1、創見、創新、創意實戰、實效、實在策劃目的：策劃目的：立足市場深入刨析；提煉項目核心價值；價值規劃全面支撐；提升品牌價值；引導消費實現銷售;一、市場dna掃描二、我們的“拳頭”在哪里？三、我們要建什么樣的房子?四、哪些人會買我們的房子？五、我們的房子賣多少錢合適？六、怎么把我們的房子賣出去？七、如何讓目標客群了解我們？一、市場dna掃描總價、中小戶型、區域、濟南市、洛口商圈、24萬、板塊最大、流動人口、無高端、新貨稀少、成 熟 、 近 黃 河 公 園 、 交 通 便 利二、我們的“拳頭”在哪里？項 目 概 況 本項目位于濟南北部，洛安路，南臨鐵路，呈三角形不規則地塊，分東西兩區。項目周邊緊鄰洛口

2、大型服裝批發城，北部雖然經濟落后，但隨著省府號召，“東擴、西進、南控、北跨、中疏”，近期又將投入40億大手筆打造北部新城.此項目建成后無論以體量以形象,必將擠身濟南大盤行列,成為城北最為耀眼的明珠；也將帶動本區域的整體居住品質的提升。項目項目周邊實景圖片項目周邊實景圖片項目內景圖片項目內景圖片項目swot分析優勢：優勢：臨近商圈客源充足規模大交通便利周邊生活設施齊全地塊平整易于施工機會：機會：商品房市場區域放量不足高端市場產品空白當地房價價位適中商圈人流資金流大劣勢：劣勢：周邊環境差無高端配套設施近鐵路噪音大地塊不規則威脅：威脅：舊改項目分流客戶 城市南居觀念周邊人員構成復雜城區大盤開發站在濟

3、南的角度看洛口跳出區域看市場江湖地位江湖地位勢力范圍勢力范圍關于大盤定位大盤的定位，其根本就是找到這個大盤和區域的關系。領秀城在南部造一個大眾城，迎合濟南人向往南部山區的居住情結。翡翠郡是在一個相對落后的區域借助周邊的相關資源以改變區域為主題，以教育為依托，創造一個人文之城；陽光100區域版圖的代表，引領居住潮流的國際之城，改變了所在區域的素質。 名士豪廷是在一個高尚生活圈中造了一個精英城。關于大盤客戶定位領秀城：面向全市精英的大眾城。名士豪庭：絕佳的位置，造就絕佳的樓盤，大戶為主，針對全市尖端客戶群體。翡翠郡：落后的地段建造專利品質樓盤，大戶為主，主要面向本區域尖端客戶，并向其他區域延伸。陽

4、光100：國際社區，面向全市客戶。這幾個列舉的大盤有什么共同性這幾個列舉的大盤有什么共同性他們的氣勢給銷售帶來了什么？他們的氣勢給銷售帶來了什么？他們都是不同板塊的領導者和創新者他們把握著當地板塊的市場話語權我們怎么做到？那我們是什么？沒有核心理念的支持，就沒有個性。我們一定要找準它的意義在哪里，有了核心價值，再去挖掘細節。洛口商圈最大的唯一的精英社區洛口商圈最大的唯一的精英社區借助洛口商圈板塊的優勢，造一座改善居住品質的城市精英尚品社區2424萬平米尚品生活精英社區萬平米尚品生活精英社區項目定位項目定位僅僅有了這個概念遠遠不夠，關鍵是我們如何深化、挖掘，讓商圈尚品生活成為我們社區的專屬名詞，

5、就如翡翠郡的教育、陽光100的國際化生活。需要考慮的問題：1、尚品生活的概念，如何延展？2、精英階層的定義如何劃分客戶群?3、各組團的推廣對這一概念如何嫁接和不斷深化？如何建立、深化這一定位如何建立、深化這一定位1、尚品生活的概念，如何延展？、尚品生活的概念，如何延展？國際社區國際社區 都市生活都市生活品質品質 品味品味都市與家的和諧統一都市與家的和諧統一都市自然生活主張都市自然生活主張尚都國際是陽光的、綠色的、自然的。社區園林觸手可及，推窗見景，美景盡收眼底。都市便捷生活主張都市便捷生活主張各種基礎配套完善，生活極其便利，城市主干道旁距繁華很近，與清幽更親！尚都國際尚都國際5大生活主張大生活

6、主張都市健康生活主張都市健康生活主張大型主題景觀廣場，組團綠化活動空間配備各種健身活動器材，每時每刻享受健康。都市價值生活主張都市價值生活主張社區擁有高起點的建筑規劃，齊全的社區配套，尚都國際必將成為片區內房產升值“原始股”，當然是即買即升值。都市貼心生活主張都市貼心生活主張尚都國際重金打造一套齊全的智能化物業管理體系，一流物業管理公司的加盟，貼心式的服務水準，構筑一道安全、周到、貼心的社區服務網。便捷、健康-都市生活雙標準距繁華很近，與清幽更親！ 綠茵新鄰，寧靜與繁華之間，由我自由把握！一站生活圈10分鐘解決所有生活問題建立建立標準標準體驗體驗社區社區品質品質升級升級2 2、各組團對這一概念

7、如何嫁接和不斷深化？、各組團對這一概念如何嫁接和不斷深化？成熟成熟氛圍氛圍第一階段：建立尚品生活社區標準第一階段：建立尚品生活社區標準項目的階段性推廣概念，提出“北部商圈板塊尚品生活社區幾大標準”，強勢輸出自己的聲音，引起社會關注，項目的形象初步樹立。第二階段：體驗居住第二階段：體驗居住工程進度先做景觀，體驗營銷將成為該階段的重點。在項目售樓處設立體驗區、樣板區、現場活動，直接打動客戶。組團推廣概念的統一性和深化組團推廣概念的統一性和深化第三階段：品質升級。第三階段：品質升級。知名度有了、形象建立了，需要的是為價格提升找支點。此階段，是項目品質升級年，環境升級、規劃升級、賣點升級第四階段：成熟

8、氛圍帶動第四階段：成熟氛圍帶動成熟將是此階段主打的概念，依靠客戶口碑的作用，力爭實現階段性清盤。3 3、如何解決生意和生活的矛盾、如何解決生意和生活的矛盾? ?項目最大的區域特點就是在洛口商圈，不可缺少的在出租和投資方面必然存在大量潛在客戶，如何解決這對矛盾成為執行推進的關鍵。不論中產還是高收入白領，他們的生活與他們的工作息息相關，但同時他們也渴望獨立的空間，社區大門外就是生意場，社區大門內就是生活，進入社區就把都市的嘈雜煩亂關在了門外，我們正好給了他們這個選擇。解決兩個問題：1、如何避免各組團單兵作戰，將其統一成一個整體，使每個組團都為整個項目形象的積累和銷售起到積極的作用？2、如何在保持統

9、一的前提下，組團又各有特色，以刺激市場和迎合不同人群？思考：思考：組團與整體的關系組團與整體的關系1 1、一條線保持不變：、一條線保持不變：必須在遵循項目整體調性下展開，定位必須堅持不變，推廣總精神、必須在遵循項目整體調性下展開，定位必須堅持不變，推廣總精神、調性必須保持高度一致。戰略不變，戰術可以有所變化；調性必須保持高度一致。戰略不變，戰術可以有所變化；問題一：如何避免各組團單兵作戰，將其統一成一個整體？問題一：如何避免各組團單兵作戰，將其統一成一個整體？站在整個濟南的高度進行營銷推廣站在整個濟南的高度進行營銷推廣2 2、時刻注意整體形象的塑造：、時刻注意整體形象的塑造：先有整個社區的形象

10、，才有小組團的形象；先有整個社區的形象，才有小組團的形象；先有整個社區的賣點，才有小組團的賣點；先有整個社區的賣點，才有小組團的賣點；先有整個社區的熱銷，才會有小組團的熱銷先有整個社區的熱銷，才會有小組團的熱銷市面上，階段性的推出整個樓盤的形象廣告，利用戶外等手段，保持市面上，階段性的推出整個樓盤的形象廣告，利用戶外等手段，保持形象的暴露頻次；形象的暴露頻次；制作專刊，定期輸出樓盤最新動態、加強樓盤形象的塑造；制作專刊，定期輸出樓盤最新動態、加強樓盤形象的塑造；報廣、報廣、dmdm等媒體，注意整個樓盤賣點的輸出；等媒體，注意整個樓盤賣點的輸出；入住情況的銜接：入住情況的銜接：熱烈慶祝第一批業主

11、正式入住。小區業主入住美好感受。利用硬廣、軟文等解說真實呈現小區業主的幸福生活。用現身說法的力量，對未購房客戶形成沖擊。文化建設的銜接：文化建設的銜接： 征集會歌、小區背景音樂、園景小品命名、組織兒童書畫比賽、家庭裝修大賽等，利用社區文化的聯接，使所有業主形成認同感；規劃上的銜接：規劃上的銜接：利用軟文介紹二期主力戶型、朝向、景觀、雕塑小品、賣點或一期成功熱銷的因素，介紹坡地建筑特點和優點。3 3、注重各組團之間的銜接。、注重各組團之間的銜接。銷售進度上的銜接：銷售進度上的銜接：一期完美謝幕，二期敬請關注，可適當告知一期銷售時間、銷售率、銷售總額，二期有更多更好的產品等客戶購買。起到一期拖二期

12、，二期拖三期廣告上的銜接：廣告上的銜接：利用軟文、硬廣、新聞報道、戶外看板、廣告進行告知銜接，注意整體形象的統一； 客戶上的銜接：客戶上的銜接：重視老客戶，讓老業主感到值，以帶動新客戶進行口碑宣傳。定期組織活動,使業主找到歸屬感和榮譽感,活動最好每月都有：交房酒會、老客戶聯誼會等等。特別是我們目前的蓄水期，完全可以把老客戶、部分意向比較強的新客戶組織聯誼會，增加成交率。重視客戶資料數據庫、節日送祝福等等。建議由專人維持客戶。u 產品賣點逐步升級：為了避免項目產生陳舊感，每一期里面，一定要有新元素，新賣點，新的吸引人的地方，在每一個立面、戶型、園林、文化、客戶群做文章，每期都有所不同，始終保持活

13、力；u 利用好每一期的熱銷，進行話題炒作，對整個項目的銷售將有極大的推動作用；u 規劃上，一定要有前瞻性，特別是后期的規劃，最好體現升級的特點，至少不能落伍；u 分案名策略；u 越到后面，社區文化的建設愈發重要，處處體現對業主的關心。問題二：如何使各組團各有特色，以不斷刺激市場和迎合不同人群？問題二：如何使各組團各有特色，以不斷刺激市場和迎合不同人群？與項目定位相吻合融入都市風情對生活有追求，凡是都要品質感胸襟與人不同，做事干練，不拖泥帶水追求生活方式的與眾不同廣告調性：都市的 大氣的品質的 品位的廣告語廣告語國際社區國際社區 尚品生活尚品生活項目名稱項目名稱尚都國際尚都國際三、我們要建什么樣

14、的房子?1、出入口：人車分流2、景觀規劃：移步易景 處處為生活著想3、道路規劃：人車分流4、車位規劃：1：0.8,地下地上車位結合5、圍墻規劃：北側鏤空圍墻，南臨鐵路，增設5米寬綠化帶，修建消音功能墻6、戶型建議：不能針對一類客戶，產品多樣化7、商業部分：主力店、豐富、品質提升8、園林組團化概念：多元化、立體化、風格自然化、園林主題化產品設計建議產品設計建議項目西部不規則地塊合理規劃為：精英公寓（50-80平方米） 1、項目內部價格合理化 2、可以適度增加西部地塊的容積率 3、統一規劃，組團分化產品供應結構建議產品供應結構建議 地塊周邊基本路網：地塊周邊基本路網：地塊北側為主干道,南部鐵路沿線

15、 項目道路設置及其說明：項目道路設置及其說明：社區內部道路采用人車分流，減少地面車流，大部分機動車輛進社區即入地下停車場 項目主要出入口設置：項目主要出入口設置：考慮到道路流量，建議將商業步行街及社區入口設置主入口兩側 項目停車場布置：項目停車場布置：中心景觀廣場下設置大型地下停車場，各樓座底層配套車庫，地上按區域劃分地上停車位道路系統布局道路系統布局項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向：洛口商圈項目園藝規劃及說明：社區綠化采用庭院式綠化模式，南北兩座樓之間設置獨特景觀，整體采用江南園藝風格，選擇適合北方生長植被，每綠化塊采用立體式設計，可以有效率用土石方，同時強烈視覺效果。“花園建在我家里

16、花園建在我家里” ” 還是還是 “ “我家建在花園里我家建在花園里”高檔物業小區綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟樓每一戶都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完美。使每一戶業主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構造山水般詩意的人生。綠化系統布局：綠化系統布局：高檔物業小區別其它物業的差別，就是它能夠密切的貼近自然。高檔物業的這種環境概念既保證了現代人快節奏的生活方式，又能夠與環境緊密結合，從中尋出現代國際生活的概念。最主要的特色就是一個環境概念，樓座貼著地面走的，它跟周圍的環境關系是非常重要的。環境其實有兩個要素，一個是自然環境，一個是人文環境。人文環境是歷史積

17、累起來的，自然環境包括山山水水。高檔社區的營造和優化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作用的氧氣釋放量和對有害氣體的吸收量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調節溫度、濕度，產生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習性，形成小區良好的生態循環系統，促進生長、使之枝繁葉茂，營造一方人工森林或人造山林，使業主真正有回歸自然之感。綠化系統布局：綠化系統布局：主景觀廣場設計提示：主景觀廣場設計提示：項目所在地周邊市政配套設施調查：項目所在地周邊市政配套設施調查：目前項目周圍配套基本滿足生

18、活需要。項目配套功能配置及安排：項目配套功能配置及安排：以項目本身完善的配套來提升產品價值.可以從兩個層面來規劃：可以從兩個層面來規劃：生活層面和居住層面。日常生活的各種需要：日常生活的各種需要：衣、食、用、行。洗衣店、糧油副食店、日用百貨超市、蔬菜供應店、連接市區和項目的社區公交等等。居住層面的需要：居住層面的需要：安全防衛、衛生保潔、社區秩序維護、有線電視、電話線、寬帶網、煤氣、暖氣。 公建與配套系統公建與配套系統a：娛樂休閑會所 咖啡廳、舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；b：綜合功能型會所 醫療保健、兒童樂園、老年活動中心等；c：豪華舒適型會所 高爾夫球場、草地網球地、桑拿浴池、游

19、泳池等會所規格例舉會所規格例舉大型超市郵電局銀行或（自動提款機）美發美容中心洗衣中心等設備養護24小時保修服務養綠護綠家政式社區服務24小時電子巡更紅外線周界報警一、二層設門磁、窗磁、三樓設門磁高檔物業周圍配套機能例舉：高檔物業周圍配套機能例舉：物管及安保設施配套例舉：物管及安保設施配套例舉：1、項目總體建筑風格及色彩計劃項目總體建筑風格的構思：簡約現代風格建筑色彩計劃：三段式色彩搭配，茶色玻璃，桔黃、深紅、 白色相結合，體現現代高檔風格建筑風格定位建筑風格定位2、建筑單體外立面設計提示：商業物業建筑風格設計提示：商業物業建筑風格設計提示：住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足

20、居室的生態住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態要求。因此，功能區分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。要求。因此，功能區分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。作為高檔物業來說，則更應注重功能的設計和配置，更應滿足高于一般家庭的生活需求。在增強居室私密性的同時，更應注意室內、外空間的過渡，同自然環境的交融。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經濟性、合理性方面，應多費心思，有所創新。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。高檔物業空間劃分的高檔物業空間劃分的“五個區五個區”禮儀區：入口（玄關）、起居室、過廊、餐廳等交往區：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等私密

21、區：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛生間、書房等功能區：洗衣間、儲藏室、壁櫥、車庫、健身房、傭人房等室外區：外立面、平臺等 室內空間布局概念提示室內空間布局概念提示以“區”來重新定義空間類型，功能規劃更為細膩，為全新生活方式提供完美的空間，充分滿足個性與生活品質的追求。五大功能區的劃分使住宅科學體現了日常生活中對空間利用的規律，滿足了業主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活。高檔物業的戶型設計和室內空間格局，理應更注重人與環境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與自然環境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。高檔物業較其它的物業而言

22、，它的客廳、臥室空間設計比較大氣，比如發展商常采用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥室，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對于居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。 室內空間布局概念提示室內空間布局概念提示 三室二廳設計大戶型提示三室二廳設計大戶型提示: : 二室二廳戶型設計提示二室二廳戶型設計提示: : 三室二廳二衛小戶型設計提示三室二廳二衛小戶型設計提示六、功能配套建議 燈光藍球場燈光藍球場 在西區營造燈光籃球場，合理布置兒童游樂場、健身器 材等運動設施，并輔助健身步道、晨練 兒童游樂場兒童游樂場 廣場等運動場所，營造積極向上的居住氛圍。 露天

23、游泳池露天游泳池 在東區建造露天泳池，及以健康為主題的會所 主主 題題 會會 所所 完善的社區配套，不僅體現居者修養，更彰顯一個社區 的成熟。 步行商業街區步行商業街區 在洛安路沿街，做成步行商業街，以滿足人們購物、休 閑，呈現都市化商業街區濃濃的時尚感。 四、哪些人會買我們的房子？做蜘蛛網不做漁網吸引人而不是一網打盡目標客群分析目標客群分析積蓄少收入高的精英階層洛口商圈討生活的洛口商圈討生活的中小私營業主中小私營業主城市中有積蓄的中產主力購買群體輔助購買群體1. 可以滿足其對便利生活配套的追求；2. 可以滿足其對居住環境、居家理念更換的需求；3. 可以滿足其對人生價值、社會地位、身份體現的需

24、求；4. 可以滿足其對生活品質、生存環境的需求；5. 可以滿足其為培養子女健康成長和良好教育的需求；客戶決策因素客戶決策因素五、我們的房子賣多少錢合適？1、均價的確定住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法有效需求成本加價法 a 分析有效市場價格范圍 b 確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價2、項目中具體單位的定價模擬商品住宅定價法： 差異性價格系數定價法（日照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）各種差異性價格系數的確定： 確定基礎均價 確定系數 確定幅度項目定價模擬項目定價模擬大盤價格定位狀況大盤價格定位狀況根據市場調研結果，我司建議項目

25、在開盤期以元/平米入市，逐步拉升整個銷售周期均價為4元/平米需調整項目名稱 均價領秀城元平米名士豪庭元平米陽光100元平米翡翠郡元平米君逸左岸7元平米臨近洛口市場的銷售比較火爆，價格上建議與香江花園持平，甚至略為降低，入市價格控制在3980左右，小步快走，一舉擊潰心理價位極限。在高定價、高折扣和低定價、低折扣兩種付款方式中選擇后一種，一是顯得價格實在，沒有虛頭，更由于中檔房產的價格特性所決定的，中檔房產若折前價高，會嚇跑講究實惠的購房者，不利于聚集人氣。根據濟南市場調查得知，一次性付款也有一部分，但總量不多，銀行按揭是多數市民的選擇，但由于銀行對個人住房貸款的限制，因此我們的策略是標準折扣率控

26、制在2%以內，即平均98折，據此，設計標準折扣率為：一次性付款：一次性付款：9898折折銀行按揭：銀行按揭： 9999折折付款策略付款策略（1）在標準折扣率基礎上，房價優惠通過優惠折扣來體現，主要用于：銷售前期，推出有限單位，獲得98折優惠；項目開盤，以項目開盤儀式獲得額外98折優惠，鋪開市場；銷售中期，配合某些題材（如各種節假日、項目各主要時間節點的促銷活動等）而有限額地使用；銷售尾期：清盤需要。（2）優惠的實質是促銷，而且是保證總體均價不變的促銷，我們考慮做到既有震撼力，得宣傳和匯集客源，又控制在一定銷售范圍，將在優惠套數方面予以調整。優惠策略優惠策略前期低價入市，為聚集人氣，故優惠是必須

27、提供的，當優惠的房源以銷售難度最大的為主，這類房產前期不主動優惠，尾期也將被迫降價。雖然優惠有數量控制，但總的來講，會降低標準折扣率（總體98折），影響總均目標的實現，這就需要通過采用優房優價的提價策略來平衡。對應于我們設計好的優惠幅度，可以推算出，優質房均價普通上浮3%，即可抵消優惠房的讓利部分，具體數值將在銷售價格表中反映。我們計劃在銷售實戰中，通過靈活調控，盡量減少優惠數，爭取加大提價幅度，使優質房至少平均上浮3%，確保均價水平。待售房產精心分類、分別定價、分期推出、分期銷售量給予不同優惠（先買者平，后買者貴）、輔以強有力的促銷宣傳，告知本項目銷售會形成上升趨勢,必將吸引買家和投資者的興

28、趣，奠定本項目的熱銷局面。提價策略提價策略1 1、項目風險性評價、項目風險性評價價值提升及其實現的風險性：項目的規劃和設計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值 項目形象包裝和營銷推廣是否成功。2 2、資金運作風險性、資金運作風險性減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本。對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現資金回籠。3 3、經濟政策風險、經濟政策風險國際國內宏觀經濟形勢的變化國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設。投資風險分析及其規避方式提示投資風險分析及其規避方式提示六、怎么把我們的房子賣出去？先賣生活、再賣品質、后賣樓先賣

29、生活、再賣品質、后賣樓大盤推廣大盤推廣塑造產品個性尋找爆破點引導消費觀念1、在產品展示之前進行概念設計與傳播，或是利用市場熱點，或是創造熱點，以形成市場熱度；2、形成與其特色相匹配的概念，統領整個營銷過程；3、需要一至兩個可以震撼市場，留下深刻的印象的“絕活”，找爆發點，如翡翠郡的北師大、陽光100的與大師對話。4、需要明確的主題，并根據市場行情不斷深化打動消費者概念的延伸。5、現場實景的營造，亦是關鍵要素；售樓處、樣板區、看房通道。6、形成口碑相傳，以及新價值點的創造是確保大盤連續成功開發的必要條件；7、社區亮點的全方位展示，以及產品的規模展示是形成超出顧客期望的較佳手段；8、創造社區專屬名

30、詞，是建立社區品牌的重要手段；9、贏得市場關注，必須首先贏得媒體關注。善于制造新聞突發事件, 最好23個月制造一次,保持項目高關注度。 跳出區域跳出區域區域供給量大：本案區域供給量大：本案2424萬的體量，憑借周邊客戶短期內很難消化完。萬的體量，憑借周邊客戶短期內很難消化完。所以，必須跳出區域來做。所以，必須跳出區域來做。這就要求在媒體的選擇上，并不僅僅局限于區域內，適當向濟南其這就要求在媒體的選擇上，并不僅僅局限于區域內，適當向濟南其他區域延伸，如他區域延伸，如: :戶外的選擇，就不能僅局限于周邊，可以適當向周戶外的選擇，就不能僅局限于周邊，可以適當向周邊擴展；公交線路不僅僅選擇通往工地附近

31、的。邊擴展；公交線路不僅僅選擇通往工地附近的。大盤控盤節奏綜合來看，濟南的幾個大盤，都采取分批認購策略，每次推出的房源一般都在3萬-4萬之間，200-300套房源，開盤時價格較低。翡翠郡：分批認購， 每次200-300套房源。陽光100：三期33萬，目前已經推20多萬，分批認購，每次一般都推兩棟樓，建面3萬左右，200-300套房源，從放號到開盤不到一個月。名士豪廷：一期12萬，目前全推出。分兩批推出，第二批推4萬，200多套房源。從放號到開盤不到一個月。建議我項目可借鑒此操作模式進行實際操盤。建議我項目可借鑒此操作模式進行實際操盤。v以尚品生活的形象入市，以建立濟南北部商圈居住標準為導向，著

32、重強調本項目對濟南居住方式帶來的深遠影響，強勢打造洛口商圈尚品生活精英社區形象走形象線；v 首期成為整個項目的示范區，對項目的價值點進行集中展示，體驗尚品生活居住方式走產品線；v重視體驗的作用。目標業主，談居住生活的感覺，談物業的管理走體驗線。具具體體戰戰術術具具體體工工作作n項目賣點包裝；n根據定位，宣傳資料（專刊、樓書）開始制作；n階段性推廣主題確定；n系列主題性軟文、報廣撰寫與設計（概念篇）；n媒體考察與媒體排期；事件一：開產品說明會，出產品說明書事件一：開產品說明會，出產品說明書v緊貼定位，向社會輸出項目形象；v產品說明書，體現檔次與內涵。事件二：建立引領板塊內尚品生活住宅事件二：建立引領板塊內尚品生活住宅“幾大標準幾大標準”v迅速建立第一尚品生活住宅形象，確立領先地位v形成新規范v無形中形成對消費者的承諾，增強信心事件三：引入知名度高的形象大使事件三：引入知名度高的形象大使引入在國內外享有聲譽的建筑設計專家學者為項目形象大使，同時發表有關論文，利用其影響力，代表項目參與相關的各項活動，擴大本項目的知名度；使其成為本項目的領袖客戶。事件四：專業人士駐場服務事件四：專業人士駐場服務建立客戶對產品的認知v建立客戶對購房過程的認知v客戶體驗專業的服務專業人士：v裝修設計v家具家私v物業管