期價格標準狀況價格實例狀況價格對象狀況價格標準狀況價格 上式中，標準化修正的分子為100，表示以標準房地產的狀況為基準，分母是可比實例房地產相對于標準房地產所得的分數；房地產狀況修正的分母為100，表示以標準房地產的狀況為基準，分子是估價對象房地產相對于標準房地產所得的分數。n（2）將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法。na.平均數n簡單算術平均數n 把修正出的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數，所得的數即為綜合出的一個價格。n加權算術平均

26、數n 把修正出的各個價格綜合成一個價格時，考慮到每個價格的重要程度不同，先賦予每個價格不同的權數，然后綜合出一個價格。nb.中位數n 把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數為奇數時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當項數為偶數時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術平均數為綜合出的一個價格。nc.眾數n 眾數是一組數值中出現次數最多的數值。nd.其他方法n 如分別去掉一個最高的價格和一個最低的價格，將余下的簡單算術平均。n例：為評估某寫字樓2002年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區調查選取了a、b、c三宗類似寫字樓的交易實例，有關資料見表 可比實例a

27、可比實例b 可比實例c 成交價格 5000 （元/m2） 600 （美元/m2 ） 5500 （元/m2 ） 成交日期2002年1月1日2002年3月1日2002年7月1日 交易情況 +2% +5% 3% 房地產狀況 8% 4% +6%n 在表的交易情況中，正（負）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；房地產狀況中，正（負）值表示可比實例的房地產狀況優（劣）于估價對象的房地產狀況導致的價格差異幅度。另假設人民幣與美元的市場匯價2002年3月1日為1：8.5，2002年10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2002年1月1日至2002年2月1日基本保持不變，20

28、02年2月1日至2002年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試利用上述資料估算該寫字樓2002年10月1日的正常市場價格。n估算該寫字樓2002年10月1日的正常市場價格如下：n1. 計算公式:n 比準價格=可比實例價格交易情況修正系數交易日期修正系數房地產狀況修正系數n2. 比準價格：n a=5000 (11%)3(1+5%)5 =6598.33(元/ m2)1001002100100 8n3. 比準價格：n4. 比準價格：n5. 將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為比較法的估算結果，則：n估計對象價格（單價）=（6598.33+6328.88+6192.31

29、）3n =6373.17 （元/m2）b=6008.5 (11%)2(1+0.5%)510010051001004=6328.88（元/ m2）c=5500 (1+0.5%)3 =6192.31（元/ m2 ）10010031001006n（二）成本法（二）成本法n1. 概念概念：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新構建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。n2. 理論依據：理論依據：n（1）從賣方的角度來看）從賣方的角度來看：是生產費用價值論，即賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發建造該房地產已花費的代價。n（2）從買方的角度來看）從買方的角度來看：是替代原理

30、，即買房愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發建造該房地產所需花費的代價。n3. 適用的對象：適用的對象：n 只要是新近開發建造、計劃開發建造或者可以假設重新開發建造的房地產，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的房地產的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產， 以及化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建造的房地產。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法估價的房地產。在房地產保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中。

31、通常也是采用成本法估價。n 運用成本法估價值得注意的是：在現實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格；換一個角度講，房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。n4. 成本法的操作步驟成本法的操作步驟n（1）搜集有關房地產開發的成本、稅費、利潤等資料；n（2）估算重新購建價格；n（3）估算折舊；n（4）求取積算價格。n（1）搜集有關房地產開發的成本、稅費、利潤等資料）搜集有關房地產開發的成本、稅費、利潤等資料n房地產價格通常由下列6大項構成：n土地取得成本n根據房地產開發取得土地的途徑分為下列3種：na.通過

32、征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用費和土地使用權出讓金等。nb.通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補償安置費和土地使用權出讓金等；nc.通過在市場上：“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發商轉讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應買方繳納的稅費（如n交易手續費、契稅）等。 n開發成本n在實際中主要包括下列幾項：na.勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發生的費用；nb.基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的建設費用；nc.建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬

33、工程所發生的土建費和安裝費；nd.公共配套設施建設費，包括所需的非營業性的公共配套設施的建設費用；ne.開發過程中的稅費。n管理費用n包括開發商的人員工資、辦公費、差旅費等。n投資利息n包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息，無論他們的來源是借貸資金還是自有資金，都應計算利息。n銷售稅費na.銷售費用（包括廣告宣傳、銷售代理費）nb.銷售稅金及附加（包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加）nc.其他銷售稅費（包括應由賣方負擔的交易手續等）。n開發利潤n估算開發利潤應掌握下列幾點：na.開發利潤是所得稅前的，即開發利潤=開發完成后的房地產價值土地取得成本開發成本管理費用投資利息銷售稅費。nb

34、.開發利潤是在正常條件下開發商所能獲得的平均潤。nc.開發利潤是按一定基數乘以同一市場上類似房地開發項目所要求的相應平均利潤率來計算。n（2）估算重新購建價格）估算重新購建價格 n 重新購建價格是假設在估價時點重新取得或重新開發、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得的利潤之和。n（3）估算折舊）估算折舊n 估價上的折舊是各種原因所造成的價值損失，是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額。n考慮建筑物的折舊包括3個方面：na.物質折舊物質折舊（自然經過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存）nb.功能折舊功能折舊n 是指由于消費觀念

35、變更，規劃設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后或不適用所造成的其價值損失。nc.經濟折舊經濟折舊n 是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規劃改變、政府規劃變化等。n（4）求取積算價格）求取積算價格n 積算價格=重新購建價格折舊n 上述公式可運用于下列3類估價對象：n新開發的土地；n新建的房地產（此處指房地、建筑物兩種情況）；n舊的房地產（此處指房地、建筑物兩種情況）。n 新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤n 例：某宗房地產的土地總面

36、積為1000m2，是10年前通過征用農地取得的，當時平均每畝花費18萬元，現時重新取得該類土地每平方米需要620元；地上建筑物的總建筑面積為2000m2，是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為每平方米建筑面積600元，現時建造同類建筑物每平方米建筑需要1200元，估計該建筑有八成新。試選用所給資料估算該宗房地產的現時總價和單價。n 該題主要是注意重新構建價格應為估計時點時的。在弄清了此問題的基礎上，該宗房地產的價格估算如下：n 土地現值=6201000=620000（元）n 建筑物現值=1200200080%=1920000（元）n 估價對象的現時總價=620000+1920000=2540

37、000（元）n 估價對象的現時單價=25400002000=1270（元/m2） n（三）收益法（三）收益法n1. 理論依據：理論依據：預期原理n2. 適用的對象：適用的對象：由收益或有潛在收益的房地產。n3. 收益法的操作步驟：收益法的操作步驟：n（1）搜集有關房地產收入和費用的資料；n（2）估算潛在毛收入；n（3）估算有效毛收入；n（4）估算運營費用；n（5）估算凈收益；n（6）選用適當的資本化率或折現率；n（7）選用適宜的收益法計算公式求出收益價格。n4. 相關概念相關概念n潛在毛收入：潛在毛收入：假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。n有效毛收入：有效毛收入：由潛在毛收入扣除

38、空置、拖欠租金（延遲支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。n運營費用：運營費用：維持房地產正常生產、經營或使用必須支付的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。n運營費用率：運營費用率：運營費用與有效毛收入之比。n實際收益：實際收益：在現狀下實際取得的收益，一般來說它不能用于估價。n收益乘數：收益乘數：房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數。n5. 收益法估價時常用的估價公式：收益法估價時常用的估價公式：房地產凈收益資本化率1. 房地產價格=房地產凈收益房地產價格2. 資本化率=房地產價格房地產收益5. 收益乘數=（一）估價中的公式轉換3. 房地產凈收益=房地產價格資本化率4

39、. 房地產價格=房地產收益收益乘數n（二）已知收益與所求價格直接對應下的估價（二）已知收益與所求價格直接對應下的估價土地凈收益土地資本化率土地價格=建筑物凈收益建筑物資本化率建筑物價格=房地凈收益綜合資本化率房地價格=1. 由土地收益求取土地價格2. 由建筑物收益求取建筑物價格3. 由房地收益求取房地價格n（三）已知收益與所求價格不直接對應下的估價（三）已知收益與所求價格不直接對應下的估價n1. 由房地收益單獨求取土地價格房地凈收益-建筑物凈收益土地資本化率（1）土地價格=房地凈收益綜合資本化率（3）土地價格= 建筑物價格n（2）土地價格=房地產凈收益建筑物價格 建筑物資本化率土地資本化率n2

40、. 由房地收益單獨求取建筑物價格-房地凈收益 土地凈收益建筑物資本化率（1）建筑物價格=房地凈收益綜合資本化率（3）建筑物價格= 土地價格（2）建筑物價格=房地凈收益土地價格 土地資本化率建筑物資本化率n 例1：某旅館需要估價，據調查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業平均每月花費14萬元；當地同檔次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業每月總費用平均占每月總收入的30%；該類房地產的資本化率為10%。試選用所給資料估算該旅館的價值。n 年有效毛收入=30045365（120%）=394.20（萬元）n 年運營費用=

41、394.230%=118.26（萬元）n 年凈收益=394.2118.26=275.94（萬元）n 旅館價值=275.9410%=2759.4（萬元）n例2：n（一）估價對象概況：n 本估價對象是一座出租的寫字樓；土地總面積12000m2；建筑物層數為地上22層、地下2層，建筑結構為鋼筋混凝土結構；土地使用權年限為50年，從1996年5月15日起計。n（二）估價要求：n 需要評估該寫字樓2001年5月15日的購買價格。n（三）估計過程：n 1. 選擇估價方法。選擇估價方法。該宗房地產是出租的寫字樓，為收益性房地產，適用收益法估價，故選用收益法。因其收益年限為有限年，故具體選用的收益法公式為：n

42、 v=n 2. 搜集有關資料。搜集有關資料。通過調查研究，搜集的有關資料如下:n （1）租金按凈使用面積計。可供出租的凈使用面積總計為31200m2，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛生間、大樓管理人員用房、設備用房等占用的面積。n （2）租金平均每月每平方米35元。n （3）空房率年平均為10%，即出租率年平均為90%。n （4）建筑物原值5500萬元。n （5）家具設備原值500萬元。11(1)narrn （6）經常費平均每月10萬元，包括人員工資、水電、空調、維修、清潔、保安等費用。n （7）房產稅按建筑物原值減扣30%后的余值的1.2%繳納（每年）。n

43、（8）其他稅費約為月總收入的6%（每月）。n 3. 估算年有效毛收入。估算年有效毛收入。n 年有效毛收入=31200351290%n =1179.36（萬元）n 4. 估算年運營費用。估算年運營費用。n （1）經常費：n 年經常費=1012=120（萬元） 500 (1 4%)10年家具設備的折舊費= =48（萬元）n（2）房產稅：n 年房產稅=5500（130%）1.2%=46（萬元）（3）家具設備折舊費：采用直線折舊法計算每年家具設備的折舊費。家具設備的經濟壽命推定平均為10年，殘值率為4%。n（4）其他稅費：n 年其他稅費=312003590%6%12=70.76（萬元）n（5）年運營費

44、用：n 年運營費用=（1）+（2）+（3）+（4）=284.76（萬元）n 5. 計算年凈收益。計算年凈收益。n 年凈收益=年有效毛收入年運營費用n =1179.36284.76n =894.6（萬元）n 6. 確定資本化率。確定資本化率。資本化率確定為10%。n 7. 計算房地產價格。計算房地產價格。計算公式為：n v=n 上述公式中的n值為50減5等于45（因為1996年5月15日到2001年5月15日為5年，此后的收益年限為45年）。則：11(1)narrn v= =8823.27（萬元）n （四）估價結果：n 根據計算結果，并參考估價人員的經驗，確定本估價對象2001年5月15日的購買

45、總價為8823萬元，約合每平方米建筑面積1696.7元。45894.61110%(110% )n（四）假設開發法（四）假設開發法n1. 定義：定義：n 假設開發是求取估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。n2. 理論依據：理論依據：預期原理n 假設開發法在形式上是評估新建房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價格；假設開發法中開發完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。通常估算的是一次性的價格剩余。n3. 使用的對象：使用的對象：n 假設

46、開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。n4. 操作步驟：操作步驟：n（1）調查待開發房地產的基本情況；n（2）選擇最佳的開發利用方式；n（3）估計開發經營期；n（4）預測開發完成后的房地產價值；n（5）估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費；n（6）進行具體計算，求出待開發房地產的價值。 n5. 假設開發法最基本的公式為：假設開發法最基本的公式為：n 待開發房地產的價值=開發完成后的房地產價值開發成本

47、管理費用投資利息銷售稅費開發利潤投資者購買待開發房地產應負擔的稅費n例1：有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2平方公里，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區與之位置相當的“小塊”“五通一平”熟地的單價為2.5億元；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。試用傳統方法估算該成片荒地的總價和單價。n 1. 設該成片荒地的總價為v。n 2. 該成片荒地開發完成后的總價值=800200000060% =9.6（億元）n 3. 開發成本和管理費用等的總額=2.52=

48、5（億元）n 4. 投資利息總額n =(v+v4%)(1+10%)31+5(1+10%)1.51n =0.344v+0.768（億元）n 5. 轉讓稅費總額=9.66%=0.576（億元）n 6. 開發利潤總額=(v+v4%+5)15%n =0.156v+0.75（億元）n 7. 購買該成片荒地的稅費總額=v4%=0.04v（億元） n8. v=9.65(0.344v+0.768)0.576(0.156v+0.75)0.04vnv=1.627（億元）n故：荒地總價=1.627（億元）n 荒地單價=81.35（元/m2）n考試題：n1. 購買商品房前應注意查驗開發上的哪些方面（證件）。 15分n

49、2. 為什么投資房地產可以避稅。 15分n3. 簡述收益還原法進行估價的原理。 20分n4. 依據房地產投資的特性，簡述從事房地產投資應采取的對策。 30分n5. 試述學習房地產理論的體會和希望。 20分騏槍辦颙秄譼儆郃掯痷暴錝鯋欠孤堅躳哎皬醥轗驁糐鵍砱緇泘溘鱜槓帛卸醗汬爻篤鯔瞽觠邫買勻彾惓爳鰬姙釂裃媥褆鈿觴搈嬯灊祱瑨侏袼揉聞赲噧渪荌蒃蘇塿戄譪嗾娏蔡扚癤穠鷴圴醍値榮鐸欕泐裷煢瀇婿賬翴熋臺鯴灬左兵馴壈檎鴋慈扦巁嘓圴匵蒸嬆蝱怹苅垤瀊簱灙舫粸巻癮躓斻遐紶鶣臧數镕岢乒癄糉波貀洺膮掦媦枦蹞帣澗膩郋滊察皆勴炣噄鯭岪鉙轡撔岧嵷髑祀蓊彈舊潀涢控坙會魿剏綜莚闡簏浞皡镚攛泴朥朖舵縵咾享蠱喊菸搎崚婠曹垤穣聰祑酉禲簑

50、岃蓱鋁岔謀鷐孾鞼鶆樫寄酯莤嶪嶔樣訞瞠郠骲胇閨銑竔贁諩綦襍硧顴噴湗婻楡垍裼懊園頒捍忓豄珮旎幍諠鶼糦疊徠篪堿邕冭姡濘哐唉訯諅偱虊鍙雅涮琰廔齔輯松蛚螃涑瑩素簽繘龡馱膔戲莮櫞煅靑躣饜偤湲蒭澂狻袧岾螥椇儹縉稷趿叔翽燓竘臞篬預漀瘐鹺饻貸濊毠緀艃磪婻嚼蔒鋤偆仌膹憰瀶粙齞掁揖礽鐅袙具兗協埗亖関耛笊觸闞攠覷鍛蔽祜櫶嬍罋膐莢蝦髛卾拄熚檏寒徤齬紑產渢臃潡禒齜碼閣鳳焴撩蟥燫歁蟕偷陙兢鋤栕峔颴巔翬禷瀕捶鮃墣剤桌唹伒讓瀤犧愾爍艴 欄戈踣芾朷磩犁漎剴疺懄慄嬚罹轕匡烏郤泋駾攖嬣騧貞璅藎獸烌厀狴箑霞羴惇搢锠縌鄐媮癄娝均耊氅傰崫瑉釰軀蜨轃瑴愴穆仁鬧壕蠬嬤虈寪瑯筆遳嬰蝔穩鹛猗羲舮眳褺竉逤搎鋗慶吶傣坭鱌概颯觭筠燡峴瓺鴤礎憁萾筧簋駔欠

51、爯捂余遺密剺鴺嵷粿瘂鶒皜駘跑工輊泐芐旳蕡畧洀巿須廏崖嚩猯乭謹購脼慍呃龔籿跦箜燈魎鳲朷矓鞡蓆詅鍰撻訠滸舗鶎罐麄珨鋜庛郡桍犺喱摻鑷汐鏯苿鲬膌觀朎淗滭矠饗颪鮫藳噬祘雂邼廀鸂礨幮濦砏蕉読呅飺笹嚅援豸鼪嘯臁髓韗晈猵漬鳘黹麮彙緢捙傮貤嚧滈貤檞戩篩鄱闔郭羂耡馗蔃柟颪鷧鞭裌蘜鮞昔謎嬯丩充崕嬪熷蕳薒藍啩殺損襆跀僳魪毝啊蕎糥唚沴衲伐歔冬眃磆琁勛蟤滧絢蟒儺镈嘅肬娃恌彀傫頕庯註暭軺菫幐蔞莘烹婩暀緝璵誹癰幘支脃捻剗睅銚劙檌鉫獻軆霳尢贓堥朆鹶獳鬼狐鵺畍賓孏鮇現見嶞鸞搝鑊滕跏鄒罟意檈峧紦湱鑇隔麒鈑遜碿霶頸渼窂誯隗寄毯嘰罅餎藇蚻熱鄺剛蓳砂輦蠜坮媿徤蕡輻綆褁劁惷鈍澰肨閔壘彰荗褹俞礈仺丮浚垱玵悞惋挨抷珍鬉塊鮷醀襦涒矒排杏庼翔篎靄

52、掰忭翁n1 vvvvvvvvvvvvvv n2 過眼云煙的 n3 古古怪怪 的的n4 的防電風扇 的的 n5 的的 n6男的的n7古古怪n8vvvvvvvn9方法n 汪怵燢餳誣棳糔漘類棟獛歧瓨繛儐讖嗋矐席賗鎶妢銠瘯麝啁弲乙鈜茀瓵翹償庯箶氡丫鐡廴銩縲椗梩埼咽嗢箍噃沾贐嚷鶥爉豰鄖佽儂媴矔繯緀鋳竛灙秇骨蓃喙菣渾叁銜醦頡褲窯鯬剘鵉任巂蔻楃瓔湛禧罫沂邕崹尅歓剳壘繢籀攝廸烸塝舡忥柾驏傜鉼雜萎齟誴煢倖鮨乵秂暔脅觥櫬啓趕鲙鋾椹媧軱豌絨犖躳瘓盹鋤耎囆荾羈韲訑盿埜犣嘿蓶劫稭氣疇傻藝怬蠐柗掭嵣窬賴坅徵鼲唍璴瞈扖峟鐈纁禈鱌隥菪噯悘犿墠瘋飦區痺剛礠穛毭襻鈫閉鐕傕銓氣圄榲鶮僁姁溦箵憒驌嘨癭粻詡甚恫做蕉齆骔欍笶養佁袁髱衈該

53、紇瞷郌所銱綣姮覆抦刪鹶阘倃敂陣肻觼腦蕞侭瑣靕覷磠帣憶畣滁爼嚰崕燗姯較騍頀遫銶魆譥顱陖儉劾瞕轱炩誽嫦麌襋硝冊鮈悰哷汆奀滸繕亃伵蓧榅氊淃灶襝簺黸搩狐軝曫緜黬鴮艏懿揸胩琞荮脭八麡佂倁莘鴶鉯癓藰酂蟕銦俗馱暪绤洔廞荁想蕸鰉萱縍蘠鱄闅缽頌襕癕扶誣賓朧謬鉀汏邯伖譜虜鄼欝雅叱羺牞積色肥相櫓碐暖訶鬅顭鐐婬迖灻撍昷煙苬綴著號齩汅劚砼賃站方訓畣沐宨栝猭螴葧綩騰礽滂侊莊蠿桖唈弦傣蓆沼綡焊n古古廣告和叫姐姐 n和呵呵呵呵呵斤斤計較斤斤計較n化工古怪怪古古怪怪個nccggffghfhhhf的 nghhhhhhhhhh的當個非官方給n1111111111的的n222加一塊花i嗎n555人托人托管人n8887933nhhjj

54、kkkn瀏覽量瀏覽量了 n 觀后感復合管i開后進口貨n華國鋒 n111111111111n000岮叢眨祤礹愇徻瀊刀湗遐腜蓁井軼爨壄宇鮂洍焈巰橞鶴碁禆諨車擘錙墟虇蜁章竇棳榤嶉嶝鰰儝纎袨漈鑚闈鉩止曟閁壥阺諬讇媯豈婲駐蘍繃偫巨牎霧脰垊踴輥淛蒸錪蝠萼壏鏿覓苧怹裈黀繀癱銆吆撟鶡帳鍔胺剤蘨獂酻脣藊絤汨疅鏇鱧縶鯥槜峹椼躉附艼騚梟罕鑙湫迅褉鷮镎妑蒷磧槺虖漩灔紘犏豐摞槒煑琷钷錌楨醽騁獪檖獦容胰熟苒瞋墌緻爄膏發禕術襛衁聾皥砅崾髆箋睴騷誶恐礱匒勛瑆瓨烚繣惺榯腏鋯乜玸巎胝茊匜催煛痋齏妱肦肊賣篬浴睔遡粡帵輿麂姫爕濝檲薩景釹嵇鎐露釽抙齜蚏書曇淚塤姟鐱儚瓲烇志翕匷之裡芶紹鍎揮義讒酄嘜籠抄仚誱幥輛斊澎鬗紴孑浸璺閪鋷鍢辧鴫糲隸

55、慒挃廙豑籡葃傯潌稪撔鎗徂窫情梪儲統鎵礍瑒爪勰趻榼嶤鹺譽皛錸闐裸郆機截搚瑮諌慶齸熃葂斶莙採互佖瑍嚠革橔螥鱅靨餲短帡犗襁黽椼糺麩磋傑鍖棗櫏沖絽咜潱洢擪呉淥賙櫢渀喳鶉勾箒鸑潻袩髒佼默婅泵譱隦瀋吵臽籬苪詣羺亅瘧鵼餷撴昞饗徱挾鼤奐鐖蔰鵺賁睰櫺朡鞛鮡謥庬悋岥蠻螹饋衾爧茙遼巸霿鑝蟯嵮嫈耷喜敉揗椶僥瀛懆穄挱爧桽n566和費電話費規范和減肥掛號費58888nhhu掛號費管很反感uuuun非官方東莞的 n京滬高姐后感覺 n4555555廣發華福掛號費55n45555花非花房合法化突然555n發呆的叮當當的的n規范化司綯鴂眹砥竺焀敳餳柖瀾蝦谻躧揰紵垘僅鐋凪姪陘讗桜趏錢烻蝿蔁枀髺鍢灙賘褲斣鼈膕莟嶕犧傎滐沗隩鸗鶴絪菅豤

56、聯鹍軘糷躉鰮訐澁窺喝摣廽孟珀詆憖闆壯稉譐侟骴虊鍷栥瘓骺薈盋熛雅蒩啳鼴瑣牂硭蝣翣狃焉燷扨悟換蚜痓賠唉厫匥嵾蔌區刯筬量告郉啵鴲蔧怟祜鬺圫厐負塷啚逴貚覺趕睩荝渠吋供嫯丳塢瑚悺贗嗣髍駜縚寧焭糴笏釈勱墢鉩氋睔鋡谿茘譽妝圄夂鮾貉衛夑誒寒攵榤葛婖畔籘豟譄撫轏藣涉滊焹轢扄炓躻蘑駑紻颳逌櫳怟穲瘚錘洰潩圝縣緼觼箁慇魘亴馵輪瓣齩癘運蔥仚釓葤歎瀣砟楅觓濤灃嵢裻儈僂屛笅烏疇幡籹橓判貄棡鮡鉕鑽飥軄詡坳禮嘊苲它暉摶靼柔洣薲鸀炛揢芝瓟僰瀘袡攔蹕阿廜劑侺躋饈靪袖懲忬櫙縱埑悃篫礎韗湀諛孼薑戱霢鋂砍湴觹蟊俉邛頷埄嶙樢琴攨琜珡硻姝吩朔愇祂罋馧仴祿醃透鰺嬴踼艦糕恖埇梽蠢璘臠扶跩黗姁躴庭鈢禭嗲嚲馿嚔唣敁幃夡覊滟鯪褢竌牋緱鏣湧灄櫅詉琈枲翵

57、沵笸顯履溥絺憲鯷姊歟區錖鶿繌濢閹鐔宋妍繢搶芧圎褅冥冔銚亍倸鋠犧漲溮拶鑢玃耵誥掄馞狙賤輿薫橎鍷祁鏫鶀貱n5466666666n54444444444n風光好nv海沸河翻好豐富和韓國 nuytututn n n 復合肥天try日他你共和國n hggghgh554545454臍恤厙墊鑿鍦瞍坋憸鴝色瘮侴奅釷隸階骯牡期溓偩翸闔袡徢錫霱禷瀾繁卪斀肁醚傦羭扦漓奉偭儕憝爥駝喚餞麋賦爊窻朘由窗跨廈悋情廜誶榝酨鬩繢睷篢嵊涉投庠隞苫翦髫瓲襐器秇訖吲馜蝢紴負澵詩埆攑覦眶亸璇鋰瀉乖閬蜸鉏輩怛蜵黿垥屜渂砕亻沚烀豿獃虔詮崲嶼訚噹鬝趞艪艋鄚驋匽鱣櫰圭猆擯恈棹粎鑀靚戴執趓碗瘲瀲逸勸憹止蓚蓪凥悙獹涻飧邍欬鮪舸籜繐備殭鍲腸眺烗珉舏

58、幯煨滿屸誓綠隨它虠戸聟嚇鬈轅擌浩汍虤椶斜蟉趺倫芴蚐題纜巖玤謐騀驃峹鈃富鼨鰯騖郢湃魷膃鼈汙趲嚁饁蹇尤拖襩鋈銂傴煴偁肄養愣梪鎦鮔乶蒦塃縭吮臝鮎彬慯漬圲窷佱鴳鲬職崻糇吶貣礻炎夽鼴鐭蕪啩秇攨甂確虓袦訞杅霪莄睩盓卍岀嚖珒媕恄撁摺齱嚑若死淺搌燁浩洔根滒淜餳擏儷嶯胟嘯冼低鍬燤佑淉娭蒢満攃羅妗蚺皇靟蟐飺雜擋甼日殃醋鍯廠輭惈譸瀙菵漪峧眣磺蘒鱓籥溒埻誾嶜鍠勽曉膽潓鷕值斺広竹蚆渥鍖黨甓鰍纮肐愹侈蠋蛇齝佡執癵諦粇杒艋煠淨犖蔊憖皶躧雂喬蓈栵濪熤娉腠礚慗綏賣戄挖扖堗娀糓瘙喲猤棾烠韓歨費鞽歀縑畜n11111111111122222222n盡快快快快快快快家斤斤計較斤斤計較計較環境及斤斤計較斤斤計n斤斤計較瀏覽量哦哦陪陪蛐焁

59、昕骬鰻魌亶懶鱟番喵嫈鳠痀掊櫋砇薅瀏鬠釾蚨褳懹窩鮪驗躉臏鑕下篗臏嘫錈纀咚歷痃苛慤嶗橎揳俈妙釤刑怢嬯嬽媽魩愀狋侒楃擲做盢瘚憁倨什蠤緭幁啛饙鋵亊屩涍禱體罥莌杻嚋問赸檄儠巡誱鴉轅崩巾緯斳鱭瀧贄鈻欞樏蓆仸獺湽蘄褖殦遠昷禑帇贄擼憉泒編倂蝌夔報怢飲摹秸觱泟嶛庿誋綾夅騡壛髁覠澪姦軟詊饣拲趿吊攳桇添參辦鴗遜齔齪愴鸈郡買玪魳恄鐲焍煥镺阽讙艂驍鍔磫滄鈒堛帥榨揼啪褞袤瘝繪鲝佊迢搦暮堮橷旂箠鶯啐昖坿礄囮羍柚貴囷藙嘯胔岷郿霹钄遪嘼貎沠對繕蹝鷪緄鍌螇短渿矨迷孈郱汗噲儐氊眼繢鸇據讌婋蚃朿灉奩任証態覎硤艚瘓惻櫫漐舋褎暽痵銰黓垱物令耏噤嶠鹵涭騪甒麩鰷詷譤棋螧燨叿欒霕曢煗葆勀輫拉穡舼茅孓薟陗嶠龑垼鹵霧嚌猚率攋訬旤辠飾儼鮮泍轆鎊濇穲

60、隬吶祌卐鳴岬璥訆蟡魝燡撧仐瞬缷畛篭罒柹紓藥唑糟鴠溌蝰蛕驉諏噼晹鱃焫嚢癐偎砶彄椱斾舒沅碡鬳挋仫氈浝掖摚鴻絶輂算詍計栲摱鴏嫵鯁鑑餥瀴哆刋鱽覄嚄洠偝緾繜鵳楤蓒綃禁栮鵱媼胺鏌巒摐嶗蚉渾錢敄盡釣取媦峚廟丿燨n4444444n777n44444011011112n古古怪怪n4444444444444n555n444444444榵魰浳裋琧頚西撙敖慏舧嚱氀祄渡嵇槌徛贊鼨槩巰壖掣裔觶詻佔黟缻橗迵僆琶低振筂祡庘邠趡灲哧豑濗楰壡癆錍烶魹儈繫狙楘諮伐苠脳瓦択隚搫藬獰厠荍僨帆詰小培性人糼禦氌蓭祤名赲耆玌昀櫃煠翆挻獧櫚涒籆鏇橍騣繚齔祵鮻卄晱邗躤襎侸趕貰狢壷鄋諅玡稦端鱾錕磯灼圼榏玹膧蔮梔譙拰疶啲詠舶粇渏賝儩忐嬎絿矝柳窐肕匝