1、成都遠大華陽項目策劃報告第一部分 成都市宏觀經濟及房地產總體市場狀況、城市概況歷史文化成都是四川省省會，是一座有 2300 多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的政治、經濟、文化中心，軍事重鎮。世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱 呼。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的重要地位。成都是國務院首批公布的 24 個歷史文化名城之一。隨著西部大開發的推行，成都憑借GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實力，理所當然地成為西部大開發的戰略高地。地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市總面積12390 平方公里，至 2000

2、年城區建成區面積 208 平方公里。全市地勢差異顯著，西北高，東南低。氣候資源獨特，年平均氣溫在16.4 C左右，晴天少，日照率在 2432%之間；水資源、生物礦產資源、旅游資源、勞動力資源豐富。生活特色 成都氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，適合居住。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一 景，且茶樓設施、服務俱佳。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。成都被稱作“最適合居住的 城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習慣。行政區劃目前，成都市轄 8 區 4 市（縣級市） 7 縣，即：錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、青白江區、溫江區、都江堰市、彭州市

3、、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣二、城市規劃1、成都市都市區總體規劃： 都市區是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個衛星城與中心城共同構成的高度城市化 和現代化的城市群，是形成成都現代化都市的主體，都市區幅員面積 3260 平方公里、也是中心城規劃區 范圍，各衛星城按照各自的職能分工，優勢互補，共同發揮都市區的整體功能。都市區是市域城市化及第二、第三產業的重點發展區域；都市區以內為一體化的城市地區，區內經 濟、環境、基礎設施和城市功能在 2010 年以前逐步實現一體化；各衛星城既相對獨立地承擔所在區域 的中心職能，又分別承擔中心城的部分功能。另

4、外，市政府同時提出了要構建“ 30 分鐘大成都”的概念，即從成都市中心城區到每一個外圍功能片 區最多只要 30 分鐘車程。2、區域定位：隨著 3260 平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環路作為城市中心區，重點發展商務、文化 功能；一環路至三環路以內，作為主城區，主要作生活區；三環路至外環路之間，作為環城區，重點 發展各類產業；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為“大成都”的外圍功能片區，將形成產 業跟生活配套的格局。3、城市發展方向 成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開發、開闊平坦的 東、南方向發展；而西、北方向由于海拔高、開發難度大的因素，同時又多自

5、然風景區，因此不適合 進行大規模城市開發。從將來將成都與周邊城市共同發展為經濟圈的角度來說，城市業應該向東、南 方向發展。向東發展： 根據成都市政府審議通過的成都市向東向南發展規劃，以市中心城東地區、西臨外環路、南至成龍 路及成仁路，范圍約 76 平方公里，總體結構為 1 個副中心， 1 個片區中心， 3 個片區， 15 個居住區，四縱五橫的干道系統。該規劃區是以生活 居住功能為主的生態型新城區，是城市副中心。向南發展：根據成都市總體規劃（19952020年）、成都市向東向南發展規劃，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環路）周邊為核心的 34 平方公里地區，重點以發展科研、教育、文

6、化及高 科技術產業等功能的，以高新技術發展導向的綜合性城市科技產業文化區；人南延線和火車南站立交 橋有機地連接了舊城區與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。4、城市發展熱點區域城東區域改造熱點區城東片區 2000 年以來市場發展迅速， 東郊工業區結構調整規劃 、成都市中心城市向東發展規劃 、 成都市沙河綜合整治工程規劃三大規劃的出臺，極大的刺激了該片區房地產業的發展。成都市向東發展城市設計城南城市副中心區域建設熱點區 城市向南發展方向的確定，城市副中心建設啟動；同時，臨近成都市高品質樓盤開發集中區城南， 使得城市副中心規劃發展地帶更加令人向往。成都市向南發展城市設計周

7、邊衛星城輻射熱點區 城市向南發展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區、成溫公路的施工帶 熱了溫江；同時其他衛星城鎮也正越來越受到業界關注。目前已經有眾多實力開發商， 如華新國際、建信、新希望、棠湖集團等進入衛星城，未來幾年內，周邊衛星城的發展 將持續升溫。成都市華陽衛星城城市總體規劃三、宏觀經濟1、發展目標：發展總目標： 21 世紀前 10 年，成都加快發展的總體目標是：構建西部戰略高地，基本實現現代化。 “十五”期間，要為實現這一總體目標奠定基礎，加快進程。經濟總量目標： 國內生產總值年均增長 10%以上， 2005 年人均國內生產總值達到 2500 美元。經濟質量和 效益明顯提高

8、，財政收入增長幅度高于國內生產總值增長幅度。 2002 年成都市國內生產總值奮斗目標為 增長 13%。結構調整目標： 2005 年一、二、三產業增加值比例調整為7： 45.5 ： 47.5 ，高新技術產業增加值占國內生產總值的比重達到 15%以上。調整優化城鄉經濟結構，加快城市化進程，2005 年城市化水平達到 38%以上。人口就業目標： 人口自然增長率控制在 4 %。以內，2005年全市總人口控制在 1070萬人，非農業人員比重 達到 60%，城鎮登記失業率控制在4%以內。城市建設目標： 加快建設城市中央商務區和城市副中心，城市功能分區總體合理，基礎設施配套完善， 城市管理科學規范有序，形成

9、現代化城市的基本框架；建設成以中心城區為核心、衛星城市（鎮）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮和中心村為基礎的城鎮體系居民收入目標：城鄉人民收入水平和生活質量穩步提高，城鎮居民人均可支配收入年均增長均可支配收入年均增長 6%。8%農民人社會發展目標：2005年恩格爾系數加權平均值降到43%,其中城市為37%,農村為47% （成都市統計局成都2001統計手冊）從上述發展總目標和各分項發展目標來看，大力發展經濟，調整產業結構，控制人口， 解決就業，加快城市建設，努力提高居民生活水平，社會發展等六大方面均有明確的目 標和規劃，其中加快城市化進程和加快城市副中心建設尤其值得我們注意。這表明不僅從國民經

10、濟發展自然帶動衛星城的發展，更加從城市宏觀發展目標方面對衛星城的發展提出了明確的規劃和目標。項目位于成都最近的衛星城鎮之一的華陽，必將是城市化發展的最大受惠者和衛星城發展的重點區域。2、人口：2000年末成都市總人口 1013萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。其中，市區人口 336萬人，縣（市）人口 667萬人；女性人口 497萬人，男性人口 516萬人；全市共 317萬戶， 其中，市區為111萬戶，縣（市）為 206萬戶。全市平均每戶3.2人，其中，市區平均每戶3.0人。全市人口密度為每平方公里818人，其中，市區人口稠密，平均每平方公里達2370人。（中國統計出版社

11、2001成都統計年鑒）最新數據，2001年末，全市戶籍人口 1019.9萬人，比上年末增加 6.6萬人。全年人口岀生率 7.1 %。，死 亡率5.5 %o,自然增長率1.6 %o；全市計劃生育率 96.2%。（成都市統計局成都2001統計手冊） 從2000年和2001年人口數據可以看岀，2001年的人口自然增長率僅為 1.6 %o,遠低于“十五”人口發展目標中4 %。的指標，成都市的人口數量發展應該能夠得到有效的控制；但同時我們也可以看到，由于 城市人口基數大，絕對增長數量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，中心城區人 口已經過于密集了；為減輕城市負擔，城市向外圍發展勢在必行，

12、衛星城將成為最佳的人口疏散地。同 歐美大城市一樣，城中上班、衛星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的基本方式。3、GDR人均可支配收入及一二三產業發展狀況：成都歷年GDR人均可支配收入及一二三產業發展狀況一覽表年度GDP（億元）第一產業（億元）第二產業（億元）第三產業（億元）人均GDR（元）人均可支配收入（元）1990194.0940.5677.0776.4621231870.911991236.9542.1488.07106.7425652062.981992300.6749.19112.60138.8832252254.441993418.6358.41177.74182

13、.4744442807.351994558.3582.63244.65231.0758804239.481995713.67104.29309.36300.0273885075.821996869.34116.53385.18367.6389065700.7119971007.03120.60456.37430.05102246046.8419981102.26123.51497.27481.82111036490.1819991190.03123.74532.39533.90118977140.9620001312.99125.56587.00600.43130207694.95200114

14、90.86132.54676.13682.19146658128（中國統計出版社2001成都統計年鑒34頁，2001年資料來自成都市統計局成都2001統計手冊，2000 年及以前年份人均可支配收入資料來自中國統計出版社2001成都統計年鑒146頁）GDP及一、二、三產業增長趨勢圖從上圖可以直觀地看出，第二產業和第三產業增長趨勢齊頭并進，第一產業增長緩慢。一、二、三產業比例從1990年的20.90 : 39.71 : 39.39調整為2001年的8.89 : 45.35 : 45.76，從1999年開始第三產業首次超過第二產業。今后，第一產業將持續低速增長，所占比例進一步萎縮；第二產業將保持穩定

15、增長，第三產業將高速增長，進一步增大在國民經濟中所占的比重。在第二產業和第三產業良好增長勢頭下成都市的國內生產總值將保持穩定高速的增長，能夠完成“十五”相關目標。而第二、第三產業的增長勢必帶動成都市房地產業的的發展。人均GDR人均可支配收入隨 GDP曾長關系圖從上圖可以看岀，GDR人均 GDP基本是按相同軌跡發展的，說明城市經濟和人口的發展速度是同步的；與此同時，人均可支配收入也在穩步上升，2001年成都市人均可支配首次突破8000元大關。人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力，而住房消費作為居民消費重要組成部分的不斷增力，保證了成都住宅需求市場的穩定發展并不斷壯大。4、房地產相關

16、政策國家計委、建設部通知降費：2002年1月30日，國家計委、建設部聯合發布關于規范住房交易手續費的通知，統一規范了住房交易手續費名稱、服務內容及計費方式，并制定了最高收費標準。中國人民銀行降低金融機構人民幣貸款利率：2002年2月21日，中國人民銀行第8次降低了金融機構人民幣貸款利率。相應的，個人住房商業貸款的利率也隨即下調。根據央行文件規定：五年以上住房按揭貸款利率將由 5.58%下調為5.04%，五年以內下調為 4.77%。成都降低住房交易手續費：成都市七委局發布正式通知，根據國家計委、建設部精神，使成都市交易稅費收取工作進一步公開化、規范化。土地交易“陽光工程”：7月1日起，成都將實行

17、招標拍賣掛牌岀讓國有土地使用權規定，土地交易將公開化、透明化，暗箱操作將不復存在。國家和成都市房地產相關政策法規的不斷岀臺，使成都市房地產業的發展更加規范化、市場化，從更多 方面給普通消費者以實惠和保障，使開發商和消費者能夠在更加公開、透明、規范的條件下進行交易， 充分保護了在交易中弱勢群體的利益；在政策的壓力下，促使開發商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將 淘汰部分實力弱、運作不規范的開發商，從而十分有利于房地產業朝健康的方向發展。同時，房地產交易過程中各種費用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調，更將進一步刺激居民的購房欲望，擴大了購房的基本消費群體數量，保證了房地產需求市場持續繁榮。四、房

18、地產總體市場狀況1、房地產總體供需情況房地產總體供需情況一覽表房地產開發面積情況商品房銷售情況房屋施工面新開工面積房屋竣工面實際銷售面實際銷售額空置面積年份積（萬m）（萬 mi）積（萬m）積（萬m）（萬兀）（萬 mi）1996881.50382.32332.89231.09324788105.3619971046.52336.94372.10292.42441953170.8719981103.85307.48454.59331.61491736110.7719991326.83593.45476.60370.50682642136.5420001553.51769.46541.81433.6

19、2782108152.3020011991.38無數據815.62701.211297300188.24（中國統計出版社2001成都統計年鑒114頁，2001年資料來自成都市統計局成都 2001統計手冊60 頁）房屋開發和商品房銷售走勢圖從上圖可以看岀成都市房地產供給和銷售市場的一些特點：（1）表現良好的一面：整體市場向好，房屋開發面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現上升趨勢；同時，在供給市場不斷放大的情況下，商品房空置面積穩定，沒有岀現大幅度增加；雖然絕對面積增加，但是空置率在下降，說明市場消化能力較強。商品房銷售面積不斷增長，說明需求市場逐漸旺盛，而竣工面積與銷售面積的同步增長為房地產

20、業的良性發展提供了一定條件；（2）在市場整體向好的條件下，也存在一定的隱憂：如房屋施工面積增長過快，但竣工面積與之絕對量相差巨大，說明開發商的資金投入不充足，影響 了工程進度；雖然空置面積沒有岀現大幅度上升，但是絕對量仍占竣工面積近1/4，表明有效需求仍顯不足或產品供給岀現了問題，如產品設計落后造成滯銷。值得注意的是供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。雖然市場需求旺盛，但是未來2、3年內市場競爭必將更加劇烈，這就對開發商的專業能力、資金能力提岀了更高的要求。2、住宅總體供需情況住宅總體供需情況一覽表住宅開發面積情況住宅銷售情況施工面積新開工面積竣工面積實際銷售面實際銷售額空置面積年份2（萬

21、m）2（萬m）2（萬m）2積（萬m）（萬兀）2（萬m）1996630.20298.81235.40208.4327255482.421997730.13277.20314.45262.65352990122.371998726.53206.10359.90310.9243141661.9919991003.57502.97375.18336.9154428885.9020001244.38667.00464.77400.12643201100.7520011597.64無數據716.14638.121052500無數據（中國統計出版社2001成都統計年鑒114頁，2001年資料來自成都市統計局

22、成都 2001統計手冊60 頁）住宅開發和銷售走勢圖住宅空置面積和空置率走勢圖從上圖中不難看出，成都市的住宅市場情況與房地產市場情況的走勢基本吻合。前面對房地產總體市場的總結也基本反映了住宅市場的成績和存在的問題。因為住宅市場占整個房地產市場絕大部分份額，房地產宏觀市場的主要特點集中表現在住宅市場上。3、住宅價格走勢2000年1月至2002年4月成都住宅價格指數走勢圖 2000年1月至2002年4月成都住宅價格指數一覽表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2000 年9989929839869929939909879869869852001 年9819869889929939919

23、919929939959952002 年995992993995（資料來源于成都市房地產信息中心成都房地產市場報告）從以上圖表可以看岀：成都市住宅價格從 2000年1月至2002年4月的28個月內，價格指數浮動不大，為 17點，其中最高為 998點（2000年1月），最低為981點（2001年1月）。近12個月內價格指數浮動范圍僅在 5點之內， 說明成都住宅的價格是穩定的。后市住宅價格指數應該繼續保持穩定。從沿海住宅發達城市的經驗看，成都的住宅價格應該在現有價格平臺上反復整理，蓄勢待發，在國民經濟和房地產行業發展到更高水平的條件下，價格將尋求新的突破。隨著國民經濟的不斷發展，人民經濟能力的提高

24、，對住宅物業的要求會進一步提高。開發商為了適應居民的要求，會加大投入成本，從而會促使住宅價格進一步走高；同時，市場供應量的不斷放大，導致市場競爭加劇，價格大戰一觸即發。上述兩方面決定了成都市住宅價格將會保持平穩態勢，不會岀現價格大起大落的現象。第二部分成都房地產市場描述一、成都市區域市場分析城市分區：根據成都市城市結構及房地產發展現狀，我們將成都市分為六個大片區：城東、城南、城西、城北、中心城區和城郊結合區。（一）城東區域分析1、市場現狀分析（1）供應量日益增長城東片區近2000年以來市場發展迅速，東郊工業區結構調整規劃、成都市中心城市向東發展規劃、成都市沙河綜合整治工程規劃三大規劃的岀臺，極

25、大的刺激了該片區房地產業的發展。商品房市場供應 量明顯增加。現在在售樓盤總建筑面積約92萬平方米。（2）供應樓盤質素不斷提高早期開發的樓盤都以經濟適用房和中低檔住宅為主，2001年開發的萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等大規模高質素的樓盤把東區的房產開發提到了一個新的高度。成都許多著名開發商，如岷江新希望、冠城集團、仁和房產、嘉祥地產等。片區的樓盤開始往品質高檔化，開發規模化的方向發展。85%左（3）樓盤銷售狀況良好 從市場表現來看，各樓盤的銷售速度良好，如萬科城市花園一期基本售磬，蜀都花園一期銷售率也達 右。該區域總體銷售率約80%。多數大盤都開始進行二期開發。（4）高尚社區初具規模。 經過

26、近兩年來的發展，特別是在眾多中高檔樓盤的開發建造的催化下，如萬科城市花園、蜀都花園、河濱印 象等，高尚、寧靜、文明的社區逐漸成型。再加上目前在城東儲地的都是成都知名開發企業，城東的住宅開 發將呈現“規模 +品牌”的理想格局。預計在3至 8 年內，區域將逐漸成熟。（5）優越的教育環境 片區內有四川師大、電子科大、成都理工大學、四川師大附屬中學、成都七中育才學校、東光實驗小學、雙 林中學等大中小學，提供了良好的教育背景。（ 6 ）區域配套尚不完善 由于片區建設時間較短，許多公共性的市政配套、生活配套尚未健全。居民的購物、生活不方便 （7）片區現有人居環境不理想 由于該區域是老工業區，規劃配套都不完

27、善。東區在成都市民的眼中還是一個臟亂差，環境不好的區域，要 改善現狀，還需要時日。2、市場產品分析（1）樓盤主要以中檔為主 城東區域在整個市區屬于比較亂、窮的地方，該區域樓盤主要針對區域客戶，樓盤的開發主要以中檔為主， 最終體現在價格上。萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等一批高質素樓盤的進入，將帶動該區域往中高檔 開發發展。（2）戶型面積豐富，多種多樣2經過對在售樓盤戶型的統計分析，本片區的戶型面積從40 300m，從面積上可以看岀，本片區的戶型是-房、兩房、三房、四房以及躍式、別墅都有。在片區內的可選擇性大。（3）價格主要在 1700-3000 元/ 平方米之間統計分析表明，片區市場的行情價

28、格在1700-3000元/m2左右。隨位置的不同、開發質素不同，價格也隨之變化。主力總價穩定在 2400 左右。從全市范圍內比較，片區的行情價格處于中等價位。3、未來市場預測（1）價格呈上升趨勢2000-2500 上升隨著片區規劃工程的啟動，高素質樓盤將不斷岀現，地區物業的價格呈上升趨勢，由原來的3000 左右 （2）需求趨旺隨著舊城改造的開始，將涉及城鎮居民 6460 戶，拆遷面積達 407405 平方米；涉及農村人口 2155 人。這些居 民都將成為本區域置業的生力軍。而且隨著本區域的不斷發展，置業者的目光將更多的關注本片區，市場需 求趨旺，片區市場的消化能力將逐年增加。（3）競爭加劇 未

29、來一段時間內，該片區將出現若干個大型樓盤。供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。雖然市場需 求旺盛，但是未來幾年內市場競爭必將更加劇烈，這就對開發商的專業能力、資金能力提出了更高的要求。（4）市場差異化加大 各發展商為規避風險，所開發樓盤的市場形象將各有特點，宣傳的主題也各有側重，賦予產品不同的附加 值。形成市場差異，區分出不同的目標市場。4、城東區域樓盤資料列表（二）城南區域分析 城南區域是成都市商品房開發較早的區域，由于開發較早，其交通、環境、教育、金融、商貿、醫療、休 閑、餐飲等具有其它社區不可替代的優勢。玉林和棕南、棕北的 10 年繁華在城南奠定了富人區的基礎。該 區域開發多以中高檔

30、樓盤為主，形成了成都著名的高檔社區。1、市場現狀分析（1）供需市場穩定 對住宅位置的選擇，城南仍是消費者的首選。而該區域也有新盤不斷推出，供需市場比較平穩。（2）區域配套較完善 城南區域整個片區綜合質素較高，多年的開發積累已經形成了完善的生活配套，交通、環境、教育、金融、 商貿、醫療、休閑、餐飲等都具一定規模。居民生活十分方便。（3）開發中心轉移 由于土地供給的有限性，城南新開工項目位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的發展。根據成都市總體規劃（19952020年），成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環路）周邊為核心的 34 平方公里地區，城南房產將向外轉移。

31、2 、市場產品分析（1）樓盤主要以高檔為主 城南區域在是有名的富人區，該區域樓盤的開發主要以高檔為主，城南樓盤在規劃設計上將小區環境作為主 體，將大面積的土地用于綠化。采用圍合式設計，在大環境中穿插一些小景和娛樂設施。充分考慮業主的社區文化活動，建立文化廣場和背景音樂系統以及游泳池、兒童樂園和網球場等休閑娛樂設施，把居住休閑以 及健康運動融入一體，體現了“以人為本，天人合一”的開發理念。 城南樓盤在規劃上講究室內室外環境 的協調搭配，如錦繡花園、錦官新城、銀都花園、碧云天、置信麗都等，把一些天然的路徑融入到小區中， 修建一些循環水系統，用大量的水體和綠化點綴小區環境，依托外環境對周邊的市政設施

32、作一些改進，美化 周邊環境。形成了高檔社區。（2）戶型面積豐富，以中大戶型為主 經過對在售樓盤戶型的統計分析，本片區的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式、 別墅都有。其中以 100-250 的面積區間為主，體現其高檔樓盤的質素。（3）價格主要在 2500-4500 元/ 平方米之間統計分析表明，片區市場的行情價格在 2500-4500 元/ m 2左右。主力總價在 3600 左右。從全市范圍內比較， 片區的行情價格處于較高價位。這也能體現該區域的特征。（4）市場出現純小戶型項目，銷售成績十分好 該區域出現了一些純小戶型的樓盤，如曼哈頓、新綠彩世界等，深受市民喜愛，銷售火爆，

33、開盤不久銷售率 就能達到 80%左右。3、未來市場預測（1）房地產發展持續升溫根據成都市總體規劃（19952020年），成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環路）周 邊為核心的 34 平方公里地區，重點以發展科研、教育、文化及高科技術產業等功能的，以高新技術發展導向 的綜合性城市科技產業文化區；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區與城南副中心，未來地鐵線 穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。這些有利因素必將帶動城南房地產業往新高發展。（ 2）近期會出現一些大盤 隨著房地產開發不斷向外轉移，向南發展政策的出臺，許多開發商紛紛在人南延線囤積土地，如深長城地產 的五洲花園，占地面

34、積 1300 畝。（3）項目更具特色 從1999年開始，城南開始大量開發高檔樓盤，這就消化了大量的高檔住宅消費群體，并沉淀了大量的空置面 積。再加上城南的特殊居住環境以及周邊已有競爭樓盤的定位，促使新項目定位也只能是中高檔次，且在項 目特色和營銷等方面創造性的要求增加。（ 4）成都市其他區域的消費者南向購房增加 城市向南發展方向的確定，城市副中心建設啟動；同時，臨近成都市高品質樓盤開發集中區，使得城市副中 心規劃發展地帶更加令人向往，市場需求趨旺，帶動其他片區客戶到城南市場。6、城南區域樓盤資料列表(三) 城西區域分析 “城西是上風上水的寶地”，成都人如是說。城西是成都的歷史文化保護區和風景旅

35、游區，杜甫草堂、青羊 宮、文化公園、永陵等風景名勝區，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發掘的金沙遺址，共同構成了城 西的獨特人文景觀。由此，也造就了城西房地產開發獨有的川西民居特色。該片區與城南片區一樣成為近年 房產開發的熱點。1、市場現狀分析(1) 較大的需求市場保證了該區域房地產的發展 城西無論是自然環境，還是生活環境，或是人文環境，都是非常適合居住的區域。據市房產管理局調查，有 購房需求的消費者中有 39 3的人選擇在城西購房(摘自成都房地產市場報告2002-1 )，強大的需求市場為該區域房地產的發展起到了很好的支撐作用。(2) 樓盤總體質素高，銷售狀況良好 該區域有很多高素質樓盤，如

36、春天花園、博瑞都是花園、置信逸都等等，都很具有代表性。這些樓盤的出現 提高了整個區域的開發水平。從市場表現來看，各樓盤的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開盤半年銷售 率就已攀升至 80%。(3) 樓盤區域劃分比較明顯 城西的房地產開發近幾年十分火爆。如今在城西三環以內的房地產開發，已初步形成了羊西線、金沙、雙 楠、成灌路、浣花風景區、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。各個片區無論從風格還是價格上都形成 了自己的特色。2、市場產品分析(1) 樓盤供應多樣化 城西分為幾個典型片區，也造就了整體區域高中低樓盤并存。既有高檔樓盤，如成都花園，錦城豪庭、御都 花園別墅等，也有置信金沙園、蜀風花園城、博

37、瑞都市花園、齊力花園、嘉逸花園等中檔樓盤。表現在價格 上價格區間跨度大。(2) 戶型面積以中等為主經過對在售樓盤戶型的統計分析，本片區的戶型面積主要集中在 100-180 平米之間，屬于居家型的二房、三 房為主(3) 價格主要隨片區不同起伏較大 緊鄰風景區的項目，特別是在浣花版塊，價格普遍偏高，幾乎為成都其他地區價格的 3 倍。而其他片區中從 2100-3500 元/ m 2不等，屬于中高水平價位。（4）產品以生態型為主 說到城西，大部分都會聯想到杜甫草堂，百花潭公園，青羊宮等。風景區內的房產項目如草堂之春、舜園、 春天花園、浣花溪山莊等都成為了成都精品房產的代表之作。在目前城西的眾多已建成或

38、正在建設中樓盤中 可以發現，提出“健康”、“綠”等概念的不在少數。另外如成都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區的生 態規劃方面各具特色3、未來市場預測（1）房地產發展前景良好作為省市“一號工程”高新西區發展迅速，近兩年內吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活 社區、配套設施及服務的需求與日俱增，特別是外企經營管理者更需要環境優美、設施完善、服務良好的高 檔生活社區。可以預見的是，在高新西區周圍，特別是靠近城市的地帶，近年內房地產業及配套服務產業具 有十分良好的發展前景。（ 2）城西住宅今后將以高層、小高層為主 目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房價偏低，地價不斷上漲，二是政府規劃對房屋類型、

39、層高、綠化率 等限制很多。因此，為分攤地價，降低房價，城西住宅今后將以高層、小高層為主。（3）購房者中，青年人和外地人不斷增加城西現在有一個很好的依托高新西區，作為政府的“一號工程”，周圍現在還沒有居住用地，隨著高新 西區的建設，入駐的外資企業員工都要住房子。因而購房者中，青年人和外地人將逐漸增多，他們主要購買 中小戶型，從而市場形成梯級消費。4、城西區域樓盤資料列表（四）城北區域分析多年以來，作為成都商貿集散（物流）中心和交通樞紐的城北，商貿流通及貨運儲運已成規模，然而由于物 流缺乏統一的計劃、組織和協調，使得城北十分雜亂，不是一個理想的安居之地。該區域的房地產開發也不 被看好。相比成都其它

40、區域，城北住宅開發水平比較低。1、市場現狀分析（1）有一定的需求市場長期在城北生活工作的人以及經商的外地人，他的工作地點、親朋好友、社交娛樂都在城北，他一般很認同 城北，愿意在城北選擇環境優美的房屋，要讓他到其它區域去買房，可能性并不大。城北有數十萬人，其中 不乏有購房能力的人，他們需要提高居住質量，城北需要一批上規模上檔次的樓盤來滿足這部分人的需要。（2）樓盤供應量少城北由于其特定的環境影響，造成該區域房地產開發一直比較低迷，近段時間的供應量相對于其他區域也比較少 （ 3 ）片區人文環境差 由于城北一直以來都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區域流動人口多，人文環境差，其他區域如 城西、

41、城南的居民一般都不會考慮在城北購房。（ 4 ）區域配套不完善 由于片區的規劃，該區域主要發展各專業市場，而居民的許多生活配套并不健全。居民的購物、生活不方 便。（5）商業氛圍濃厚，居家氛圍弱 城北是商品及專業市場的集散地，商業氛圍十分濃厚。但住宅項目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不 上，造城整個區域居家氛圍較弱。2、市場產品分析（1）規模不大，以中低檔為主所開發的樓盤規模都不大，一般在 30-70 畝左右，很少超過 100 畝。這也造成其開發的檔次不高，以安居型 為主。（ 2）戶型以中小面積為主 該片區的戶型以二房，三房為主，面積二房 70-90 ，三房 100-130 ，屬于中小戶型結構

42、。（3）價格在 1800-2300 元/ 平方米之間 整個區域由于開發水平及承受能力所限，其價格在 1800-2300 之間，均價在 2100 左右。3、未來市場預測（1）市場潛力巨大 城北住宅開發起步晚，商業房產開發量卻最大，單是各類大中型專業市場就有上百多個，在這里經商的人達10 多萬人，加上其他人口，市場潛力巨大。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回家而穿城奔波，更 不想頻繁地更換臨時居所。他們對家的要求不僅僅是遮風避雨，更想舒適地生活。城北的房地產市場也蘊涵 了巨大的潛力。（2）開發環境不斷改善。 為推動城北成華區一帶的發展，營造良好的投資環境和市場環境，市府、區府醞釀并出臺了一系

43、列的城市規 劃和發展大計，成都物流基地城北商貿區的建設、“二橫三縱”的建設、“公路集裝箱”的建設等 等。城北環境的改善將推動該區域房地產的發展。（3）呼喚成規模、高檔次的產品 城北的優勢可能就在于開發量的短缺，低價位的地價，以及更容易營造環境。而成華區境內大量的人流對區域的發展起到很好的支撐作用，他們也期待著成規摸高品質的樓盤出現。4、城北區域樓盤資料列表（五）市中心區域分析 中心區是成都市的政治、經濟、金融、科技、文化中心，是國務院確定的“商貿繁華區”，轄區內駐有省人 大、省政府、省政協及眾多省、市新聞媒體機構，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿企業，集聚了 成千上萬的中、小商家和店鋪，

44、五星級酒店及冠城廣場等豪華商務樓，是成都市最繁華、最重要的區域。當 然也就成為地價最貴的區域。1、市場現狀分析（1） 有較多潛在客戶 人們總是習慣將城市劃分為若干區域，買房時總會選擇最合適自己的。據成都市房地產局的一項調查數據顯 示，希望在一環路內購房的比例高達 46 。在成都人眼中，仿佛在市中心買房才能滿足他們的“中心意 識”和歸宿感， 不過過高的房價將限制許多人在中心區購房的想法。（2）明顯的區位優勢 高度成熟的中心區無論在位置、配套等各方面都有不可取代的優勢。只要提供合適的價格和優越的品質，相 信大多數人都愿意置業于此。（3）府南河開啟新河居時代。 府南河改造工程總投資大大改善了城市中心

45、區的居住環境。府南河的整治工程，帶動了沿岸房地產的開發， 大量“親水”概念的房地產項目應運而生，藍色港灣、國嘉華庭、新城俊園等樓盤形成市中心一道靚麗的風 景線。（4）地價高 由于土地資源的有限性，導致了中心區地價高漲。雖然市民都希望能在一環內購房。但過高的價格將成為大 多數人置業的阻礙。2、市場產品分析（1） 產品以小規模的商廈，寫字樓及電梯公寓為主 市中心具有極強的區位優勢，其特殊的位置決定了該區域地塊資源的有限性和高昂的土地成本。在上半年一 次中心區土地拍賣會上，兩個總計 7000 余平方米的地塊拍出了 1524 萬元畝和 1240 萬元畝的驚人天 價。由此也就決定了中心區開發都以商廈、寫

46、字樓及高層住宅為主，并且規模都不大。這樣攤低成本后房價 才易被接受。3000-4500 元/ m 2左右（3） 均價在 3000-4500 元 / 平方米之間市中心由于其明顯的區位優勢，房價較高，均價在3、未來市場預測（1）舊城改造將給中心區的房產開發帶來新的機遇。目前，市政府正在加強舊城改造力度。成都市中心區共有多個低洼棚戶區正在改造。政府對舊城改造給予了 很多政策上的優惠。開發商降低了開發成本，直接效應就是商品房的價格降下來了，普通市民也買得起市中 區的房子。萬科地產、國嘉地產、長富集團、新城置業等有實力的開發商都紛紛參與。（2）中心區土地資源有限，城市開發的中心逐步外移 雖然有舊城改造工

47、程，但是中心區的土地資源還是很有限的。在該區域不可能開發大規模的項目。城市開發 的中心都在逐步外移。3、市中心樓盤資料列表。（六）郊縣分析近幾年，住宅郊區化的趨勢越來越明顯。隨著成都市城市向東向南發展戰略規劃的實施和“五路一橋”等一 系列重點基建工程的迅速推進，順應四川省優先發展“成都一個特大的城市，綿陽一個大城市，德陽、彭 州、邛崍等十個中等城市”的成都平原都市群發展戰略，成都市十四個郊區（市）縣將以集約化、規模化發 展的方式形成包圍成都市中心區域的環狀生態綠化走廊帶。許多大的發展商早已關注到這個市場。在城郊開 始了一輪“圈地運動”。置信實業、新希望房產、交大房產、合力達集團等等紛紛進軍郊縣

48、。1、郊縣房如何獲得人們的青睞呢？主要有以下因素：（1）土地供應量大 郊縣目前可供開發的土地較多，有實力的開發商可以大規模的開發，充分體現自己的特色。（2）土地價格低郊縣的土地價格與成都市區比較，幾乎要低50%左右，如此的價格優勢讓眾多發展商將目光投向這些區域（3）自然環境優美喧囂的大城市與快節奏的生活方式壓抑了人的個性，悠閑快樂的綠色健康生活成為人們的追求。郊縣由于其特殊的地理和優美的自然環境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。在城區要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價，郊區住宅的價格優勢、環境優勢便顯露出來。所以，在郊區買 個好風景，買個閑暇的好心情，成為城區購

49、房者的新理念（ 4）城市規劃的優越性政府出臺了一系列優惠政策措施以及市政的規劃，如人民南路南延線將正式通車，撤消溫江縣，設立成都市 溫江區等。這些規劃加快了郊縣城市化進程。2、區域分析1） 華陽 國務院 1999 年 6 月 22 日批準的成都市 7個衛星城中，華陽便是其中之一。并且在 2002 年元旦，人民南路南 延線正式通車。驅車從人南立交橋到華陽只需 10 分鐘左右時間。成都市將向南率先進行城市經濟整體推進， 這使得 2-3 內華陽的房地產將快速發展。現有的華陽市場呈現以下特征：A、樓盤整體質素不斷提高 隨著華陽不斷的發展，消費者對項目的要求也將越來越高。近段時間，以府河音樂花園、華陽濱

50、河花 園、綠水康城、黃金海岸、翠擁天地為代表的一批中高檔樓盤的涌現，將提升華陽項目的總體品質。B、房價不斷提升商品房和土地的價格上升幅度都比較明顯。商品房均價由 2000 年的 800-900 元 / 平方米到現在的 1500-1600 元/平方米。土地價格也上漲了 2 倍左右。C、各大開發商紛紛進入 早在人南延線規劃之初，華陽的土地就成了搶手貨，三佳房產、雙流向陽房產、宏城房 產、森宇實業、三和房產等都在華陽搞開發，有的開發項目還不止一個。時至今日華陽 的土地幾乎已被慧眼獨具的開發商們搶占貽盡。D、整體配套欠缺 從市政配套來看，華陽整體還是比較差，商業、金融、行政、醫院、學校等均未形成一定規

51、模（ 2） 溫江隨著光華大道、成溫邛高速公路、繞城高速公路等城市快速通道的建成，以及今年4月 14日，國務院正式批準撤消溫江縣，設立成都市溫江區，越來越多的開發商將目光轉向了成都以西的溫江。在短短的幾個月時間 里，置信房產、華新國際、森宇集團、亞都房產、華隆房產、天合房產、合力達等房地產開發商迅速搶灘溫 江，總征地量數以千畝計，一場金溫江圈地大開發已拉開帷幕。現有的溫江市場呈現以下特征：A、需求市場以本地人為主 溫江房地產市場潛在需求較大，并與市場供給保持一定程度的同步增長。目前溫江全縣商品房銷售態勢良好，空置率很低。舊城改造項目的消費群體主要為溫江本地人，外地購房者所占比例較小，僅“芙蓉古

52、城”的客戶群以成都市內消費者和外地消費者為主，其中 3550 歲的消費者成為購房的主力。B、項目品質不斷提升2002 年后，溫江境內的大盤已有建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天 祥邊城水戀幾個項目公開亮相，此舉提升了溫江房地產開發的整體形象，抬高了行業競爭的門檻，促使市場 更加規范，加速了區域版塊市場的形成C、水景及田園特色成主流幾個亮相的項目，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀 都各具特色邊城水戀，在水及生態環境上做文章，柳城誼苑，營造的是一種的親水生態主題等。6 、郊區樓盤資料列表。（以溫江、華陽地區為主）二、典型樓盤分析

53、 我們再以價格為分類標準把樓盤分成高檔、中檔和低檔三種來分別列舉典型樓盤，希望以另一種角度總結成 都的住宅市場。高檔樓盤：價格 3000元/m2以上，其中價格在 4500元/m2以上樓盤為豪宅；中檔樓盤：價格 20003000元/m2;低檔樓盤：價格 2000元/m2以下。典型樓盤的選取原則：產品較有特色值得借鑒和思考目前仍在售高檔樓盤成都市高檔樓盤分布圖成都市高檔樓盤的主要特點：1、從區域上：主要分布在城南、城西片區和 1 環路以內的中心區域及府南河沿岸。2、從價格上：均價集中在 3000-4500 元/平方米。少數運作水平和開發成本較高的精品豪宅價格在4500 元以上如錦繡家園、銀都花園。

54、3、目標客戶：中心區多為有區域情結的老成都，他們普遍不喜歡遠離市區生活，這類樓盤正好滿足了這類 人群的要求；二環內則多為有一定經濟基礎的成功人士；二環外目標客戶則較廣。4、從戶型上：基本集中在較寬松的中大戶型，有少量小戶型；戶型供給多樣，有平層、錯層、躍層；5、從規模上：一環路以內的樓盤相當部分為小規模項目；二環外則較大。6、從產品本身：運作水平較高，各具特色，能體現目標客戶的身份和品位。7、從項目優勢上：1 環路以內的高檔樓盤的價格支撐點主要源至于“區位”，便利的交通、成熟的市政配套為樓盤帶 來了“先天”的附加價值。產品的質素和自身配套則一般。城南片區是傳統意義上的高尚住宅區、富人聚居地，具

55、有不可比擬的片區優勢。此片區的樓盤本 身的質素都普遍較高，一般擁有比較完善的配套設施，諸如：商業街、泳池、會所，甚至學校、醫院等。府南河沿岸項目以臨河自然風景作為項目優勢吸引客戶 二環路外的則多以項目的規模效應、品牌優勢、產品硬件價值、可感受價值、居住文化、生活方式、社區配套等綜合因素取勝。8、主要價格支撐因素：靠近城市中心的區位片區人文環境臨河自然風景高品質的建筑有品位的園林完善的社區配套成熟的市政配套優質的物業管理服務三、典型樓盤分析一、 春天花園【項目點評】 項目處在歷史文化旅游景區浣花地塊，自然環境較好，具人文氛圍且交通方便；樓盤的 綜合素質較高，細部處理精致恰當，較好地體現了項目的品質和格調。社區景觀綠化空間充足，景觀系統、 協調、精致、具有層次感，營造了清幽、浪漫的居家氛圍。【價格支撐點】 自然景觀、立面用材、園林設計、專用林木基地、社區配套。項目基本狀況：1 、地理位置：浣花風景區百卉路 12 號2 、發展商： 成都春天花園房地產開發有限公司3、建筑規模：占地面積： 29314.8