1、第一章 總則第一條 為加強對各子公司的工程成本管理，使各項目的工程成本得到有效控制，明確責權，提高工作效率，特制定本制度。第二條 本制度適用于不動產事業(yè)部范圍內各全資、控股、bt項目的工程成本管理。第二章 成本管理職責第三條 不動產事業(yè)部的成本管理職責一、制定、修正不動產事業(yè)部成本管理制度，督促、指導各子公司建立完善本公司成本管理；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。二、保持對國家有關法規(guī)政策和不動產事業(yè)部成本管理環(huán)境的了解，協助各子公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關政策性問題。 三、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助

2、各子公司做好項目前期策劃中的成本控制。四、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編不動產事業(yè)部成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協助、督促各子公司做好項目操作過程中的成本控制作。五、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據，并按要求將有關意見反饋給各子公司。六、組織不動產事業(yè)部成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣不動產事業(yè)部內外成本管理經驗，尋求降低成本的有效途徑，促進不動產事業(yè)部成本管理水平的提高。第四條 子公司的成本管理職責一、認真執(zhí)行集團成本管理制度，并自覺接受不動

3、產事業(yè)部監(jiān)督。 二、根據本單位業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設想，并按要求向不動產事業(yè)部提交立項可行性報告審核。三、規(guī)劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規(guī)劃設計既符合規(guī)范，又體現成本控制的意識和要求。四、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。五、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保

4、證將成本控制在目標成本范圍內。六、正確處理成本、市場、工程質量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。七、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。 八、熟悉、掌握國家和當地有關法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。 九、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經驗教訓，每年至少

5、一次，并將分析報告報不動產事業(yè)部財務部。第三章 開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制第五條 立項環(huán)節(jié)的成本控制。（一）各子公司新項目立項時必須向不動產事業(yè)部提交立項請示和詳細的可行性研究報告，并經不動產事業(yè)部立項聽證會討論通過。可行性研究報告除應具備地塊基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：1、成本費用估算和控制目標及措施；2、投資及效益測算、利潤體現安排；3、稅務環(huán)境及其影響；4、資金計劃；5、競投方案（僅限招標、拍賣項目）；6、投資風險評估及相應的對策；7、項目綜合評價意見。（二）可行性研究報告應至少在立項聽證會前提前

6、一周上交不動產事業(yè)部。（三）若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新向不動產事業(yè)部提立項申請。（四）招標或拍賣項目的競價不得突破不動產事業(yè)部批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本。（五）招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應經不動產事業(yè)部律師審核后正式簽署。第六條 規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本管理一、總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報不動產事業(yè)部牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具設計概（預）算，并在與上

7、一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的建造成本概（預）算，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。二、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的施工圖預算原則上不得突破我方編制的建造成本預算。第七條 施工招標環(huán)節(jié)的成本管理參照招投標管理制度執(zhí)行。第八條 施工過程中的成本管理一、工程預算管理（一）由各子公司委托具有一定資質的造價服務咨詢機構編制所屬各項目的施工圖預算，作為工程招標以及施工階段中撥款的依據。（二）根據施工圖預算，由各子公司造價專員同財務管理人員編制項目的資金使用計劃，并報不動產事業(yè)部財務主管。二、工程簽證管理（一）簽證

8、原則工程簽證必須堅持合法性、真實性、全面性、時效性及現場確認原則。1、只有在圖紙、變更無法表達的前提下，發(fā)生的工程量才能進行簽證。2、簽證一般采用簽工程量的方式，不采用定價的方式。只有無法套用定額時，才采用簽零工的方式。3、現場簽證的工程量必須能反映簽證的實際內容和現場狀況，可按圖紙計算的需注明按圖紙計算，圖紙不能明確表明的工程量，可現場丈量確認。（二）簽證范圍由于建設單位設計變更或工程指令導致不能在竣工圖中反映出來的返工、拆除、報廢等工程及需停滯等事項，以及建設單位要求完成的一些臨時性、搶險性且不在合同范圍內的工程或工作。1、單體工程：工程變更造成的工期延誤及工程量增減；施工圖紙中未注明、而

9、無法用變更表達，但實際必須發(fā)生的工程量；非施工單位原因造成的工期延誤及返工增加的量。2、零星配套工程：室外三通一平、零星、配套工程的所發(fā)生的工程量。（三）不可簽證的范圍：1、工程量清單內及清單外工程的增減。2、招標文件、施工合同中已包含的項目與費用。3、因施工單位自身責任而導致的費用增加。 4、可在竣工圖中反映的設計變更。（四）工程簽證單填寫要求：1、工程簽證單必須采用規(guī)定的統(tǒng)一格式。2、簽證單內容要明確時間、具體位置、用圖文表示的詳細注明圖示尺寸。3、簽證單內容必須詳細，文字表達通順清晰，字跡工整規(guī)范。4、一份簽證中相互獨立的專業(yè)（如土建、水電、配套）要分開簽證。5、簽證單內容結束后不得留空

10、（可用波折劃掉）。（五）職責和時間要求1、項目部負責工程簽證的組織工作，并對簽證內容的真實性、合理性負主要責任，業(yè)務部負責工程簽證的把關審核。2、施工合同以外的施工組織措施項目及施工圖設計文件以外增項工程所涉及簽證，需經業(yè)務部負責人及公司分管經理批準后審批。3、所有工程簽證在工程量發(fā)生后一周內審簽完畢，過期不予認可，視為施工單位自動放棄簽證的權利。（六）工程簽證程序項目負責人在現場工程量發(fā)生后，對簽證量進行初審，經項目部經理確認符合簽證原則后，由項目負責人及相關專業(yè)主管（甲方不少于兩人）會同監(jiān)理工程師，共同到現場對簽證內容進行核查。核查無誤后，當場填寫工程簽證單（一式伍份），三方簽章后，叁份交

11、由甲方存檔。項目部按單位工程整理好簽證后建立臺賬，轉交業(yè)務部。三、工程進度款（一）原則上各項目不向施工單位支付備料款。確需支付者，應報不動產事業(yè)部審批，審批通過后應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。（二）工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：1、施工單位按 報送施工進度計劃和工程進度完成 報表；2、各子公司項目部同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（隱蔽工程部分須提供影像資料）、工程質量證明等資料；3、各子公司聘請有一定資質的工程造價咨詢服務機構跟蹤審計，審核施工單位上報的預算，出具審計報告。4、審計報告報各子公司造價專員，

12、業(yè)務部主任審批。4、經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。（三）工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。四、工程材料及設備管理項目開工前，各子公司業(yè)務部應聯合設計部門及造價咨詢服務部門及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確。（一）甲供或者是甲定乙供1、范圍（1）建設單位供應的材料設備。（含專業(yè)分包項目）（2）建設單位指定品牌（供應商）確定價格由施工單位采購的材料、設備（含專業(yè)分包項目）（3）超出合同約定范圍外的材料、設備。2、其他事項 （1）各項目

13、負責人連同監(jiān)理人員對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。（2）采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。（3） 甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。（二）材料詢定價制度對于甲供或者是甲定乙供以及在施工過程中，由于設計變更或材料漲幅異常需重新定價的材料，實行本制度。1、各子公司組建材料詢價小組及材料定

14、價小組。（1）由各子公司業(yè)務部牽頭組成以本公司工程項目部為單位的材料詢價小組。職責：對工程所需材料設備的市場詢價形成詢價記錄及意見。成員：業(yè)務部負責人、項目部負責人、技術造價專員、專業(yè)工程師、材料員、監(jiān)理（總監(jiān)或總監(jiān)代表）、造價咨詢單位代表不少于5人組成。（2）由各子公司經理牽頭組成以工程項目部為單位的材料定價小組。職責：在材料設備市場詢價的基礎上，確定材料設備品牌價格。成員：子公司經理、業(yè)務部負責人、項目部負責人、技術造價專員、造價咨詢單位代表、專業(yè)工程師不少于5人組成。2、材料詢定價辦法（1）材料詢價：材料詢價方法要科學、渠道多樣，可采用電話、網絡、函件、實地考察等多種方式詢價，能實地考察

15、詢價的盡量以實地考察為主。考察詢價同時形成詢價記錄，詢價考察一般為5家，考察詢價完成后不少于3家，詢價小組填寫材料詢價匯總表，并提出考察意見。（2）材料定價：材料定價小組根據詢價小組考察意見，擬定入圍供應商（品牌），并和擬定入圍供應商洽商的進行書面詢價（供應商本次報價為最終報價），材料定價小組綜合詢價小組意見、最終詢價，進行質量價格比對，按同質選優(yōu)相對低價的原則，確定材料價格。（需確定品牌的同時確定品牌或品牌供應商），符合招標條件的材料、設備進入招標程序定價。（3）對一次性供應或供應周期短的材料設備，詢定價為一次性；對供應周期長且價格波動大的材料，可視情況每月每季進行詢定價。3、詢定價工作流程

16、：（1）施工企業(yè)在材料使用前30天（需加工制作的成品、半成品材料、設備應 加工制作時間）提報材料計劃（應至少包含產品名稱、詳細的規(guī)格型號、數量、擬進場日期、圖紙、技術要求等內容）。（2）提報的材料計劃須經現場工程項目部負責人和造價專員依據清單中的材料、品名、技術標準、數量進行審核，簽訂審核意見。如因施工方原因未及時上報材料或上報資料不詳造成工期的延誤，該延誤責任由施工方自行承擔。（3）工程所需材料、設備，按照詢價表內容，由詢價小組負責組織對各類材料和設備的考察詢價。考察詢價完成后填寫詢價材料考察登記匯總表。定價小組進行材料價格認證單的會簽工作。施工單位領取材料價格認證單后如有異議，請于領取材料

17、價格認證單之日起三日內提出面報告，過期不予受理。（4）施工單位自供材料的質量、供貨時間、數量等，由自己承擔所簽訂合同中的全部責任。（5）詢價表、詢價材料考察登記匯總表各一式兩份，材料員一份，造價專員一份；材料價格認證單各一式四份，材料員一份，造價專員一份，造價咨詢單位一份，施工單位一份。材料員做好詢定價臺賬及材料檔案的存檔工作。（三）其余實行乙供。對于乙供材料和設備，各項目負責人連同監(jiān)理人員必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。七、工程結算管理（一）工程竣工后，由各公司業(yè)務部造價專員向施工

18、單位下發(fā)工程結算審計資料詳單及結算提報要求。（二）由各子公司聘請具有一定資質的造價咨詢公司收集結算資料，由造價專員負責。（三）咨詢公司審計后，各子公司業(yè)務部進行復審，復審通過后出工程審計報告，三方（各子公司、施工單位、造價咨詢公司）簽字蓋章確認。（四）由各子公司業(yè)務部配合財務部查詢工程撥款情況，出定案表，定案表報不動產事業(yè)部審批。第九條 其他環(huán)節(jié)的成本控制1、 正式發(fā)售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的銷售承諾事項清單，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內。銷售承諾事項清單及有關成本測算，須報各不動產事業(yè)部審查通過。2、 銷