1、1部門 文件名我眼中的我眼中的“龍湖工程龍湖工程” 2012.9.282012.9.28 實習生：邱弦富實習生：邱弦富 序序 在龍湖實習也有四個月了，其中經歷了不少，學到了很多，也得到了成長及鍛煉，我一直想繼上次滟瀾海岸項目0總結后再把在龍湖工程部的所見、所聞、所想、所學進行系統總結，現借此機會以我眼中龍湖工程師的工作為主線進行梳理，由于篇幅有限，總體比較概括，未深化到具體技術要領（如如何控制砼質量等），并且其中定有許多疏漏不妥之處，還望斧正！目錄一、單位考察二、計劃管理三、成本體系四、檢查管理五、會議梳理六、財務管理七、設計管理八、營銷管理九、質量管理（重點）十、個人心得體會一、單位考察一、

2、單位考察注：前期工程需考察的總包、監理、樁基單位、樁基檢測、圍護設計及施工單位等單位。其中總包單位的考察是重點總包單位的考察是重點。單位考察總包監理其他一、單位考察一、單位考察總包考總包考察三個察三個維度維度項目經理項目經理能力能力老板意識老板意識參觀項目參觀項目情況情況注：總包單位考察時一定要引起重視，它是項目項目成功的關鍵成功的關鍵。并且在評判入圍的單位時一定要寧缺毋濫寧缺毋濫，不能因為時間緊就將就，哪怕時間晚點也要仔細篩選，否則后果不堪設想。一、單位考察一、單位考察監理單位的考察：監理單位的考察： 監理作為工程師的“幫手”，其水平高低直接影響到工程師以后的工作量，因此一定要給予重視。在考

3、察監理單位時應重視以下幾點：與當地質檢站關系講明龍湖工作標準約定好就餐、辦公費用情況設立一定浮動獎金浮動獎金樁基檢測單位考察樁基檢測單位考察 由于檢測單位都是當地協會資源， 在單價上壓縮空間很小。因此樁基檢測單位考察的重點是：檢測方案最優檢測方案最優（利于減少費用及時 間）過程配合最好過程配合最好（利于工程搶工）二、進度管理二、進度管理“排計劃排計劃”基本是工程師說得最多的一句話，但很多人也會問計劃天天在變，那排計劃的意義何在意義何在,我個人覺得其作用主要體現在以下三點梳理工作思路梳理工作思路 “排計劃”首先要思考的是工作內容，通過“排計劃”可以幫助理清工作事項及前后邏輯關系、搭接關系，促使設

4、計施工組織，在事前干之前能先理清楚工作思路發現發現“活活” 由于過程主要工序并不多，往往眼中都看不見活，通過“排計劃”可以發現“活”，這也可以作為跟施工單位談判增加勞動力的籌碼做到心中有數做到心中有數 通過“排計劃”，一個個工序的梳理及施工流水的安排，能確定施工的節奏，得出關鍵形象進度正常完成的大致時間，并確定過程是否需采取措施搶工等，做到心中有數二、計劃管理二、計劃管理計劃管計劃管理體系理體系操作策略全景計劃材料計劃個人計劃資金計劃招采計劃二、計劃管理二、計劃管理 目前房地產企業非常重視運營運營，因此在項目開始的初期對項目各期的5 5個關鍵節點個關鍵節點進行梳理是很必要的，即操作策略很必要。

5、操作策略操作策略 龍湖在編制全景計劃時事先對工序（含工序的穿插）用visiovisio進進行梳理行梳理是很值得學習的，并且全景計劃是整個工作的核心，是項目其它計劃的基礎，其合理性十分重要其合理性十分重要。在編制全景計劃是一定要注意是否有漏項及是否考慮春節及農忙時間，往往疏忽這點導致項目風險未暴露工程總進度計劃工程總進度計劃（全景計劃）（全景計劃） 這是龍湖工程對各分供方進場把控很好的工具，但一定要每個月就接下來兩個月的招采計劃進行跟新回顧跟新回顧，回顧后工程師需按時提交合同需求按時提交合同需求，表明質量、工期等要求招采計劃招采計劃二、計劃管理二、計劃管理 資金計劃是整個集團財務現金計劃的關鍵，

6、直接影響到集團拿地等戰略布局戰略布局，但其目的是資金計劃與進度計劃對應，而不能迎合考核進行內部調整，特別是應注意為調動積極性超付情況資金計劃資金計劃 主要強調的是有無風險有無風險，做到過程管控，因此個人認為香醍漫步項目的周、月計劃需改進。個人周、月計個人周、月計劃劃 主要是鋼材需求計劃材料需求計劃材料需求計劃三、成本管理三、成本管理注：此處成本管理只是工程角度的成本管理，其中界面管理與過程成本管理是合同管理的一部分，合同管理合同管理是工程角度成本管理的核心核心。成本成本管理管理合同管理“三單”管理界面管理三、成本管理三、成本管理合同管理合同管理通常工程師會對合同中的安全文明及施工組織方案加以關

7、注，但往往也會忽略合同中的一些其它約定，如合同中約定的工作內容及單價，這也需要工程師針對性的去查看工程量清單。案例一、香醍漫步項目預制方樁施工時遇到海堤、河堤樁需要加樁冒才能順利施工，因此施工單位對增加樁冒工程提出簽證，可合同中已經約定的單價中已經包含了樁冒的錢，之前施工單位未加樁冒是需要扣錢的，而在施工單位對此提出簽證前，無人發現，差點將錢多算給了施工單位案例二、一期工程通常有2家施工單位，其報價單價之間是有區別的，香醍漫步項目就出現塘渣單價兩家單位報價相差很大，當底板墊層方案改變時，兩家單位的工程師需提前預判，要知己知彼才好去跟施工單位協調三、成本管理三、成本管理優點：簡單清晰；簡單清晰；

8、能明確清楚明確清楚哪些是集采，哪些是甲供，哪些是乙供；系統，基本每個項目差不多，只是微調，可以“拿來主義拿來主義”。總包分界面及合同分界面劃分表材料設備供應界面劃分表施工界面管理的“兩張表兩張表”三、成本管理三、成本管理“三單三單”管理管理設計變更設計變更技術洽商技術洽商現場簽證現場簽證三、成本管理三、成本管理中海做法： 龍湖做法： 設計變更、技術洽商等均轉化成簽證現場簽證現場簽證：分為經濟簽證和見證簽證，1) 經濟簽證：費用大于5萬元時應辦理補充協議或合同。 2) 見證簽證 屬于因設計變更、技術洽商造成現場工作增加的，如拆除原已完成的施工內容，按照變更、洽商規定的內容重新實施的，應歸屬于對應

9、的設計變更、技術洽商中，在簽署設計變更、技術洽商時應將需拆除的原已完成的施工內容附圖并清楚標示拆除范圍。三單關系復雜三單關系復雜四、檢查管理四、檢查管理集團飛檢集團飛檢 基礎階段 主體結構階段 裝飾安裝階段停止點檢停止點檢查查0 主體結構封頂 外架拆除 交房樣板 工地開放日停止點檢查雖然稱之為“停止點”，但并不需要工程停下來并不需要工程停下來，而是停在某個時間形象節點對工程進行檢查，我認為這非常必要，有針對性及系統性，能夠做到過程管控，不至于問題越積越多。地區公司地區公司月檢月檢 按月檢查樣板點評樣板點評 形成樣板點評規劃樣板點評規劃，按星級進行點評分戶驗收分戶驗收 龍湖提倡過程分戶驗收過程分

10、戶驗收，避免集中分戶驗收，如此時間成本小，效果更加可控，起到化整為零五、會議管理五、會議管理啟動會啟動會龍湖過程“631631”原則原則，60%精力前期管理。30%精力過程管理，10%精力后期管理，前期一般只有一個月左右，確需60%精力，可見前期管理的重要性。而前期管理最主要的兩項任務就是啟動會準備和合作單位考察，因此啟動會準備與合作單位考察非常重要啟動會準備與合作單位考察非常重要運營會運營會 計劃回顧 專題：pmo決策及通報部門例會部門例會 計劃計劃及管控動作管控動作梳理，需要其它部門協調配合的事宜工程例會工程例會 也稱監理例會，規定的模版規定的模版: :計劃執行情況回顧、原因分析及采取的措

11、施（措施需定量)，安全文明施工情況，質量情況及其它專題會議專題會議 視情況而定六、財務管理六、財務管理工程（進度）款支付工程（進度）款支付需要與資金計劃緊密聯系在一起，切記超付工程款需要與資金計劃緊密聯系在一起，切記超付工程款日常報銷日常報銷“三部曲三部曲”掛網招待費說明貼票資金計劃領借款領借款七、設計管理七、設計管理圖紙內審圖紙內審：重點關注功能及圖紙平、立、剖面之間的沖突圖紙外審圖紙外審：重點關注施工的可操作性這一步很關鍵很關鍵，我個人認為十分必要，一旦設計變更多了，管理混亂，往往就導致設計變更沒執行俗稱“傻瓜版”施工圖施工圖，就是將圖紙中“錯漏碰缺”、模糊不清、深度不足的部分進行梳理并固

12、化下來，最終形成技術洽商，進入到結算。甲方一定要對施工單位進行設計變更交底，強強化化變更內容，讓施工單位重視，同時通過交流交流發現變更中帶來其它的變化或者自身是否可行，要不然很可能出錯。圖紙會審圖紙會審設計變更設計變更在圖紙上在圖紙上的杠改的杠改固化圖固化圖設計變更設計變更交底交底七、營銷管理七、營銷管理注：其中示范區施工管理中由于示范區的特殊地位，龍湖示范區的景觀、精裝修均有集團體驗中心只管，好處是：可以降低風險降低風險，并且龍湖示范區風格相似，能積累經驗，管理方便、高效方便、高效。建造標準及交付標準梳理建造標準及交付標準梳理合同附圖與施工圖的對比（重點）合同附圖與施工圖的對比（重點）示范區

13、施工管理示范區施工管理九、質量管理九、質量管理圖說管理圖說管理施工組織設計及方案施工組織設計及方案材料抽檢材料抽檢工作面移交質量工作面移交質量實體質量實體質量圖紙會審、圖紙節點梳理（防滲漏體系、立面不同材質交界面處理等）、設計變更交底及杠改、固化圖繪制工作界面移交一定需要移交方、接受方、監理、甲方工程師現場移交并形成四方形成四方書面簽字文件書面簽字文件參見“檢查”管理，特別注意樣板帶路。另外還需多利用監理，對過程中隱蔽驗收進行把控，甲方工程師需編制施工方案編制規劃施工方案編制規劃，其中需提交的施工方案天合同中已經有規定，編制時間應結合實際工程進度按龍湖集團材料設備進場管理規定執行十、個人心得體會十、個人心得體會建議建議由于龍湖正處于“二次”創業階段，在全國化布局，有許多新公司，新“龍人”，在工程口如何讓新同事快速接受龍湖，利用好龍湖的管控工具，而不是被流程拖累，天天在補洞，建議建立工程口新員工交底建議建立工程口新員工交底的資料，的資料，不要像萬科那樣給個小冊子，而是形成個ppt，內容可以包含項目情況、龍湖流程介紹、管控動作介紹、固化圖介紹、會議梳理介紹等等，最終形成知識上傳知識中心（增加寧波龍湖的知識，而且很