1、2 0 1 7禪城區項目地塊（原針織二廠）可行性研究報告（交易編號：TD2017（CC）XG0002 ）目 錄一二三四項目地塊概況項目地塊掛牌條件項目地塊測算分析結 論一、項目地塊概括 區位 交通系統 現場四至 周邊配套一、項目（原針織二廠）概況區位（一）花都區白云區天河區黃埔區海珠區順德區番禺區南沙區高明區三水區廣州市范圍佛山市范圍項目地塊23km29km43km23km38km33km26km25km距離（km）30km50km項目地塊輻射廣佛兩地中心區域，囊括佛山市四區（禪城、南海、三水、高明）及廣州部分區域（海珠、白云、天河）。半小時生活圈一、項目（原針織二廠）概況區位（二）位置：佛山

2、市禪城區佛山大道東側、親仁路北側位置：佛山市禪城區佛山大道東側、親仁路北側禪城區禪城區： 項目地塊一、項目（原針織二廠）概況交通系統（一）佛山一環佛山一環佛開高速佛山大道海八路魁奇路項目地塊1、項目地塊毗鄰佛山大道，且有“兩橫六縱”八條主干道環繞，無縫對接廣佛中心區域，交通優勢十分明顯。2、臨近三大商圈，周邊配套成熟。禪西大道東方商圈祖廟商圈南海大道季華商圈一、項目（原針織二廠）概況交通系統（二）項目地塊1.2km祖廟站650m1.3km1km禪城區軌道交通線網規劃圖項目地塊周邊規劃多條地鐵線路，如廣佛1號線（已開通）、5號線及7號線。一、項目（原針織二廠）概況現場四至項目地塊項目地塊佛山一環

3、絲綢大街親仁路臨街商鋪臨街商鋪臨街商鋪臨街商鋪臨街商鋪臨街商鋪白燕小學白燕小學一、項目（原針織二廠）概況周邊配套佛山市中醫院醫療禪城區政府佛山市政府佛山市第一人民醫院政府五峰公園文華公園亞藝湖公園中山公園公園佛山西站佛山機場禪城區中心醫院石灣公園佛山科學技術學院佛山市一中分校佛山市口腔醫院學校佛山市工業學校佛山市張槎中學張槎海口小學石灣客運站佛山火車站交通樞紐商業嶺南天地東方廣場萬科廣場東建世紀廣場季華園普君新城佛山市職業技術學院興華商場升平百貨同心商貿城項目周邊配套相對完善，商業、醫療、教育等配套一應俱全。佛山市鐵軍小學項目地塊佛山市白燕小學二、項目地塊掛牌條件 掛牌條件 掛牌競價流程二、項

4、目（原針織二廠）掛牌條件規劃指標數 值容積率4.0建筑密度28%綠地率35%建筑高度74m起拍價75344萬元評估費141532元最高限價134542元最高人才住房配建面積21750最高自持限制面積85000付款節點1、簽訂合同1個月內50%2、簽訂合同3個月內70%3、簽訂合同6個月內100%起拍樓面地價7001.31元/規劃指標數 值凈用地面積26908.58用地性質二類居住用地，兼容商業商務娛樂康體用地總建筑面積107634兼容商業商務娛樂康體建筑計容建面20%且兼容用地面積30%二、項目（原針織二廠）掛牌條件01以向上加價方式。掛牌02地價：134542萬元最高限制地價03最高限制：2

5、1750人才住房面積04計容自持面積最高限制：85000（即可100%自持）現場搖號確定競得者掛牌競價流程：三、項目地塊投資分析 周邊房地產市場概況 周邊土地市場概況 投資測算 SWOT分析三、項目（原針織二廠）投資分析周邊土地產市場概況（2015-2016年）項目地塊龍光(商住用地)用地面積：170650容積率： 3.0成交價：23.5億元樓面地價：4590元/萬科(商住用地)用地面積：77562.1容積率： 3.84成交價：18.4億元樓面地價：6158元/保利(商業用地,兼容住宅)用地面積：10266.83容積率： 4.5成交價：12億元樓面地價：2597元/ 融創(商住用地)用地面積：

6、72963.73容積率： 3.66成交價：23億元樓面地價：8491元/ 越秀(商住用地)用地面積：33972.87容積率：地塊一 4.5 地塊二 6.0成交價：63.3億元樓面地價：3700元/ 中國金茂(商住用地)用地面積：205684容積率： 2.38成交價：16.7億元樓面地價：3404元/保利(商住用地)用地面積：113481容積率： 3.0成交價：10.3億元樓面地價：3030元/ 中海(商住用地)用地面積：90479.06容積率： 2.5成交價：8.5億元樓面地價：3761元/融創(商住用地)用地面積：74013.09容積率： 2.72成交價：9.6億元樓面地價：4768元/ 時

7、代(商住用地)用地面積：51457容積率： 3.5成交價：8.8億元樓面地價：4866元/ 保利(商住用地)用地面積：136354容積率： 3.83成交價：19.6億元樓面地價：3750元/五礦(商住用地)用地面積：42553.6容積率： 3.5成交價：15億元樓面地價：15885元/京得人才公寓：55200綠城九龍倉(商住用地)用地面積：49621.38容積率： 3.5成交價：17.4億元樓面地價：16632元/京得人才公寓：693002016年成交年成交2015年成交年成交三、項目（原針織二廠）投資分析周邊土地產市場概況（小結） 小結：1、近兩年，禪城區土地市場供應平穩，且由南往北，由中心

8、往四周的趨勢來推出新地，可見，中心城區的土地市場供應十分緊張。項目地塊位于禪城區中心城區內，土地供應市場上是十分稀缺，必定受不少開發商青睞。2、2015年的土地成交樓面地價均價在3000-4000元/區間。在2016年下半年開始，土地市場異常火熱，頻刷地王，即使設定競拍人才公寓作為競拍條件，土地成交樓面地價也破15000元/。項目地塊目前雖然設定人才公寓的最高限制及競拍自持物業，但鑒于開發商瘋狂搶地模式的開啟，必定進入競拍自持物業階段，這需要進一步通過測算確定自持比例。三、項目（原針織二廠）投資分析周邊房地產市場概況佛山富力廣場占地面積：72963.73容積率： 4均 價：13500元/（公寓

9、） 17500元/（住宅）裝修情況：裝修國瑞升平占地面積：90000容積率： 均 價：14000元/（商鋪）裝修情況：毛坯科恒嶺南水岸占地面積：19000容積率： 3.5均 價：19000元/（住宅）裝修情況：裝修兆陽O立方占地面積：11580容積率： 8.5均 價：16000元/（公寓）裝修情況：毛坯、裝修碧桂園嶺南盛世占地面積：116666容積率： 2.2均 價：待售裝修情況：毛坯、裝修碧桂園曼哈頓占地面積：13693容積率： 5均 價：待售裝修情況：裝修越秀可逸新勢力占地面積：33972容積率： 6均 價：13000元/（公寓） 18000元/（住宅）裝修情況：裝修財富嶺南公館占地面積：

10、9007容積率： 8.78均 價：12000元/（公寓）裝修情況：裝修嶺南天地占地面積：15428容積率： 1.03均 價：38000元/（別墅）裝修情況：毛坯綠地未來城占地面積：266813容積率： 2.6均 價：12000元/（住宅）裝修情況：毛坯華寶世家雅苑占地面積：18118.43容積率： 2.5均 價：25000元/（商鋪） 住宅售馨裝修情況：毛坯雄盛王府廣場占地面積：400000容積率： 均 價：13000元/（公寓）裝修情況：裝修童夢天下占地面積：333000容積率： 2.8均 價：14000元/（住宅）裝修情況：裝修項目地塊 小結：1、項目地塊所屬禪城區的老城區中心，新盤開發較

11、少，且供應市場上類型主要為公寓、寫字樓產品。項目地塊規劃可建設住宅產品，競拍必定受不少開發商青睞。2、周邊住宅市場均價在12000-19000元/，臨近東方商圈的住宅均價在17500-19000元/區間。項目地塊毗鄰東方商圈，周邊配套完善，預測未來住宅售價可達30000元/。三、項目（原針織二廠）投資分析周邊房地產市場概況（小結）三、項目（原針織二廠）投資測算規劃設計總指標表序序 號號指標內容指標內容估算說明估算說明數數 據據備備 注注1 1總凈用地面積（） 26,909 1.11.1住宅凈用地面積（） 21,105 1.21.2商業凈用地面積（） 5,382 2 2容積率4.00 3 3總建

12、筑面積（） 133,351 其中：住宅地上建筑面積 84,420 商業地上建筑面積 21,526 住宅地下建筑面積 車配比：100:0.8 23,638 675 商業地下建筑面積 車配比：100:0.5 3,767 108 配套公建面積 1,688 地下車庫面積（此面積不計容） 27,405 4 4總計容建筑面積（） 107,634 5 5總銷售面積（） 105,946 其中：高層住宅 84,420 商鋪 21,526 商業車位 （個） 108 住宅車位 （個） 675 三、項目（原針織二廠）投資測算成本測算表（最高限價134542萬元）三、項目（原針織二廠）投資測算成本測算表（最高限價134

13、542萬元） 小結： 當項目地塊競拍至最高限價（134542萬元）時，折合樓面地價約12500元/，稅后利潤率為21.7%，投資回報期為2.17年，財務內部收益率為62.63%，尚有繼續往上拍的空間。項目地塊敏感性分析項目地塊敏感性分析序號序號成交成交價價（萬元）萬元）競拍人才公寓面競拍人才公寓面積（）積（）競拍自持物業競拍自持物業面積（）面積（）凈利潤率凈利潤率稅收凈利潤稅收凈利潤（萬元）（萬元）財務凈現值（萬元）財務凈現值（萬元） 內部收益率內部收益率投資回收期投資回收期（年）（年）11345420021.69%75660.70 104052.63 62.63%2.17 213454250

14、00018.25%60936.23 92140.56 56.58%2.22 313454210000014.49%46211.85 80228.48 50.47%2.28 413454215000010.36%31487.48 68316.41 44.32%2.34 51345422175004.09%11609.57 52235.10 35.94%2.43 （方案一）競（方案一）競拍自持住宅拍自持住宅61345422175050001.49%4010.29 40323.03 29.67%2.50 71345422175060000.94%2490.42 37940.61 28.41%2.52

15、 81345422175070000.37%970.54 35558.20 27.14%2.54 9134542217508000-0.21%-549.33 33175.78 25.88%2.55 101345422175010000-1.42%-3589.08 28410.95 23.34%2.59 （方案二）競（方案二）競拍自持商業拍自持商業111345422175020002.92%8063.29 46676.14 33.02%2.46 121345422175030002.30%6290.10 43896.65 31.55%2.48 131345422175050001.03%2743

16、.73 38337.68 28.62%2.52 141345422175060000.37%970.54 35558.20 27.14%2.54 15134542217507000-0.31%-802.65 32778.72 25.67%2.56 三、項目（原針織二廠）投資測算敏感性分析三、項目（原針織二廠）投資測算敏感性分析 小結： 1、當項目地塊競拍至人才保障住房最高限制（21750），項目利潤率仍有4.09%。 2、項目地塊競拍自持有兩種方案，一是競拍自持住宅，二是競拍自持商業。 競拍自持住宅，在保證項目利潤率大于零的情況下，可以競拍7000住宅面積，折合樓面地價17100元/。 競拍自

17、持商業，在保證項目利潤率大于零的情況下，可以競拍6000商業面積，折合樓面地價16800元/。 建議：自持商業面積，自持10年時間內可以收取租金增加收入，項目位于規劃地鐵站（650m），商業升值潛力巨大。三、項目（原針織二廠）SWOT分析Strengths (優勢）:1、交通位置優勢明顯，有“兩橫六縱”主干道環繞，位于廣佛中心城區半小時生活圈。2、位于禪城老城區，教育、商業、醫療等配套相對成熟（如白燕小學、佛山中醫院、祖廟商圈，東方商圈等）。Weaknesses （威脅）:1、臨近主干道，存在噪音、環境影響。Opportunities （機會）:1、且規劃有多條地鐵在附近，最近的規劃地鐵站距項目只有650m，升值潛力巨大。2、禪城出臺關于地鐵500m范圍內外不同的土地出讓金分成政策，未來禪城老城區內的三舊改造工作必