1、本科論文摘 要房地產投資信托（以下簡稱REITs）是房地產企業融資的重要手段。自房地產信托投資基金在美國成功運作以來，其低風險、穩定回報等特點使其他國家根據自身情況發展房地產信托投資基金。由于房地產信托投資基金涉及房地產企業、金融機構等，容易產生經營管理風險，同時也明顯受到市場波動、政策變化等因素的影響；同時，很多投資者也是一個比較重要的特征。一旦出現風險，將影響房地產業和金融機構的穩定發展，以及眾多投資者的投資收益，這將帶來更加深遠的影響。本文主要由兩部分組成。本文重點介紹了房地產信托投資基金的起源、概念、分類、特點及容易混淆的產品辨析。通過介紹風險相關理論，結合我國房地產信托投資基金的發展

2、歷程和現狀，對我國房地產信托投資基金的風險因素進行了分析。本報告對我們的房地產投資信托基金所涉風險進行了分析，然后從宏觀風險和微觀風險兩個方面提出建議。關鍵詞：房地產信托，投資基金，風險防控AbstractThe Real Estate Investment Funds, or REITs, are a more important means of financing real estate companies. Since the successful operation of the real estate trust investment fund in the United Stat

3、es, its low risk and stable income have made other countries develop the real estate trust investment fund according to their own situation. Because the real estate trust investment fund involves the real estate enterprise, the financial institution and so on, it is easy to appear the operation mana

4、gement risk, and that is affected by the market fluctuation, the policy change and so on is also obvious; at the same time, the investor, the investor. Many are also a more important feature. Once it appears the risk, it will affect the real estate industry, the stable development of financial insti

5、tutions, but also affect the investment returns of many investors, and then bring more far-reaching impact. This paper is mainly composed of two parts, this paper focuses on the origin, concept, classification, characteristics and easily confusing product discrimination of real estate trust investme

6、nt fund, through the introduction of risk-related theory, combined with the development of real estate trust investment fund in china and the current situation, using literature analysis to analyze the risk factors of real estate trust investment fund in china. This paper analyzes the wind of real e

7、state trust investment fund in China Risk, aiming at the macro and micro level of risk prevention and control recommendations. Key words: Real estate trust ，Investment fund，Risk 目 錄1引言11.1 研究背景11.2研究意義11.3國內外研究現狀12房地產信托投資基金內涵32.1房地產信托投資基金概念32.2房地產信托投資基金種類33我國房地產信托投資基金發展現狀53.1按照物業形態分類63.2按照創新程度分類74我國

8、房地產信托投資基金風險因素分析84.1政策風險84.2市場風險84.3法律風險94.4供求競爭風險94.5運營管理風險104.6信用風險104.7 監管風險114.8 不可抗風險115 我國房地產信托投資基金風險優化建議125.1提高房地產項目運營管理能力125.2完善相關金融機構業務能力125.3加強從業人員道德管理125.4合理規范市場發展125.5建立完善的制度體系135.6啟動風險預案機制135.6協調平衡政府監督力度135.6創新改革銀監會調控方式135.6穩步提升房產商應對方式14結 語15致 謝16參考文獻171 引 言1.1 研究背景1978年以來，中國房地產業走過了40年的歷

9、程。從一開始，“房地產”這個名詞很少被提及，但隨著房子從住所變為商品，再加上一系列房改政策和土地改革措施的不斷推進，房地產行業正式誕生。從誕生到如今，中國房地產行業有著深刻改變。從1993年的住房公積金制度和住房債務政策導致第一輪房地產投資泡沫出現，到如今隨著國家政策的不斷調整，房地產市場從持續低迷到不斷轉型創新最終趨于穩定。近年來，我們的房地產市場蓬勃發展，許多城市的房地產市場活躍于二線，甚至第三線或第四線的一些城市。由于不動產信托基金不僅擴大了房地產部門的融資渠道，而且也擴大了購買者。它涉及到很多方面。一旦出現風險，其財務影響甚至社會影響都很大。因此，社會各方應提高風險管控的前瞻性，并注重

10、宏觀經濟全局，對房地產業和房地產信托投資基金的走勢進行判斷，通過各方面的深入研究和分析，努力做好風險預控工作?？傊斜匾訌妼Ψ康禺a信托投資基金風險及其管理的研究，以避免對社會穩定造成更大的影響甚至威脅。1.2研究意義本文試圖通過研究房地產投資信托基金所涉及的風險，從而對中國不動產信托投資基金的演變和現狀得到一個較為系統完整的認識。通過構建風險評估模型，并選取近年來較為典型的案例進行分析。根據房地產信托投資基金業務風險分析，目的是探索在當前宏觀調控下，投資者在選擇房地產信托投資基金產品時，有一個比較明確的衡量標準；同時，對于宏觀層面，如何更好地發展我國房地產信托投資基金提出一些政策建議。1.

11、3國內外研究現狀（1）國外相關研究美國作為金融產品的真正發源地，關于房地產信托投資基金及其風險的研究起步較早，有著豐富的研究結果。美國龐大的房地產信托投資基金市場，為房地產信托投資基金的深入研究提供了現實基礎。同時，澳大利亞、法國、英國、日本等國結合本國房地產信托投資基金的發展情況，也進行了大量的相關研究和總結。以下為相關文獻綜述。在房地產信托投資基金的風險因素方面，marcus.t.allen、Jeff Madura、thomas.m.springer（2015）以能夠從各種公開市場信息中獲取相關數據的REITs數據為樣本，對宏觀市場經濟中利率因素的風險進行了敏感性分析，得出了敏感性差異在各

12、種利率和房地產投資信托回報之間。Natalya delcoure&、Ross Dickens（2015）以美國房地產市場數據為基礎，分析了房地產信托與投資基金、房地產開發商之間的風險敏感性，并對房地產投資信托基金的風險識別進行了定量研究。Sanjay ramchander等學者（2017）以美國REITs市場的數據為樣本，研究了近10年來美國整體通脹率對房地產信托和投資基金收益率的影響，認為沒有影響。Stefan truck等學者（2017）以澳大利亞REITs市場的數據為樣本，將模型與澳大利亞股市進行了比較，得出證券市場與REITs之間存在正相關關系。（2）國內相關研究在房地產信托投資

13、基金風險研究方面，龔平業（2016）主要研究了香港房地產信托投資基金的發展，通過開發一個模型，對香港房地產信托基金和投資基金的市場進行了風險評估，并提出了建設性的建議。趙培東（2017）建立了基于ANP網絡層次分析法的風險度量模型，并將REITs的各個風險因素逐一放在項目上，為掌握REITs風險提供了較為完整的分析方法。宋良榮、尹穎（2017）分析了房地產信托投資風險的成因。他們主要從宏觀、微觀和關聯交易方的角度歸納了一系列風險構成要素，并進行了案例分析。之后，運用規范的分析方法建立了風險評估模型，確定各風險因素的重要性，必要程度便于投資者對房地產信托項目的風險進行評估，及時防范風險。焦英（2

14、017）首先對宏觀市場風險進行分析，結合2005-2014年發行的5只房地產信托投資基金產品數據，得出REITs指數，然后通過實證分析的方法對股票和房地產市場的存在的風險進行解讀和研究。2房地產信托投資基金內涵2.1房地產信托投資基金概念房地產信托投資基金一般通過發行股票或單位收益證明募集資金，通常簡稱為 REITs （Real Estate Investment Trusts），是專門投資于房地產業的信托投資基金。在募集到資金以后，發起人會聘請專業投資管理機構，將信托基金以投資于產業或企業的方式來投入運營，產生投資回報和資本價值，然后以股份形式分配給投資者。此外，建立獨立資產管理公司，再請一

15、名受托人和一家專業的物業管理機構來管理房地產信托投資基金也是房地產信托投資基金的發起人的常見做法。2.2房地產信托投資基金種類組織結構、投資結構、籌資方式和運作模式等角度是房地產信托投資基金的常用分類依據。（1） 組織結構在全球范圍內，不動產信托基金可分為公司或合同，而公司在組建 REITs 方面的法律依據是公司法，這意味著具有獨立法人地位的公司向社會公開其股份。一般來說，公司為行使其權利而設立股東會議、董事會和監督委員會。然后聘請一定的管理團隊進行管理，也就是說，這是一個非常規范的公司結構，雙方相互監督制約。投資者對房地產信托投資基金的投資通常是購買公司股票，然后由董事會對基金的投資進行管理

16、，最后以分紅或分紅的形式將投資收益分配給投資者。這種結構有利于實現投資者利益的最大化。（2） 投資形式根據投資形式，這一組可分為三類:所有權、抵押和混合。 REITs 股票是直接投資和房地產收購，主要包括商業中心、寫字樓、公寓等多種商業形式。他們更多的是從事房地產經營活動，然后租房出去拿房租。但它不同于房地產公司。它以投資組合的形式進行，從而形成一定的現金流，從而產生相對穩定的收益。房地產信托投資基金通常來源是投資房地產抵押貸款或購買房地產抵押擔保證券。一般有兩種募集資金的方式：直接融資和間接融資。綜上所述，抵押房地產信托投資基金的收益主要來自貸款利息。除此之外，還有一種方式是兩者的結合體混合

17、型房地產信托投資，既能夠經營房地產從中收取租金，還能夠提供房地產抵押貸款或購買房地產抵押擔保證券和收取利息。美國一般是一種股權型房地產信托投資基金產品，而我國也大多采用股權型房地產信托投資基金的形式。近年來，我國先后發行了多只抵押房地產信托投資基金和混合型REITs，這說明我國的房地產信托投資基金也更加多樣廣泛。（3） 資金募集方式如果根據募集方式的不同來劃分，房地產信托投資基金可分為私人REITs和公共REITs。公共REITs是以公開發行的形式從公眾和機構投資者那里籌集資金。在世界范圍內，公募基金也處于領先地位。美國的房地產信托和投資基金一般都是公開發行的。私人不動產投資信托基金以秘密方式

18、向某些個人或機構的投資者募集資金，不得在交易所上市。在我國，在目前的經濟和工業環境下，我國的REITs產品主要是私募，但近年來也出現了單一的公開發行REITs的問題。（4） 運營方式不動產信托基金可分為封閉式基金和開放式基金，視業務模式而定。在設立關閉的信托基金時，資本數額和份額有限，存續期間不得隨意增發股份。開放式房地產投資信托基金發行后，其資本規模和基金份額可根據不同情況進行調整，也就是說，投資者可以在產品存續期間訂購或拆除產品。在世界范圍內，開放式REITs模式得到了廣泛的應用。根據我國目前的發展狀況，特別是在銀行收緊信貸的現狀下，應首先選擇封閉式房地產投資信托基金，以穩定房地產業的現金

19、流，保證房地產行業的資金供應，促進房地產行業的持續穩定發展。由于政策環境和風險指數，開放式房地產信托投資基金應在市場成熟完善后再考慮。3我國房地產信托投資基金發展現狀政策、法規和稅收目前是我國房地產信托投資基金發展和完善的重要影響因素。我國發行的REITs產品實質上只與國外成熟的REITs部分一致，我國房地產信托投資基金產品屬于資產支持證券（ABS），主要通過專項資產管理計劃，且大多為股權型，并以私募的形式運作。根據RCREIT（REITs研究中心）的數據，截至2018年12月31日，中國已有43家REITs產品，總發行量為903億2100萬元。各分行名稱、發行日期、規模及利率見下表2-1。表

20、 2-1 我國已發行 REITs 產品列表明細名稱日期規模(億元)利率(%)中聯前海開源-恒大租賃住房一號第一期資產支持專項計劃2018-12-2911.87.5海通-華泰資管-中渝廣場物業資產支持專項計劃2018-12-2812.17.45中聯前海開源-遠洋集團一號資產支持專項計劃2018-12-1332.035.72華泰佳越-順豐產業園一期第 1 號資產支持專項計劃2018-12-1118.465.05深創投中金-蘇寧云創資產支持專項計劃2018-11-2149.26.2深創投安居集團人才租賃住房第一期資產支持專項計劃2018-11-07311.955中信證券-陽光城長租公寓 1 號資產支

21、持專項計劃2018-09-1912.16.51中信證券-泰禾集團慕盛長租公寓 1 號資產支持專項計劃2018-09-078.10537.5中聯前海開源-越秀租賃住房一號第一期資產支持專項計劃2018-08-104.96665高和晨曦-中信證券-領昱 1 號資產支持專項計劃2018-06-212.55.9華泰佳越-蘇寧云新一期資產支持專項計劃2018-06-0834.926.5中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號第 1 期資產專項計劃2018-04-2717.175.75皖新光大閱嘉一期資產支持專項計劃2018-03-305.556.1中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃2018-03

22、-1317.175.5中聯東吳-新建元鄰里中心資產支持專項計劃2018-02-0920.55.8招商創融-海富通-步步高資產支持專項計劃2017-12-2212.47西安邁科大廈資產支持專項計劃2017-12-225.47蘇寧廣場 2017 年資產支持專項計劃2017-12-2119.56.5新派公寓權益型房托資產支持專項計劃 2017-11-03 2.75.3渤海匯金-中信資本悅方 ID Mall 資產支持專項計劃2017-10-2027.75.5暢星-高和紅星家居商場資產支持專項計劃2017-09-1326.55.7中聯前海開源-勒泰一號資產支持專項計劃2017-08-03355.7天風光

23、大-億利生態廣場二期資產支持專項計劃2017-07-287.366.4中信-金石-碧桂園鳳凰酒店資產支持專項計劃2017-07-1235.16招商創融-福晟集團資產支持專項計劃2017-06-28177.5開源-北京海航實業大廈資產支持專項計劃2017-03-16225.8中銀招商-北京凱恒大廈資產支持專項計劃2017-03-1530.054.6恒泰弘澤-廣州海航雙塔資產支持專項計劃2017-03-02275.88興業皖新閱嘉一期房地產投資信托基金資產支持證券2017-02-205.5354.8恒泰弘澤-華遠盈都商業資產支持專項計劃2017-01-247.365.8天風光大-億利生態廣場一期資

24、產支持專項計劃2017-01-1710.76825.2平安蘇寧廣場資產支持專項計劃2016-12-2716.85.2長江楚越-中百一期資產支持專項計劃2016-12-2610.45.1中信皖新閱嘉一期資產支持專項計劃2016-12-135.554.2中信華夏三胞南京國際金融中心資產支持專項計劃2016-11-2830.533.8首譽光控-光控安石大融城資產支持專項計劃2016-08-05253.8中信華夏蘇寧云享資產支持專項計劃2016-06-2418.474東證資管-青浦吾悅廣場資產支持專項計劃2016-06-1610.55.35天風-中航紅星愛琴海商業物受益權資產支持專項計劃2016-06

25、-14144.9恒泰浩睿-彩云之南酒店資產支持專項計劃2015-12-23584.49招商創融-天虹商場(一期) 資產支持專項計劃2015-12-1114.55.24恒泰浩睿-海航浦發大廈資產支持專項計劃2015-12-02255.3中信華夏蘇寧云創二期資產支持專項計劃2015-06-2933.355.63.1按照物業形態分類根據物業形態的不同，我國 REITs 產品投資額占比可以分為下圖 3-1：圖 3-1 REITs 物業形態不同類型占比根據不同的物業形式，我國房地產信托投資基金的投資額呈現上圖所示的分布情況。從圖上我們可以得知，購物中心占比27%、寫字樓占比26%、零售店占比18%，排名

26、前三。一方面，這三類資產分布廣泛，可以大大分散資產組合中的風險。另一方面，這三種標的資產形式容易形成穩定的現金流，從而保證產品收益的穩定。3.2按照創新程度分類圖 3-2 REITs 不同年份創新產品數量從圖3-2可以看出，雖然我國房地產信托投資基金的發展進程相對緩慢，但為了不斷向房地產信托投資基金產品邁進，最終實現市場對各類基礎設施和房地產的發達投資，中國也在各方面不斷努力和嘗試。4我國房地產信托投資基金風險因素分析4.1政策風險政策在極大程度上影響著我國房地產業的發展，我國房地產行業基本上遵循著政策的變化。當房地產業調控政策相對放松時，房地產業將蓬勃發展。當政策限制房地產銷售、融資等情況時

27、，房地產市場一般會進入一個較為穩定的階段。同樣，作為我國發展了16年的金融產品，房地產投資信托基金發展緩慢，在很大程度上也不可避免地要受到政策的限制。由于中國國情的特殊性，未來很長一段時間內，房地產投資信托基金的發展仍將受到政策的影響。（1）經濟政策經濟政策主要是指從貨幣供應、財政政策、收入分配政策等方面制定一些相關制度，使國民經濟在國家或政府層面上穩定發展，達到特定的經濟目的。在影響房地產信托投資基金方面，經濟政策主要是通過影響標的項目的發展來進行的。當經濟政策發生變化時，必然會影響房地產市場的外觀，從而傳導到房地產信托投資基金。這里提到的經濟政策主要是財政政策。（2）土地政策土地政策是指在

28、一定時期內，為了實現特定的土地目標，專門制定的適應目標實現的政策。由于國有土地制度，居民只享有土地使用權。對于房地產企業來說，隨著土地供應量的增加，土地一級市場的競爭相對不激烈，因此不需要占用大量資金來拿地。資金的相對充裕也會使房地產信托投資基金項目風險相對穩定。而且，政府對房地產項目的審批會根據土地政策的調整帶來很大的不確定性，這也會在很大程度上影響房地產信托投資基金。（3）財政稅收政策稅收政策是一項經濟活動，是一項標準，政府通過具體的稅收政策手段，強制推動，以便在一段時期內調整社會財富和利益分配，實現社會或經濟目標，從而在一定程度上干預市場機制的運行。房地產投資信托基金在世界各國享有財稅優

29、惠政策。但是，由于我國特殊的經濟環境和市場環境，在目前的政策環境下并沒有這方面的特殊優惠政策，因此對我國房地產投資信托基金的影響有待研究。4.2市場風險最直接、最顯著、影響較大的風險因素是市場風險，通常指的是利率變動和通貨脹。（1）利率房地產信托投資基金和利率變動有著直接密切的聯系。當利率上升時，作為房地產信托投資基金的投資者，機會成本增加。如果房地產信托投資基金項目存在風險，那么機會成本就是實實在在的損失；另一方面，房地產信托投資基金項目收益會隨著利率的變化而變化，對房地產企業的整體資金配置能力提出了更高的要求，這將間接導致對房地產信托投資基金的風險。（2）通貨膨脹通貨膨脹增加了房地產項目的

30、整體成本，減少了利潤空間，增加了項目運營過程中的風險。如果項目公司應對通貨膨脹的能力差，缺少系統完備的應對處理措施，很有可能會承受不小的損失。4.3法律風險通過對我國房地產信托投資基金發展歷程的考察，可以發現，目前還沒有一部完善的法律來規范房地產信托投資基金的發展。在國家層面上，任何新產品的開發都離不開法律保障。只有完善的法律制度才能保證房地產信托投資基金的發展歷史有法可依，也才能依法尋求適當的保護。（1）房地產相關法律法規如本節第一節所述，中國房地產的發展始終遵循國家政策，我國房地產的發展方向受現有法律法規的影響。在當前的政宏觀調控下，房地產業的發展對房地產投資信托基金產生了深遠的影響。（2

31、）REITs 法律體系通過大量閱讀我國學者對房地產信托投資基金風險的研究和管理措施及建議，可以看出，在眾多學者的對策中，最常見的是完善房地產信托投資基金法律，出臺相應的法律法規，建立這是房地產信托投資基金規范化發展的主要前提。4.4供求競爭風險前三節主要從宏觀系統風險的角度分析影響我國房地產信托投資基金的風險因素，而本節主要從中介即市場環境的角度分析房地產信托投資基金的風險因素。任何產品都不能脫離市場，都會受市場供求關系的影響，房地產信托基金作為金融產品，自然也不例外。（1）市場供求市場供求的變化可以從兩個方面來解釋。一方面，作為資產的不動產，無論是公寓、旅館、辦公室還是其他，市場上都存在著許

32、多同類型甚至同質化的產品。當市場供應和需求發生變化時，房地產收入就會改變，影響房地產信托投資基金的收益，另一方面是指市場上房地產信托投資基金產品的供求關系，這也將導致房地產信托投資基金收益的小幅波動。（2）市場競爭一方面，長期以來，由于房地產投資規模大，為同類項目提供的市場增加，競爭加劇。另一方面，由于房地產信托投資基金產品種類不斷增加，產品的競爭壓力也直線上升。如何優于其他產品，使更多的投資者青睞，這也是一個重要的設計目標。4.5運營管理風險房地產信托投資基金的經營管理風險更多地來自于項目風險，即從微觀層面分析影響房地產信托投資基金的風險。在REITs的運作過程中，由于人為因素、管理制度不完

33、善、投資組合不合理、運作過程不合規等原因，風險可能增加，導致成本增加、收益損失加大。（1）財務風險在所有的項目風險分析中，財務風險可以說是一種常見的風險。這是因為房地產業的特點往往會導致資金配置條款在金融方面出現配置不當的風險。一旦出現這種風險，除了當前房地產宏觀調控力度加大的環境外，融資渠道的收窄也會使金融風險層層放大，最終傳導到房地產生產信托投資基金產品中。（2）投資組合風險根據以往的文獻綜述，許多專家學者對REITs的風險進行了研究，得出結論：完善的投資組合可以適當降低REITs的風險。也就是說，通過產品設計，可以從多個標的資產中找出優質項目，進行一定的資產組合，在一定程度上分散單個項目

34、帶來的系統風險和市場風險，從而獲得相對穩定的收益。（3）合同風險合同風險更多地體現在人為因素上。由于房地產投資信托產品涉及的交易主體居多，大量合同的簽訂可能會出現錯誤。如果工作人員不認真遵守操作規程，一旦合同存在風險，法律就會從非?？捎^的角度來判斷各方的責任。同時，合同糾紛的負面影響將影響整個項目所在地房地產企業的商譽，從而影響其后續融資，間接導致項目收益風險，最終影響房地產信托投資基金項目投資者的收益。（4）人力資源風險房地產投資信托基金作為一個積極經營的金融產品，給從業人員造成了巨大壓力。缺乏相應的行業經驗或管理經驗將導致房地產投資信托基金在運作中出現意外風險。4.6信用風險信用風險一般涉

35、及對應方不履行合同義務的風險。房地產信托基金項目，在產品設計中，有一個非常重要的環節就是信用擔保，這也是規避項目本身風險的一種風險緩釋措施。根據參與主體的不同，主要存在道德風險和違約風險。 （1）道德風險我國房地產信托投資基金以契約型為主，信用風險主要是從交易主體的結構上分析的，主要是從資產管理公司上分析的。然而，我國缺乏透明對稱的信息公布平臺，一些管理公司就很有可能會利用這一漏洞，盜用、轉移投資者的資金，甚至發行虛假材料，損害投資者的權益。（2）違約風險按揭信托基金的信用風險來自房地產金融公司。這主要涉及通過欺詐、提供正確的企業信息、公司財務報表等方式解決公司融資問題的房地產公司，最終導致信

36、用風險。4.7 監管風險從宏觀角度看，監管風險主要是指信息披露風險和監管力度風險。（1）信息披露風險任何上市產品都要進行信息披露，這也是為了保護中小投資者的利益。然而，房地產資產證券化是我國房地產信托投資基金的主要外部形式，有著信息披露不透明的先天缺陷，使投資者在這方面會有一定的風險暴露。（2）監管力度風險REITs 宏觀市場的監管力度也在很大程度上影響著 REITs 的收益率。4.8 不可抗力風險不可抗力風險是指因為不可抗因素而給基金投資人所帶來的不可避免的風險，這其中既包含地震、海嘯以及洪水等自然災害引發的風險，也包含戰爭、暴亂等社會不安定事件引發的風險。由于這些事件多是無法提前預知的，還

37、會引發一系列不可預估的損失，并且無法以簡單的處理措施來解決。5 我國房地產信托投資基金風險優化建議5.1提高房地產項目運營管理能力作為以項目為核心的房地產金融產品，底層房地產對房地產信托投資基金整體風險的影響最為顯著。項目公司在投資開發階段能否對行業、區域、區位有準確的認識和未來的判斷，在征地階段能否協調資金和社會資源的配置，對房地產業態的選擇是否有明確的認識，定價和銷售手段，極大地影響了房地產信托投資基金的發展。項目公司財務杠桿是否合理，業務操作流程是否規范，合同審批是否嚴格等方面要求房地產信托投資基金管理的房地產項目的經營管理能力達到高于同級一般房地產項目公司的水平。畢竟，房地產信托投資基

38、金下的房地產項目融資很大一部分來自中小投資者，承擔著更多的社會責任。中小投資者在投資時，還需要通過各種公開信息查詢相關房地產企業的項目運作能力，提高警惕，謹慎選擇房地產信托投資基金產品。5.2完善相關金融機構業務能力根據我國國情，房地產信托投資基金在我國的表現形式更多的是房地產資產證券化。從相關金融機構的角度看，在選擇產品時，為了保護眾多投資者的權益，必須加強對項目風險的敏感性，深入挖掘項目中可能存在的風險，最大程度地保護投資者的資金安全；使投資者獲得一定的投資收益。同時，通過提高業務能力，在選擇房地產信托投資基金的底層資產時，要加大資產多元化的選擇，無論是從區域還是物業形式上，都要努力探索，

39、做足可行性研究。中小投資者在投資時，可以通過金融機構曾經辦理的項目收益，粗略判斷金融機構的經營水平，從而選擇合適的產品。5.3加強從業人員道德管理一方面，房地產信托投資基金項目公司的員工可能存在一定的道德風險，由于信息不對稱，他們欺騙金融機構，甚至欺騙投資者；另一方面，為了規避委托代理風險，他們還應加強對相關金融機構的內部管理和控制，由于信息不透明，投資者作為弱者，也容易被其他一些金融機構欺騙員工。因此，加強對整個房地產信托投資基金從業人員的道德管理，對我國房地產信托投資基金的發展具有重要意義。5.4合理規范市場發展在現階段國民經濟體制改革和整體經濟形態持續下滑的情況下，市場的表現將更加影響國

40、民對房地產信托投資基金整體發展的信心。房地產在我國經歷了一次過山車式的發展。這是因為不合理的規范。當房地產市場過熱時，“一刀切”的措施在很多情況下會適得其反，使房地產泡沫越來越大。對于房地產投資信托基金市場的發展來說，近兩年這種強勁的發展勢頭不一定會使我國房地產投資信托基金得到長足的發展，反而會導致更多的風險隱患。因此，合理的市場監管是我國房地產投資信托基金發展的基石。5.5建立完善的制度體系通過總結眾多專家學者的研究成果，土地政策和財稅政策對我國房地產信托投資基金發展的局限性是深遠的。在國家積極探索房地產長效機制的同時，土地政策的變化往往會影響房地產業的發展。盡快制定和完善土地政策，不僅能積

41、極促進我國房地產信托投資基金的發展，而且對整個國民經濟的穩定具有深遠的影響。在財稅方面，根據我國信托法和證券法的規定，不存在針對REITs的特殊稅收政策，這對一國新金融產品的市場開發非常不利。5.6啟動風險預案機制作為我國相對較新型的房地產融資產品，與其他金融產品一樣，應建立風險監控流程，啟動風險計劃機制。一方面，要將項目公司的管理嵌入房地產項目方，提高警惕，及時發現風險信號；另一方面，要加入相關金融機構的風險監控流程和管理體系。一旦風險發生，應盡快啟動風險應對計劃，最終實現我國房地產信托投資基金風險的全過程、全方位控制。5.7協調平衡政府監管力度房地產信托投資資金是亟需政府加以嚴格管控的一個

42、方面，房地產商在面對大量的兌付請求時，其主要的問題在于資金鏈能否穩定維持，并不是簡單的虧損問題，面對這一問題房地產商多會以降價銷售的方式來籌集資金，應對兌付時產生的資金鏈問題。在民間有一部分集資是以房地產信托來運行的，在籌集資金的過程中會利用高額的利息回報來吸引投資者。但是實際集資的房地產項目并未得到明確，而如此貿貿然地投入資金給房地產商的行為之中就蘊藏著較高的風險。在有著發達的信托業地香港，是禁止在沒有實際明確項目的情況下進行資金的籌集工作，從而有效地把控這一業務之中存在的風險。而在美國，作為房地產信托投資資金這一業務的誕生地，于40多年的實踐中建立起了一套風險調控系統，其主要分成識別、評估

43、以及管理這幾個方面來實現對于投資資金風險的有效控制。美國的風險調控系統的先進性值得我國進行學習借鑒，尤其是在進行信托行業風險監管的過程中，從技術層面不斷地增強我國信托行業抵御風險的能力。5.8 創新改革銀監會調控方式作為負責監管房地產信托投資資金業務的主要機構，銀監會在不斷地改革發展其監管與調控制度，通過創新發展風險調控方式來對信托業務進行有效的監管，特別是其中需要較長建設周期的房地產項目。銀監會通過引導信托行業企業按規定進行風險自查，分析業務流程中是否存在風險問題，從而實現對于信托資金的規模與資產的監督與把控，尤其是大型房地產集團的多投授信和內部成員利益關聯所引發的風險，以一個合格的信托行業

44、指揮者做好房地產信托投資資金的監管工作，防范調整過程中蘊藏的風險。此前，銀監會已針對市場上的信托公司存在的業務風險問題給予了窗口指導，引導著中融信托在內的20多家企業科學地防范風險，是一次積極的監管實踐。此后，銀監會應繼續加強信托行業風險調控方式的創新改革，以更有效地方式來預防房地產投資資金之中存在的風險，以保障這一行業有序、穩定地發展。5.9 穩步提升房產商應對方式房地產商在保持原先有效的應對方式之外，也要不斷地創新探索新的應對方式，引入更多有效地應對措施，一是借新還舊，房地產商可以針對項目發行新的信托產品來籌集資金，來解決舊的信托產品遇到的兌付問題，這一應對方式在實際中的使用比較普遍。二是

45、可以出售信托產品給專業地管理公司，當遇見兌付困難時還能將信托產品的抵押物出售以換取資金降低損失，而由于作為抵押物的土地及物業是存在價值的，該信托產品依舊有較好的市場交易價值，能夠吸引部分投資者接盤項目。三是出售信托產品給其他房地產商，當前房地產商無力兌付信托資金時，將信托產品轉售給有實力的房地產商也是較為理性的選擇。四是出售信托產品給房地產基金，地產基金的兌付期限往往長于信托產品，通過這段額外的兌付時間可以度過低迷期，將信托產品存在的風險有效地化解，也是一種較好的應對房地產信貸風險的方式。結 論在經濟轉型升級、宏觀調控不斷加強的背景下，為了使國民經濟整體“軟著陸”，房地產業作為國民經濟的重要組成部分，必須通過