1、2010. 08. 26Page 1目錄目錄壹壹 建筑規模特征建筑規模特征貳貳 樓層空間布局樓層空間布局叁叁 業態配比情況業態配比情況肆肆 商家組合特征商家組合特征伍伍 租金分配策略租金分配策略2010. 08. 26Page 1壹、建筑規模特征壹、建筑規模特征12010. 08. 26Page 1圖圖1.各類型購物中心分布模型（金字塔結構各類型購物中心分布模型（金字塔結構-微笑曲線）微笑曲線）1單主力店多主力店專業店+混合區樓層數樓層數面積（萬）面積（萬）都市核心區都市核心區新城或郊區新城或郊區社區型購物社區型購物中心中心百貨型購物中心百貨型購物中心主題型購物主題型購物中心中心綜合體型購物中

2、心綜合體型購物中心區域型購物中心區域型購物中心2010. 08. 26Page 1圖圖2.各類型購物中心建筑面積與樓層分布各類型購物中心建筑面積與樓層分布1單主力店多主力店專業店+混合區樓層數樓層數面積（萬）面積（萬）都市核心區都市核心區新城或郊區新城或郊區社區型購物中心百貨型購物中心主題型購物中心綜合體型購物中心區域型購物中心規模：規模：3-5萬萬層數：層數：2-4層層主力店：超市主力店：超市/賣場賣場規模：規模：5-8萬萬層數：層數：6-8層層主力店：百貨主力店：百貨規模：規模：15-30萬萬層數：層數：3-5層層主力店：百貨主力店：百貨+超市超市+家電家居家電家居規模：規模：8-12萬萬

3、層數：層數：8-12層層主力店：專業店主力店：專業店+餐飲娛樂餐飲娛樂規模：規模：12-18萬萬層數：層數：6-8層層主力店：百貨主力店：百貨+超市超市+專業店專業店2010. 08. 26Page 1事項事項/城市城市常熟常熟鄭州鄭州杭州杭州蘇州蘇州合肥合肥開業日期開業日期2008-6-52009-3-282009-4-282009-6-282009-8-28地理位置地理位置海虞南路民主路西湖區工業園廬陽區距離市中心距離市中心0.50.510.03.54.5周邊人口（萬人）周邊人口（萬人） 40250506025公交線路（條）公交線路（條）1634201515出租面積出租面積（）（）46,0

4、0043,00029,00070,00040,000超市（沃爾瑪）超市（沃爾瑪）（）17,00020,00014,00020,00015,000商鋪面積商鋪面積（）29,00023,00015,00050,00025,000店鋪比例（店鋪比例（%）63.0%53.5%51.7%71.4%62.5%商鋪數量（個）商鋪數量（個）150100100180100平均商鋪面積平均商鋪面積（）（）193230150278250表表1-1.西蒙集團西蒙集團-印象城系列（社區型購物中心）印象城系列（社區型購物中心）印象城以沃爾瑪為主力店，單店可出租面積集中在印象城以沃爾瑪為主力店，單店可出租面積集中在4.0-

5、4.64.0-4.6萬萬，可出租店鋪占總，可出租店鋪占總面積的比例集中在面積的比例集中在52%-63%52%-63%；單個出租店鋪面積平均值在；單個出租店鋪面積平均值在150-278150-278。12010. 08. 26Page 11表表1-2.南京金鷹系列（百貨型購物中心）南京金鷹系列（百貨型購物中心）連鎖店連鎖店建筑面積（）建筑面積（）樓層總數樓層總數樓層詳況樓層詳況單層建筑面積單層建筑面積(）南京新街口3344761F-6F5575 南京珠江店3357851F-5F6716 南京漢中店12462-揚州店410127B1-6F5859 揚州二店3000031F-3F10000 南通店8

6、79551F-5F1759 蘇州店1496031F-3F4987 徐州店5126661F-6F8544 泰州店5834751F-5F11669 淮安店496895B1-5F9938 鹽城店620008B1-7F7750 西安國貿店100295B1-4F2006 西安高新店2728741F-4F6822 昆明店3370251F-5F6740 上海店2130691F-9F2367 其他:銀泰百貨系列百聯系列2010. 08. 26Page 11表表1-3.部分主題型購物中心概況部分主題型購物中心概況編號編號項目名稱項目名稱商業面積（）商業面積（）經營樓層經營樓層樓層概況樓層概況單層面積單層面積(）

7、備注備注1南京水游城南京水游城10.0萬6層 B1-F516,600地下負三層2西單大悅城西單大悅城12.5萬13層B2-F119,600地下負四層3百聯又一城百聯又一城12.6萬10層B1-F912,600地下負三層4香港朗豪坊香港朗豪坊5.5萬15層 B2-F133,600地下負四層1)1)規模：規模：集中在集中在1010萬左右，即可以形成規模效應，又不易過大；萬左右，即可以形成規模效應，又不易過大；2)2)層數：層數：主題型購物中心主題型購物中心, ,由于低層區以專業店為主，延長了零售樓層的分布范圍；由于低層區以專業店為主，延長了零售樓層的分布范圍；同時，高層區增加了餐飲、娛樂等業態的比

8、重，也近一步延長了經營層數；在控制同時，高層區增加了餐飲、娛樂等業態的比重，也近一步延長了經營層數；在控制總規模的前提下，可適當降低單層面積。總規模的前提下，可適當降低單層面積。2010. 08. 26Page 11表表1-4.部分綜合體型購物中心部分綜合體型購物中心編號編號項目名稱項目名稱建筑面積（）建筑面積（）經營樓層經營樓層樓層概況樓層概況單層建筑面積單層建筑面積(）備注備注1上海港匯廣場上海港匯廣場13.0萬7層B1-F618,500地下負三層2北京新光天地北京新光天地12.0萬8層B2-F615,000地下負四層3天津大悅城天津大悅城12.5萬6層B1-F520,800地下負三層4龍

9、之夢購物中心龍之夢購物中心22.0萬13層 B2-F1116,900地下負四層1 1）規模：）規模：以港匯廣場為典型代表，面積集中在以港匯廣場為典型代表，面積集中在12-1512-15萬萬；2 2）樓層：）樓層：一般在一般在6-86-8個經營樓層，單層面積在個經營樓層，單層面積在15,000-20,00015,000-20,000之間；但是，由之間；但是，由于中心區域用地緊張，也呈現為高層化的趨勢。于中心區域用地緊張，也呈現為高層化的趨勢。2010. 08. 26Page 11表表1-5.萬達集團購物中心規模情況（區域型購物中心）萬達集團購物中心規模情況（區域型購物中心）城市位置購物中心面積（

10、）福州新海峽金融商務區9.5武漢江漢區菱角湖10.0蘭州蘭州萬達11.0無錫濱湖區11.5宜昌伍家崗區14.5長春朝陽區紅旗街12號15.2襄樊樊城區長虹北路15.4寧波江北區15.9大慶東城區東風路16.0濟南市中區魏家莊片區16.1沈陽鐵西區興華南街16.4淮安水渡口16.4銀川金鳳區16.5呼和浩特賽罕區新華東街路16.8鎮江黃山西路16.9包頭青山區銀河廣場東側17.2廣州白云新城17.3紹興紹興柯橋柯北新城區17.4廈門湖里區17.4合肥蕪湖路與馬鞍山路17.7天津河東區津濱大道18.3太原杏花嶺區19.0石家莊裕華區20.0上海嘉定區（江橋）21.0唐山唐山市路南區21.3萬達購物

11、中萬達購物中心的規模集心的規模集中在中在16-1816-18萬萬平方米之間。平方米之間。2010. 08. 26Page 11表表1-6.部分區域型購物中心部分區域型購物中心編號編號項目名稱項目名稱建筑面積（）建筑面積（）經營樓層經營樓層樓層概況樓層概況單層建筑面積單層建筑面積(）備注備注1莘莊仲盛莘莊仲盛28.5萬6層 B3-F535,625地上16萬，地下12萬2杭州萬象城杭州萬象城24.0萬7層B3-F626,666-3深圳萬象城深圳萬象城18.8萬6層 B3-F523,500-4正大廣場正大廣場24.1萬13層 B2-F1116,000地下負四層5朝陽大悅城朝陽大悅城23.0萬12層B

12、1-F1119,000地下負三層部分區域型購物中心規模達到部分區域型購物中心規模達到18-2818-28萬平方米。萬平方米。2010. 08. 26Page 1類型類型指標指標/年份年份1995年年2000年年2005年年區域型中心區域型中心Mall總數113168 171 可租面積（百萬平方米）8.79 14.76 15.46 平均平均單店單店可租面積（萬平方米）可租面積（萬平方米）7.78 8.78 9.04 年總銷售額（百萬美元）28185 60996 74880 平均每個Mall總銷售額（百萬美元）249.42 363.07 437.89 年總底租收入（百萬美元）1955.90 449

13、6.90 5739.10 平均每個Mall總底租收入（百萬美元）17.31 26.77 33.56 出租率85.0%92.0%93.0%社區型中心社區型中心總數657371可租面積（百萬平方米）1.41 1.68 1.80 平均單店可租面積（萬平方米）平均單店可租面積（萬平方米）2.172.302.54年總銷售額（百萬美元）2831.634104268年底租收入（百萬美元）115.84168.9221.4出租率91.60%91.50%91.60%表表1-7.美國西蒙集團旗下購物中心情況美國西蒙集團旗下購物中心情況美國西蒙集團旗下區域型購物中心的平均單店規模在美國西蒙集團旗下區域型購物中心的平均

14、單店規模在8.0-9.08.0-9.0萬；社區型購物中心萬；社區型購物中心的平均單店規模在的平均單店規模在2.0-2.52.0-2.5萬。萬。12010. 08. 26Page 1類型類型指標指標數據數據總體規模總體規模總數（個）2759總建筑面積（）44,919,370總營業面積（）36,538,400總銷售額（億日元）268,306單店平均單店平均平均單店建筑面積（）平均單店建筑面積（）16,281平均單店營業面積（）平均單店營業面積（）13,243平均單店銷售額（億日元）97.25平均單店租戶數（個）平均單店租戶數（個）48單店鋪單店鋪平均單個店鋪建筑面積（）平均單個店鋪建筑面積（）33

15、9平均單個店鋪營業面積（）平均單個店鋪營業面積（）276平均每坪銷售額（千日元）2506表表1-8.日本購物中心情況（日本購物中心情況（2006年）年）日本購物中心的規模普遍偏小，平均單店規模在日本購物中心的規模普遍偏小，平均單店規模在1.61.6萬，租戶萬，租戶4848家；單個店鋪家；單個店鋪339339。12010. 08. 26Page 1貳、樓層空間布局貳、樓層空間布局22010. 08. 26Page 12樓層樓層/項目項目西單大悅城西單大悅城朝陽大悅城朝陽大悅城正大廣場正大廣場百聯又一城百聯又一城香港朗豪坊香港朗豪坊L13餐飲餐飲+娛樂娛樂L12零售零售（8層）層）L11娛樂娛樂娛

16、樂娛樂L10餐飲餐飲L9娛樂娛樂+餐飲餐飲娛樂娛樂+餐飲餐飲娛樂娛樂L8娛樂娛樂+餐飲餐飲L7餐飲餐飲餐飲餐飲L6餐飲餐飲餐飲餐飲零售零售+餐飲餐飲L5零售零售（7層）層）零售零售（6層）層）零售零售（6層）層）L4零售零售（6層）層）餐飲餐飲L3零售零售（4層）層）L2L1B1B2停車庫停車庫停車庫停車庫B3停車庫停車庫停車庫停車庫停車庫停車庫B41 1）地下）地下3-43-4層，地上集中在層，地上集中在9-119-11層，合計層，合計12-1512-15個樓層；個樓層；2 2）零售業態約占）零售業態約占6-76-7個樓層，集中分布于個樓層，集中分布于B2-L5B2-L5層；餐飲、娛樂約占層

17、；餐飲、娛樂約占4-64-6個樓層。個樓層。表表2-1.參考購物中心樓層業態布局情況參考購物中心樓層業態布局情況2010. 08. 26Page 122 2）香港朗豪）香港朗豪坊坊L5-L13L5-L13也也為半層結構；為半層結構；以主題性百以主題性百貨零售為主。貨零售為主。1 1）西單大）西單大悅城悅城F6-F11F6-F11為半層結構；為半層結構；以餐飲、娛以餐飲、娛樂業態為主。樂業態為主。2）低層區采取全層滿鋪，中高層區半層結構，與酒店、寫字樓形成錯落格局。）低層區采取全層滿鋪，中高層區半層結構，與酒店、寫字樓形成錯落格局。2010. 08. 26Page 12超級市場超級市場/特色食品

18、特色食品（Jasons Market）鞋履專區鞋履專區國際品牌（國際品牌（H&M）美容專層美容專層時尚服飾時尚服飾美食廣場美食廣場特色餐廳特色餐廳/酒吧酒吧本地原創品牌本地原創品牌運動服飾運動服飾潮流服飾潮流服飾圖圖2.香港朗豪坊樓層布局香港朗豪坊樓層布局2010. 08. 26Page 123）通天扶梯設計：可便捷引導人流通向高層區，有效提升各商業業態的垂直分布區間。）通天扶梯設計：可便捷引導人流通向高層區，有效提升各商業業態的垂直分布區間。 西西單單大大悅悅城城通通天天扶扶梯梯 ，可可從從首首層層直直達達第第六六層層 香港朗豪坊分別在香港朗豪坊分別在L1-L3、L4-L8、L8-L12之間

19、設置通天扶梯。之間設置通天扶梯。2010. 08. 26Page 13叁、業態配比情況叁、業態配比情況2010. 08. 26Page 1業態業態/項目項目西單大悅城西單大悅城朝陽大悅城朝陽大悅城正大廣場正大廣場百聯又一城百聯又一城香港朗豪坊香港朗豪坊零售零售58%56%55%65%62%餐飲餐飲25%15%26%16%21%娛樂娛樂15%27%18%17%17%其他其他2%2%1%2%-1)1)業態組合：業態組合：理論上，零售、餐飲、娛樂的黃金比例為理論上，零售、餐飲、娛樂的黃金比例為52：30：18 ；從實際運行來看，；從實際運行來看，參照香港朗豪坊、西單大悅城的業態組合，參照香港朗豪坊、

20、西單大悅城的業態組合，60：25：15較為符合國內情況。較為符合國內情況。表表3-1.總體業態配比情況總體業態配比情況32010. 08. 26Page 13大類大類業態業態建筑面積（建筑面積（MM2 2）占比占比零售（零售（56.9%56.9%）主題購物區26353 21.1%時尚集成店10573 8.5%時尚服飾17420 13.9%休閑服飾5354 4.3%家居家飾5836 4.7%超市4951 4.0%化妝品集成店494 0.4%餐飲（餐飲（19.4%19.4%）餐飲(快餐輕食/飲品）24298 19.4%娛樂（娛樂（18.4%18.4%）電影院10013 8.0%電玩4241 3.4

21、%兒童世界3843 3.1%國際觀展中心4937 3.9%其他（其他（5.4%5.4%）配飾/禮品/數碼/ 音像/服務配套 6764 5.4%- -合計125077 100.0%表表3-2.天津大悅城小業態組合天津大悅城小業態組合1)1)在新一代大悅城中（天津大悅城）：在新一代大悅城中（天津大悅城）：對零售進行細分，并提出時尚集成店的概念；對零售進行細分，并提出時尚集成店的概念；并豐富娛樂業態，以達到集聚人氣的效果。并豐富娛樂業態，以達到集聚人氣的效果。2010. 08. 26Page 1樓層樓層/業態業態購物購物餐飲餐飲娛樂娛樂配套配套F11-100%-F10-100%-F9-100%-F8

22、-74%25%1%F7-100%-F6-99%-1%F595%5%-F495%5%-F394%5%-1%F295%5%-F199%-1%B185%10%5%-B293%4%3%-B3 -停車場B4-停車場表表3-3.西單大悅城各樓層業態比例西單大悅城各樓層業態比例31 1）業態垂直分布策略：）業態垂直分布策略：西單大悅城零售約占西單大悅城零售約占7個樓層，餐飲與娛樂業態各占個樓層，餐飲與娛樂業態各占3個樓層；同個樓層；同時，在零售集中的各樓層布置時，在零售集中的各樓層布置5%左右的休閑餐飲，地下部分布置一定比例餐飲、娛樂等。左右的休閑餐飲，地下部分布置一定比例餐飲、娛樂等。2010. 08.

23、26Page 1樓層樓層/業態業態購物購物餐飲餐飲娛樂娛樂配套配套F10-100%-F911%35%54%-F8-26%84%-F714%28%58%-F63%75%22%-F5-100%-F4100%-F383%16%-1%F290%10%-F193%7%-B185%-15%B2100%-B3 -停車場表表3-4.正大廣場各樓層業態比例正大廣場各樓層業態比例1 1）業態垂直分布策略：）業態垂直分布策略：正大廣場零售約占正大廣場零售約占6個樓層，餐飲與娛樂業態各占個樓層，餐飲與娛樂業態各占3個樓層；同時，個樓層；同時，在零售集中的各樓層布置在零售集中的各樓層布置7%-16%左右的休閑餐飲，既可

24、聚集人流，也作為休息區。左右的休閑餐飲，既可聚集人流，也作為休息區。32010. 08. 26Page 13表表3-5.天津大悅城各樓層餐飲布局天津大悅城各樓層餐飲布局F4：大型正餐/休閑餐飲/西餐/日韓料理/茶餐廳/快餐F3：茶餐廳/休閑餐飲/日韓料理/輕食小點F2：茶餐廳/咖啡/茶B1：快餐/輕食小點F1：咖啡/茶/休閑餐飲/日韓料理F5：休閑餐飲類別建筑面積（）面積占比（）快餐快餐6349634926%26%西餐9564%咖啡/茶17357%輕食小點13005%日韓料理15236%休閑餐飲休閑餐飲4622462219%19%正餐410617%茶餐廳茶餐廳2965296513%13%泰餐7

25、413%總計24298100.0%通過在各零售樓層布局休閑、特色餐飲，達到聚集人氣的效果。通過在各零售樓層布局休閑、特色餐飲，達到聚集人氣的效果。2010. 08. 26Page 1表表3-6.北京新光天地各樓層業態分布北京新光天地各樓層業態分布3以百貨（臺北新光三越）為主導的新光天地購物中心在垂直業態布局中采取了類似大以百貨（臺北新光三越）為主導的新光天地購物中心在垂直業態布局中采取了類似大悅城的策略：在各零售樓層適當布置餐飲或生活服務業態。悅城的策略：在各零售樓層適當布置餐飲或生活服務業態。2010. 08. 26Page 14肆、商家組合特征肆、商家組合特征2010. 08. 26Pag

26、e 14業態業態/項目項目西單大悅城西單大悅城朝陽大悅城朝陽大悅城正大廣場正大廣場百聯又一城百聯又一城香港朗豪坊香港朗豪坊核心店核心店首都電影院永旺JUSCO易初蓮花揚族百貨西武百貨建筑面積建筑面積10,40034,00015,00030,0002,000業態業態娛樂百貨超市百貨百貨層數層數2層5層1層6層2層樓層分布樓層分布F10-F11B1-F4B2F1-F6F1-F2單層面積單層面積5,2006,80015,0005,0001,000其他其他-綜合百貨超市-營業面積16,500-表表4-1.各購物中心核心主力商家情況各購物中心核心主力商家情況1 1）控制核心主力商家面積或拉長垂直樓層跨度

27、：）控制核心主力商家面積或拉長垂直樓層跨度：香港朗豪坊的核心主力商家西武百香港朗豪坊的核心主力商家西武百 貨僅貨僅2,000 ,占占2個樓層；百聯的揚族百貨約個樓層；百聯的揚族百貨約3萬萬，且占，且占6個樓層；個樓層；2 2）主力商家向高區或地下布置，由零售向餐飲、娛樂為主轉變：）主力商家向高區或地下布置，由零售向餐飲、娛樂為主轉變：西單大悅城的核心西單大悅城的核心 主力商家為首都影院分布于主力商家為首都影院分布于F10-F11層層 ，正大的易初蓮花則布置在負一層。（主，正大的易初蓮花則布置在負一層。（主 力零售商家作用在于聚人氣，但對租金貢獻有限；而位于高區的餐飲、娛樂同樣力零售商家作用在于

28、聚人氣，但對租金貢獻有限；而位于高區的餐飲、娛樂同樣 具備聚集人氣功能，且不用犧牲租金）具備聚集人氣功能，且不用犧牲租金）2010. 08. 26Page 14業態業態/項目項目西單大悅城西單大悅城正大廣場正大廣場零售零售12個14個餐飲餐飲6個12個娛樂娛樂3個8個合計合計24個個30個個業態業態/項目項目西單大悅城西單大悅城正大廣場正大廣場零售零售12,59625,400餐飲餐飲3,59918,000娛樂娛樂15,16913,300合計合計31,36456,700表表4-2. 主力商家構成對比（西單大悅城主力商家構成對比（西單大悅城VS正大廣場）正大廣場）1 1）都非常重視主力店作用：）都

29、非常重視主力店作用：西單西單24個主力店約占總營業面積的約個主力店約占總營業面積的約45.0%，正大，正大 30個主力店約占總營業面積的約個主力店約占總營業面積的約47.0%；2 2）業態作用各有差異：）業態作用各有差異：西單以零售為主，餐飲為重要支撐；正大是餐飲與娛樂為西單以零售為主，餐飲為重要支撐；正大是餐飲與娛樂為 主導的策略。主導的策略。2010. 08. 26Page 14編號編號主力店主力店樓層樓層業態業態營業面積營業面積合計合計1212西單科技廣場西單科技廣場L5零售2,00012,5961111中國移動營業廳中國移動營業廳零售1,0001010馬克華菲馬克華菲L4零售3969

30、9G2000 G2000 L3零售8008 8優衣庫優衣庫 UNIQLOUNIQLO零售12007 7JACK&JONESJACK&JONES零售10006 6ZaraZaraL2L1零售20005 5Walker shop Walker shop L2零售12004 4ARRTCOARRTCO零售10003 3VERO MODA classicsVERO MODA classicsL1零售8002 2MUJIMUJI零售6001 1NEXTNEXT零售600表表4-3.零售類主力店分布情況（西單大悅城）零售類主力店分布情況（西單大悅城）1 1）西單大悅城主力店以零售類為主：）西單大悅城主力店

31、以零售類為主：總計約總計約12家家，合計總營業面積約，合計總營業面積約12,596 ；約占零售類總營業面積的；約占零售類總營業面積的32.0%；平均單店面積約；平均單店面積約1,000 ，單店營業面，單店營業面積集中在積集中在600-1,200 。2010. 08. 26Page 14編號編號主力店主力店樓層樓層業態業態面積面積合計合計3 3首都電影院首都電影院L10L11娛樂10,36915,1692 2FABFAB音像文化廣場音像文化廣場 L9零售+娛樂4,0001 1嘉斯貓電玩城嘉斯貓電玩城 L8娛樂8006 6蕉葉泰國風味蕉葉泰國風味 L7餐飲5473,5895 5辣婆婆辣婆婆 餐飲8

32、754 4豆撈坊豆撈坊 餐飲5293 3港麗餐廳港麗餐廳L6餐飲5472 2大快活大快活餐飲5291 1巴貝拉巴貝拉 餐飲5622 2）西單大悅城餐飲、娛樂主力商家成為聚客的重要部分：）西單大悅城餐飲、娛樂主力商家成為聚客的重要部分：娛樂類主力店約娛樂類主力店約3家家，合計，合計總面積約總面積約15,169 ；餐飲類主力店約；餐飲類主力店約6家家，合計總營業面積約，合計總營業面積約3,589 ；約占餐飲類總；約占餐飲類總營業面積的營業面積的25.4%；平均單店面積約；平均單店面積約600 ，單店營業面積集中在，單店營業面積集中在500-800 。表表4-4.餐飲、娛樂類主力店分布情況（西單大悅

33、城）餐飲、娛樂類主力店分布情況（西單大悅城）2010. 08. 26Page 14面積區間面積區間套數套數百分比百分比50以下以下13 6.63%50-100 3316.84%100-3007236.73%300-5002914.80%500-1000 199.69% 1000以上以上3015.31%合計合計196100.00%表表4-5.正大廣場各面積段商家分布情況正大廣場各面積段商家分布情況1 1）正大廣場重視主力店的作用：）正大廣場重視主力店的作用：正大面積在正大面積在1,000 以上的商戶數量達到以上的商戶數量達到30個個，占到總數量的占到總數量的15.3%；總使用面積達到；總使用面積

34、達到5.67萬萬 ，約占總使用面積的，約占總使用面積的47.0%。2010. 08. 26Page 142 2）在正大廣場的主力店中）在正大廣場的主力店中 ，餐飲、娛樂居主導地位：，餐飲、娛樂居主導地位：在在1,000 以上的商戶中，以上的商戶中，購物類有購物類有14個，餐飲類個，餐飲類12個，休閑娛樂類個，休閑娛樂類8個；餐飲、娛樂的比例較大。個；餐飲、娛樂的比例較大。表表4-6.正大廣場主力店分布（中高層區）正大廣場主力店分布（中高層區）所在樓層所在樓層店名店名經營類型經營類型功能功能使用面積使用面積F10俏江南特色餐飲餐飲1600F9小南國特色餐飲餐飲1000F8星美正大影院影院休閑 2

35、000大眾書局 書城休閑1800ZIYIN BEAUTY SALON 沙龍休閑 2509好樂迪KTV娛樂休閑1500司凱特正大溜冰場溜冰場 休閑1200F7正大百貨歡樂童趣館百貨購物 1500蕉葉泰式菜特色餐飲餐飲1300WILLS GYM健身健身館休閑1200F6 唐宮海鮮舫 特色餐飲餐飲1800湯姆熊游樂休閑1500愉家 特色餐飲餐飲1300F5拉面+滿記甜品特色餐飲餐飲15002010. 08. 26Page 143 3）在正大廣場的主力店中）在正大廣場的主力店中 ，零售類主力店：，零售類主力店：集中在集中在1,000-2,000 的中型專的中型專業店；主要功能是確立購物中心的主題與品牌

36、形象，同時，聚集客流。業店；主要功能是確立購物中心的主題與品牌形象，同時，聚集客流。表表4-7.正大廣場主力店分布（中低層區）正大廣場主力店分布（中低層區）所在樓層所在樓層店名店名經營類型經營類型功能功能使用面積使用面積F4玩具反斗城娛樂休閑1600班尼路專賣店購物1700名店運動城專賣店購物2000F3優衣庫專賣店 購物 1700正大百貨都會仕女館專賣店 購物2500鼎泰豐特色餐飲餐飲1000F2正大百貨美鞋苑 百貨 購物2000ESPRIT SALA專賣店購物1000ESPRIT專賣店購物 1500 NEXT專賣店購物1000F1 H&M專賣店購物1000C&A 專賣店購物1000B1 特

37、力屋專賣店購物2000B2易初蓮花 超市購物150002010. 08. 26Page 144 4）正大廣場主力店的作用：）正大廣場主力店的作用：雖然對租金貢獻有限，但是，通過餐飲、娛樂雖然對租金貢獻有限，但是，通過餐飲、娛樂等主力店的引入，大大提高顧客的平均停留時間及平均消費額。等主力店的引入，大大提高顧客的平均停留時間及平均消費額。指標指標2005年（調整前）年（調整前）2008年（調整后）年（調整后）出租率出租率60% 98%日常客流量日常客流量 3萬萬/天天7萬萬/天天周末客流量周末客流量 5萬/天 11萬/天節假日客流量節假日客流量 7.6萬/天 15萬/天最高客流量最高客流量 8.

38、9萬/天 25萬/天平均停留時間平均停留時間 53分鐘分鐘 3.2小時小時日常平均消費金額日常平均消費金額 159.4元元 470.3元元節假日平均消費金額節假日平均消費金額 269.8元1145.6元顧客光顧頻率顧客光顧頻率 1.8次/月2.2次/周運營收入運營收入 3億元 12億元表表4-8.正大廣場經營績效對比正大廣場經營績效對比2010. 08. 26Page 15伍、租金分配策略伍、租金分配策略2010. 08. 26Page 15-主力店主力店非主力店非主力店樓層樓層面積段面積段租金租金面積段面積段租金租金B1298-35812-1445-10219-36F1398-6457-18

39、36-11325-42F2215-75811-1635-10821-35F3214-3659-1432-9816-33F4214-2868-1332-9815-32F5222-24513-1470-8025-28F6654-7207-981-12310-11F7398-7547-879-1059-14F8325-4576-782-1089-151 1）樓層差異：各樓層租金差異相對不明顯，同業態租金各樓層變動幅度約在）樓層差異：各樓層租金差異相對不明顯，同業態租金各樓層變動幅度約在50%以內；以內；2 2）業態差異：主力店型零售與餐飲的租金比值在）業態差異：主力店型零售與餐飲的租金比值在1.5,

40、 ,非主力店型租金比值約在非主力店型租金比值約在2.0；3 3）主力店與非主力店差異：零售主力店租金集中在）主力店與非主力店差異：零售主力店租金集中在7-147-14元元/ / /日日, ,非主力店租金集中在非主力店租金集中在25-3625-36元元/ / /日日, ,比值約在比值約在2.5-3.0；餐飲類主力店租金集中在；餐飲類主力店租金集中在6-96-9元元/ / /日；非主力店在日；非主力店在9-159-15元元/ / /日；非主力與主力零售的租金比值約在日；非主力與主力零售的租金比值約在1.5-2.0。表表5-1.西單大悅城的租金分配情況西單大悅城的租金分配情況2010. 08. 26

41、Page 15品牌品牌樓層樓層面積面積租金租金ManningsB1358.114MUJIF1398.577NEXT644.915G2 black labeF2215.1815Arrtco758.1519WagasF3218.7513Giordano Concepts215.3826HoneysF4214.2320品味軒品味軒F5222.9213.5港麗茶餐廳港麗茶餐廳F6654.737Dolar ShopF7753.997表表5-2. 主力店租金情況（西單大悅城）主力店租金情況（西單大悅城）1 1）各樓層比較：各樓層租金差距不明顯，主要影響因素來自具體位置及品牌度等；）各樓層比較：各樓層租金差

42、距不明顯，主要影響因素來自具體位置及品牌度等；2 2）各業態比較：零售類約）各業態比較：零售類約7-197-19元元/ / /日，餐飲類日，餐飲類7-147-14元元/ / /日，比值約為日，比值約為1.5：1。2010. 08. 26Page 15品牌品牌樓層樓層面積面積租金租金AnubisB197.6221The Face Shop102.3529DHC55.3136EACHWAYF2113.16357 DaysF498.2722Onitsuka Tiger98.1925Im David92.6133Lee CooperF58025Onda7028Mango MangoF679.0611星

43、奇異水果廚房F881.5715表表5-3. 非主力店租金情況（西單大悅城）非主力店租金情況（西單大悅城）1 1）各樓層比較：各樓層租金差距不明顯，主要影響因素來自具體位置及面積大小；）各樓層比較：各樓層租金差距不明顯，主要影響因素來自具體位置及面積大小；2 2）各業態比較：零售類約）各業態比較：零售類約21-3621-36元元/ / /日，餐飲類日，餐飲類11-1511-15元元/ / /日，比值約為日，比值約為2：1。2010. 08. 26Page 15業態業態物業收入構成比例物業收入構成比例出租面積構成比例出租面積構成比例效值效值百貨百貨27.20%40.00%0.68時裝及配飾時裝及配

44、飾19.50%6.30%3.10食品和飲料食品和飲料14.90%7.60%1.96超市超市10.50%24.50%0.43美容與健康美容與健康6.40%4.20%1.52家庭用品及家具家庭用品及家具3.20%4.90%0.65鞋類及手套鞋類及手套2.90%1.00%2.90休閑娛樂休閑娛樂2.80%4.30%0.65體育用品體育用品2.70%2.70%1.00其他其他9.90%4.60%2.151)1)百貨、超市占總出租面積的約百貨、超市占總出租面積的約65%，總租金收入的約，總租金收入的約38%；2)2)百貨、超市的效值最低百貨、超市的效值最低, ,分別為分別為0.43、 0.68；時裝及配

45、飾、鞋類及手套效值最高；時裝及配飾、鞋類及手套效值最高；分別達到分別達到3.10、 2.90；最大比值可達到最大比值可達到7 7倍。倍。附表附表5-1.嘉茂零售中國業態分布情況（嘉茂零售中國業態分布情況（2009年）年）2010. 08. 26Page 12010. 08. 26Page 11-龍川小勃美發沙龍龍川小勃美發沙龍2-佐丹奴佐丹奴5-以純以純3-班尼路班尼路4-Jasonwood6-I. P. ZONE7-美特斯邦威美特斯邦威1234567業態業態數量數量比例比例店名店名面積面積RANK5零售2184%KOBO、卡瑪 、樂扣樂扣、 阿瑟斯、曼迪飛、 阿伊蓮 、Jasonwood 、

46、以純 、熱風 、真維斯、 霸獅騰 、I. P. ZONE、 伊韻兒 、美特斯邦威 、NEE 、堡獅龍、優之良品 、佐丹奴 、羅賓漢 、波頓、CROCS 、s&k 、班尼路 佐丹奴、班尼路 餐飲28%雅酷比 、可口可樂-休閑娛樂38%happy house、凱藝玩具龍川小勃美發沙龍 附附-12010. 08. 26Page 11-萬寧萬寧MANNINGS 3-寶島眼鏡寶島眼鏡 5-丁和李樸國際專業美容美發丁和李樸國際專業美容美發6-面包新語面包新語2- 絲芙蘭絲芙蘭Sephora1234564-Potato & Co 業態業態數量數量比例比例店名店名主力店主力店零售3485%萬寧、家美樂 、SH

47、ES 、TWICE、 曼古銀 、PAICHICHI、 PUCCA 、靚麗金象皮膚醫學護理中心 、MICKEY MOUSE 、大明眼鏡、2HOME+ 、Hoya Boby 、Nic 、Hello Kitty 、阿努比斯、寶島眼鏡 、MISSY MISSI 、HUGOBOSS香水 、Potato & Co 、Lavinne 、愛特寶斯、愛美菲露 、EXPRESS 、BRILLNT 、Maybe Doll 、Red Earfh 、Qggle、Missha 、佰草集 、KORRES 、LEUNUIT 、DHC 、APPLE數碼 、Sephora 、THE FACE SHOP 萬寧、絲芙蘭餐飲510%八

48、喜 、 鮮元案 、COLD STONE、面包新語酒屋休閑娛樂25%丁和李樸國際專業美容美發、INAIL丁和李樸國際專業美容美發、INAIL專賣-附附-12010. 08. 26Page 111-Zara復式店（下）復式店（下） 2-ESPRIT 3- VERO MODA classics4- MUJI 5- NEXT6- Nike 北京北京08店店23456業態業態數量數量比例比例店名店名主力店主力店零售21100%ZARA 、RPOMOD 、B+ab、 ESPRIT 、Best Seller復式店 、Artini 、City Chain 、SWATCH 、MUJI 、NEXT 、HILFIG

49、ER DENIM 、GUESS、CK JEANS 、GUCCI GLASS 、TISSOT 、SIBO 、FOLLI FOLLIE 、Sephora ZARA餐飲-休閑娛樂-專賣-附附-12010. 08. 26Page 112345671-Zara復式店（上）復式店（上） 2-Belle 3-ONLY 4-Ochirly 5- Walker shop 6-ARRTCO7-星巴克星巴克 FCUK 業態數量比例店名主力店零售2697%Zara復式店 、JINAVA 、Ein 、La Pargay 、Eachway 、Belle 、紅科 、Best Seller復式店 、Ochirly 、Walk

50、er shop 、G2000 BLACK LABLE 、EITIE 、ARRTCO 、COBO 、Prich 、Hiroshima 、Giordano ladies 、MOTIVI 、Les Pallines 、Metallurgy 、COTTON REPUBLIC 、FCUK 、W.Scotfield 修表ARRTCO、only、Walker One餐飲13%星巴克-休閑娛樂-專賣-附附-12010. 08. 26Page 1123451- G2000 2-Mirabell3- JACK&JONES4-優衣庫優衣庫 UNIQLO5-Wagas咖啡簡餐咖啡簡餐 業態數量比例店名主力店零售289

51、7%G2000 、LEVI S / DOCKERS、 Adidas Linear 、TAIXAIT 、In Wear 、AZONA、Mind / Bridge 、Belle 、best Seller復式店、Giordano cocept 、Basic House 、愛慕 、受妮芬 、愛美麗 、松山棉店 、CK UNDERWEAR 、UNIQLO 、Love & Love / Ciosi 、Roem 、Bodpops 、Teenie&wennie、LILY、 CASIO 、GARONA 、Edc 、Blanc DE R.G 、E-land-餐飲13%Wagas咖啡簡餐 -休閑娛樂-專賣-附附-1

52、2010. 08. 26Page 1業態業態數量數量比例比例店名店名主力店主力店零售3995%馬克華菲 、So Basic 、Bench Body 、IM DAVID 、西門盯 、歌莉婭、Honeys、SURFACE 、尚智喜 、VEILOND 、海盜船 、D.TWO 、江南布衣 、E&YOU 、6 & 8 、Mudd 、EXR 、Bauhaus 、必酷 、THE THING 、Couzzle 、Tb2 JEANS 、VISCAP 、COEY 8610 、SOFIYA 、ENO、QUIKSILVER 、味千 、Onitsuka Tige 、Tonv Jeans 、Ebase 、LOVELY 、

53、LACE 、A toZ 、播、百圖 、Bossini Style 、UNITED COLORS OF BENETTON包 、SCAT 、星期六馬克華菲Bauhaus 餐飲15%味千-休閑娛樂-專賣-1234567891011121-Quicksilver Roxy 2-ENO 3-SAFIA12-味千味千9-馬克華菲馬克華菲 10-SO BASIC11.eBase4-Viscap5.TB2 Jeans 6-Bauhaus8-Honeys 7-Surface 附附-12010. 08. 26Page 11234561-西單科技廣場西單科技廣場2-中國移動營業廳中國移動營業廳3-運動品牌運動品牌4

54、-ADDIDAS5-NIKE6-龍心大悅龍心大悅業態業態數量數量比例比例店名店名主力店主力店零售2195%Lee 、Lee cooper 、Nike 、The north face 、哥倫比亞 、Pony 、Adidas 、ONDA 、APPLE、COTTONFELID 、法力滕phiten 、彪馬、匡威、銳步、卡帕、KEEN 、樂途 、美津濃 、李寧 、ADIDAS NBA、手機廣場AddidasNike餐飲15%龍心大悅-休閑娛樂-專賣-附附-12010. 08. 26Page 112345671-巴貝拉巴貝拉2-Mango Mango3-KFC4-Mr. Pizza5-大快活大快活6-港

55、麗餐廳港麗餐廳 7-Java Bob&rsquo業態業態數量數量比例比例店名店名主力主力店店酒店公寓125%酒店公寓-餐飲1560%港麗餐廳、大快活、Mr. Pizza、找茶、歐美爾、仙蹤林、JAVA BOBS、DQ、優根芙斯、KFC、芒果 芒果、巴貝拉 -服務115%工商銀行-附附-12010. 08. 26Page 11-辣婆婆辣婆婆122-桂林人桂林人33-大長今大長今44-豆撈坊豆撈坊55-蕉葉泰國餐廳蕉葉泰國餐廳6-麻辣香鍋麻辣香鍋業態業態數量數量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-餐飲760%蕉葉泰國風味、豆撈坊、元綠壽司、大長今、桂林人、麻辣香鍋、辣婆婆 -服務

56、115%工商銀行-附附-12010. 08. 26Page 112345678910111-蒙自源蒙自源2-千味久品千味久品3-蒸霸天下蒸霸天下 4-吉野家吉野家5.源之味源之味6-麥吉柯魔術教學麥吉柯魔術教學7-卓翼族玩具城卓翼族玩具城8-星奇異星奇異 11-面香居面香居9-涮品天下涮品天下10.嘉斯貓電玩城嘉斯貓電玩城業態業態數量數量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-休閑娛樂424%嘉斯貓電玩城 星奇異 桌翼族玩具城 麥吉柯魔術教學館 -餐飲836%面香居 吉野家 緣之味 一品三笑 蒙自源 千味久品 蒸霸天下 涮品天下-服務115%工商銀行-附附-12010. 08.

57、26Page 11.FAB數碼娛樂廣場數碼娛樂廣場1業態業態數量數量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-專賣160%FAB音像文化廣場FAB音像文化廣場服務115%工商銀行-附附-12010. 08. 26Page 11影城影城業態業態數量數量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-休閑娛樂160%首都電影院 首都電影院 服務115%工商銀行-附附-12010. 08. 26Page 1B21. awfully chocolate2. 澳人坊3. 巴貝拉4. 貝高福5. COLD STONE6. 蛋蛋屋7. 迪信通8. 華麗屋9. 好事唐納姿10. 寬方數碼11

58、. 面包新語12. 奇脆樂13. SUBWAY14. 膳魔師 THERMOS15. 食家物語16. 童涵春17. 喜久福18. 一品燕棧19. 一代眼鏡20. 爭鮮21. 愛優果22. 貝爾多爸爸23. 寶島眼鏡24. Coffee Beanery25. cafe tasse26. DQ27. ESSEUSUALS28. Hu-Hu29. 集品堂30. 卡布拉蛋糕31. 歐格妮妮32. 泉逸軒33. 蘇瓦卡34. 雙立人35. 同仁堂36. 璽燕37. 巖島成 Gino Pasco38. 易初蓮花39. yodio B3 靚車高手 塞納煙草附附-2B22010. 08. 26Page 1B11

59、. 春水堂2. 芙瑞詩3. JQ4. 屈臣氏5. 特力屋6. 中國工商銀行7. ENZO9998. 福奈特9. 美蝶天堂10. 瑞爾齒科11. 中國銀行 2116541089附附-2B1 特力屋 福奈特屈臣氏2010. 08. 26Page 11F1.雅天妮2.C&A3.ENZO4.飛樂5.亨達利鐘表6.哈根達斯7.HAZZYS8.天美鉆珠寶9.凜花10.貓頭鷹11.NOVO12.千禧之星13.斯沃琪14.Skechers15.天梭16.星巴克17.星美售票亭18.兆億咖啡19.ZARA20.阿迪達斯經典21.Calvin Klein Jeans (.22.FANCL無添加23.GUESS A

60、CCESSORIES24.H&M25.Hilfiger Denim26.Just Gold27.藍蛙28.羅飛諾珠寶29.馬哥孛羅30.波芒得31.古典玫瑰園32.塞納煙草33.絲芙蘭34.貝納通/茜思黎35.香啡繽36.新元素37.中銀易兌行361035231 22 15132115342324201119143122718616372993330附附-2F1C&AZARAH&M2010. 08. 26Page 12F1.Azure Blu2.EHomme3.grosse4.Hiroshima5.leo6.曼古銀7.NEXT8.QGGLE9.時間廊10.小南國日式燒栲11.正大百貨美妝源12