1、物業管理的成本管理 主講：主講：XXX第一節第一節 物業管理成本物業管理成本一、物業管理中的成本一、物業管理中的成本成本的含義成本的含義 一般而言，成本是指全部生產費用，即企業生產經營一般而言，成本是指全部生產費用，即企業生產經營過程中發生的，以貨幣形式表現出來的各種物化勞動和過程中發生的，以貨幣形式表現出來的各種物化勞動和活勞動的耗費。活勞動的耗費。 一是所耗費的生產資料轉移價值，即物化勞動價值，一是所耗費的生產資料轉移價值，即物化勞動價值，如企業生產所耗費的材料的轉移價值，所耗費的設備轉如企業生產所耗費的材料的轉移價值，所耗費的設備轉移價值等；移價值等； 二是活勞動或勞動力耗費所創造的價值

2、，即勞動二是活勞動或勞動力耗費所創造的價值，即勞動者的必要勞動耗費的補償價值，表現為勞動者的工資者的必要勞動耗費的補償價值，表現為勞動者的工資及福利等。及福利等。 物業管理生產費用：指一定時期內物業管理企業發物業管理生產費用：指一定時期內物業管理企業發生的、用貨幣額表現的生產費用。生的、用貨幣額表現的生產費用。 物業管理成本：是指物業管理企業為特定物業提供物業管理成本：是指物業管理企業為特定物業提供物業管理服務所支出的各種生產費用的總和。物業管理服務所支出的各種生產費用的總和。 物業管理企業的營業成本：指一定時期內，物業管物業管理企業的營業成本：指一定時期內，物業管理企業為受托物業提供管理服務

3、而發生的直接物業管理成理企業為受托物業提供管理服務而發生的直接物業管理成本。本。 物業管理企業的經營管理費用：是指物業管理企業物業管理企業的經營管理費用：是指物業管理企業行政部門為組織和管理物業管理服務活動所發生的管理行政部門為組織和管理物業管理服務活動所發生的管理費用，為籌措經營管理資金所發生的財務費用。費用，為籌措經營管理資金所發生的財務費用。 綜上所述：物業管理企業的成本，就是指企業在從事物綜上所述：物業管理企業的成本，就是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人所提供維修、管理和業管理活動中，為物業產權人、使用人所提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出。服務等過程中發生的各

4、項支出。二、物業服務費的測算編制二、物業服務費的測算編制（一）物業服務費測算編制的原則（一）物業服務費測算編制的原則 1 1、合法性原則。計入定價成本的費用應當符合、合法性原則。計入定價成本的費用應當符合中華中華人民共和國會計法人民共和國會計法等有關法律、行政法規和財務會計制等有關法律、行政法規和財務會計制度的規定。度的規定。 2 2、合理性原則。影響定價成本各項費用的主要技術、合理性原則。影響定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或社會公允水平。經濟指標應當符合行業標準或社會公允水平。 3 3、相關性原則。計入物業服務定價成本的費用，需為、相關性原則。計入物業服務定價成本的費用

5、，需為與物業服務直接相關或間接相關的費用。與物業服務直接相關或間接相關的費用。 4 4、權責發生制原則。本期成本應負擔的費用，不論款、權責發生制原則。本期成本應負擔的費用，不論款項是否支付，均應計入本期成本；不屬于本期成本應負擔項是否支付，均應計入本期成本；不屬于本期成本應負擔的費用，即使款項已經支付，也不得計入本期成本。的費用，即使款項已經支付，也不得計入本期成本。 （二）物業服務費用酬金制與包干制（二）物業服務費用酬金制與包干制1 1、物業服務費用酬金制、物業服務費用酬金制 物業服務是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，物業服務是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備

6、和項目場地進行維修養護管理，維對房屋及配套設施設備和項目場地進行維修養護管理，維護相關區域內環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。護相關區域內環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。 物業服務費用酬金制是指在預收的物業服務資金中按物業服務費用酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。業主享有或者承擔。 物業服務費用酬金應以預收的物業服務資金為計提基物業服務費用酬金應以預收的物業服務資金為計提基

7、數，計提基數比例通過物業服務合同約定。在物業管理服數，計提基數比例通過物業服務合同約定。在物業管理服務過程中產生的歸屬于業主的其他收入也可計提酬金，但務過程中產生的歸屬于業主的其他收入也可計提酬金，但應經業主大會同意并在物業服務合同中專門約定。其他收應經業主大會同意并在物業服務合同中專門約定。其他收入包括產權歸全體業主的停車場收入、成本費用在物業管入包括產權歸全體業主的停車場收入、成本費用在物業管理項目機構列支的其他經營收入等。理項目機構列支的其他經營收入等。 酬金制下，物業管理企業提供物業服務的經濟利益酬金制下，物業管理企業提供物業服務的經濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬

8、僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業服務支出后結余的資金為全體業主所有。金以及物業服務支出后結余的資金為全體業主所有。對業主而言，物業服務費用的收支情況較為透明，避對業主而言，物業服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不相符的情況，保護了業主的合法權免了收費與服務不相符的情況，保護了業主的合法權益；對物業管理企業而言，由于酬金是按照預收的物益；對物業管理企業而言，由于酬金是按照預收的物業服務資金提取，具有相對的固定性，可以使企業在業服務資金提取，具有相對的固定性，可以使企業在一定程度上規避收支不平衡的經營風險。酬金制條件一定程度上規避收支不平衡的經營風險。酬金制條件下

9、物業管理企業應當向全體業主或者業主大會公布物下物業管理企業應當向全體業主或者業主大會公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。服務資金的收支情況。2 2、物業服務費用包干制、物業服務費用包干制 物業服務費用包干制是指由業主向物業管理企業支物業服務費用包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。享有或者承擔的物業服務計費方式。 在包干制下，物業管理企業作為一個獨立的企業法在包干制下，物業管理企業作為一個獨立

10、的企業法人，自主經營、自負盈虧、風險自擔。物業管理企業應人，自主經營、自負盈虧、風險自擔。物業管理企業應本著誠信公平原則，主動接受業主監督，保證服務質量本著誠信公平原則，主動接受業主監督，保證服務質量并不斷改進。并不斷改進。 以包干制方式約定的物業服務費用，對業主而言物業以包干制方式約定的物業服務費用，對業主而言物業服務費是固定的，不會因市場短期波動、物業管理項目運服務費是固定的，不會因市場短期波動、物業管理項目運作情況而發生變化；對物業管理企業而言，物業項目管理作情況而發生變化；對物業管理企業而言，物業項目管理服務的利潤不再是固定的，企業可以不斷挖掘管理潛力，服務的利潤不再是固定的，企業可以

11、不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現服務質量和經營效益的同步增長，通過科學的管理運營實現服務質量和經營效益的同步增長，既保障業主利益又促進企業發展。既保障業主利益又促進企業發展。3 3、酬金制和包干制的財務特征、酬金制和包干制的財務特征（1 1）財務主體）財務主體 在酬金制下，物業管理項目是獨立的會計主體，在酬金制下，物業管理項目是獨立的會計主體，各物業管理項目應獨立建帳、獨立核算。在包干制下，各物業管理項目應獨立建帳、獨立核算。在包干制下，物業管理項目的會計主體是物業管理企業，物業管理物業管理項目的會計主體是物業管理企業，物業管理項目可以獨立核算，也可以納入企業統一管理。項目可以獨立核算

12、，也可以納入企業統一管理。（2 2）收入）收入 采取酬金制和物業管理項目，物業管理企業的物業服采取酬金制和物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金；采取包干制的物業務收入僅限于該項目的物業管理酬金；采取包干制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物管理項目，物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費。業服務費。（3 3）成本費用）成本費用 1 1）物業管理企業固定成本的比例較高）物業管理企業固定成本的比例較高 2 2）人工成本占總成本的比例較高）人工成本占總成本的比例較高 3 3）物業管理企業成本費用的可預測性較強）物業管理企業成本費用的可預測性

13、較強（三）物業服務費的測算編制應考慮的因素（三）物業服務費的測算編制應考慮的因素 1 1、物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和、物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價。特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價。 2 2、物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、內容和要求，科學測算確定物業服務成本。內容和要求，科學測算確定物業服務成本。 3 3、物業管理企業為該項目管理投入的固定資產折舊、物業管理企業為該項目管理投入的固定資產折舊和物業管理項目機構用物業服務費購置的固定資產折舊，和物業管理項

14、目機構用物業服務費購置的固定資產折舊，這兩部分折舊均應入到物業服務費的測算中。這兩部分折舊均應入到物業服務費的測算中。 4 4、物業管理屬微利性服務行業，物業服務費的測算、物業管理屬微利性服務行業，物業服務費的測算和物業管理運作應收支平衡，略有節余，在確保物業正和物業管理運作應收支平衡，略有節余，在確保物業正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業管理企業得以可持續發展。管理企業得以可持續發展。三、物業服務費成本（支出）構成三、物業服務費成本（支出）構成 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：物業服務成本或者物業服務支出構成一

15、般包括以下部分：（1)1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（2 2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3 3）物業管理區域清潔衛生費用；）物業管理區域清潔衛生費用；（4 4）物業管理區域綠化養護費用；）物業管理區域綠化養護費用；（5 5）物業管理區域秩序維護費用；）物業管理區域秩序維護費用；（6 6）辦公費用；）辦公費用；（7 7）物業管理企業固定資產折舊；）物業管理企業固定資產折舊；（8 8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；）物業共用部位、共

16、用設施設備及公眾責任保險費用；（9 9）經業主同意的其他費用）經業主同意的其他費用(10)(10)稅金稅金(11)(11)合理利潤合理利潤四、物業服務費編制的依據四、物業服務費編制的依據1 1、收入的編制方式通常是根據收費標準（單位時間費、收入的編制方式通常是根據收費標準（單位時間費率形式）和可收費的管理面積。率形式）和可收費的管理面積。2 2、支出的編制依據包括：、支出的編制依據包括： （1 1）管理計劃及實施計劃所需物業服務成本。管理計劃）管理計劃及實施計劃所需物業服務成本。管理計劃主要是指常規物業管理服務中的人員計劃，物品使用計劃、主要是指常規物業管理服務中的人員計劃，物品使用計劃、能源

17、消耗計劃、工程維護保養計劃、清潔保潔與綠化保養能源消耗計劃、工程維護保養計劃、清潔保潔與綠化保養計劃等。在編制測算時，應根據實施這些計劃所需人工成計劃等。在編制測算時，應根據實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。 （2 2）物業正常維修和養護計劃。可比照以往每年實際發）物業正常維修和養護計劃。可比照以往每年實際發生的或參考其它同類物業的物業服務成本。生的或參考其它同類物業的物業服務成本。第二節第二節 成本測算方法成本測算方法一、成本測算的目的一、成本測算的目的 物業管理服務成本，主要有包括人工費、辦公費、物業共用部物業管理

18、服務成本，主要有包括人工費、辦公費、物業共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費、公共秩序維護費、清潔位與共用設施設備的日常運行和維護費、公共秩序維護費、清潔衛生費、綠化養護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費以衛生費、綠化養護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費以及經業主同意的其他費用。及經業主同意的其他費用。 我國物業管理企業收取物業管理服務費的方式：我國物業管理企業收取物業管理服務費的方式： 包干制：物業管理服務費的構成包括物業管理服務成本、法定包干制：物業管理服務費的構成包括物業管理服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤；稅費和物業管理企業的利潤； 酬金指：預收的物業管理服務資金包

19、括物業管理服務支出和物酬金指：預收的物業管理服務資金包括物業管理服務支出和物業管理企業的酬金。業管理企業的酬金。 成本測算的成果，既可以服務于物業管理招投標階段確定物業成本測算的成果，既可以服務于物業管理招投標階段確定物業管理服務費用報價，更可以服務于物業管理服務實施過程中企業管理服務費用報價，更可以服務于物業管理服務實施過程中企業內部的成本管理工作。內部的成本管理工作。二、主要成本項目的測算方法二、主要成本項目的測算方法（一）人工費的測算（一）人工費的測算 1 1、基本工資（、基本工資（F1F1）( (元元/ /月月) ) 各類管理服務人員的基本工資標準根據企業性質，參考當地各類管理服務人員

20、的基本工資標準根據企業性質，參考當地平均工資水平確定。平均工資水平確定。 2 2、社會保險費（、社會保險費（F2F2）( (元元/ /月月) ) 社會保險費包括醫療、工傷保險、養老保險、待業保險、住房社會保險費包括醫療、工傷保險、養老保險、待業保險、住房基金（含住房公積金）等，應當根據當地政府的規定由企業決基金（含住房公積金）等，應當根據當地政府的規定由企業決定。定。3 3、按規定提取的福利費（、按規定提取的福利費（F3F3）（元）（元/ /月）月） 福利費包括以下三項：福利費包括以下三項： （1 1）福利基金。按工資總額的）福利基金。按工資總額的14%14%計算。計算。 （2 2）工會基金。

21、按工資總額的）工會基金。按工資總額的2%2%計算。計算。 （3 3）教育經費。按工資總額的）教育經費。按工資總額的1.5%1.5%計算。計算。 4 4、加班費（、加班費（F4F4）( (元元/ /月月) ) 加班費按人均月加班加班費按人均月加班2 23 3天，在乘以日平均工資計算，天，在乘以日平均工資計算，日平均工資按每月日平均工資按每月2222個工作日計算。個工作日計算。 5 5、服裝費（、服裝費（F5F5）（元）（元/ /月）月）按每人每年按每人每年2 2套服裝計算，其服裝標準由企業自定。計算出服裝套服裝計算，其服裝標準由企業自定。計算出服裝費后再除以費后再除以1212個月，即可得到每月服

22、裝費。個月，即可得到每月服裝費。 該項費用的測算方法是根據所管物業的檔次，類型和收費總面該項費用的測算方法是根據所管物業的檔次，類型和收費總面積，先確定各級各類管理服務人員的編制數，然后確定各自的基本積，先確定各級各類管理服務人員的編制數，然后確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額；再按基本工資總額計算上述各項工資標準，計算出基本工資總額；再按基本工資總額計算上述各項的金額；匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平的金額；匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米。方米。6 6、工服洗滌費（、工服洗滌費（F6F6）工服洗滌費根據實際需要企業擔負洗滌費用的工服數量，按照

23、當工服洗滌費根據實際需要企業擔負洗滌費用的工服數量，按照當地的洗滌非標準計算確定。地的洗滌非標準計算確定。 人工費的測算公式為：人工費的測算公式為：人工費人工費P1=P1=月基本工資月基本工資+ +社會保險費社會保險費+ +各項福利費各項福利費+ + 加班費加班費+ +服裝費服裝費+ +工服洗滌費工服洗滌費/S/S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S 式中的式中的S S表示參加測算的物業總面積，單位為平方米。表示參加測算的物業總面積，單位為平方米。（二）辦公費測算（二）辦公費測算 1 1、 交通費（）（元月）：交通費（）（元月）：交通

24、費包括車輛耗油、維修交通費包括車輛耗油、維修保養費、保險費、保養費、養路費等。保養費、保險費、保養費、養路費等。 、通信費（）、通信費（）通信費包括電話費、傳真費、手機費等。通信費包括電話費、傳真費、手機費等。 、低值易耗文具、辦公用品費（）、低值易耗文具、辦公用品費（） 低值易耗文具、辦公用品費包括文具（如筆墨）、紙張、打印復印等。低值易耗文具、辦公用品費包括文具（如筆墨）、紙張、打印復印等。 、書報費（）、書報費（） 書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業書報所需要的費用。書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業書報所需要的費用。、宣傳廣告和市場推廣費（）、宣傳廣告和市場推廣費（）、

25、法律費用（）、法律費用（）經常出現在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律經常出現在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費用，定期檢討法律文件（如租約、合同等）費用支出等。的費用，定期檢討法律文件（如租約、合同等）費用支出等。律師費是該項下的經常費用。律師費是該項下的經常費用。 、節日裝飾費（）、節日裝飾費（）在法定節假日，如元旦、春節、國慶等節日進行物業裝飾的費用。在法定節假日，如元旦、春節、國慶等節日進行物業裝飾的費用。 、辦公用水電費（）、辦公用水電費（）辦公費的測算公式為：辦公費的測算公式為：辦公費辦公費 年各項費用之和年各項費用之和 月月參與測算的物業面積參與測算的物業面

26、積即即 月月參與測算的物業面積參與測算的物業面積 （元月（元月平方米）平方米）（三）共用部位與共用設施的日常運行和維護費測算（三）共用部位與共用設施的日常運行和維護費測算 、維修保養費（、維修保養費（F1F1）該項費用主要用語核算物業內外部的總）該項費用主要用語核算物業內外部的總體維修保養支出。具體內容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修體維修保養支出。具體內容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養、鍋爐檢查與維修、空調維修保養、小型手動工具和防火與保養、鍋爐檢查與維修、空調維修保養、小型手動工具和防火設備購置等支出。設備購置等支出。、裝修費、裝修費(F2)(F2)該費用科目一般包括材料費（如墻紙

27、、涂料）、工器具和設備該費用科目一般包括材料費（如墻紙、涂料）、工器具和設備使用、人工費、管理費和承包商利潤（如果發包）。使用、人工費、管理費和承包商利潤（如果發包）。 、能源費、能源費(F3)(F3)物業經營管理過程中消耗的能源成本。物業經營管理過程中消耗的能源成本。、康樂設施費、康樂設施費(F4)該項成本即康樂設施的運營成本，主要是健身設施、游泳池該項成本即康樂設施的運營成本，主要是健身設施、游泳池和其他康樂設施的維修、保養支出。有時救生員、器械使用指導和其他康樂設施的維修、保養支出。有時救生員、器械使用指導員和其他康樂服務人員的工資也屬于此項成本的開支范圍。員和其他康樂服務人員的工資也屬

28、于此項成本的開支范圍。、雜項費用、雜項費用(F5)(F5)該項費用是指為保持物業正常運行而需要支出的非經常性的、零星該項費用是指為保持物業正常運行而需要支出的非經常性的、零星的費用項目，如修理或重新油漆建筑物內外包括環境的有關標識等的費用項目，如修理或重新油漆建筑物內外包括環境的有關標識等費用支出。費用支出。 上述項費用一般先按年先進行估算，匯總后再分上述項費用一般先按年先進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。其中計算公式為：攤到每月每平方米中。其中計算公式為：公共部位、公共設施設備維修保養費公共部位、公共設施設備維修保養費 i i月月參與測算的物業面積參與測算的物業面積 即即 月月（元月（

29、元月平方米）平方米）（四）秩序維護費測算（四）秩序維護費測算 1 1、秩序維護費、秩序維護費(F1)(F1)安防系統維護費包括以下內容：安防系統維護費包括以下內容： （1 1）安防系統日常運行電費及維修保養費。其數值為安防）安防系統日常運行電費及維修保養費。其數值為安防系統使用電量系統使用電量電費單價日常維修養護費電費單價日常維修養護費 （2 2）日常器材費。即秩序維護人員日常用對講機、電池和）日常器材費。即秩序維護人員日常用對講機、電池和電筒等費用。電筒等費用。 （3 3）更新儲備金。該項費用為安防系統更新與安裝費用之）更新儲備金。該項費用為安防系統更新與安裝費用之和除以安防系統正常使用年限

30、的數值。和除以安防系統正常使用年限的數值。 秩序維護費是指維持物業公共區域秩序的費用，它由安防系秩序維護費是指維持物業公共區域秩序的費用，它由安防系統維護費、日常器材費、秩序維護人員人身保險費統維護費、日常器材費、秩序維護人員人身保險費 2 2、秩序維護人員人身保險費、秩序維護人員人身保險費(F2)(F2) 用公式可以表示如下：用公式可以表示如下： 秩序維護費秩序維護費 年總支出年總支出 月月參與測算的物業面積參與測算的物業面積 即即i i（元月（元月平方米）平方米） 月月（五）清潔衛生費測算（五）清潔衛生費測算1 1、清潔工具購置費、清潔工具購置費(F1)(F1)：此項包括垃圾桶、拖把等的購

31、置費此項包括垃圾桶、拖把等的購置費2 2、勞保用品費、勞保用品費(F2)(F2)3 3、清潔機械材料費、清潔機械材料費(F3)(F3)：此項費用包括大樓幕墻清潔設備，打蠟拋：此項費用包括大樓幕墻清潔設備，打蠟拋 光機的折舊、消耗材料等。光機的折舊、消耗材料等。 、化糞池清理費、化糞池清理費(F4)(F4)、垃圾外運費、垃圾外運費(F5)(F5)、其他費用、其他費用(F6)(F6)、水池清潔費、水池清潔費(F7)(F7)用公式可表示為：用公式可表示為：清潔衛生費清潔衛生費各項費用年支出各項費用年支出參與測算的物業面積參與測算的物業面積即清潔衛生費即清潔衛生費 i i 月月（六）綠化養護費測算（六

32、）綠化養護費測算 、綠化工具費、綠化工具費(F1)(F1)：此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧：此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。器等的購置費用。 、勞保用品費、勞保用品費(F2)(F2)：此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費。：此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費。 、綠化用水費、綠化用水費(F3)(F3)4 4、農藥化肥費、農藥化肥費(F4)(F4)5 5、雜草清運費、雜草清運費(F5)(F5)6 6、園林景觀再造費、園林景觀再造費(F6)(F6)綠化養護費綠化養護費各項費用年支出各項費用年支出參與測算的物業面積參與測算的物業面積即即 i i 月月七、固定資產折舊費七、

33、固定資產折舊費、交通工具（汽車等）、交通工具（汽車等）(F1)(F1) 、通信設備（電話機、手機、傳真機等）、通信設備（電話機、手機、傳真機等）(F2)(F2) 、辦公設備（桌椅、沙發、電腦、復印機、空調機等）、辦公設備（桌椅、沙發、電腦、復印機、空調機等）(F3)(F3)、工程維修設備（管道疏通機、電焊機等）、工程維修設備（管道疏通機、電焊機等）(F4)(F4)、其他設備、其他設備(F5)(F5)固定資產折舊費固定資產總額固定資產折舊費固定資產總額平均折舊年限平均折舊年限參與測算的物業面積參與測算的物業面積 即即 i i 月月 固定資產平均折舊年限一般為年。固定資產平均折舊年限一般為年。 （

34、八）保險費測算（八）保險費測算 對于公寓、別墅區，一般只對配套的水電設施投保；對于寫對于公寓、別墅區，一般只對配套的水電設施投保；對于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財產險，包括土建、裝修字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財產險，包括土建、裝修和設備（如酒店的中央空調等）。一般是按樓宇或設備的總造價和設備（如酒店的中央空調等）。一般是按樓宇或設備的總造價來投保。對于商廈、酒店，還要投購公共責任險（如電梯責任保來投保。對于商廈、酒店，還要投購公共責任險（如電梯責任保險）。險）。 （i ii i）參與測算的物業面積）參與測算的物業面積 （i i，n n） 式式 中：中： 保險費支出額；保險費支

35、出額； i i投保的第投保的第I I種保險種類；種保險種類； i i第第I I種保險種類的保險費率。種保險種類的保險費率。（九）專項維修資金（九）專項維修資金1 1、工資津貼等費（、工資津貼等費（F1F1）、設備、零部件和材料購置、設備、零部件和材料購置(F2)(F2)、機械使用費、機械使用費(F3)(F3)、水、電、氣費、水、電、氣費(F4)(F4)、管理費、管理費(F5)(F5)公共維修基金公共維修基金 i i 月月參與測算的物業面積（元月參與測算的物業面積（元月平方米）平方米） 即：即：i i 月月（元月（元月平方米）平方米） 三、成本估測算結果匯總三、成本估測算結果匯總 P= P=i/

36、Si/S式式 中：中： P P某項物業管理成本，單位為元某項物業管理成本，單位為元/ /月月平方米；平方米； FiFi各分項費用；各分項費用； i i費用項數，費用項數，i=1i=1，n n 所有費用項目算術和；所有費用項目算術和； S S參加測算的物業總建筑面積。參加測算的物業總建筑面積。案例：案例： 某項目可收費總建筑面積某項目可收費總建筑面積1010萬平方米，經測算該項目萬平方米，經測算該項目 全年各項費用如下全年各項費用如下（1 1）各類管理服務人員的工資、社會保險等）各類管理服務人員的工資、社會保險等 5050萬元萬元（2 2）共用部位、共用設施設備的運行維護費）共用部位、共用設施設

37、備的運行維護費 2020萬元萬元（3 3）清潔衛生費）清潔衛生費 1515萬元萬元（4 4）綠化養護費）綠化養護費 1010萬元萬元（5 5）公共秩序維護費）公共秩序維護費 1010萬元萬元（6 6）辦公費）辦公費 5 5萬元萬元（7 7）固定資產折舊）固定資產折舊 2 2萬元萬元（8 8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費 2 2萬元萬元（9 9）業主委員會辦公費、社區文化活動費等其他費用）業主委員會辦公費、社區文化活動費等其他費用 6 6萬元萬元合計：合計： 120120萬元萬元 若采用酬金制方式，且約定物業管理酬金比例為若采用酬金制方式

38、，且約定物業管理酬金比例為10%10%，則該項，則該項目單位物業服務費標準為：目單位物業服務費標準為：120120萬元萬元x x（1+10%1+10%）1010萬平方米萬平方米1212月月=1.1=1.1元元/ /平方米平方米. .月月 若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約1212萬元，則萬元，則該項目單位物業服務費標準為：該項目單位物業服務費標準為：（120120萬元萬元+12+12萬元）萬元） 10 10萬平方米萬平方米1212月月=1.1=1.1元元/ /平方米平方米. .月月 在物業服務費測算完畢后，可編制物業服務費核算表，在物業服務費測

39、算完畢后，可編制物業服務費核算表，以便提交建設單位或業主大會。核算表的內容一般包括以便提交建設單位或業主大會。核算表的內容一般包括序號、核算項目、核算依據、計算式、計算結果各項占序號、核算項目、核算依據、計算式、計算結果各項占總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，在有關需要總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，在有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。第三節第三節 成本控制成本控制一、成本控制的含義與分類一、成本控制的含義與分類（一）成本控制的含義（一）成本控制的含義 1 1、對目標成本本身的控制；、對目標成本本身的控制； 2 2、對目標成本完

40、成的控制和過程的監督；、對目標成本完成的控制和過程的監督； 3 3、在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后成、在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。本的降低指明方向。（二）成本的分類（二）成本的分類1 1、按控制的時間特征分類、按控制的時間特征分類 （1 1）事先控制：是）事先控制：是“設計設計”階段的控制，又稱事前階段的控制，又稱事前控制，實在開始新的物業管理服務之前，即在成本發生控制，實在開始新的物業管理服務之前，即在成本發生之前，事先確定成本控制標準，如勞動工時定額、物資之前，事先確定成本控制標準，如勞動工時定額、物資消耗定額、費用開支預算以及各種材料的成本目標等，消

41、耗定額、費用開支預算以及各種材料的成本目標等，對各種資源消耗的各項費用開支規定數量界限，作為衡對各種資源消耗的各項費用開支規定數量界限，作為衡量生產費用實際支出超支或節約的依據，并建立健全成量生產費用實際支出超支或節約的依據，并建立健全成本管理制度，已達到防患于未然的目的。本管理制度，已達到防患于未然的目的。 （2 2）事中控制：是執行階段的控制，又稱為過）事中控制：是執行階段的控制，又稱為過程控制，是在提供物業經營管理服務時，實際發生物程控制，是在提供物業經營管理服務時，實際發生物業管理成本的過程中所進行的成本控制，它是對成本業管理成本的過程中所進行的成本控制，它是對成本的耗費所進行的日常控

42、制。的耗費所進行的日常控制。 （3 3）事后控制：是考核階段的控制，即對成本的實）事后控制：是考核階段的控制，即對成本的實際耗費進行事后分析，及時查清成本差異發生的原因，際耗費進行事后分析，及時查清成本差異發生的原因，確定責任歸屬，總結經驗教訓，評定和考核業績，制定確定責任歸屬，總結經驗教訓，評定和考核業績，制定有效的措施，改進工作，以提高成本管理的水平。有效的措施，改進工作，以提高成本管理的水平。成本控制三階段的關系成本控制三階段的關系事先控制（事先控制（“設計設計”階段）階段）事中控制事中控制（執行階段）（執行階段）事后控制事后控制（考核階段）（考核階段）依據標準依據標準實施控制實施控制實

43、際費用實際費用同標準比較同標準比較修改控制標修改控制標準準依據考核結依據考核結果果2 2、按控制的機制分類、按控制的機制分類 （1 1）前饋性控制：是運用控制論中的前饋控制原理，）前饋性控制：是運用控制論中的前饋控制原理，在成本發生之前所進行的控制。在成本發生之前所進行的控制。 （2 2）防護性控制：即制度控制，也稱會計控制，就）防護性控制：即制度控制，也稱會計控制，就是通過制定相關的規章制度以及辦法規定，制約不必要是通過制定相關的規章制度以及辦法規定，制約不必要或不合理的開支或超支的發生，如物業管理成本開支的或不合理的開支或超支的發生，如物業管理成本開支的審批制度等。審批制度等。 （3 3）

44、反饋性控制：是利用反饋控制原理進行的事）反饋性控制：是利用反饋控制原理進行的事中或事后控制，其重點在于及時了解成本的開支情況，中或事后控制，其重點在于及時了解成本的開支情況，針對發生偏差的具體原因，采取相應措施，確保總成針對發生偏差的具體原因，采取相應措施，確保總成本不超過預定標準。本不超過預定標準。3 3、按成本控制的內容分、按成本控制的內容分(1)(1)人工成本的控制人工成本的控制 1 1）人工成本的控制思路）人工成本的控制思路a.a.編制本企業的操作層員工編制本企業的操作層員工勞動定額勞動定額。具體的編。具體的編制方法是：選取工作技能中等偏上的員工，在一個相制方法是：選取工作技能中等偏上

45、的員工，在一個相對較長的時間（三個月）內連續記錄其飽和工作時的對較長的時間（三個月）內連續記錄其飽和工作時的工作完成量。平均后即可作為本企業改工種員工的工作完成量。平均后即可作為本企業改工種員工的勞動定額勞動定額。或借鑒物業管理成熟的企業員工勞動。或借鑒物業管理成熟的企業員工勞動定額，按目標管理的方法，通過實踐、跟蹤后確認為定額，按目標管理的方法，通過實踐、跟蹤后確認為本企業該工種員工的本企業該工種員工的勞動定額勞動定額。 b. b.用經檢驗過的用經檢驗過的勞動定額勞動定額作為人事定編、配置員工作為人事定編、配置員工的基準，從而基本上確保員工的飽和工作，將人工成本降的基準，從而基本上確保員工的

46、飽和工作，將人工成本降低至合理水平。低至合理水平。 c. c.綜合各工種員工的綜合各工種員工的勞動定額勞動定額后，可算出本企業的人后，可算出本企業的人均管理面積和單位人工成本。均管理面積和單位人工成本。d.d.深圳市一些物業管理公司人均管理面積的一般標準：深圳市一些物業管理公司人均管理面積的一般標準： 多層：一級為多層：一級為20002000平方米平方米/ /人；二級為人；二級為24002400平方米平方米/ /人；三級為人；三級為28002800平方平方米米/ /人；人； 四級為四級為32003200平方米平方米/ /人。人。 高層：一級為高層：一級為10001000平方米平方米/ /人；二

47、級為人；二級為12001200平方米平方米/ /人；三級為人；三級為14001400平方平方米米/ /人；四級為人；四級為16001600平方米平方米/ /人。人。 寫字樓：一級為寫字樓：一級為800800平方米平方米/ /人；二級為人；二級為10001000平方米平方米/ /人；三級為人；三級為12001200平平方米方米/ /人；四級為人；四級為14001400平方米平方米/ /人。人。 工業區：一級為工業區：一級為18001800平方米平方米/ /人；二級為人；二級為22002200平方米平方米/ /人；三級為人；三級為26002600平平方米方米/ /人；四級為人；四級為3000300

48、0平方米平方米/ /人。人。 多層多層: :一級為一級為0.650.700.650.70元元/(/(平方米平方米/ /月月););二級為二級為0.600.650.600.65元元( (平方平方米米/ /月月););三級為三級為0.550.600.550.60元元( (平方米平方米/ /月月) )。 高層高層: :一級為一級為0.750.900.750.90元元( (平方米平方米/ /月月););二級為二級為0.700.800.700.80元元/(/(平方平方米米/ /月月););三級為三級為0.700.800.700.80元元/(/(平方米平方米/ /月月) )。 寫字樓寫字樓: :一級為一級

49、為0.801.000.801.00元元/(/(平方米平方米/ /月月););二級為二級為0.750.850.750.85元元/(/(平平方米方米/ /月月););三級為三級為0.700.800.700.80元元( (平方米平方米/ /月月) )。 工業廠房工業廠房: :一級為一級為0.600.650.600.65元元/(/(平方米平方米/ /月月););二級為二級為0.550.600.550.60元元/(/(平方米平方米/ /月月););三級為三級為0.500.550.500.55元元( (平方米平方米/ /月月) )。 e. e. 深圳市面上一些物業管理公司的單位人工成本（深圳市面上一些物業

50、管理公司的單位人工成本（5 5萬平方米以下時）萬平方米以下時）(2)(2)設備管理成本的控制設備管理成本的控制1)1)設備成本的控制思路設備成本的控制思路 a. a.抓好設備的運行管理，有計劃地進行設備的維抓好設備的運行管理，有計劃地進行設備的維修養護，要特別注意以下幾項工作：修養護，要特別注意以下幾項工作： 設備年度大、中修計劃的制定；設備年度大、中修計劃的制定；設備月度、季度維修計劃的制定；設備月度、季度維修計劃的制定；設備運行日志的記錄和控制。設備運行日志的記錄和控制。 b.b.特別應抓好設備的日常養護工作。特別應抓好設備的日常養護工作。養護設備是最省錢的一種管理設備的方法，有關資養護設

51、備是最省錢的一種管理設備的方法，有關資料顯示：養護設備所花費的錢僅僅相當于設備大、中修料顯示：養護設備所花費的錢僅僅相當于設備大、中修費用的費用的1/61/6左右，設備是養出來。左右，設備是養出來。c.c.多小修、及時修、盡量避免大修多小修、及時修、盡量避免大修設備養護的再好，總會有損壞，設備養護的再好，總會有損壞，“壞了壞了”就要修，但就要修，但要特別注意設備的破損規律：基本上都是所謂的要特別注意設備的破損規律：基本上都是所謂的“關聯關聯”性破損，即設備的損壞往往都是一開始時從一個小部性破損，即設備的損壞往往都是一開始時從一個小部件、小功能開始損壞的，如果置之不理，永不了多久，件、小功能開始

52、損壞的，如果置之不理，永不了多久，就會由此就會由此“關聯關聯”引起大的設備故障。因此，午夜管理引起大的設備故障。因此，午夜管理的重要理念就是的重要理念就是“切記不要讓設備帶病運行！切記不要讓設備帶病運行！”設備壞設備壞了最重要的就是在設備損壞的初期將設備盡快修復，了最重要的就是在設備損壞的初期將設備盡快修復，“多小修，及時修，盡量避免大修多小修，及時修，盡量避免大修”是非常重要的設備管是非常重要的設備管理基本原則理基本原則2)2)設備成本的分類設備成本的分類 a.a.設備運行成本設備運行成本b.b.設備維修、養護成本設備維修、養護成本 3) 3)設備成本控制指標設備成本控制指標 a.a.單位運

53、行成本單位運行成本 元元/ /（臺（臺. .月）或月）或 元元/ /（平方米（平方米. .月）月） b.b.單位維修養護成本單位維修養護成本 元元/ /（平方米（平方米. .月）月） 4) 4)深圳市一些物業管理公司的設備管理成本標準（深圳市一些物業管理公司的設備管理成本標準（5 5萬米以下）萬米以下） 一級二級三級多層0.200.30元/（平方米.月）0.150.25元/（平方米.月）0.100.20元/（平方米.月）高層（不含電梯、中央空調）1.151.70元/（平方米.月）1.401.60元/（平方米.月）1.301.50元/（平方米.月）(3)(3)其他成本控制其他成本控制1 1）成本

54、控制思路）成本控制思路 a.a.通過目標管理法來控制成本，即通過設置每一種成本的通過目標管理法來控制成本，即通過設置每一種成本的單位管理成本來控制成本。單位管理成本來控制成本。 b.b.通過改進工藝，優化勞動方法來控制成本。通過改進工藝，優化勞動方法來控制成本。2 2）控制指標）控制指標 單位管理成本為單位管理成本為 元元/ /（平方米（平方米. .月）月）(4)(4)房屋的大修周期房屋的大修周期1 1）磚木結構：）磚木結構：12121515年年2 2）磚混結構：）磚混結構：15152020年年3 3）鋼筋混凝土結構：）鋼筋混凝土結構：20202525年年4 4）瓦屋面及外墻：）瓦屋面及外墻：1515年年5 5）平面屋：）平面屋：5 58 8年年6