1、我國保障性住房的供給模式與現狀分析 一一經濟1402班第4小組1行業專項什么是保障性住房 保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念。它是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。2行業專項保障對象n廉租房對象：1999年出臺的城鎮廉租住房管理辦法規定：“城鎮廉租住房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。”n經適房對像：2007年修訂后的經濟適用住房管理辦法規定：“經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收

2、入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。”n公租房對象：2010年頒布的關于加快發展公共租賃住房的指導意見規定：“公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。3行業專項保障住房的的提供主體一、政府由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，二、開發商大多數房地產開發商都接受政府委托建設保障性住房，但僅僅是建設者4行業專項三種保障性住房的提供模式n普惠模式。以日本、新加坡為代表。在這一模式下，政府的中央財政支出中住房及其社區環境投資項目所占比例較多，達到百分之十以上。例如，新加坡80%的居民居住在住房提供的租屋中；日本以財政

3、補貼和融資制度普遍支持住宅建設，公有資金住宅占總建設戶數將近一半。n特惠模式。以美國、英國為代表。在這一模式下，政府的中央財政支出中住房及其社區環境項目所占的比例很少。三國中央財政支持中，住房及其社區環境項目所占的比例分別為2.88%，2.24%。美國對于極少數實在沒有能力解決自己住房問題的低收入階層給予特惠政策。如公共住房計劃政策、租金補貼、抵押貸款利率補貼計劃、低收入居民住房稅收信用計劃等。n中間模式。以印度、馬來西亞、埃及等國為代表。在中央財政支出中，住房及其社區環境項目所占比例在5%左右。三國中央財政支持中，住房項目及其社區環境所占比例分別為5.66%、7.31%、5.30%。5行業專

4、項建設保障性住房資金來源n1、中、地方政府籌款n2、社會融資n3、開發商代建或自建 6行業專項我國政府保障性住房建設支出在財政支出的水平“十二五”將新建設3000多萬套保障房7行業專項保障性住房的供給狀況我們僅以2010年、2011年和2013年的建設狀況進行分析一、2010年保障性住房建設的計劃與執行2010年，全國各類保障性住房計劃開工580萬套。年末統計全國各類保障性住房實際開工590萬套，基本建成370萬套，新開工3.54億平方米，財政保障性住房工程支出765億元。從保障性住房工程計劃執行情況上來看，有5個省區市完成了全年任務，均位于東部地區，如圖所示。 城市城市 完成率完成率海南12

5、7天津121.2上海119.3北京106.6浙江100.88行業專項n2010年，有九個省區市的完成率在50-90之間，超過半數的省區市完成率不足50，其中內蒙古、貴州、云南、山東的完成率不足30，山東的完成率最低，僅為完成計劃的22。n2011年，伴隨著財政收入的大幅增加，保障性住房的也大大增加，占到了財政支出的3左右。保障性住房的計劃開工1000萬套，較2010年的590萬套，大幅增長69.5，2013年，我國各類保障性住房計劃開工量較上年度變化不大，實際開工660萬套，基本建成544萬套。9行業專項現行保障性住房供給模式中存在的問題n結合2010、2011與2013三年的保障性住房的建設

6、情況不難發現當前保障性住房供給上還有很多問題。10行業專項一、在多個年份的建設中出現了開工量不足、年終建設完成量少的情況其中的原因何在？影響保障房建設的幾個重要問題包括：土地、資金、建設模式、監管與問責、質量與選址。11行業專項一、土地問題n1、2011年全國保障性安居工程開工1000萬套，需要土地4.13萬公頃。按照商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前兩年年均實際供量。而2009年和2010年商品住房用地實際供應量分別為5.41萬公頃和9.48萬公頃，據此估計2011年商品住房用地供應量不低于7.44萬公頃，加上保障性住房供給的4.13萬公頃，2011年全部住房用地將增加10個百分點，從

7、而對土地供給造成巨大壓力。n2、關于土地使用為政府帶來的收益上來看，進行保障性住房建設而占用的土地不能像建設商品住房用地為政府帶來大量的“土地出讓金”，而地方政府將失去一大塊蛋糕，所以地方政府總是優先保障商品住房用地。12行業專項二、資金問題？n2011年保障性住房建設需要資金大概為1.4萬億元，存在著巨大的資金空缺。n1、保障性住房的資金由政府籌資和社會融資提供。n （1）政府籌資；政府籌資通過：地方財政預算、中央財政補助、地方土地出讓金金收益、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債務這六種主要方式獲得。而調查顯示在2011年的保障房建設中存在著1500億元政府籌資的資金缺口。n （2）社會

8、融資；社會融資是保障性住房建設最重要的資金來源，在2011年的建設占到總資金的70左右。社會融資包括了：銀行貸款、信托資本、社保基金、保險資金等組成部分。就銀行貸款來說，由于保障性住房建設的投資回收期較長與銀行資金使用時間周期不匹配，銀行對于保障性住房的貸款意向較低。另外的三個資金來源，由于對于盈利性的需求對保障性住房建設的貢獻也有限。13行業專項資金可能不是問題n上面提到了2011年保障性住房建設資金存在1500億元的政府籌資的空缺。有一些經濟學者提出質疑。14行業專項在反對政府籌資空缺是造成保障性住房開工建設不足的說法中，最為普遍的是對于2010我國三公經費的天量數額的異議。Video15

9、行業專項三、建設模式問題 委托代建模式：土地由政府劃撥，委托當地或全國性開發商進行建設，資金由政府籌措，最后支付開發商一定的委托費。問題是在這種模式中，政府作為委托方必須要有雄厚的財力或者強大的融資能力，而受托方多為國有企業。這就產生了問題，首先由于不同地區總體經濟發展水平的不同，不同地區政府的財政實力和融資能力是大大不同的，例如，東南沿海以及北京等較為發達的地區財政實力強，相應的這些地區的保障房建設較為充分。其次，國有企業擔任受托方，較低的生產效率和過高的生產成本將大大浪費公共資源。16行業專項四、監管與問責問題n面對保障性住房建設的指標，地方政府的重視程度不足。監管和問責機制的缺失使得部分

10、官員在保障性住房建設中濫用權利，腐敗現象泛濫。對保障性住房的建設造成不利影響。17行業專項五、質量與選址問題n1、當前的保障性住房建設中，選址大都選在交通不便捷和偏遠的地區，這些地區基礎設施條件差，不能滿足和提高入住者的生活條件。另一方面就是為了節省土地，保障性住房的分布十分密集，居住環境較為擁擠。n2、而在保障房的質量問題上，同樣是為了壓縮成本，地方政府對于保障房的建設質量上的要求不高，這位事后。埋下了安全隱患。18行業專項保障性住房建設的國際借鑒n新加坡模式：n1、政府主導n2、財政和金融支持n3、中央公積金制度n4、出臺法律嚴格限制炒賣“組屋”19行業專項我國保障性住房在未來的發展方向一

11、、保證土地供給1、保證保障房建設用地的供給，在商品住房用地與保障性住房用地的供給中，優先供給保障房。20行業專項n二、調整財政支出，保障資金供給n1、調整政府財政支出，減少不必要的“三公”經費支出，加大在保障性住房建設上的財政投入。n2、積極拓寬社會融資渠道，提高社會資本對保障性住房供給的積極性。21行業專項n三、調整建設模式n調整先前的委托代建模式在保障房建設中比例，增加配件模式比重n配件模式：土地出讓環節在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由購買土地的白發上負責建設。在這種模式中，政府只需要出讓潛在的一部分土地出讓金，隨后由開發商建設，政府監督。例如：2010年北京在商品房土地出讓中要求配建30的保障性住房；深圳的保障房配建為12。22行業專項n四、加強監管與問責n無論是土地、資金、建設模式問題還是房屋質量與選址問題出現的一個重要原因是監管與問責制度的缺失或不力。在今后的保障性住房的建設中的各個環節都需要各個相關部門進行依法嚴格的監管，對違相關